УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор коммерческой недвижимости Москвы: 2006 г.

29.04.2007

Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив

1) Градостроительное регулирование рынка коммерческой недвижимости

Необходимо отметить следующие действия столичных властей в сфере градостроительного регулирования, которые имели место в 2006 г. и призваны получить развитие в 2007г.

  • Стимулирование децентрализации общественно-деловой застройки и формирования локальных деловых зон. Строительный бум последних лет, транспортная нагрузка и нехватка участков под застройку в центре города способствует росту административных ограничений. Последней тенденцией по ограничению строительства в Центральном Административном Округе является намерение Правительства Москвы временно приостановить здесь строительство офисов, административных зданий и крупных торговых центров. Предпочтение будет отдаваться объектам инфраструктуры, гостиницам и апартаментам (потребность: 248 гостиниц на 98 тыс. мест к 2010 г.) В первую очередь, под ограничения попадут территории в пределах Садового кольца и наиболее перегруженные направления. До середины 2007 г. Москомархитектура должна провести инвентаризацию территорий Центрального Административного Округа, по итогам которой будут разработаны ограничения по застройке.
  • Дальнейшее решение проблемы размещения промышленных зон. Не позднее чем в I квартале 2007 г. Должна получить официальный статус полная схема размещения московских промзон. Для этих целей из нынешних 15 тыс.га будет оставлено 7,5 тыс.га. Освобожденные территории будут использованы для других городских нужд. В сентябре 2006 г. Правительство Москвы утвердило перечень первых 35 промышленных зон столицы, которые расположатся на территории. 2,5 тыс.га. До конца поставленного мэром срока архитекторам и проектировщикам предстоит обследовать еще 10 тыс.га. В соответствии с генеральным планом, до 2020 г. в Москве будет закрыто 10 из 83 производственных зон, откроются 3 новые: «Молжаниново», «Руднево», «Косино-2». Ряд предприятий планируется вывести за пределы города, при этом не сокращая количество рабочих мест.
  • Регулирование застройки территорий вдоль МКАД. Правительством Москвы принято решение о продаже прав на застройку земельных участков вдоль МКАД. Производится разработка градостроительных регламентов, позволяющих выделять данные участки на инвестиционно-выгодных условиях.
  • Стимулирование развития гостиничного комплекса столицы. Приняты меры по повышению инвестиционной привлекательности вложений в гостиничную недвижимость, в первую очередь средней ценовой категории. С 0,25% до 0,01% от кадастровой стоимости снижены ставки аренды земли на период строительства и первых 3-х лет работы гостиниц, уменьшена стоимость прав аренды земли на величину обременений по развитию городской инженерной инфраструктуры. Создано ОАО «Объединенная гостиничная компания», целью работы которой является управление гостиницами, принадлежащими Правительству Москвы, реконструкция старых гостиниц до уровня 2-3 звезды, строительство новых гостиничных объектов.
  • Начало работы по постепенному изменению функционального назначения площадей, занятых игорными заведениями. В России с 01 января 2007 года вступил в силу федеральный закон "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр", принятый 20 декабря 2006 года. Предусматривается создание четырех специальных зон, где будет локализован игорный бизнес (Калининградская область, Республика Алтай, Приморский край и граница между Ростовской областью и Краснодарским краем). Остальная территория РФ будет освобождена от игорных заведений до 2009 года. Как следствие, в Москве возможен постепенный перевод объектов игорного бизнеса в торговые, развлекательные и иные площади. В указанных игорных зонах возможен рост спроса на земельные участки и дальнейший всплеск девелоперской активности.
  • Развитие московского земельного и градостроительного законодательства, в том числе приведение его в соответствие с федеральными нормами. Московские власти продолжали приводить городское законодательство в соответствие с федеральным, для чего был принят ряд законов и прочих нормативных актов, а также внесены соответствующие изменения в действующие. Среди основных можно отметить:
    • приняты новые Постановления Правительства Москвы, регламентирующие вопросы определения ставок аренды земельных участков (увязаны с кадастровой стоимостью) и определения цены выкупа права долгосрочной аренды земельных участков;
    • в развитие положений федерального и московского законодательства о праве собственности на землю, Постановлением Правительства Москвы в 2006 г. был установлен порядок передачи в собственность земельных участков собственникам расположенных на них зданий, а также участков, оформленных в бессрочное пользование. Тем не менее, на данном этапе это Постановление носит скорее декларативный характер, так как на уровне федерального законодательства до сих пор законодательно не урегулирован вопрос определения стоимости выкупа земельных участков (в законопроекте для Москвы предлагается установить выкупную стоимость на уровне 20% кадастровой стоимости участка с повышением до 100% в случае изменения его назначения);
    • идет подготовка (принят в 1-м чтении) нового законопроекта «О землепользовании и застройке в городе Москве».

Схемы и инструменты финансирования

Прошедший год отметился значительным расширением возможностей по привлечению ресурсов для осуществления инвестиций в недвижимость, как в покупку готовых объектов, так и в реализацию строительных проектов. Произошел как качественный рост – увеличение используемых схем и механизмов финансирования, - так и количественный – объем капитала, поступившего на рынок недвижимости столицы существенно возрос, достигнув уровня в 3 млрд. долл.США.

1) Долговое (заемное) финансирование

В плане привлечения участниками рынка недвижимости заемного финансирования 2006г. Ознаменовался следующими основными тенденциями и событиями:

  • увеличение активности крупнейших зарубежных банков в кредитовании участников российского рынка коммерческой недвижимости;
  • рост числа кредитных сделок по схеме проектного финансирования;
  • дальнейшее увеличение объемов заимствований путем выпуска долговых инструментов открытого рынка.

В 2006 г. был выдан первый в России кредит западного банка Hypo Real Estate в размере 150 млн.USD компании «Международное логистическое партнерство» на строительство складского терминала в Подмосковье (МЛП-Подольск). Затем последовали еще несколько крупных кредитных сделок с участием западных банков, включая сделки по рефинансированию. Довести объем финансирования коммерческой недвижимости в России до 1 млрд. евро намерен банк Eurohypo (в 2006 г в Москве было открыто представительство банка). Банк намерен заниматься финансированием офисной, торгово-развлекательной, гостиничной, складской и промышленной недвижимости не только в Москве, но и в городах-миллионниках.

При этом следует отметить расширение кредитование банками девелоперских проектов на принципах проектного финансирования, что ранее носило единичный характер: наиболее распространенной практикой было кредитование под залог существующих и приносящих стабильные денежные потоки объектов недвижимости. При этом значительно вырос объем операций в России крупнейших международных банков, в том числе специализирующихся на финансировании операций в сфере коммерческой недвижимости. Во многом этому способствовали и усилия самих участников рынка, прилагающих усилия в плане повышения качества финансовой отчетности (включая использование международных стандартов), корпоративного управления, раскрытия информации, общей прозрачности и имиджа своего бизнеса.

В 2006 г. продолжилась тенденция привлечения участниками рынка коммерческой недвижимости заемного финансирования путем выпуска инструментов, обращающихся на торговых площадках, как российских, так и зарубежных. Наибольшей популярностью пользовались выпуски CLN и облигаций, как евро, так и рублевых.

2) Привелечение долевого (акционерного) капитала

Помимо расширения возможностей заемного финансирования повышение привлекательности российских компаний сферы обеспечило интерес к ним со стороны инвестиционных институтов (российских и зарубежных). В результате в истекшем году мы стали свидетелями значительного числа сделок по покупке долей участия в компаниях сектора недвижимости. При этом речь идет как о приобретении как миноритарных, так и мажоритарных долей, как о публичном размещении акций, так и о прямой покупке без выхода на открытый рынок.

Большой интерес у участников рынка вызывает публичное размещение ценных бумаг (IPO) как инструмент привлечения долевого (акционерного) инвестиционного капитала. При этом можно выделить IPO, которые проводят западные фонды на зарубежных торговых площадках непосредственно в целях аккумулирования средств для инвестиций в Россию, и IPO, осуществляемые крупными российскими компаниями сферы недвижимости в России или за рубежом. Так, на рынок IPO вышла компания «Система-Галс» в ноябре 2006 г провела IPO на Лондонской фондовой бирже было размещено 18.8% акций компании на 396 млн.USD.

Новой для российского рынка стала сделка по схеме РЕПО (соглашение по обратной покупке) между «Даев Плаза» и Лигастройпроект по продаже ТРЦ Европарк.

Доходность рынка коммерческой недвижимости

Год 2006 ознаменовался дальнейшим снижением ставок капитализации при в столице. Этому способствовал значительный спрос, в первую очередь со стороны иностранных инвесторов, на офисную и торгово-развлекательную недвижимость. Другими причинами стали ограниченное предложение объектов инвестиционного качества, а также текущая ситуация на мировых финансовых рынках, характеризующаяся значительными объемами глобальной ликвидности. В итоге значительный рост цен продажи объектов при более медленном повышении арендных ставок, стал причиной снижения ставок капитализации. Несмотря на определенный разброс в зависимости от функционального назначения и качества (включая юридические аспекты) объектов в среднем можно говорить о снижении с 12-13% (в 2005 г.) до 11%. Доходность вложений в складскую недвижимость в течение года оставалась на несколько более высоком уровне - 12%.

Что касается доходности девелоперской деятельности, то она традиционно выше операций покупки готовых объектов. Нижняя граница IRR (внутренней нормы доходности) при реализации инвестиционных проектов не опускается ниже 15% в случае использования только собственных средств, а использование кредитных ресурсов (финансового рычага) позволяет девелоперу получать доходность до 35%. Тем не менее, инвестиции в девелопмент торговой и развлекательной недвижимости остаются наиболее рисковыми и, соответственно, более доходными по сравнению с офисной и гостиничной. Растет инвестиционная привлекательность сегмента складской недвижимости, чему способствуют устойчивый и прогнозируемый спрос, короткий цикл девелопмента (проектирования в частности), возможность заключения долгосрочных договоров с качественными арендаторами до или в начале строительства, делающие подобные вложения менее рискованными по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости

В 2006 г был зафиксирован высокий инвестиционный спрос на . Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил более 3 млрд. USD. Причем, около половины (49%) всех инвестиционных потоков были направлены в объекты торговли. На рынок вышло большое число новых игроков, среди которых превалируют западные компании, в том числе наиболее консервативные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании.

Среди крупнейших инвесторов, намеревающихся развивать собственные девелоперские проекты: Raven Russia Limited (Великобритания): складские терминалы «Крекшино», «Кулон» (всего фонд намеревается вложить в российскую недвижимость около $800 млн.), Группа C.R.E.D.O. (Австрия) планирует построить 110 тыс. кв.м складских площадей в 2006-2007 гг., Accor совместно с ЕБРР намерены инвестировать в строительство гостиничной сети 24 млн. евро., Quinn Group (Ирландия) намерена до 2011 года инвестировать в российскую недвижимость по $1 млрд. в год. О намерении инвестировать в коммерческую недвижимость России в 2006 г. заявили: Europolis Real Asset Management, GE Asset Management, Morgan Stanley Real Estate,  London&Regional Properties, Michaniki Russia и другие. Среди российских инвесторов крупнейшим может стать Росгосстрах, планирующий вложить в недвижимость около $1 млрд.

Заметным для 2006 г. стал рост интереса участников рынка жилой недвижимости к коммерческому девелопменту (Интеко, ГК ПИК, Дон-Строй), а также компаний, данное направление для которых не является профильным (структуры Евразхолдинга, Букет).

Повышенный спрос на приобретение объектов способствует увеличению числа девелоперов, ориентирующихся на строительство с последующей продажей объектов. В 2006 г увеличилось число продаж в сегменте офисной недвижимости, были зафиксированы первые для московского рынка сделки по продаже торговой и гостиничной недвижимости: продажа торгового центра «Европарк», торгового центра «Молл Гэллери», продажа гостиницы Heliopark Сountry. В ближайшие несколько лет будет стремительно развиваться российский рынок высококлассной складской недвижимости. Это один из наиболее инвестиционно привлекательных сегментов, куда регулярно приходят новые российские и зарубежные игроки, а число заявленных масштабных проектов постоянно растет.

