Рублевый рынок недвижимости. Реальность или вымысел?

«Идеальный шторм» на рынке офисной недвижимости Москвы – совпадение нескольких факторов, которые негативно влияют на ситуацию на рынке и кардинально меняют ее. Внутренними факторами для рынка недвижимости являются избыточный объем имеющегося предложения офисов и увеличение налога на недвижимость. Внешнее влияние оказывают снижение экономической активности бизнеса, в том числе значительное снижение активности некоторых иностранных компаний на российском рынке в связи с введенными санкциями, отсутствие перспектив роста экономики в среднесрочной перспективе, увеличение расходов собственников в результате деоффшоризации и резкое удорожание кредитных ресурсов. При этом самым главным и мощным негативным фактором является девальвация рубля в результате введения санкций и резкого падения цены на нефть.

В итоге, в последние месяцы на офисном рынке мы наблюдаем систематическое снижение ставок аренды, снижение доходности активов и отсутствие инвестиционной активности.

Как известно, подавляющее большинство кредитов на недвижимость в Москве оформлено в валюте, а девальвация провоцирует переход на аренду в рублях и значительно увеличивает долговую нагрузку в пересчете на рубли. Уменьшение запланированных доходов и критическое увеличение долговой нагрузки повышает риск невыплат по кредитам. В результате чего, давление с рынка недвижимости переходит на банковскую систему, которая в данной непростой экономической и политической ситуации и так испытывает существенное напряжение, в том числе из-за проблем в других секторах и отсутствия внешнего субсидирования.

Однако после шторма всегда наступает затишье. Потенциальным инвесторам сейчас критически важно оценить ситуацию и соотношение выгоды и рисков. В целом, девальвация национальной валюты стимулирует экономику, а затем и подталкивает упавшие цены на недвижимость за счет органического роста компаний и создания дополнительных рабочих мест и, соответственно, дополнительный спрос на офисные помещения. В среднесрочной перспективе инфляция должна упасть до 7-9%, чтобы кредиты стали более доступными для недвижимости. Когда это реализуется, инвестиционный рынок начнет функционировать. Однако, в любом случае, арендные ставки и инвестиционная стоимость в офисной недвижимости не вернутся к уровням 2013 года (которые так и не достигли уровня 2008 года) в течение следующих 5 лет.

Активы с валютной выручкой (арендными платежами) пользовались спросом со стороны инвесторов, что являлось еще одной причиной превалирования валютной аренды. Иностранные инвесторы в принципе не рассматривали активы с рублевым потоком. Сейчас же, валютная выручка в качестве актива рассматривается как источник риска. Более того, появляются иностранные инвесторы, которые уже сейчас декларируют, что готовы инвестировать в рублевые активы после того, как стабилизируется курс рубля и снизится инфляция. В большинстве крупных развивающихся стран офисные рынки функционируют в национальной валюте, и это не останавливает иностранных инвесторов. Если в течение 2015 года произойдет окончательный переход рынка на аренду в рублях, то мы считаем возврат к валютным ставкам не возможным, даже в долгосрочной перспективе, и в случае если рынок опять станет «рынком арендодателя».

Андрей Протасов, Управляющий директор ILM

Компания ILM оказывает комплексные услуги корпоративным клиентам в сфере коммерческой недвижимости. Услуги компании включают: сопровождение сделок с офисной и складской недвижимостью, землей, консалтинг, оценку, исследования рынка, управление проектами, управление инвестициями. Среди клиентов ILM такие компании, как: SAP CIS, Shiseido, Diebold, Альфастрахование, Материа Медика, Мегафон, Tchibo, Dunlop Tire CIS, СУЭК, Sollers Финанс, Вертолеты России, Bunge CIS и другие.