УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы

02.05.2007

Тенденции развития столичной коммерческой недвижимости

1) Рост инвестиционной емкости рынка

За последние три года его объем вырос в 10 раз. В 2006 году в этот сегмент рынка было вложено свыше $4 млрд. (без учета переходящих инвестиций), что в 1,5 раза выше показателя 2005 г. На торговую недвижимость пришлось 44% всех инвестиций, офисную — 34, логистику — 12, гостиничную —10%.

Рост доли «длинных» и сравнительно «дешевых» денег в инвестиционных проектах. По некоторым сделкам, объемы могут превышать $600 млн., срок – до 10 лет, а процентная ставка – около 12% годовых в валюте (например - соглашение Сбербанка и «ДекМос» по строительству гостиницы «Москва»).

Рост интереса российских банков к инвестированию в коммерческую недвижимость.

Эксперты считают, что точная оценка их доли на рынке невозможна вследствие законодательных ограничений на операции банков с недвижимостью, в связи с чем они вынуждены создавать собственные девелоперские компании (например – создание Банком Москвы ЗАО «Кузнецкий Мост Девелопмент»), либо использовать другие схемы работы с таким высокодоходным инструментом, как недвижимость.

2) Выход на рынок иностранных инвесторов

Помимо прямых покупок готовых или строящихся объектов, в 2006 г. зарубежные компании начали развивать в России проектное финансирование, а также практиковать прямую покупку российских девелоперских компаний.

3) Смещение интереса девелоперов и инвесторов к объектам вне центра Москвы.

Приоритет отдается строительству не только торговых, но и офисных центров за пределами Третьего транспортного кольца, а в некоторых случаях – и за пределами МКАД. Это вызвано, прежде всего, ростом цены на землю и дефицитом пригодных под застройку участков.

4) Активное перепрофилирование промзон.

В 2006 г. объявлено о старте целого ряда проектов по выводу производств за пределы Москвы и редевелопменту высвобождающихся площадей («Большой Сити» - компании «Mirax Group» и «Интеко»; «Трехгорная мануфактура» - компания «РаИнКо»; «Нагатино-ЗИЛ» - компания «Нагатино- I Land»; «Москвич» - УК «Метрополь». «Серп и Молот»- компания «Кузнецкий Мост Девелопмент»).

5) Рост масштаба и качественного уровня объектов коммерческой недвижимости.

Приоритет отдается возведению крупных торговых и офисных центров классов А и А+, поскольку, с одной стороны, опережающими темпами растет спрос на объекты европейского качества и уровня сервиса и, с другой, - именно такие объекты обеспечивают девелоперам и собственникам наиболее высокую доходность.

6) Рост цен на объекты коммерческой недвижимости, сопоставимый с жилой недвижимостью.

Так, за пределами центра цена квадратного метра торговой недвижимости за год выросла на 55 % и в декабре 2006 года достигла почти $4000 за кв.м. В центральных районах в декабре 2006 года квадратный метр торговых помещений стоил в среднем $9900.

7) Выравнивание ставок доходности на столичном и центральноевропейском рынках.

В 2006 г. доходность составила 9% годовых по сравнению с 12-13% в середине 2005 г.

8) Сохранение дисбаланса спроса и предложения.

Наиболее заметен дисбаланс в сегменте гостиничной недвижимости, где спрос превышает предложение более чем в 10 раз. Превышение спроса над предложением отмечается также в сегменте складской недвижимости, в связи с чем многие компании вынуждены строить собственные логистические комплексы. Наиболее близок к насыщению рынок торговой недвижимости (в 2006 г. введено около 1млн. кв.м. площадей, что на 20% выше показателя 2005г.)

Развитие столичного рынка коммерческой недвижимости в 2007 г.

Существуют все предпосылки для сохранения и укрепления характеризующих рынок тенденций.