Росту инвестиционной активности также способствуют факторы увеличения сроков договоров аренды до 10 лет, рост заключенных договоров sale-lease-back, договоров предварительной аренды характерных для развитого рынка. В то же время, и прогноз макроэкономических показателей, и уровень загрузки качественных площадей характеризует рынок как стабильно развивающийся, обладающий потенциалом дальнейшего роста.

Рынок офисной недвижимости

В 2006 г. рынок офисной недвижимости продолжил рост по всем основным показателям. В течение года было введено около 950 тыс.кв.м офисных площадей классов А и В, что превысило показатель прошлого года на 35%.

По итогам 2006 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В) составило 5,1 млн.кв.м, на 23% превысив предложение на конец 2005 г. Рынок все еще далек от насыщения, т.к. обеспеченность офисными площадями на 1000 жителей в Москве составляет 490 кв.м (что ниже среднеевропейских показателей в 2 раза). Объем нового строительства, заявленный на 2007 г., составит около 1,1 млн.кв.м. Общий объем предложения по итогам 2007 г. при условии ввода всех заявленных объектов составит 6,2 млн.кв.м офисных площадей. В сравнении с российскими городами-миллионниками обеспеченность офисными площадями в Москве и Санкт-Петербурге значительно выше ввиду все еще незначительной развитости региональных .

Доля офисных площадей класса А в совокупном предложении составила 27,5%. В структуре нового предложения площадей класса А – 29,0%, площадей класса В – 71.0%. В сравнении с 2005 г. доля офисных площадей класса А увеличилась на 2%, что связано с увеличением новых качественных площадей   данного класса в общем объеме нового строительства. В среднесрочной перспективе ввиду увеличения объемов ввода площадей класса А его доля в общем предложении возрастет до 40%.

В 2006 г. основной объем нового строительства был сконцентрирован за пределами Садового кольца, что объясняется нехваткой участков под застройку в Центральном деловом районе (CBD), а также наличием административных ограничений по застройке исторических зон города. Данный фактор способствует закреплению тенденции децентрализации: класс А тяготеет к западному, юго-западному и северо-западному направлениям, класс В – южному и юго-восточному.

Успех проекта «Москва-Сити» (из введенных 160 тыс. кв.м офисных площадей сдано в аренду 99%) усилил девелоперский интерес к освоению промышленных территорий и формированию новых деловых зон. Среди новых масштабных проектов – «Нагатино i-Land» (около 1 млн. кв.м), освоение надпутевого пространства над участками Киевского направления МЖД (около 1 млн. кв.м), «Большой Сити» и др. Заметной тенденцией, обусловленной недостатком участков под застройку и усложнением транспортной ситуации в CBD, стало строительство бизнес-парков, главным образом на примыкающих к МКАД участках.

Среди других важных тенденций 2006 г. – увеличение масштабности проектов, развитие высотного строительства, многофункциональность и активное освоение подземного пространства, что связано со значительным неудовлетворенным спросом на во всех ее сегментах, развитием современных строительных технологий и значительными затратами на приобретение и санацию земельных участков в Москве. Высокая инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости стала причиной выхода на рынок в 2006 г. новых игроков, ранее не профилировавшихся в коммерческой недвижимости: «ПИК», «Дон-строй», структуры «Евразхолдинга», «Букет»; о намерении сформировать пул коммерческой недвижимости в 1 млн.кв.м заявила «Интеко».

Спрос на объекты коммерческой недвижимости

Рост экономики, снижение суверенных рисков и рост стимулировали спрос на новые качественные объекты. В 2006 г. увеличился объем сделок предварительной аренды по новым проектам, около 50% от общего числа сделок по аренде. На большинство площадей, предполагаемых к введению в 1 половине 2007 г. подписаны предварительные договоры. В 2006 г. существенно выросли как размеры сделок аренды и покупки площадей, так и срок аренды офисных площадей. Крупнейшей сделкой покупки офисных площадей иностранной компанией стало приобретение Henkel (Германия) 14 300 кв.м. в бизнес-центре CityDel. Крупнейшими сделками аренды – 31 600 кв.м («ВымпелКом» в бизнес-центре «Эрмитаж Плаза») и 28 996 кв.м (Deloitte в офисном комплексе White Square).

Высокий устойчивый спрос на качественные офисные площади и недостаток существующего предложения формирует низкий уровень вакантных площадей классов А и В. В сравнении с 2005 г. уровень вакантных площадей по площадям класса В снизился с 5,2% до 4,8%, по площадям класса А снизился с 2,7% до 2,6%.

Превышение спроса над предложением в среднесрочной перспективе будет способствовать удержанию низкой доли вакантных площадей на уровне 2-4% для класса А и 5-6% для класса В. Достижение уровня вакантных площадей 10%, характерного для стабильного рынка ожидается не ранее 2010 г., когда будет введена большая часть проектов на территории «Москва-Сити» и других формирующихся сейчас офисных кластеров. Попрежнему, наибольший после центра спрос приходится на западное, юго-западное и северо-западное направления.

В сравнении с 2005 г. практически не изменилась структура спроса арендаторов офисных площадей в зависимости от сферы деятельности, так, по-прежнему, здесь лидируют компании финансового и производственного секторов, консалтинговые компании, компании торговли и сферы услуг. Основную долю сделок – около 70% занимают сделки по аренде. В сравнении с прошлым годом увеличился спрос иностранных компаний на офисные площади (с 30 до 45%).

Увеличилось число сделок по приобретению офисных площадей в объектах и целых объектов в собственность, при чем часть из них представляют собой незавершенное строительство; приобретаются объекты незаполненные арендаторами, что характеризует качественный рост рынка, а также увеличение доверия инвесторов к российскому офисному рынку. Рост прозрачности рынка способствует увеличению сроков договоров аренды до 10 лет.

Ценообразование объектов коммерческой недвижимости

Устойчиво высокий спрос на офисные площади классов А и В поддерживает цены на коммерческую недвижимость на крайне высоком уровне. В течение 2006 г. арендные ставки выросли на 12% в классе А и 17 % в классе В. Усиливающееся размывание границ между качественными характеристиками офисов класса А и В привело к сближению границ арендных ставок в этих сегментах. Стабилизации или снижения арендных ставок в ближайшей перспективе не предвидится. В 2007 г. ожидается рост арендных ставок по обеим классам в пределах 10%. Цены продаж в среднем выросли на 37% по классу А и на 22% по классу В. В 2007 г. рост возможен на 10-15%, замедление роста цен на , обусловленное общей стабилизацией рынка, возможно не ранее 2009 г.

По прежнему, наиболее высокими арендные ставки и цены продажи оставались в пределах Садового кольца и «Москва-Сити», в среднем на 20-30% выше в среднем по рынку, что связано с высокой имиджевой составляющей размещения офисов в этих районах. При определении арендной ставки основное значение стало уделяться не техническим характеристикам объекта, стандартизировавшимся на рынке, а его месторасположению и бизнес окружению. Значительна дифференциация ставок, даже в рамках одного класса, и в зависимости от года постройки здания.

Полностью аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 2006 год, подготовленный Департаментом консалтинга девелоперской компании GVA Sawyer, в формате PDF можно скачать здесь

Материалы по теме

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год
29.04.2007 Торговые За период январь-декабрь 2006 года, предложение на рынке торговых центров Москвы увеличилось на 604 942 кв.м Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Офисная и складская недвижимость в 2006 г.

Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – офисная и складская недвижимость
28.02.2007 Офисы Ведущие эксперты рынка коммерческой недвижимости отвечают на вопросы Подробнее

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Склады - аналитические обзоры рынка складской недвижимости
27.02.2007 Склады Рынку предстоит поглотить миллионы квадратных метров новых складов Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog