Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

На протяжении последних двух кварталов основные макроэкономические показатели остаются стабильными. По последним оценкам Oxford Economics, годовой уровень снижения ВВП России в 2016 г. не превысит 1%, а уже в 2017 году можно ожидать плавного роста валового регионального продукта на уровне 1-1,5%. Курс национальной валюты продолжает стабилизироваться, что выражается в низком уровне колебаний курса рубля к доллару и постепенном его укреплении от 74,91 руб./долл. США в I квартале до 64,6 руб./долл. США в III квартале текущего года. 19 сентября решением Совета директоров ЦБ РФ ключевая ставка ЦБ была снижена еще на 0,5 п.п. и составляет на текущий момент 10%, вернувшись на уровень ноября-декабря 2014 года.

Текущий инвестиционный рынок формируется разными типами транзакций, при этом доминирующими на рынке остаются сделки купли-продажи офисных объектов конечными пользователями, а также долговые транзакции, когда объект недвижимости переходит банку в качестве обеспечения по кредиту. Из последних знаковых сделок такого типа можно отметить сделку с Башней «Евразия», которая перешла во владение ВТБ, а также сделку с БЦ «Президент Плаза», собственником которой стал Сбербанк.

По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год. По итогам III квартала общий объем транзакций достиг $1,03 млрд, что на 16% выше результатов за аналогичный период прошлого года. Принимая во внимание число сделок, находящихся в настоящее время на продвинутой стадии переговоров, итоговые объемы инвестиций в 2016 году могут быть скорректированы до $4,5 млрд против ранее заявлявшихся $4 млрд. Средний размер закрытых с начала года сделок составляет около $113 млн, что объясняется рядом крупных транзакций в офисном сегменте. Годом ранее данный показатель достигал $58 млн.

 Объем инвестиций в коммерческую недвижимость

Динамика ставок капитализации в Москве («прайм») 

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость

На протяжении последних двух лет самым популярным типом активов коммерческой недвижимости для приобретения остается офисный сегмент. В январе-сентябре 2016 на него пришлось рекордные $2 880 млн, или 82% от общего объема инвестиций.

 Распределение инвес тиций по типу недвижимости в I-III кв. 2016 года

Годом ранее офисный сегмент хоть и сохранял лидирующее положение, но его доля в объеме инвестиций составляла 42%, или $859 млн. Столь высокие результаты этого года достигаются в первую очередь за счет нескольких крупных транзакций. Помимо сделок по приобретению офисных зданий под собственное размещение, а также долговых транзакций, среди наиболее крупных инвестиционных сделок в офисном сегменте можно отметить покупку бизнес-центра «Аврора Бизнес Парк» компанией O1 Properties ($400-450 млн), покупку БЦ Marr Plaza НПФ «Газфонд» (4,8 млрд руб.), покупку БЦ на Садовнической наб., д. 69 управляющей компанией «Градиент» ($30 млн) и покупку здания компанией Rioteks Group за $20 млн.

Складской сегмент также остается привлекательным для инвестиций. Из последних закрытых сделок в этом сегменте стоит отметить покупку склада площадью более 80 000 кв.м в индустриальном парке «PNK Толмачево» АО «Сбербанк управление активами» и приобретение ЛП «Никольское» структурами группы «БИН». Суммарный объем инвестиций с начала года составил почти $240 млн, что ниже результатов предыдущих лет, однако, по нашим оценкам, итоговые показатели инвестиционной активности в складском сегменте к концу года увеличатся.

Торговый сегмент пока остается не столь активным, хотя в настоящее время ведутся переговоры по ряду крупных активов, которые могут конвертироваться в закрытые транзакции. Кроме того, список уже предлагающихся на рынке крупных торговых центров может пополниться – инвестиционная компания Immofinanz рассматривает возможность продажи принадлежащих ей активов в России, в частности сеть ТРЦ «Золотой Вавилон», ТЦ «Пятая Авеню» и ТЦ GoodZone. Из последних закрытых инвестиционных сделок можно отметить продажу ТЦ «Солнечный I». Также в последние несколько месяцев состоялось несколько сделок по перепродаже долей в торговых центрах – Russian Development Fund продал 55% долей в ТЦ «Зеленопарк», а компания Mercury консолидировала площади ЦУМа. Кроме того, в Санкт-Петербурге была закрыта сделка по продаже «Корпорации СБР» (сеть DIY-гипермаркетов «Метрика»), в собственности которой оставалось четыре гипермаркета сети, а также ряд других активов.

Распределение инвестиций по размеру сделки (% от объема)

Как и в 2015 году, в 2016 на инвестиционном рынке наблюдается тенденция к доминированию российского капитала, в то время как доля иностранных инвесторов в закрытых сделках сохраняется на низком уровне. Несмотря на небольшое число транзакций с привлечением иностранного капитала, стоит выделить крупную сделку в складском сегменте – приобретение комплексов «PNK Чехов-3» и «PNK Северное Шереметьево» арабским фондом Mubadala в партнерстве с РФПИ.

Распределение инвестиций по источнику капитала

Распределение инвестиций по типу инвестора

Москва сохраняет лидирующие позиции по объему инвестиций. По итогам трех кварталов 2016 года на нее пришлось 90% от общего объема транзакций, или $3,1 млрд. На втором месте по объему закрытых сделок остается Санкт-Петербург, на который приходится 7% от общего объема инвестиций, или около $250 млн.

Территориальное распределение инвестиций

Тенденции и прогнозы развития инвестиционного рынка России

По мнению экспертов Colliers International, сейчас наблюдается тенденция сокращения присутствия иностранных инвесторов на российском рынке, прежде всего это относится к западноевропейским фондам и компаниям. Так, например, в течение последних нескольких лет финская инвестиционная компания Sponda продолжает продавать свои российские активы. В то же время со стороны российских инвесторов наблюдается тенденция к увеличению доли рынка крупными игроками (группа «БИН», O1 Properties, РФПИ и ряд других), у которых есть доступ к различным инструментам привлечения средств. Таким образом, в краткосрочной перспективе российский капитал будет оставаться доминирующим на инвестиционном рынке.

По-прежнему наиболее интересными для инвесторов остаются премиальные объекты коммерческой недвижимости – высококачественные бизнес-центры в ключевых деловых районах Москвы с долгосрочными договорами аренды и гарантиями по срокам аренды и оплате арендных платежей. Определенный интерес со стороны инвесторов сохраняется к складским комплексам с ключевыми российскими и международными компаниями в качестве арендаторов.

Другим видом активов, которые могут показать хорошую доходность, являются качественные торговые центры, отличающиеся хорошей локацией и высоким покупательским трафиком. С учетом того, что на протяжении последних двух лет мы наблюдали корректировку ставок аренды в торговом сегменте и перевод расчетов в рублевую зону, такие объекты обладают значительным потенциалом роста по мере восстановления рынка.

Обзор подготовлен экспертами Colliers International