Заработать на паях рентных фондов недвижимости можно. Особенно в том случае, если рассматривать их покупку как долгосрочные инвестиции.
Рентные ЗПИФы недвижимости давно стали любимым инструментом крупных инвесторов, готовых инвестировать в фонд $250-500 тыс. и больше. Однако в последние два года на рынке стали появляться и демократичные предложения с входным порогом от $1 тыс. до $10 тыс. В частности, рентные продукты для мелких инвесторов есть у управляющих компаний (УК) "Тройка Диалог", "Финам Менеджмент", "Свиньин и Партнеры" и других.
При этом многие рентные ЗПИФы даже котируются на бирже, хотя активно торгуется из них всего несколько фондов.
Согласно данным международных и российских исследований, российская коммерческая недвижимость в 2007 году признана самой рентабельной в мире.
Так, по данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, московские гостиницы лидируют среди крупных европейских городов по ставкам доходности. Рентабельность московских отелей в первом полугодии 2007 года достигла 15% годовых против 5-10% в Европе. В первом полугодии прошлого года каждый гостиничный номер в Москве принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне (€113), занявшем второе место, и на €63 больше, чем в Париже (€86) , - третье место. Доходность в данном случае — это средняя стоимость номера, умноженная на загрузку гостиницы в рассматриваемый период.
Что касается других видов коммерческой недвижимости, согласно исследованию компании Knight Frank, по итогам первого полугодия 2007 года Москва стала лидером среди крупных европейских городов по ставкам доходности и во всех остальных нишах недвижимости для бизнеса. Доходность столичной офисной недвижимости составила 8,5-10,5% годовых, складской — 10-12%, торговой — 10-12%. Второе место заняли Будапешт (6%, 7% и 6% соответственно) и Лиссабон (6%, 6,5% и 7,5%).
В прошлом году мы наблюдали снижение доходности при сделках со складской недвижимостью с 15 до 14%, но, тем не менее, и этот показатель выше среднеевропейского (от 1,6% в Копенгагене до 7-9% в Вене).
Сегодня доходность девелопмента бизнес-центров в Москве составляет до 30% годовых. Причем рост доходности офисной недвижимости коррелируется с ростом арендных плат. Если раньше средняя годовая ставка аренды в $500 за кв. м считалась обычной, то сейчас она выросла до $1-1,5 тыс. Поэтому, даже с учетом увеличения себестоимости строительства, за последние пару лет доходность бизнес-центров выросла вдвое - на 50-60%.
Речь идет о доходности девелоперских компаний, которые строят офисную недвижимость с нуля и затем управляют объектами. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости во многом зависит от макроэкономических показателей — насколько уверенно себя будут чувствовать российские корпорации. И пока сырьевая экономика чувствует себя неплохо, можно предполагать, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости будет высокой.
По мнению заместителя директора по инвестициям департамента недвижимости УК "Финам Менеджмент" Данила Зарубина, популярность рентных фондов у инвесторов в ближайшие годы если и не вырастет, то как минимум не упадет. "Негативные прогнозы развития ситуации на рынке акций могут вызвать всплеск интереса к рентным ЗПИФам со стороны инвесторов. Это, в свою очередь, может подстегнуть многие управляющие компании к созданию новых фондов", говорит господин Зарубин.
Впрочем, рентных ЗПИФов в России пока немного, а ЗПИФов, ориентированных на розничных клиентов, еще меньше. В прошлом году на рынке было зарегистрировано только 13 новых фондов. Это больше чем в 2005 и 2004 году, но меньше чем в 2006-м, когда количество новых рентных ЗПИФов недвижимости достигло 20. Причем из 13 новых фондов меньше половины ориентированы на розничных клиентов "с улицы".
"Дело в том, что создать рентный ЗПИФ недвижимости для розничного клиента может позволить себе только крупный инвестиционный холдинг с наработанной клиентурой и большим опытом продвижения своих продуктов на рынке. Поскольку многие инвесткомпании уже включили в свою линейку такие фонды, новых рентных ЗПИФов появляется на рынке немного", объясняет Данил Зарубин.
В отличие от других закрытых ПИФов недвижимости, рентные ЗПИФы имеют ряд специфических особенностей. В частности, они предполагают два источника заработка. Фонды инвестируют в недвижимость, которую затем сдают в аренду. Увеличение стоимости чистых активов фонда происходит не только за счет арендных платежей, но и за счет удорожания самих объектов недвижимости.
В итоге средняя доходность рентных фондов по итогам 2007 года, по словам управляющего директора Группы управляющих компаний УРАЛСИБ Салавата Халилова, составляла от 12 до 15% годовых. "Рентные фонды интересны в первую очередь консервативным инвесторам. Хотя они малодоходны, зато и риски здесь не такие высокие, как в строительных или земельных фондах, отмечает Салават Халилов. С другой стороны, рентные фонды - пока единственные из закрытых ПИФов недвижимости, где инвесторы могут получать промежуточный доход, не продавая свои паи".
Безусловно, во многом именно возможность получить промежуточный доход и привлекает многих инвесторов. Как правило, промежуточная выплата доходов происходит ежеквартально или ежемесячно. Так, в прошлом году доходы по итогам 2006 года выплачивали 12 фондов. Самой щедрой оказалась УК "Серебряный век", выплатившая пайщикам фонда "Новый Нижний" доход в размере 25,5% по отношению к стоимости пая на конец 2006 года. Правда, указанный фонд на розничных клиентов не рассчитан.
Чуть меньше выплатила компания "Регионгазфинанс": 23,9% и 23,3% по своим фондам "Регионгазфинанс - пятый фонд недвижимости" и "Регионгазфинанс - третий фонд недвижимости" соответственно. Неплохие результаты были у "Тройки Диалог" и "Солид Менеджмент". Пайщики "Коммерческой недвижимости" заработали 12,7%, а пайщики "Солид Менеджмент" - 12,9% стоимости пая конца 2006 года. Доходы по 2007 году управляющие компании выплачивают уже в 2008 году.
Около половины рентных фондов сегодня инвестируют в региональную коммерческую недвижимость, что вполне объяснимо. "Рынок коммерческой недвижимости Москвы по степени насыщения близок к рынкам ведущих европейских столиц, считает директор управления фондами недвижимости УК "Тройка Диалог" Сергей Васин. В настоящее время основной запас роста сосредоточен именно в регионах с высоким экономическим потенциалом и населением, приближающимся к миллиону человек, особенно в сегменте офисной недвижимости класса В".
"В Москве арендные ставки выше, чем в регионах, но при этом цена столичных объектов в несколько раз превышает стоимость региональной недвижимости. Поэтому вложив в Москве $1000, мы получим, допустим, $90-100, а в регионах это будет $150-250 в зависимости от объектов, рассказывает инвестиционный аналитик УК "Финам Менеджмент" Дмитрий Ланцов.— В то же время, несмотря на более высокую доходность региональной недвижимости, риски в таких проектах выше, чем в Москве, где более или менее сформирован рынок коммерческой недвижимости". Поэтому некоторые крупные игроки этого рынка, желая диверсифицировать свои риски, инвестируют как в московскую, так и в региональную недвижимость.
Если же говорить о коммерческой недвижимости, то, по мнению Дмитрия Ланцова, наиболее доходной является торговая недвижимость, далее идут офисная, затем складская и производственная, и, наконец, гостиничная недвижимость.
А глава департамента инвестиций в недвижимость УК "Ренессанс Капитал" Екатерина Константинова полагает, что наиболее инвестиционно привлекательными сегментами коммерческой недвижимости являются торговая и индустриальная недвижимость. "Мы предпочитаем инвестировать в региональную торговую недвижимость. Во многих городах с населением от 250 тыс. человек еще ощущается нехватка качественных торговых и торгово-развлекательных центров. На рынке региональной индустриальной недвижимости ощущается еще больший дефицит качественных объектов, но поскольку барьеры входа на этот рынок значительно ниже, чем на рынок торговой недвижимости, то в ближайшей перспективе объемы предложения будут расти более высокими темпами, и мы можем ожидать более жесткой конкуренции, чем в сегменте торговой недвижимости. Хотя все зависит от региона. Во многих городах, особенно в миллионниках, рынок торговой недвижимости уже близок к насыщению", отмечает Екатерина Константинова.
Впрочем, сколько компаний, столько и мнений. Если проанализировать вложения новых фондов, созданных в 2007 году, то картина получается следующей. Самый крупный из образованных в прошлом году рентных фондов - фонд "Ренессанс-Бизнес-недвижимость" с СЧА 1613,4 млн. руб. под управлением УК "Ренессанс Капитал" - объектом для инвестирования избрал торговую недвижимость.
Второй по размеру фонд - "Вектра-Актив недвижимость" со стоимостью чистых активов (СЧА) 1079 млн. руб. - вкладывал в офисную недвижимость в Иркутской области. А фонд под названием "Океан" УК "Панорама" (1041,5 млн. руб.) инвестировал в столичную производственную недвижимость. При этом наибольшую сумму арендных платежей получил фонд "Океан" - 196,8 млн. руб. Второй фонд этой же управляющей компании, "Рост-фонд", также неплохо заработал по сравнению с остальными ПИФами - 46,1 млн. руб. (третий результат).
"Ренессанс-Капитал" на аренде торговой недвижимости заработал в прошлом году 46,6 млн руб. (второй результат). Правда, фонд УК "Ренессанс Капитал" был зарегистрирован не в начале года, а 20 апреля. Арендные доходы остальных фондов-новичков значительно ниже. Впрочем, фонды создаются на довольно длительное время - как правило, на срок от 5 до 15 лет, поэтому выводы пока делать рано. В правилах любого фонда сказано, что "стоимость инвестиционных паев фонда может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, и государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФы".
Впрочем, эксперты на вопрос о ближайших перспективах рынка отвечают примерно одинаково. В частности, Екатерина Константинова ожидает, что доходность рентных фондов в 2008 году составит 12-18%.
"По оценкам наших специалистов, доходность рентных фондов может составить в 2008 году примерно 14-15% годовых, в зависимости от качества объектов и возможных рисков по каждому из приобретенных рентным фондом объектов коммерческой недвижимости", говорит Салават Халилов.
Елена Ковалева
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")