В частности, объем инвестиций будет расти и до 2010 г. может составить $10 млрд., однако пропорции между сегментами будут смещаться в сторону падения доли торговой недвижимости и роста доли гостиничной (в связи с заявленными московским правительством планами строительства нескольких десятков типовых гостиниц класса 3*) и складской (в связи с серьезным дефицитом площадей высокого класса).

Следует ожидать дальнейшего удешевления привлекаемых средств (как в связи с намерениями ряда строительных и девелоперских компаний провести IPO, размещение облигационных займов, так и вследствие роста инвестиционной ). Этому также будет способствовать приход на рынок более широкого круга зарубежных институциональных инвесторов, активное развитие сектора закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Перепрофилирование и редевелопмент столичных промзон будет продолжаться в возрастающих масштабах, при этом следует ожидать смещения акцента в сторону северо-востока и востока Москвы.

В сегменте офисной недвижимости будет расти конкуренция, вследствие чего, в условиях ожидаемой корректировки классификации объектов, соответствующей европейсикм стандартам, их качество будет расти. В то же время дисбаланс спроса и предложения сохранится, что будет способствовать дальнейшему росту цен в среднем на 15-20% за год.

Наиболее значимые сделки 2006 г. и заявленные на 2007 г. в секторе коммерческой недвижимости

Голландская Rodamco Europe, один из крупнейших девелоперов торговой недвижимости в Европе, приобрела за 200 млн.евро около четверти площадей строящегося многофункционального комплекса "Метрополис" (м. «Войковская»).

Итальянский инвестиционный фонд Ifil приобрел 67,5% акций консалтинговой компании Cushman&Wakefield.

Дочерняя структура Deutsche Bank компания RREEF намерена в 2007 году инвестировать $100 - 150 млн в .

Компании Millhouse Capital и CMI Development планируют построить на западе Москвы вторую очередь бизнес-парка «Крылатские холмы». Общий объем офисных площадей в комплексе «Крылатские холмы-2» составит около 80 000 кв.м, а инвестиции - $150 - 180 млн.

"РИГрупп" до 2009 г. планирует открыть в московском регионе 22 бизнес-центра общей площадью около 300 000 кв.м. На эти цели "РИГрупп" потратит не менее $250 млн, включая часть средств от облигационного займа на 1,2 млрд руб.

Английская Parkridge Group заключила соглашение с группой компаний «Белая Дача» о строительстве складских комплексов в ближнем Подмосковье.

Компания Limitless из ОАЭ (подразделение Dubai World, занимающееся недвижимостью) и российская Coalco намерены инвестировать $11 млрд в ходе первого этапа развития проекта застройки 18 тысяч га под Москвой. В ходе реализации проекта "Большое Домодедово" планируется строительство жилья, торговых центров, школ, спортивных и деловых сооружений.

Компания "Европолис", основанная в 1990 г., - лидер европейского рынка коммерческой недвижимости, - объявила о формировании инвестиционного портфеля ЕЗ специально для российского и украинского рынков.

В декабре девелоперская компания RGI International в рамках IPO разместила 30% акций по $6 и выручила от размещения около $175 млн, ее капитализация составила $593 млн. Сейчас в портфеле RGI - около 100 тыс. кв. м жилья и , она основной застройщик "золотой мили" на Остоженке.

ОАО "Центр международной торговли" (ЦМТ) продало в РТС 18% акций и привлекло $105 млн. Инвесторы оценили компанию в $645 млн.

Mirland Development (дочерняя компания израильской Fishman Group) продала на LSE около 30 млн обыкновенных акций по цене 4,78 фунта за штуку и привлекла 143,4 млн фунтов (около $282 млн).

ОАО "Система-Галс" в рамках IPO разместила 16,75% акций за $396 млн. Капитализация компании составила около $2,1 млрд. при оценке стоимости проектов в $1,5 млрд.

Компания Michaniki Russia (100-процентная "дочка" греческой Michaniki S.A.) объявила о намерении построить офисно-гостиничный центр "Химки Гейт". Инвестиционная стоимость проекта оценивается приблизительно в 250-300 млн долл.

