Проблемы Mirax Group, одной из крупнейших девелоперских компаний России, стали очевидны с началом кризиса 2008 года. А в марте 2011 года, совет директоров Mirax Group решил сменить ее название на Potok. Спустя несколько лет и эта компания исчезла. Основатель корпорации Сергей Полонский вот уже почти год находится в следственном изоляторе «Матросская Тишина» по обвинению в мошенничестве, а его бывшие партнеры ищут себе применение в других отраслях. «» выяснил, чем занимаются люди, построившие и потерявшие одну из крупнейших в России девелоперских компаний.
Петербургский период
Первого партнера и будущего топ-менеджера Артура Кириленко господин Полонский нашел в собственном дворе небольшого украинского городка Горловка, который сейчас находится в самопровозглашенной Донецкой народной республике. Подружившись, подростки организовали первый бизнес – торговали мороженым на остановках поездов дальнего следования. Отслужив в армии, в 1994 году друзья перебрались в Санкт-Петербург, где основали компанию «Строймонтаж», специализировавшуюся на ремонтных и монтажных работах. В 2007 году господин Полонский рассказывал журналистам, что первый строительный подряд появился в 1996 году, а уже к 2000 году «Строймонтаж» строил 80 000 квадратных метров в год, и в Петербурге ему стало тесно.
Изменившее историю компании совещание состоялось в квартире господина Полонского в Санкт-Петербурге, вспоминает один из тогдашних менеджеров «Строймонтажа» Артур Александров, который впоследствии был директором строительства башни «Федерация» в «Москва-Сити». «Сергей взахлеб рассказывал о своей идее выйти на московский рынок, но вначале ее никто не поддержал, даже его друг детства Артур Кириленко говорил: «Серега, ну куда мы поедем? Там московское лобби в стройке, мы никак не «прошибем», – вспоминает он. Пессимисты-менеджеры сыпали аргументами: все вспоминали неудачный выход в Москву петербургского ДСК-2 (в 2010 году компания была признана банкротом). Но Сергей Полонский все-таки отправился в Москву, а его первый партнер остался в Петербурге. Вначале господа Полонский и Кириленко развивали бизнес совместно, но в 2008 году компаньоны провели взаимозачет собственных долей.
Вторым партнером петербургского периода господина Полонского считается Вячеслав Лейбман. Свой бизнес он начал с «Лейбман медиа групп», выкупившей в 2002 году «Общую газету». В 2007 году господа Лейбман и Полонский стали партнерами по реализации проекта Astra Montenegro в черногорской Будве. Но летом 2012 года власти Черногории продали на торгах компанию Zavala Invest, выступавшую заказчиком строительства. Новыми собственниками стали три частных инвестора, имена которых не раскрывались. Сам господин Лейбман отвечать на вопросы о Mirax отказался.
Становление в Москве
В 2007 году господин Полонский вспоминал, что у истоков Mirax Group вместе с ним стояли Алексей Адикаев, Дмитрий Луценко, Максим Привезенцев и Максим Темников. Именно они впоследствии стали членами совета директоров и в рамках опциона для топ-менеджмента консолидировали около 15% компании. Но московская история началась немного раньше.
Пришедший в 2000 году на собеседование на пост директора по капитальному строительству московского филиала «Строймонтажа» Олег Чупарнов вспоминает, что в то время в компании, помимо самого господина Полонского, в принципе существовал только один человек – приехавший с ним из Санкт-Петербурга Артур Александров. «Не было еще ни HR-директора, ни кадровой службы, для отбора персонала была нанята консалтинговая компания, в которой я давал видеоинтервью и участвовал в деловых играх. Конкурс на мое место был 100 человек», – вспоминает господин Чупарнов. Вместе с господином Александровым он занялся первым столичным проектом «Строймонтажа» – жилым комплексом «Корона» (97 000 кв. метров), построенным на землях медицинской академии имени Сеченова на проспекте Вернадского в Москве. Участок был приобретен у «Московской строительной компании». Фактически одновременно петербуржцам удалось договориться о реализации другого крупного жилого проекта «Золотые ключи» (212 000 кв. метров). В 2002 году господин Чупарнов покинул компанию – сейчас он работает в Urban Group.
В тот же год первым из состава будущего правления в компании появился Дмитрий Луценко. Он пришел в «Строймонтаж» на должность заместителя гендиректора по финансам, а ушел в 2009 году, будучи акционером Mirax. У компании к этому времени накопилось долгов на 742,6 млн долларов, и задачей господина Луценко было снять остроту проблемы с крупнейшим кредитором – Credit Suisse, которому девелопер задолжал 246 млн долларов. Договориться с ним топ-менеджер так и не смог (позже права требования по этому долгу с 60% дисконтом выкупил «Альфа-банк»).
Господин Луценко – один из немногих, кто разошелся с основателем Mirax полюбовно: какое-то время он оставался компаньоном Сергея Полонского по строительству вилл в Майами. Но сейчас экс-партнеры не общаются, говорит один из бывших сотрудников компании, знакомый с обоими. Покинув Mirax, Дмитрий Луценко занимался строительством бизнес-центра «Суворов плаза» площадью 120 000 кв. метров (прежнее название – Mirax Plaza), который перешел за долги «Стройгазконсалтингу» – этой компанией в то время владел один из тогдашних главных подрядчиков «Газпрома» Зияд Манасир. Сейчас девелопером бизнес-центра является ООО «Международный центр девелопмент», возглавляемое бизнесменом Русланом Байсаровым (он же стал собственником БЦ «Суворов плаза»). У господина Луценко остался соседний бизнес-центр President-Service (190 000 кв. метров), рассказывает один из знакомых бизнесмена. Господин Луценко не стал отвечать на вопросы «Ъ».
Московское подразделение «Строймонтажа» было переименовано в Mirax Group только в 2004 году. По словам Артура Александрова, создать новый бренд было решено после приобретения участка в «Москва-Сити». «Никто из крупных застройщиков не верил в успех проекта по созданию на голом месте делового центра, за исключением турецкой Enka. Собственно, поэтому мы смогли получить площадку недорого, и я сразу был назначен директором по строительству башни в «Сити», – вспоминает он.
История Mirax Group началась в Санкт-Петербурге, в 2004 году, когда Сергей Полонский совместно с Артуром Кириленко создали строительную компанию «Строймонтаж». В 2000 году в Москве открылся филиал компании и первым проектом «Строймонтаж» в столице стало строительство ЖК «Корона» на юго-западе Москвы. В 2004 году филиал компании «Строймонтаж» был переименован в Mirax Group и в ММДЦ «Москва-Сити» началось строительство главного проекта компании – башни «Федерация». В 2009 году Арбитражный суд Москвы наложил арест на проекты компании по иску Альфа-банка, после чего компания и банк подписали соглашение о реструктуризации долгов. В 2011 году Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax Group, а в марте 2013 года перестал владеть компанией.
В этот момент к компании присоединяется руководитель службы эксплуатации зданий и будущий вице-президент Максим Привезенцев. Именно с ним впоследствии тяжелее всего сложатся отношения господина Полонского. Менеджер покинул компанию в 2009 году. Два года спустя в интервью «Ъ» он объяснял свой уход подозрениями о выводе из Mirax средств. «Компания начала скупать активы за рубежом по ценам, завышенным в два-три раза. Меня насторожил этот факт», – пояснял он. После этого господа Полонский и Привезенцев вступили в затяжной судебный конфликт. Краеугольным камнем стал проект по реконструкции здания Курского вокзала. Сергей Полонский не раз обвинял бывшего топ-менеджера в краже объекта. Реконструкцией вокзала исходно занималась официально подконтрольная Максиму Привезенцеву компания «Инфотриумф», но деньги на него (823 млн рублей) выделили структуры Сергея Полонского.
Сам господин Привезенцев все обвинения отрицал, указывая, что причиной конфликта послужила неготовность основного владельца Mirax передать управление проектом структурам РЖД. Но закрепиться в девелопменте у господина Привезенцева не вышло. Уже в 2011 году своим основным проектом он начал называть компанию «Тотал Флэйм», занимающуюся экспортом сигар из Доминиканской республики и Никарагуа. В мае 2014 года РБК сообщал о планах компании по проведению IPO на Московской бирже: инвесторам рассчитывали предложить 20%. Но претворены в жизнь планы не были. Сам господин Привезенцев от комментариев отказался. Алексей Адикаев и Максим Темников проигнорировали вопросы «Ъ» об их работе в Mirax.
Команда Mirax
Директор по управлению инвестиционно-строительными проектами и член правления Mirax Станислав Серока во время работы в корпорации оставался в тени. Согласно профилю в социальной сети LinkedIn, после ухода из Mirax в 2012 году он стал партнером MaRo Studio и гендиректором Hardygroup. По данным kartoteka.ru он действительно выступает гендиректором ООО «Студия Маро». Учредители организации в равных долях – его бывший коллега по Mirax Максим Темников и Олег Резепкин (более известен под литературным псевдонимом Олег Рой). Компания занималась различными видами торговли, но сейчас находится в стадии ликвидации, следует из ЕГРЮЛа. Возглавляемое господином Серокой ООО «Харди» занимается общестроительными работами и контролируется Анной Ратниковой (ранее – Темниковой) и Игорем Дмитриенко.
Господа Серока и Темников не единственные выходцы из Mirax, продолжавшие работать вместе. Второй пример – сотрудничество бывшего гендиректора «Миракс-Град» (эта компания занималась строительством жилого комплекса «Велхаус на Дубровке») Андрея Розова и господина Лейбмана. Первый оказался в правлении Mirax после массовых увольнений в 2008 году. «Тогда в компании существовали фактически два лагеря: те, кто поддерживал Сергея Полонского, и те, кто не разделял его точку зрения. Доходило до того, что топ-менеджеры «делили» сотрудников: эти мои, а эти не мои», – вспоминает один из бывших сотрудников корпорации. Сейчас господа Розов и Лейбман вместе владеют ООО «Московский центр проектного финансирования», занимающийся недвижимостью, следует из данных kartoteka.ru. В настоящее время господину Розову принадлежит ГК «Эксперт», оказывающая услуги мониторинга работы стройплощадки, управлением объектами. Группа создана в 2005 году, в ее портфеле два жилых проекта (один планируется сдать в третьем квартале этого года) общей площадью 1 млн квадратных метров рядом со станцией метро «Новокосино» и торговый центр «Реутов Парк» (площадью 91 200 кв. метров) там же.
В качестве наемных сотрудников карьеру продолжили как минимум трое заметных выходцев из структур Mirax. Ара Арамян, руководивший в компании инвестпроектами и управлявший башней «Федерация», пришел в корпорацию в 2005 году из московского отеля Ararat Park Hyatt. Этот опыт ему пригодился в Mirax, где он занимался привлечением оператора гостиницы в «Федерации». Во время массовой смены топ-менеджеров Mirax Ара Арамян, как и господин Розов, вошел в правление компании. В 2012 году он курирует развитие гостиничной части комплексной застройки «ВТБ Арена Парк» и занимает должность заместителя гендиректора ЗАО «УК «Динамо».
Курировавший в Mirax финансовые вопросы в 2007-2009 годах Александр Паперно пришел в девелопмент, будучи вице-президентом общественной организации «Опора России». После ухода из компании некоторое время он работал управляющим директором группы АСТ, а сейчас он исполнительный директор IT-компании «Астерос».
После завершения в 2011 году десятилетней карьеры в Mirax член правления компании Михаил Чиженок, по информации в его профиле в LinkedIn, занял пост заместителя гендиректора «СКМ Групп», где курировал вопросы, связанные со строительством жилого комплекса «Колизей» (160 000 кв. метров) в Новосибирске. В августе 2014 года менеджер устроился заместителем гендиректора по коммерческой недвижимости ГК ИФК «Остов».
Бывший руководитель департамента недвижимости Mirax и член правления Андрей Титюник сейчас возглавляет «Абсолют Недвижимость», подконтрольных группе «Абсолют» Александра Светакова. Господа Паперно, Титюник и Арамян от комментариев отказались, а господин Чиженок на письмо «Ъ» не ответил.
Алексей Куницын, пришедший в Mirax одним из последних в 2006 году, кажется, успел поработать почти во всех подразделениях корпорации. Сам он рассказывает, что начинал директором по административному управлению, а в середине 2008 года стал главой правления Mirax Group. «Сначала меня перекидывали с проекта на проект внутри компании, меня это не устраивало. Потом у Сергея появилась мысль использовать мой административный опыт (в собственной компании господина Куницына трудились 3 000 человек. – «Ъ»), и от стройки я был, к счастью, отстранен», – рассказывает господин Куницын. Когда в 2008-2009 годах Mirax переживала корпоративный конфликт, он ушел: менеджмент не поддержал предложенную им идею активных сокращений. Вернулся спустя некоторое время, чтобы развивать «Миракс-Фарма», но через полтора года, когда у этой компании появились новые акционеры, решил продолжать бизнес в родном Санкт-Петербурге.
Сейчас у господина Куницына компания, специализирующаяся на энергосберегающем оборудовании – продвижении парогенераторных установок, светодиодных осветительных приборов, и доля в бизнесе по производству видео, рекламы. «Жаль, что Mirax закончился. Яркие люди не в моде. Мы предлагали Сергею Полонскому сделать направление типовых домов. А он отвечал: если хотите строить панель, идите работать в СУ-155», – вспоминает господин Куницын.
Основать свой бизнес удалось и Артуру Александрову. Сейчас он владелец управляющей компании. По его словам, структура была создана в 2007 году после разрыва отношений с Mirax. Один из проектов компании – строительство в Подмосковье по Дмитровскому шоссе коттеджного поселка «Федоскинская слобода» общей площадью 60 000 кв. м. Кроме того, компания анонсировала проект строительства в грузинском Батуми многофункционального комплекса с яхт-клубом на 320 000 квадратных метров.
Начало проблем и причины краха Mirax
Те, кто работал в Mirax, вспоминают о компании с ностальгией. «У меня свой бизнес, но по сравнению с работой с Сергеем Полонским не хватает драйва, развития», – рассказывает Алексей Куницын. Умение господина Полонского мотивировать персонал проявлялось по-разному. Единственное, что оставалось неизменным, – постоянные тренинги. Олег Чупарнов вспоминает, что первое время все менеджеры часто отправлялись на несколько дней в Подмосковье для работы с психологами. «Вначале мне казалось, что это просто тимбилдинг, но потом понял, что это элемент скрытой оценки: специалисты следили, как мы ведем себя в различных ситуациях, с некоторыми сотрудниками после этих мероприятий расставались», – рассказывает он.
В Москве Mirax Group вела строительство как офисных объектов, так и жилых комплексов. Самыми крупными были проекты Башня «Федерация» в Москва-Сити и БЦ «MIRAX Plaza» на Кутузовском проспекте. Еще два офисных объекта были не столь масштабны: БЦ Europa Building на Брянской улице в районе м. Киевская и БЦ Pollars на Дербеневской набережной в районе м. Павелецкая. Остальными строительными проектами в столице были жилые комплексы: Mirax Park на проспекте Вернадского, ЖК «Кутузовская Ривьера» на Нежинской улице, ЖК «Золотые ключи – 2» на Минской улице, ЖК «Кутузовская миля» на Славянском бульваре и ЖК «Рублёвская Ривьера» на Рублёвском шоссе.
По мере роста компании совместный досуг сотрудников становился разнообразнее. «Одно время топ-менеджеры стали заниматься цигуном – к Полонскому приезжал учитель, и руководящий состав шел на занятия», – вспоминает один из бывших руководителей, который их посещал. По его словам, позже практику распространили на весь состав офисных сотрудников. Раз в год Сергей Полонский проводил выездные тренинги на своих островах в Камбодже. «Чтобы проверить какого-либо из сотрудников, Сергей предлагал ему, например, прыгнуть в яму со змеями. Для многих это был стресс», – вспоминает один из участников такой поездки.
На крах Mirax бывшие сотрудники смотрят по-разному. Господин Александров видит корни проблем в том, что еще в 2004 году резко увеличились доходы корпорации на фоне роста в 35% цен на жилье, что привело руководство компании к эйфории. «Корпорация начинала приобретать активы, которые, возможно, не стоило покупать, – например, недоходный отель в Турции Sungate Port Royal или земля в черногорской Будве, которая покупалась без предварительного due diligence», – поясняет он. Позже выяснилось, что часть земель в Будве была обременена правами граждан Албании. Господин Чупарнов считает, что одной из причин начавшихся проблем был неправильный подбор руководящего состава, в частности внедрение института вице-президентов.
Сторонним наблюдателям реальные проблемы Mirax стали очевидны только с началом кризиса 2008 года. Тогда господин Полонский впервые выступил с эмоциональным заявлением о том, что новых проектов от компании ждать не стоит в связи с недостатком финансирования. В марте 2011 года бренд Mirax прекратил свое существование. Компания несколько месяцев работала под брендом Nazvanie.net, после чего была переименовала в Potok. Сам господин Полонский перестал владеть компанией в марте 2013 года.
Авторы: Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко, Халиль Аминов
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")