Договор аренды земли

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию либо приобретение права аренды на земельный участок. Оба варианта имеют ряд проблем в их реализации, но в настоящей статье речь пойдет лишь о приобретении права аренды.

Право пользования земельным участком

На сегодняшний день для собственников зданий, строений, сооружений весьма актуальной является проблема оформления прав на земельный участок, на котором указанные объекты недвижимости расположены. Одним из наиболее распространенных способов получения права пользования земельным участком является заключение договора аренды. Распространенность ее связана, в первую очередь, с тем, что данная сделка с землей знакома участникам делового оборота еще с советских времен, оформление статуса на другом праве кажется неизвестным и непонятным. Тем не менее, стоит заметить, что правовое регулирование арендных отношений на земельный участок значительно претерпело изменения, что на практике повлекло за собой возникновение ряда трудностей. Вследствие того, что в большинстве своем земельные участки находятся все еще в государственной или муниципальной собственности, наиболее интересным является вопрос об аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Право на заключение договора аренды

По общему правилу земельные участки могут быть предоставлены любому лицу в аренду. Однако в законодательстве существует ряд ограничений данного правила. Во-первых, это касается объекта договора: не могут быть предоставлены в аренду земельные участки, изъятые из оборота.

Во-вторых, это касается субъектов договора. В данном случае вопрос идет об исключительном праве на приобретение права аренды на земельный участок лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном участке (ст.36 ЗК РФ). Данное исключительное право означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не вправе претендовать на получение указанного земельного участка в аренду.

К сожалению, на практике применение ст. 36 ЗК РФ связано со значительными трудностями.

В соответствии с п.1 ст. 25 ГК РФ права на земельные участки возникают на основании, установленными гражданским законодательством и другими федеральными законами. Согласно абз.2 п.1 ст. 271 ГК РФ, если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной собственности, не вытекает иное, собственник здания имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Таким образом, перечня оснований возникновения прав на земельный участок в ГК нет, а в ЗК РФ (ч.1 ст.28 ЗК РФ) установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию либо приобретение права аренды на земельный участок. Оба варианта имеют ряд проблем в их реализации, но в настоящей статье речь пойдет лишь о приобретении права аренды. В различных ситуациях проблемы разные:

1. Если земельный участок, на котором находится здание, строение, сооружение ранее был предоставлен в аренду и срок договора аренды истекает. Статьей 36 ЗК РФ установлено, что лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения имеют право на приобретение прав аренды земельным участком, и возможности отказа госоргана в заключении договора аренды не предусмотрено. Тем не менее, органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду, находился такой участок на праве постоянного бессрочного пользования или на праве срочного возмездного пользования, никаких проблем не возникнет, а вот у арендаторов - вполне возможно. Дело в том, что на практике выработалась позиция (что нашло свое отражение в п. 7 Постановлении Пленума ВАС РФ от24.03.2005г. 11 'О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства'), согласно которой исключительное право, провозглашенная в ст.36 ЗК РФ, может быть реализовано только один раз. Ранее судебная практика применяла это положение закона по-разному: в одним регионах считалось, что такое право возникло только после вступления в силу ЗК РФ, а значит и распространяется на отношения, возникшие после 1 января 2002 г., другие же, напротив, считали, что если договор аренды был заключен до 1 января 2002 года, то у такого арендатора сохраняется исключительное право аренды, обосновывая свою позицию тем, что в соответствии со статьей 7 ЗК РФ, положения Кодекса применяется к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а, следовательно, до введения в действие ЗК РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение не было, поэтому оно не могло быть использовано собственниками зданий.

Казалось бы, Пленум ВАС РФ разрешил данный спор, однако в юридической среде встречаются точки зрения, отстаивающие позицию о том, что в законе не сказано, что исключительное право выбора приобретения земельного участка в собственность или в аренду может быть реализовано собственником недвижимости только один раз, поэтому толкование положения п.1 ст.36 ЗК РФ, данное Пленумом ВАС РФ, ограничивает права участников земельных отношений. А в связи с тем, что ограничение прав допускается только на основании федерального закона, данное положение является незаконным и не подлежащим применению. Стоит отметить, что действительно ВАС РФ ни в п.9

Постановления Пленума ВАС РФ 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснований указанного ограничения, а с учетом того, что в соответствии с положением ФЗ 'Об арбитражным судах в Российской Федерации' указания, данные Пленумом ВАС РФ обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что, к сожалению, анализируемая выше проблема выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду на сегодняшний день нельзя признать разрешенной.

2. Если земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. В Распоряжении Префекта СЗАО 3599-РП от 15.10.2004 г. установлена обязанность землепользователей оформить земельно-правовые отношения.

Таким образом, земельный участок под зданием, строением сооружением и необходимый для его использования должен быть каким-либо образом оформлен. Хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерны.

Достаточно длительное время землепользователям вменялась обязанность переоформления, т.к. первоначальная редакция ст.3 Вводного закона (о введении в действие ЗК РФ) устанавливала обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2004 года. Далее данный срок был продлен до 1 января 2006г., а на сегодняшний день принят закон, по которому срок продлевается до 1 января 2008г. В то же время Пленум ВАС РФ высказался (п.1 Постановления Пленума ВАС РФ 11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или в собственность, и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.

Определение площади земельного участка, передаваемого в аренду

Следующим важным вопросом является вопрос определения площади, которую государство в лице ее органов обязано предоставить в пользование собственникам зданий. Данный вопрос является сложным и, к сожалению, на сегодняшний день по нему не сложилась единая судебная практика.

Достаточно длительный период времени считалось, что собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием. И лишь недавно ВАС РФ высказал свою позицию относительно этого вопроса.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ по делу 4245/04 от 17.08.2004г. указано, границы и размеры земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка в границах, определяемых на основании плана земельного участка, и по общему правилу, если земельный участок предоставлялся ранее в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка.

Данный вопрос регулируют положения п.3 ст. 33 ЗК РФ и п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым границы и предельные размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Казалось бы, все проблемы разрешены, существуют следующие риски:

• т.к. градостроительное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, а на уровне субъектов существует некий пробел в регулировании этих вопросов (например, даже в Москве градостроительные регламенты приняты не для всей территории), кто будет определять размер предоставляемого земельного участка. Очевидно, что зачастую все будет зависеть от воли должностного лица органа, предоставляющего земельный участок;
• градостроительные регламенты с нормами отвода также могут измениться с течением времени. И если с собственником все понятно (земельный участок, который он оформил в собственность по установленным на сегодняшний день нормам, останется в собственности у него навсегда), то для арендатора дела обстоят не так гладко, т.к. если по истечении срока действия договора аренды нормы предоставления земельного участка изменятся (наиболее вероятно в меньшую сторону), то при заключении нового договора аренды размер земельного участка не останется прежним.

К сожалению, на сегодняшний день нет однозначного ответа на вопрос о том, как можно нивелировать указанные риски.

Срок действия договора аренды и арендная плата

Следующим остроугольным вопросом является срок, на который договор аренды земельного участка может быть заключен.

Данный вопрос возник в связи тем, что в ст.36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается договор аренды земельного участка, в случае если собственник здания, строения, сооружения решит оформить земельный участок в аренду, и что будет с размером арендной платы после окончания такого договора. Эта проблема особо остро проявилась на территории г. Москвы, где сразу после введения в действие ЗК РФ юридические лица стали оформлять земельные участки в краткосрочную аренду (в собственность тогда Москва не предоставляла), а потом после истечения срока действия договора они оказались 'закабаленные' в рамки арендных правоотношений, т.к. не могли уже оформить в собственность, а на других условиях в том числе в отношении арендной платы, чем устанавливается актами Москвы, несмотря на декларируемую ГК РФ свободу договора, они не могут.

В отношении срока договора также существует некоторая неразбериха, т.к. если в Москве установлены предельные ограничения срока договора аренды земельного участка (Закон г. Москвы 'О землепользовании и застройке в городе Москве') - по общему правилу от 25 до 49 лет, то во многих других регионах данный вопрос вообще нигде не урегулирован. Поэтому также остается открытым вопрос, кто будет решать, на какой срок предоставить земельный участок. Однако в случае, если собственник здания. Строения, сооружения будет не согласен с решением органа, предоставляющего земельный участок, он вправе обратиться в суд, т.к. в соответствии с абз.3 п.2 ст.272 ГК РФ 'суд: при предъявлении соответствующих требований сторонами может : установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок'.

Размер арендной платы

Размер арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей. В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены на федеральном уровне Правительством РФ. На практике же продолжается установление арендной платы за пользование государственными землями с ежегодной индексацией. Здесь остро стоит вопрос, каковы ограничения увеличения для госорганов в установлении размера арендной платы. Ведь возможна такая ситуация, когда лицо, выбрав право аренды, по истечении срока действия договора и в случае значительного увеличения размера арендной платы не сможет ее платить. В связи с этим многие и не хотят переоформлять право бессрочного пользования, т.к. боятся попасться в силки органов госвласти (например, на территории города Москвы многим юрлицам проще просто платить налог на землю). Таким образом, единственным выходом из положения является установление на федерального уровне каких-либо ограничений в порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками.

При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной и муниципальной собственности стоит отметить изменения в законодательстве в отношении определения недвижимости. Ведь вполне очевидно, что понятием 'здания, строения, сооружения' законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданные человеком и подпадающие под классическое понимание недвижимости. На сегодняшний день в законодательство внесены изменения, согласно которым объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости (изменения в ст.130 ГК РФ). В связи с чем у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность в упрощенном порядке оформить права на земельный участок в право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится осуществление квалификации объекта незавершенного строительства под сооружение или строение (легальные определения данных понятий отсутствуют). Стоит отметить, что в некоторых регионах (например, в Уральском округе), уже имеется тенденция приравнивания объектов незавершенного строительства к зданиям, строениям, сооружениям. Тем не менее, в большинстве своем данная проблема является неразрешенной, и, скорее всего, в этом вопросе судебная практика не будет отличаться однообразием.

Недвижимость. Строительство. Право. № А/2006