Рынок управления коммерческой недвижимостью 2010: спрос, предложение и тенденции уходящего года

Наблюдавшееся в последние два года состояние экономической нестабильности имело для рынка управления коммерческой недвижимостью гораздо большие, чем может показаться на первый взгляд, последствия. По мнению экспертов Управляющей компании «Фрагра», эти последствия только начинают сказываться. Впрочем, далеко не все из них можно назвать негативными. Происходящие сейчас на рынке перемены во многом являются естественной реакцией, попыткой его участников, в первую очередь, управляющих компаний, адаптироваться к новой ситуации. Более того, сегодняшняя реальность некоторым образом стимулирует профессионалов к поиску новых методов работы и повышению ее эффективности.

Предложение

«С одной стороны, действительно наблюдается некоторое движение, умеренный рост ставок и цен продаж, - комментирует Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра», - но констатировать это можно с двумя существенными оговорками. Первое - это то, что реальных экономических оснований для этого явления по-прежнему пока еще нет. Второе - просто рассуждать о возвращении к докризисному периоду имеет смысл, только если речь идет о проектах, расположенных в столице и городах-миллионниках. Конечно, кризис ударил и по ним, но бизнес-сообщество в них не в пример шире. Следовательно, больше потенциальных арендаторов, и арендодатели смогут оправиться быстрее».

Если же рассматривать регионы, то по данным специалистов УК «Фрагра», подавляющее большинство начатых проектов там все еще заморожены на неопределенный срок, а девелоперы коммерческой недвижимости имеют серьезные проблемы с поиском финансирования. «Причем это применимо уже к любым проектам, не только региональным. Если раньше они были источником постоянного и понятного дохода, то теперь – нестабильного и неясного, - добавляет М.Шутов. - Одним из самых тяжелых для рынка последствий кризиса можно считать именно порушенные бизнес-планы. В результате,ожидания девелоперов сегодня ничем не подкреплены: ни заранее просчитанной и понятной стоимостью проекта и маржой, ни объективным улучшением инвестиционной ситуации».

Неудивительно, что с началом «периода экономической нестабильности» среди собственников начался «бум оптимизации расходов». Впрочем, и само понятие оптимизации также требует кавычек. Другими словами, при кризисном изменении основных показателей, девелоперы консервировали бизнес-процессы, чтобы граница окупаемости проекта не сильно отодвинулась. Как только на рынке началось движение, начался и пересмотр прежних пессимистичных бизнес-планов и возникла острая необходимость в новых услугах, прежде всего, в аудите инженерных систем и проверке общего состояния объектов коммерческой недвижимости в аренду.

Сейчас профессиональные управляющие компании, не увеличивая стоимость контракта, предлагают больший, чем прежде, перечень стандартных услуг. Основной идеей разработки и продвижения услуг по управлению и обслуживанию объектов сегодня является экономия средств заказчика, осуществляемая на профессиональном уровне и без ухудшения качества сервиса и состояния здания. Например, большой популярностью пользуется внедрение энергосбрегающих технологий. Другая тенденция – использование мобильных линейных групп для проведения планово-проверочные работ с целью уменьшения затрат на содержание штатного персонала и обслуживание инженерных систем.

Что касается тех, кто предоставляет услуги по управлению, то, по мнению Михаила Шутова, их состав существенно не изменился. По-прежнему доминируют а) facility-операторы, б) компании-дискаунтеры. «Следует оговориться, что есть два типа дискаунтеров, - рассказывает Коммерческий директор компании «Фрагра», - и те компании, которые в кризис пошли навстречу своим клиентам, снизив стоимость контрактов настолько, насколько это было возможно без потери качества (15-20% максимум), тоже формально являются дискаунтерами.

Стоит отметить, что существует принципиальная разница и между теми, кто в рамках жесткой экономии придерживается высоких стандартов, и теми, кто этого не делал и не собирается. Вторые якобы готовы в интересах заказчика делать скидки, несовместимые не только с хорошей работой на объекте, но зачастую и с работой вообще. Увы, случаи, когда такие скидки составляли 70% и более от начальной стоимости контракта не являются единичными». По мнению эксперта, такие компании будут продолжать быть востребованы еще некоторое время, примерно год-полтора. Именно столько времени нужно, чтобы на объектах в массовом порядке проявились последствия их «работы» и вектор спроса несколько поменялся. Интерес к услугам профессионалов, безусловно, также есть, но все еще недостаточно большой, что, в общем, закономерно: он вырастет, когда на рынке начнется реальное движение.

В целом, несмотря на то, что по сравнению с 2008 годом рентабельность бизнеса для управляющих компаний сократилась вдвое (ранее она составляла 20-30%, сегодня - 10-15%), заметного изменения состава участников рынка в связи с наступлением нестабильной экономической ситуации не произошло и, по словам аналитиков УК «Фрагра», в ближайшие год-два не произойдет. «Вряд ли кто-то из крупных западных игроков рискнет выйти на наш все еще не до конца сформировавшийся – даже если речь идет о столице – рынок. Точно так же, вряд ли кто-то из профессиональных УК, продержавшихся в самые трудные времена, сейчас его покинет», - резюмирует М.Шутов.

Спрос

Сегодняшнее состояние рынка обусловило несколько факторов. С одной стороны, рост спроса на услуги компаний, занимающихся профессиональным управлением и эксплуатацией объектов недвижимости. С другой – довольно специфический характер этого спроса. В связи с новыми потребностями заказчиков операторы расширяют предоставляемый ими набор сервисов.

Так, компания «Фрагра» отмечает волну обращений собственников (как правило, мелких и средних) по оценке качества текущего управления. Ранее компании и проекты такого масштаба довольно редко прибегали к услугам управляющих компаний, да и сами не особенно интересовали их в качестве клиентов. Подобный «разовый» консалтинг и аудит вызывает большой интерес и является пока еще свободной, но явно очень перспективной нишей, особенно учитывая тот факт, что преодоление текущей экономической нестабильности – вопрос отнюдь не ближайшей, а среднесрочной перспективы. Как правило, потребители такой услуги – компании, год-два назад нанявшие оператора-дискаунтера. «К сожалению, мнимая экономия собственника в размере стандартной демпинговой скидки в 30-50% (а иногда и более!) от стоимости контракта несопоставима с его последующими потерями. И они растут в геометрической прогрессии с увеличением площади здания или комплекса. Снижение стоимости услуг facility-оператора более, чем на 30-50% без потери качества физически невозможно» - рассказывает М.Шутов.

Все еще актуальна на сегодняшний день черта – отсутствие у многих участников рынка заинтересованности в длительном владении своей собственностью. При этом, поскольку активность инвесторов весьма умеренная, требования к качеству инвестиционных объектов довольно высоки. Именно поэтому разрыв между офисами класса А и В становится все заметнее. Те, кто планируют продавать свой объект, часто отказываются от внутренней УК в пользу внешней, чтобы повысить его капитализацию и представить потенциальному покупателю как единый комплекс. Последнему наличие профессиональной УК интересно и по другой причине – это избавляет его от необходимости проводить (то есть, заказывать на стороне) аудит, для оценки объекта перед покупкой.

Характерная для «кризиса» и ярко выраженная на сегодняшний день особенность рынка – это большая доля объектов, прежде всего офисных, находящихся в совместной собственности, и зачастую, вдобавок, сдаваемых в аренду небольшими блоками. В подобных случаях конфликты между владельцами практически неизбежны, равно как и появление множества спорных вопросов, связанных с урегулированием отношений с арендаторами. Привлечение профессиональной УК, выполняющей функцию аудитора, становится все более популярным способом выхода из тупиковых ситуаций. УК оценивает качество текущего управления и эксплуатации и затраты на них, помогает вести переговоры, организует для всех владельцев объекта общие бизнес-процессы, предлагает способы оптимизации расходов и т.д., не претендуя при этом на участие в как таковом управлении объектом и, в первую очередь, финансовыми потоками – все это остается в руках «внутренней» УК.

«Текущее положение дел на рынке породило спрос на такую уникальную услугу, предоставляемую нашей компанией, как создание для заказчика управляющей компании «под ключ» в соответствии с его пожеланиями и потребностями конкретного проекта, - рассказывает М.Шутов. - Причем такая УК способна выступать в качестве «внешней» на любых других объектах. Учитывая, что сегодня собственники по различным причинам по-прежнему неохотно привлекают сторонних лиц к процессу управления, подобная схема позволяет осуществлять его на профессиональном уровне силами самой компании и тем самым избежать проблем, которые часто встают перед «домашними» УК. Уже реализован ряд таких проектов, например, для РАО ЕЭС, и мы ожидаем дальнейший рост интереса к подобным услугам», - добавляет Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра».