УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор инвестиций в коммерческую недвижимость за 2010 год

28.01.2011

 

2010 год превзошел ожидания рынка в части объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, продемонстрировав рост объема капиталовложений на 43% по отношению к предыдущему периоду: $4,171 млрд. против $2,919 млрд. в 2009 году. Большая часть инвестиций (62%) была осуществлена во второй половине года. 

Динамика объема инвестиций и ставок капитализации


Сегмент офисной недвижимости по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала - 64,9% от общего объема инвестиций в (для сравнения: в 2009 году это значение составляло 74,7%).   

Распределние инвестиций по сегментам, 2010

С 0,2% в 2009 году до 14,1% в 2010 выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Доли в общем объеме инвестиций других сегментов – торговой, и многофункциональных комплексов – остались на уровне, сопоставимом с 2009 годом. По итогам 2010 года эти значения составили 6,2%, 2,4% и 12,4% соответственно. 

Распределние инвестиций по источнику капитала, 2010

 
Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок инвестиций в недвижимость. В 2010 году были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика - 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74 километре МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за $350 млн. К заметным инвестиционным сделкам 2010 года с участием иностранного капитала можно отнести также покупку компанией Wenaasgruppen (Норвегия) гостиничного комплекса «Шереметьево-2» за $65 млн. и приобретение австрийским фондом UFG Real Estate II бизнес-центра общей площадью более 5 000 кв. м на улице Бахрушина. 

Распределние инвестиций по типу сделки, 2010

 
В общем объеме инвестиций в несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 году, в то время как в 2009 году эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство сделок (87% от общего объема инвестиций) было заключено с инвестиционными целями. 

Инвестиции в российскую недвижимость, 2010

Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в Москве и Московской области. Однако доля инвестиций в объекты недвижимости в регионах в 2010 году незначительно возросла: с 5% в 2009 году до 8% от общего объема в 2010, из которых 42,7% пришлись на Санкт-Петербург. К заметным инвестиционным сделкам в северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки - $25,5 млн. Среди региональных также можно отметить сделку по покупке Сбербанком «Росевроплаза» (арендуемая площадь – 24 000 кв. м) в Новосибирске за $44 млн. В качестве продавца выступила компания «Росевродевелопмент».

Стоит отметить, что в 2009 году на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 года продемонстрировали, что банки, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив – консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России – «Сбербанк Девелопмент» - для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» - активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам – это солидный игрок.

Рынок финансирования коммерческой недвижимости в течение года демонстрировал признаки оживления, особенно отчетливо прослеживающиеся во второй половине года. Наиболее активны на этом рынке оставались крупные банки с государственным участием – прежде всего, Сбербанк и ВТБ. Немалый интерес к финансированию недвижимости проявляют на сегодняшний день крупные европейские банки, в сферу интересов которых входит, прежде всего, рефинансирование готовых высокого качества (примером этого может служить кредит банка Nordea в размере $100 млн., выданный Immofinanz на рефинансирования торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве). Условия кредитования, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7-7,5%, с коэффициентом LTV (loan-to-value) – 55-70%. 
 

Динамика ставки рефинансирования ЦБ РФ и EURO 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 году (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 года. Так, на конец 2010 года они составляют: для – 9,5-10%, для качественных торговых объектов – 10,25-10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости – 12,25-12,75%.

Ожидается, что в течение 2011 года ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы снижения будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в $5 млрд. 

Динамика индексов РТС и ММВБ в 2007-2010 годах

Примеры инвестиционных сделок, заключенных в 2010 году

Объект Город Стоимость ($ млн) Продавец Инвестор
ТЦ Европарк / Europark SC Москва 60 Deutsche Bank Ташир / Tashir
Бизнес-центр (ул. Красная Пресня) / Business center (Krasnaya Presnya st.) Москва 45 А1, инвестподразделение «Альфа Групп» / A1, Alfa Group investment subdivision Банк Стройкредит / Stroycredit Bank
БЦ Волна / The Wave BC Москва 140 Евразия/ Eurasia  Согаз / Sogaz
Гостиничный комплекс Шереметьево / Hotel Complex Sheremetyevo Москва 65 ООО «МБ-Финанс» / MB-Finance  Wenaasgruppen
Офисный комплекс (Настасьинский переулок, 7, стр. 2) / Office complex (Nastasyinskiy lane, 7, blg 2 Москва 37 confidential  Финам/ Finam
Проект бизнес-центра (Университетская набережная) / Business center project (Universitetskaya emb.) Санкт-Петербург 7 ООО «Имущественный комплекс «Университетская» / Imuschestvenny complex Universitetskaya Бьер Люмьер Холдинг / Bierre Lumier Holding
Regent Hall Санкт-Петербург 25,5 «Феникс-10» / Fenix-10  Renaissance Development
Capital PLaza Москва 180 Capital Group  «ВТБ Капитал» / VTB Capital
Pallau-MD Москва 60 «Ферро-Строй» / Ferro-stroy  «РусГидро» / RusGidro
Северная Башня / Northern Tower Москва 260 «Н-Транс» / N-Trans  «Фармстандарт» / Farmstandart
Офисный центр на ул. Бахрушина, 32/1/ Office center on Bakhrushina st., 32/1 Москва 35 Akron Group  UFG Asset Management
53 000 кв. м. В логистическом парке «Томилино» / Tomilino Московская область 39 Immofinanz  Сбербанк
Торговый центр «Формат», Мытищи / Shopping Center Format, Mytishy Московская область Moon-Invest  Российский инвестиционный холдинг
Логистический комплекс «Балтия» / Kulon Baltia logistic complex Московская область 42 Raven Russia  –
БЦ «Западные Ворота» / Western Gate BC Москва 160 Centurion Group  Evraz Group
Несколько бизнес-центров / Several Office Centers Москва 800 Horus Capital  ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Домников/ Domnikov BC Москва 250* Интеррос / Interros  РВМ Капитал / RVM Capital
16 магазинов «Остров» / 16 Ostrov stores Москва и МО 35 Остров-Инвест / Ostrov-Invest  X5 Retail Group
Nouvelle Building Москва 50* ГК Аори/ Aory Group  Группа ИСТ / IST Group
50% проекта МФК в Москва-Сити / 50% of MFC project in Moscow City Москва 37,5 Интеко / Inteko  Снегири / Snegiri
БЦ Росевроплаза / Rosevroplaza BC Новосибирск 44 Росевродевелопмент / Rosevrodevelopment  Сбербанк / Sberbank
Олимпия Парк / Olimpiya Park Москва 200 Horus Capital  ФК Открытие / FK Otkrytie
БЦ Классик / Classic BC Москва 100* Kopernik Group  ФК Открытие / FK Otkrytie

* Инвестиционная стоимость некоторых архивов экспертная

 

Обзор подготовлен компанией Praedium Oncor International

Материалы по теме

Госинвестиции в недвижимость

Госинвестиции в недвижимость
20.01.2011 Москва Государственные инвестиции в недвижимость принесли миллионные убытки Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости: инвестиции

Инвестиции в коммерческую недвижимость
10.03.2009 Другие Весна-лето 2009 г. станут удачным временем для совершения инвестиционных сделок Подробнее

Инвестиции в складские помещения в 2006 г.

Инвестиции в складские помещения в 2006 г.
24.04.2007 Склады Иностранные инвестиции впервые превысили российские Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog