УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка инвестиций в I квартале 2015 года

10.07.2015

В начале 2015 г. на рынке коммерческой недвижимости продолжали свое развитие тенденции конца прошлого года, основными чертами которых были сокращение объема банковского финансирования, сокращение спроса на новые площади, снижение арендных ставок и, как следствие, низкая инвестиционная активность.

Основные показатели рынка, I квартал 2015 г.

Показатель Значение
Общий объем инвестиций, $ млн 519,6
        Офисная недвижимость, $ млн 315,6
        Торговая недвижимость, $ млн 6,9
        Складская недвижимость, $ млн 18,2
        Земельные участки и МФК, $ млн 178,9
Ставка капитализации, «прайм»
        Офисы 9,5-10,5%
        Торговые центры 9,5-10,5%
        Склады 12-13

По итогам I квартала 2015 г. объем реальных сделок снизился, что было ожидаемым в текущих условиях: рынок инвестиций оценивается в $520 млн; это на 20% меньше результатов начала прошлого года и к тому же является минимальным значением за последние 5 лет.

Общий объем инвестиций в 2007–2015П гг., млрд $

Общий объем инвестиций в 2007–2015П гг., млрд $

Традиционно инвесторы в начале года наименее активны, а резкая девальвация национальной валюты в конце прошлого года стала дополнительным стимулом для крайне консервативного поведения всех участников рынка, располагающих средствами для инвестирования. Кроме того, в течение всего 2014 г. происходил отток инвестиций из российской экономики. По данным Центрального банка РФ, чистый отток капитала из России в 2014 г. составил $154,1 млрд, тогда как в 2013 г. Показатель составлял $61 млрд. По предварительным прогнозам ЦБ РФ, в 2015 году отток продолжится и составит $111 млрд.

Помимо сокращения интереса со стороны иностранного капитала, одним из существенных ограничений инвестиционного спроса явилось ужесточение кредитной политики банками. Ставки по кредитам уже в конце прошлого года стали запретительными и находились на уровне 20-25% в рублях. Кроме того, банки неохотно кредитуют девелоперов, однако по сравнению с декабрем 2014 г. среднерыночные ставки несколько снизились. При этом конкретный размер ставки зависел от характера залога, финансового состояния девелопера, истории взаимоотношений с банком и других показателей.

Снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 14%, стабилизация и рост цен на нефть, а также укрепление национальной валюты позволили в начале 2015 г. закрыть несколько знаковых сделок на рынке. Например, акционеры компании Capital Group приобрели права на строительство многофункционального комплекса на участке Софийской набережной (запрашиваемая цена ранее составляла около 9 млрд руб.).

В начале 2015 г. инвестиционный рынок остается «рынком покупателя» и с учетом снижения ставок аренды и роста ставок капитализации дает проактивным инвесторам множество возможностей для выгодных приобретений, что уже подтверждается интересными транзакциями.

Российский рынок недвижимости традиционно остается преимущественно локальным. Хотя доля иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость России в начале года и увеличилась до 30% (с 18% в прошлом году), — это, скорее, результат закрытия уникальной крупной транзакции на рынке: американский фонд Hines приобрел одно из трех офисных зданий комплекса «Метрополис» (сделка оценивается в $150-180 млн). Таким образом, когда большинство институциональных фондов заняли выжидательную позицию, крупные международные инвесторы, присутствующие на российском рынке, продолжают инвестировать в качественные объекты коммерческой недвижимости.

Распределение инвестиций по странам происхождения, 2009 – I кв. 2015 гг.

Распределение инвестиций по странам происхождения, 2009 – I кв. 2015 гг.

Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости

В начале 2015 г. произошло перераспределение спроса — снижение интереса к традиционно популярной торговой недвижимости; основное внимание инвесторов было обращено в сторону офисного сегмента, где было закрыто порядка 60% от общего объема сделок, а размер инвестиций составил примерно $316 млн; и также около $180 млн было инвестировано в земельные участки с последующим развитием территорий под МФК.

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости, I квартал 2015 г., млн $

Распределение инвестиций по сегментам коммерческой недвижимости, I квартал 2015 г., млн $

По-прежнему интерес со стороны инвесторов был сфокусирован на Москве: в I квартале 2015 г. на столицу приходится 83% сделок. В то время как на региональном рынке (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) была закрыта лишь одна небольшая транзакция по приобретению земельного участка.

Распределение инвестиций по регионам, I квартал 2015 г.

Распределение инвестиций по регионам, I квартал 2015 г.

Доходность инвестиций

Ставки капитализации «прайм» в Москве оцениваются на уровне 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и на уровне 12-13% — для складских объектов в зависимости от коммерческих условий договоров аренды, банковского финансирования и качества денежного потока. Российская столица продолжает лидировать по уровню ставок капитализации среди крупных европейских городов, при этом значительно превышая уровни доходности инвестиций в коммерческую недвижимость Восточной Европы, таких как Польша, Чехия и Румыния.

Динамика средних ставок капитализации в Москве, «Прайм», %

Динамика средних ставок капитализации в Москве, «Прайм», %

Ставки капитализации в столицах Европы, «Прайм», I квартал 2015г., %

Ставки капитализации в столицах Европы, «Прайм», I квартал 2015г., %

Прогноз на 2015 год

В 2015 г. основным сдерживающим фактором для инвестиционных сделок в России будет оставаться высокая стоимость финансирования и сохраняющаяся неопределенность геополитической и макроэкономической ситуации.

Негативные факты развития российской экономической ситуации привели к снижению кредитных рейтингов российских суверенных обязательств рейтинговыми агентствами. Но у нас есть основания полагать, что в 2015 г. все-таки будут осуществлены некоторые знаковые сделки. Таким образом, при дальнейшей стабилизации национальной валюты и снижении ключевой ставки в 2015 г. можно будет ожидать закрытия некоторых сделок, работа над которыми велась в 2014 г.

Для российского рынка в большей степени станет определяющим рост цен на энергоресурсы, дальнейшее снижение ставок по кредитам и возобновление интереса со стороны западных инвесторов. На протяжении 2015 г. рынок будет наблюдать больше транзакций, закрывающихся по новым ценовым уровням, что станет катализатором для его роста в будущем.

Бурное развитие российского рынка коммерческой недвижимости в предшествующие годы и интерес к нему со стороны инвесторов позволяют предполагать, что на рынке продолжает формироваться отложенный спрос, и это позволяет рассчитывать на то, что после стабилизации рынок ждет не затяжная стагнация, а выход на новую траекторию роста.

Обзор подготовлен специалистами Colliers International

Материалы по теме

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга – обзор за I квартал 2015 г.

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2015 года
23.07.2015 Офисы Средние заявляемые ставки аренды снизились. За квартал снижение в классе А составило 8%, в классе В – 6% Подробнее

Краткий обзор рынка торговой недвижимости России в I квартале 2015 г.

Обзор торговой недвижимости
13.07.2015 Торговые Анализ предложения, спроса и прогнозы экспертов на развитие сегмента Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2015 года
09.07.2015 Офисы Запрашиваемые ставки аренды продолжили падение на на 5–15% Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2015 г.

Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2015г.
09.07.2015 Склады Ставки аренды на качественные складские помещения в I квартале 2015 года снизились в среднем по рынку на 14% Подробнее

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015 г.

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015г.
03.07.2015 Склады Объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей на 35% превысил аналогичный показатель прошлого года Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog