2015 год на рынке коммерческой недвижимости – год арендатора

2015 год стал для рынка коммерческой недвижимости не столь катастрофичным, как опасались многие эксперты. В то же время, в этом году сформировался целый ряд совершенно новых для рынка тенденций, которые раньше либо не проявлялись вообще, либо оказывались исключением, которое лишь подтверждает правило.

Основные факты, тренды и цифры уходящего года проанализировали эксперты ГК «ЭКООФИС».

«2015 год без всяких сомнений можно назвать годом арендатора, – комментирует собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев. – Рынок увидел все соответствующие признаки: требования по пересмотру ставок, ротацию арендаторов, массовое расторжение договоров аренды и т.д. Но важно то, что все эти перемены произошли в начале года – рынок перестроился на работу по новым правилам. В отличие от кризиса 2009-го, когда рынок продолжало трясти в течение как минимум года, сейчас «новый порядок» установился уже к концу первого квартала». Во многом этому помог опыт предыдущего кризиса, подчеркивает эксперт: многие компании учли этот урок и подошли к новому кризису с рублевыми кредитами и рублевыми же арендными ставками, а также с проработанной «программой выживания» в сложных экономических условиях. Это спасло рынок от волны массовых банкротств: коллапса, предрекаемого в пессимистичных прогнозах, не случилось.

Офисный сегмент

Ротация арендаторов в бизнес-центрах, отмечавшаяся в начале года, носила вполне определенный характер: до 25-30% компаний, переезжавших из высококлассных БЦ классов «В», «В+» и даже «А», выбрали для себя офисы категорий «В-» и даже «С». При этом спрос не распределился в низшем ценовом сегменте равномерно: востребованы оказались наиболее качественные объекты, преимущественно центральной локации либо расположенные вблизи от станций метро, с полноценной инфраструктурой, хорошими планировками и качественной отделкой. Характерным отличием от кризиса 2009 года является то, что арендаторы, выбрав оптимальный вариант для переезда, остаются ему «верны», не переезжая вновь и вновь в поисках лучших условий.

Еще одна характерная тенденция – основными конкурентными преимуществами в сегментах «В-» и «С» в 2015 году является не цена, а скорее «сервисные» опции. В топ-3 требований, определяющих востребованность офисных помещений данных сегментов, вошли, по данным ГК «ЭКООФИС», наличие комплекса дополнительных услуг для арендатора (первое место), развитая инфраструктура и необычная концепция офисного центра (второе и третье места соответственно). Сама по себе низкая арендная ставка перестала являться серьезным конкурентным преимуществом.

Торговая недвижимость

Кризис не мог не сказаться на сегменте торговой недвижимости – особенно уязвимы оказались вновь открываемые торговые центры. «Это те проекты, которые начинались без расчета на кризис, и в новых условиях им приходится работать с минимальной заполняемостью, буквально с одним-двумя якорными арендаторами, – говорит Андрей Ковалев. – Шансом на спасение для таких объектов может стать акцент на сервисы и развлечения, а также на развитие общепита: даже если жители соседних районов не готовы в кризис к масштабному шопингу, «вдохнуть жизнь» в новые объекты и помочь перенести сложные времена сможет культура времяпрепровождения в ТЦ, где собраны недорогие развлечения». Уязвимыми оказались и специализированные торговые центры: по данным ГК «ЭКООФИС», поток покупателей в специализированных ТЦ таких категорий, как электроника, автомобили, хобби, товары для спорта снизился за год на треть и более, товаров для дома и ремонта, детских товаров – примерно на 20%. Выходом для таких объектов становится расширение специализации и привлечение арендаторов тех категорий, которые характерны для классических торговых центров.

Еще одна кризисная тенденция торгового рынка – возросший спрос со стороны арендаторов из сферы услуг и торговли на помещения в столичных бизнес-центрах. Это туристические компании, салоны красоты, стоматологические клиники, магазины товаров ежедневного спроса и даже косметики и аксессуаров. Востребованность площадей в БЦ объясняется расчетом на стабильный ежедневный платежеспособный поток посетителей – сотрудников компаний-арендаторов. Только в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» в первые месяцы осени количество обращений арендаторов такой категории увеличилось примерно на 30%.

Рынок складов

В складском сегменте влияние кризиса также сказалось увеличением доли вакантных площадей, и в первую очередь – в высококлассных объектах («А», «В+» и «В-» класс). Как и офисный сегмент с его 30-35 и даже 40% пустых помещений в А-классе и порядка 15-20% – в «В-» классе, складской сегмента обновил в 2015 году свой «антирекорд» по этому показателю. Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплексах приближается к 10-12%, в новых объектах показатель в течение года мог достигать и 25%.

В качестве характерной тенденции складского рынка можно отметить снижение активности арендаторов «золотой середины» – компаний среднего бизнеса – при одновременной активизации спроса со стороны малого бизнеса. Отчасти этому поспособствовала политика импортозамещения, отчасти – переход некоторых компаний из ранга среднего бизнеса в малый, отчасти — оптимизация расходов на аренду помещений. «В качестве сопутствующих трендов стоит отметить курс на переезд небольших компаний-арендаторов из Подмосковья в пределы МКАД и стремление объединить склад и офис либо складские помещения с производственными, — рассказывает Андрей Ковалев. – Причина – все в той же оптимизации расходов, как логистических, так и на аренду офиса. Статистика наших объектов – бизнес-парка «Кожевники», технопарков «Медведково» и «Перово Поле» – свидетельствует о росте спроса на такой продукт на 10-15%».

Материал подготовлен специалистами ГК «ЭКООФИС»