Керимову "Нафта-Москва" ведет переговоры о продаже Краснопресненского сахарорафинадного завода. Ранее на участке вблизи проектов "Сити" и "Большой Сити", который "Нафта" приобрела в апреле этого года, планировалось строительство 700 тыс. кв. м офисов. Теперь застройщиком участка может стать крупный американский девелопер Hines. Hines основана в США в 1959 году. Специализируется в девелопменте и управлении . В собственности Hines более 21 млн кв. м площадей в 85 городах мира. Активы компании оцениваются в $11,7 млрд.

Mirax Group готова предложить часть своих акций инвесторам. Корпорация намерена провести частное размещение 20% акций своей "дочки" "Mirax. Высотные здания" среди западных портфельных инвесторов, рассчитывая выручить около $300 млн. IPO Mirax запланировано на 2007 год. Стоимость "Mirax. Высотные здания" оценивают в $1,5 млрд, всей группы -- в $3 млрд.

Одна из компаний группы "Пересвет-инвест" - "Доминион-М" - запускает новый проект по строительству сети торговых центров в городах Подмосковья. Только в 2007 году "Доминион-М" собирается вложить в развитие программы около $100 млн.

Группа компаний Korston, владеющая гостиницей Korston Hotel & Casino (бывший "Орленок"), в течение нескольких лет потратит $1 млрд на реализацию проектов в .

Британская компания London & Regional Properties (L & RP) решила увеличить объем с $300 млн до $1 млрд. Около трети этих денег планируется потратить в Москве. L & RP вышла на столичный рынок в марте 2006 года, однако уже в первые полгода превысила запланированный лимит инвестиций на $50 млн. В частности, в июле британские инвесторы за $80 млн выкупили у американской Hines офисное здание "Дукат Плейс-2" на улице Гашека в Москве. В конце сентября компания за $40 млн приобрела торговый центр "Солнечный рай" на Боровском шоссе. Затем L & RP приобрела 44 га земли недалеко от МКАД. Кроме того, британцы заключили договор со шведской компанией Centrum Group на строительство пяти-семи объектов. По различным данным, в настоящий момент L & RP также планирует приобрести гостиничный комплекс, бизнес-центр, несколько торгово-развлекательных центров и складских комплексов в регионах.

Зампред правления банка "Славянский кредит" Паата Гамгонеишвили выкупил недострой торгового центра на месте рынка "Ростокино". Теперь на территории, ранее принадлежащей ОАО "Каширский двор - Северянин", будет построен торговый центр площадью 240 тысяч квадратных метров. Это будет крупнейший торговый комплекс в пределах МКАД.

ЗАО "Моспромстрой" выступит генподрядчиком в строительстве офисно-делового центра в Юго-Восточном округе на улице Братиславская. "Моспромстрой" планирует сдать объект в декабре 2007 года, планируется возвести 55 тыс. кв. метров общих площадей - офисы, торговые павильоны, апартаменты, паркинг на 210 машиномест. Инвестор проекта - инвестиционно-финансовая кипрская компания "Малаб Энтерпрайзис ЛТД" - намерена вложить в строительство комплекса около 1 млрд 350 млн рублей.

Японская торгово-инвестиционная корпорация Mitsui планирует выйти на рынок складской недвижимости России. Mitsui намерена строить складские комплексы главным образом вдоль автомагистрали Москва-Санкт-Петербург.

Материал подготовлен компанией ДИАЛ Строй Инвест.

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I полугодие 2006 г.

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I полугодие 2006 г.
28.04.2007 Торговые Темпы роста объемов рынка в I полугодии 2006 г. сократились на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Офисная недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за 2006 год
23.04.2007 Офисы В 2006 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие Подробнее

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Склады - аналитические обзоры рынка складской недвижимости
27.02.2007 Склады Рынку предстоит поглотить миллионы квадратных метров новых складов Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

ZDANIE.INFO - Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – торговая недвижимость
22.02.2007 Торговые Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog