УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рублевый рынок недвижимости. Реальность или вымысел?

11.02.2015

«Идеальный шторм» на рынке офисной недвижимости Москвы – совпадение нескольких факторов, которые негативно влияют на ситуацию на рынке и кардинально меняют ее. Внутренними факторами для рынка недвижимости являются избыточный объем имеющегося предложения офисов и увеличение налога на недвижимость. Внешнее влияние оказывают снижение экономической активности бизнеса, в том числе значительное снижение активности некоторых иностранных компаний на российском рынке в связи с введенными санкциями, отсутствие перспектив роста экономики в среднесрочной перспективе, увеличение расходов собственников в результате деоффшоризации и резкое удорожание кредитных ресурсов. При этом самым главным и мощным негативным фактором является девальвация рубля в результате введения санкций и резкого падения цены на нефть.

В итоге, в последние месяцы на офисном рынке мы наблюдаем систематическое снижение ставок аренды, снижение доходности активов и отсутствие инвестиционной активности.

Как известно, подавляющее большинство кредитов на недвижимость в Москве оформлено в валюте, а девальвация провоцирует переход на аренду в рублях и значительно увеличивает долговую нагрузку в пересчете на рубли. Уменьшение запланированных доходов и критическое увеличение долговой нагрузки повышает риск невыплат по кредитам. В результате чего, давление с рынка недвижимости переходит на банковскую систему, которая в данной непростой экономической и политической ситуации и так испытывает существенное напряжение, в том числе из-за проблем в других секторах и отсутствия внешнего субсидирования.

Однако после шторма всегда наступает затишье. Потенциальным инвесторам сейчас критически важно оценить ситуацию и соотношение выгоды и рисков. В целом, девальвация национальной валюты стимулирует экономику, а затем и подталкивает упавшие цены на недвижимость за счет органического роста компаний и создания дополнительных рабочих мест и, соответственно, дополнительный спрос на офисные помещения. В среднесрочной перспективе инфляция должна упасть до 7-9%, чтобы кредиты стали более доступными для недвижимости. Когда это реализуется, инвестиционный рынок начнет функционировать. Однако, в любом случае, арендные ставки и инвестиционная стоимость в офисной недвижимости не вернутся к уровням 2013 года (которые так и не достигли уровня 2008 года) в течение следующих 5 лет.

Активы с валютной выручкой (арендными платежами) пользовались спросом со стороны инвесторов, что являлось еще одной причиной превалирования валютной аренды. Иностранные инвесторы в принципе не рассматривали активы с рублевым потоком. Сейчас же, валютная выручка в качестве актива рассматривается как источник риска. Более того, появляются иностранные инвесторы, которые уже сейчас декларируют, что готовы инвестировать в рублевые активы после того, как стабилизируется курс рубля и снизится инфляция. В большинстве крупных развивающихся стран офисные рынки функционируют в национальной валюте, и это не останавливает иностранных инвесторов. Если в течение 2015 года произойдет окончательный переход рынка на аренду в рублях, то мы считаем возврат к валютным ставкам не возможным, даже в долгосрочной перспективе, и в случае если рынок опять станет «рынком арендодателя».

Андрей Протасов, Управляющий директор ILM

Компания ILM оказывает комплексные услуги корпоративным клиентам в сфере коммерческой недвижимости. Услуги компании включают: сопровождение сделок с офисной и складской недвижимостью, землей, консалтинг, оценку, исследования рынка, управление проектами, управление инвестициями. Среди клиентов ILM такие компании, как: SAP CIS, Shiseido, Diebold, Альфастрахование, Материа Медика, Мегафон, Tchibo, Dunlop Tire CIS, СУЭК, Sollers Финанс, Вертолеты России, Bunge CIS и другие.

Материалы по теме

В Москве снижаются ставки на офисы

Бизнес-центр в Москве
03.04.2015 Москва Объем вакантных площадей может вырасти до 30% Подробнее

Арендаторы офисов уезжают из столицы

Арендаторы офисов уезжают из столицы
23.05.2013 Москва Офисный рынок все больше децентрализуется Подробнее

Девелоперам станет сложнее получать кредиты

Кредиты девелоперам
27.07.2011 Москва Центробанк усложняет процедуру получения кредитов для оффшорных компаний Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog