УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Коммерческая недвижимость: итоги 2009 года

08.02.2010

 

Представленный анализ основан на регулярном мониторинге открытого рынка предложений коммерческой недвижимости в г.Москве.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более, чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риэлтерские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 700 тыс.$, а также торговые помещения стоимостью от 500 тыс.$, или же помещения с общей площадью не менее 100 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью не менее 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы всех объектов за год.

Основные выводы

Основным фактором, определившим развитие рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2009 году, стал мировой финансовый кризис. Развитие рынка характеризовалось снижением цен и арендных ставок на объекты во всех сегментах коммерческой недвижимости. Максимальные ежемесячные темпы снижения цен и арендных ставок наблюдались в декабре 2008-марте 2009 года. Начиная с марта, наиболее глубокая стадия кризиса с резкой девальвацией рубля и снижением таких ключевых для российской экономики индикаторов как цена на нефть и индексы РТС и ММВБ закончилась. К осени рынок стал более прогнозируемым, темпы ежемесячного изменения объема предложения и ценовых показателей стали постепенно уменьшаться. К концу 2009 года развитие рынка перешло в стадию относительной стабилизации.

Развитие рынка аренды коммерческих объектов во многом было аналогичным рынку купли-продажи, однако в силу более оперативного заключения и расторжения сделок, а также по причине другой «природы» взаимоотношений, рынок аренды проявил себя как более динамичный. Эта обстоятельство нашло отражение в более значительном изменении объема предложения и ценовых показателей за год.

Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

  • Торговая недвижимость оказалась более инвестиционно-привлекательной, чем офисная. Показательно то, что в офисном сегменте объем вакантных площадей всех классов составляет не менее 3,5-4 млн. кв.м., и по нашим оценкам для достижения приемлемого уровня вакантных площадей этого объема площадей его «хватит», по крайней мере, на 2 года.
  • Наиболее востребованным торговыми помещениями остались объекты в центре, большинство из которых относятся к street-retail, в то время, как в офисном сегменте более ликвидными и менее всего пострадавшими от кризиса были объекты за пределами Садового Кольца. Хотя эта тенденция к концу года стала меняться.
  • Снижение цен продаж и ставок аренды на производственно-складские помещения по сравнению с другими видами недвижимости оказалось минимальным. Это объясняется несколькими факторами:
    • ограниченностью объема предложения, обусловленного как отсутствием нового строительства, так и уменьшением данного сегмента за счет реновации и редевелопмента промышленных территорий;
    • низким докризисным уровнем цен и ставок по причине низкого качества таких объектов,
    • инерционностью данного рынка, непосредственно связанного с производственными мощностями и товарными остатками.
  • Рост объема предложения и снижение цен продаж и ставок аренды в сегменте помещений свободного назначения было максимальным в связи с отсутствием продуманных концепций их использования.

По темпам снижения цен за год объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы. Минимальное снижение произошло на наиболее дорогие и качественные объекты стоимостью от 30 млн. долл., интерес к которым проявляли крупные инвесторы. Средние темпы снижения наблюдались на недорогие, со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью до 10 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие инвесторы. Максимальное же снижение цен произошло на крупные и, как правило, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл.

Главный вывод

По итогам 2009 года можно с большой долей уверенности сказать о том, что основная стадия кризиса прошла, и существенные предпосылки для серьезного ухудшения ситуации отсутствуют. В связи с относительной макроэкономической стабилизацией к концу года рынок коммерческой недвижимости также стабилизировался как по ценам и арендным ставкам, так и по объему предложения во всех сегментах недвижимости. Можно с уверенностью говорить, что рынок находится в рабочем для кризисного периода состоянии и положительные тенденции на лицо. Тем не менее, объем предложения и сроки экспозиции продолжают находиться на высоких уровнях, во многих сегментах стагнация продолжается, что говорит о том, что кризис на рынке недвижимости продолжается, и восстановление будет постепенным. При отсутствии серьезных ухудшений в макроэкономике, можно говорить о приросте основных ценовых показателей по итогам 2010 года на уровне 10-20%.

ПРОДАЖА

Рынок в целом

1) Объем предложения

Многие эксперты и аналитики сходятся в том, что наиболее значительным последствием кризиса как за рубежом, так и в России стал дефицит заемных кредитных ресурсов. Условия кредитования банками компаний и требования по возврату ранее выданных кредитов стали более жесткими, поэтому для расчетов по долгам и окончания реализации начатых проектов участники рынка были вынуждены изыскивать другие источники финансирования, одним из которых стала продажа объектов недвижимости.

Основной рост объема предложения пришелся на сентябрь-декабрь 2008 года: прирост предложения по площади составил 17%, в то время, как количество объектов осталось на прежнем уровне. Таким образом, рост был обусловлен исключительно выставлением на продажу крупных объектов. С декабря 2008 по декабрь 2009 года, по мере того, как некоторые крупные переоцененные объекты с продаж снимались, а более актуальные небольшие объекты на рынок выводились, средняя площадь объектов постепенно снижалась. В результате этого объем предложения в 2009 году по общей площади возрос на 4%, в то время, как по количеству – на 7%.

В динамике объема предложения по площади и количеству на протяжении 2009 года можно выделить 5 этапов:

  • В январе 2009 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней и снятия объектов из рекламы значительно сократился.
  • С января по апрель прирост объема предложения был значительным. Это объяснялось восстановлением объема предложения после существенного сокращения в январе. Тем не менее, уровня декабря рынок в апреле так и не достиг, что было обусловлено, прежде всего, общей рыночной неопределенностью и неготовностью многих участников выставлять объекты недвижимости по резко снижавшимся в то время ценам.
  • С апреля по август в объеме предложения наблюдалась стабилизация. Она явилась следствием того, что наиболее острая фаза кризиса закончилась (о чем свидетельствовало, прежде всего, начало роста индексов РТС и ММВБ, а также окончания резкой девальвации рубля), и рынок для его участников стал более предсказуемым.
  • С августа по октябрь рост объема предложения возобновился. Так как существенных изменений в макроэкономической ситуации в данный период уже не наблюдалось, можно сделать вывод о том, что данный рост в основном был следствием традиционного для начала осени роста деловой активности.
  • Время с октября по декабрь стало периодом коррекции объема предложения до уровня декабря 2008 года.

В декабре 2009 года на рынке было представлено 1325 объектов общей площадью 2691 тыс.кв.м. Всего на продажу за год с декабря 2008-го по декабрь 2009 года было выставлено 2813 объектов общей площадью 5925 тыс.кв.м.

2) Ценовые показатели

Снижение спроса, а также уменьшение возможностей по привлечению финансовых средств во время кризиса привело к тому, что количество сделок на протяжении последнего года оставалось на низком уровне, особенно – в начале года. Количество объектов, соответствовавших спросу по показателю «цена-качество» было незначительным, переоцененные объекты либо снимались с продажи, либо цены на них корректировались, что, в свою очередь, вело к уменьшению цен.

Наибольших темпов ежемесячного снижения долларовые цены за счет резкой девальвации рубля достигли в декабре 2008-марте 2009 года. Максимальное же снижение рублевых цен пришлось на период с февраля по июнь 2009 года. Постепенная стабилизация как долларовых, так и рублевых цен произошла летом, а значит и понимание справедливого уровня цен предложения для «кризисного» периода к участникам рынка пришло именно к этому времени. Во втором полугодии 2009 года цены на коммерческую недвижимость в долларах практически не изменялись, а в рублевом выражении снизились на 4%.

Средневзвешенная долларовая цена по рынку в целом за 2009 год понизились на 28% до 4147 долл./кв.м., а цена в рублях – на 24% до 124 тыс. руб./кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных на продажу в декабре 2009 года, сократилась за год на 26% и составила 11,16 млрд. долл.

По темпам годового снижения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы:

  • Наиболее дорогие и, как правило, качественные объекты стоимостью более 30 млн. долл., интерес к которым проявляли крупные инвесторы, потеряли в цене меньше всего – 21%.
  • Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее 10 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались средними темпами снижения цен в течение года, которое суммарно составило 27-28%.
  • Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл. характеризовались максимальным снижением цен – на 34%.

Сравнительный анализ по сегментам

1) Объем предложения

Так как негативное влияние кризиса на снижение потребительского спроса по сравнению с его влиянием на деловую активность оказалось менее значительным, собственники торговых помещений по сравнению с собственниками офисных и производственно-складских помещений, а также помещений свободного назначения меньше стремились выставлять свои объекты на продажу.

В результате, рост объема предложения по количеству в 2009 году составил 3% по торговым, 7% - по офисным, 6% - по производственно-складским помещениям и 14% - по помещениям свободного назначения, а по площади – 3%, 9%, -19% и 38% соответственно. С начала же кризиса, то есть с сентября 2008-го года рост объема предложений по площади составил -3% - по торговым, 32% - по офисным , 3% - по производственно-складским помещениям и 40% - по помещениям свободного назначения, а по количеству - -2%, 9%, 29% и 10% соответственно.

Таким образом, уровень объема торговых помещений по итогам 2009 года оказался на докризисном уровне, в то время, как по офисным, производственно-складским и помещениям свободного назначения в силу их меньшей инвестиционной привлекательности - вырос.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2009 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 64,4%, доля ПСП - 17,7%, доля торговых помещений - 11,7%, доля помещений свободного назначения – 6%.

С сентября по декабрь 2008 года на рынке предлагалось достаточно много крупных объектов, что привело к общему росту средней площади на 17%. Именно в это время выставлялись большинство объектов из-за проблем с финансированием. В первом полугодии 2009 года прирост средней площади составил 4%, а во втором полугодии снизилась на 6%, в результате чего в целом за год средняя площадь всех коммерческих объектов снизилась на 3%.

Наиболее интенсивно крупные объекты выставлялись в офисном сегменте, где средняя площадь за год выросла на 3%. В торговом сегменте средняя площадь объектов осталась на уровне 2008 года, а вот в производственно-складском сегменте наблюдался обратный процесс. Там крупные объекты снимались с продажи, а на рынок выставлялись небольшие площадей, которые при сложившейся рыночной конъюнктуре для конечных потребителей были наиболее актуальны. В результате средняя площадь производственно-складских помещений снизилась на 23%.

2) Ценовые показатели

Вторым фактом, свидетельствующим о том, что негативное влияние кризиса на сегмент торговых помещений оказалось менее значительным, чем на офисную недвижимость, явилось отличие в уровнях снижения цен. И если по торговым объектам снижение цен в долларах за последние 12 месяцев составило 29%, то цены на офисные помещения сократились на 31%.

По производственно-складским помещениям снижение цен продаж в 2009 году по сравнению с торговой и офисной недвижимостью оказалось минимальным и составило 20%. Это объяснялось несколькими причинами:

  • ограниченностью объема предложения, обусловленного как отсутствием нового строительства, так и уменьшением данного сегмента за счет реновации и редевелопмента промышленных территорий;
  • низким докризисным уровнем цен и ставок по причине в основном низкого качества таких объектов,
  • инерционностью данного рынка, непосредственно связанного с производственными мощностями и объемом товарных остатков.

По помещениям свободного назначения в связи с отсутствием ясных маркетинговых концепций их использования снижение цен оказалось максимальным и составило 36%. Что касается объема предложения в стоимостном выражении, то в сегменте торговой и офисной недвижимости его уменьшение составило 25 и 27% соответственно и произошло исключительно за счет снижения цен. По производственно-торговой недвижимости уменьшение объема предложения в денежном выражении было обусловлено также снижением объема предложения по площади и составило 35%.

Торговая недвижимость

1) Объем предложения

В первом полугодии наиболее активным с точки зрения объема заключавшихся сделок стал сегмент street-retail, который занимает наибольший вес в объеме предложения внутри Садового Кольца.

В результате этого, объем предложения торговых помещений в пределах Садового Кольца, основное количество которых составляет именно street-retail, по площади за этот период снизился на 29%, в то время как за его пределами сокращение было меньшим и составило 9%.

Во втором полугодии, после того, как наиболее острые финансовые вопросы участниками рынка были решены, а уровень цен стабилизировался, на рынок стали выставляться объекты уже по более высоким ценам, в связи с чем объем предложения в центре стал расти. Тем не менее, по количеству сделок купли-продажи в удельном весе street-retail стал безусловным лидером прошедшего года.

Общий годовой прирост объема предложений торговых объектов в 2009 году по площади составил 7% внутри Садового Кольца, и 2% - за его пределами. Средняя площадь торговых объектов в 2009 году в пределах Садового Кольца в 2009 году уменьшилась на 9%, а за пределами - на 3%, в результате чего в обоих случаях оказалась на докризисном уровне, то есть на уровне сентября 2008 года.

Всего в декабре 2009 года на продажу было выставлено 72 объекта в пределах Садового Кольца и 334 объекта за его пределами суммарной площадью 24 и 290 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 406 объектов общей площадью 314 тыс. кв. м со средней площадью объекта 774 кв. м.

2) Ценовые показатели

Снижение цен предложения торговых объектов в центре за истекший год составило 22%. За пределами Садового Кольца цены снизились более существенно – на 31%, что также произошло в силу большей инвестиционной привлекательности «топовых» объектов в центре.

Снижение за год стоимостного объема предложения торговых помещений внутри и за пределами центра за счет различия в средневзвешенных ценах составило 17 и 30% соответственно.

Офисная недвижимость

1) Объем предложения

Сегмент офисных площадей в центре от кризиса пострадал в наибольшей степени. Офисные объекты на продажу в 2009 году выставлялись наиболее часто, при этом объем предложения по площади в пределах Садового Кольца в 2009 году вырос на 75%, в то время как прирост объема предложения за его пределами снизился на 2%. Такое значительное различие отчасти было обусловлено тем фактом, что в центре на продажу начало выставляться все больше крупных объектов: если в пределах Садового Кольца средняя площадь выросла на 51%, то за его пределами немного снизилась - на 4%.

Всего в декабре 2009 года было выставлено 207 объектов в пределах Садового Кольца и 393 объектов за его пределами суммарной площадью 413 и 1321 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных площадей в декабре составил 600 объектов общей площадью 1734 тыс. кв. м со средней площадью объекта 2890 кв. м.

2) Ценовые показатели

В результате значительного снижения деловой активности и финансовых резервов, а также роста вакантных площадей, наибольшее снижение цен наблюдалось на наиболее дорогие офисные помещения внутри Садового Кольца. В этом сегменте средневзвешенные цены снизились на 41%, в то время как за пределами Садового Кольца - на 35%.

Рост за год объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составил соответственно 3% и -36%.

Аренда

Рынок в целом

1) Объем предложения

В силу тесной взаимосвязи рынка аренды с рынком продаж характеры изменения их основных показателей во многом были схожи, однако вследствие различия принципов владения и временного использования площадей рынок аренды проявил себя более динамично.

Как и на рынке продаж, максимальный прирост объема предложения на рынке аренды наблюдался в сентябре-декабре 2009 года и составил 81% по площади и 57% по количеству объектов. В 2009 году рост объема предложения снизился, но также оказался более значительным и составил 22% по общей площади и 19% по количеству (в то время, как на рынке продаж – всего 4% и 7% соответственно).

В развитии рынка аренды по объему предложения можно выделить следующие этапы:

  • Максимальный ежемесячный рост объемов предложения по площади наблюдался в январе-апреле 2009 года, то есть на протяжении наиболее острой фазы кризиса, сопровождавшейся сильной девальвацией рубля. Рост объема предложения по площади за данный период составил 70%.
  • Период с апреля по июнь был периодом значительной коррекции, в результате которой объем предложения по площади снизился на 28%. В это время, как уже отмечалось, макроэкономическая ситуация в стране несколько. С другой стороны, в условиях более понятного уровня ставок с рынка начали выводиться переоцененные объекты, спрос начал постепенно «проявляться», и объем предложения вернулся к уровню уже «кризисного» декабря 2008 года.
  • Во втором полугодии 2009 года объем предложений испытывал колебания в диапазоне между максимальным уровнем, достигнутым в апреле и уровнем июня. Наибольший рост объема во втором полугодии 2009 года, как и на рынке продаж, наблюдался в сентябре, что было связано с сезонным ростом деловой активности. Однако коррекция объема предложения наступила более быстро, уже в октябре.

В декабре 2009 года на рынке аренды было представлено 3585 объектов общей площадью 3053 тыс.кв.м.

2) Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды, начиная с декабря, под влиянием кризиса начали активно снижаться. Кроме изменения макроэкономической ситуации в целом, влияние на снижение ставок оказало также и то обстоятельство, что в целях наиболее быстрого заполнения площадей многие девелоперы были вынуждены первыми значительно снижать стоимость аренды, особенно по пустым помещениям в состоянии shell&core. Тем не менее, к существенному результату это не привело, так как, с одной стороны, на рынке стало доступно огромное количество помещений, в которых отделка была выполнена, а с другой, сроки арендных договоров в состоянии рыночной неопределенности сокращались, и вложения в ремонт при таких условиях оказывались все менее оправданными.

Максимальных ежемесячных темпов снижения средние арендные ставки в долларах за счет девальвации рубля достигли в декабре 2008-марте 2009 года, при этом годовое снижение арендных ставок составило 39%, существенно превысив снижение за год цен продаж.

Сравнительный анализ по сегментам

1) Объем предложения

Динамика объема предложений на рынке аренды была обусловлена более значительным снижением спроса на офисные и производственно-складские помещения, чем на торговые помещения. Наибольший прирост объема предложения по площади в 2009 году был отмечен на производственно-складские помещения (56%), гораздо меньший – на офисные (14%), а по торговым помещениям, спрос на которые остался на более высоком уровне, рост объема предложения по площади составил всего 6%.

Динамика количества предложений коммерческой недвижимости на рынке аренды была аналогичной динамике их объема по общей площади. Темпы годового роста составили: 74% - по производственно-складским помещениям, 18% - по офисным, а в торговым сегменте стало предлагаться даже несколько меньше объектов – на 2%. Причина столь высокого прироста производственно-складских площадей на рынке за 2009 год, обусловлена более инерционным темпом «накопления» свободных площадей этого сегмента, по сравнению с другими. К примеру, основной прирост объема предложения в офисном сегменте был достигнут уже декабре 2008 года.

В условиях кризиса в целях снижения расходов на арендную плату многие арендаторы переезжали на меньшие площади. В результате этого крупные помещения выводились на рынок, и средняя площадь предложений, как и на рынке продажи, росла. Особенно сильно данная тенденция наблюдалась в сентябре-декабре 2008 года, когда средняя площадь торговых, офисных и производственно-складских помещений возросла на 24, 8 и 19% соответственно.

В 2009 году этот процесс был уже не столь интенсивным. Средняя площадь торговых объектов возросла на 9%, а по офисным и производственно-складским помещениям снизилась на 3% и 10%. При этом снижение средней площади по офисам и ПСП могло быть обусловлено наметившейся в конце 2009 года тенденцией уменьшения предлагаемых блоков в аренду, как наиболее востребованных на рынке.

2) Ценовые показатели

Максимальное снижение арендных ставок в декабре 2009 года по отношению к декабрю 2008 года было зафиксировано по офисным помещениям и составило 37%, в то время, как арендные ставки по торговым и производственно-складским помещениям снизились на 34% и на 31% соответственно. При этом меньший по сравнению с офисными объектами темп снижения средних арендных ставок по торговым помещениям объясняется меньшим влиянием кризиса. А вот минимальный годовой темп снижения ставок в производственно-складском сегменте связан с низким докризисным уровнем цен в связи с невысоким в подавляющем большинстве своем качеством и отсутствием прироста площадей за счет нового строительства.

Снижение годовой арендной платы в 2009 году составило 25% по торговым и 27% - по офисным помещениям. По производственно-складским помещениям за счет более высокого роста объема предложения суммарная годовая арендная плата выросла на 10%.

Торговая недвижимость

1) Объем предложения

В отличие от рынка продажи, на рынке аренды торговой недвижимости в первые полгода кризиса наблюдалась переориентация спроса на помещения за пределами Садового Кольца, что могло быть связано с развитием торговли товарами более низких ценовых категорий, экономии на арендных ставках и закрытии имиджевых магазинов в центре. В результате, в первом полугодии 2009 года объем предложения в центре увеличился на 2%, в то время, как в периферийной части снизился на 27%. Во втором же полугодии, после наступления относительной экономической стабилизации, спрос вернулся к своим традиционным предпочтением, согласно которым наиболее привлекательными объектами снова оказались подешевевшие предложения в центре. В итоге, подавляющее большинство вакантных площадей было поглощено, предлагаемые площади в центре уменьшились в среднем на 19%, в то время как вне пределов Садового Кольца – возросли на 51%.

В целом за 2009 год объем предложения по площади уменьшился на 18% по торговым помещениям в центре и вырос на 10% за его пределами. Динамика количества торговых помещений внутри и за пределами Садового Кольца была аналогичной динамике объема предложения по площади. Количество предлагаемых в аренду торговых предложений в центре уменьшилось на 19%, а за пределами Садового Кольца – выросло на 2%.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в отношении средней площади объектов: если в первом полугодии 2009 года ее прирост по помещениям в пределах и за пределами Садового Кольца составил 25% и -18%, то во втором полугодии 2009 году – уже -18% и 32%.

Всего в декабре 2009 года было выставлено 109 объектов в пределах Садового Кольца и 571 объект за его пределами суммарной площадью 36 и 292 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 680 объектов общей площадью 327 тыс. кв. м со средней площадью объекта 481 кв. м.

2) Ценовые показатели

Существенный рост объема торговых помещений в центре сопровождался максимальным снижением арендных ставок, которое составило 33%, в то время как снижение ставок за пределами Садового Кольца было хотя и сопоставимым, но все-таки ниже - 32%.

За счет снижения объема предложения суммарная годовая арендная плата в пределах Садового Кольца в условиях снизившихся арендных ставок уменьшилась на 43%, а вне центра - на 19%.

Офисная недвижимость

1) Объем предложения

Наибольшей экономии на расходах по аренде арендаторы офисных помещений достигали по дорогим помещениям внутри Садового Кольца, поэтому прирост объема предложения по площади в сентябре-декабре 2008 года по таким объектам был максимальным и составил 253%, в то время как прирост объема предложения вне Садового Кольца за указанный период составил лишь 65%. В первом полугодии 2009 года прирост объема офисных объектов в пределах и за пределами Садового Кольца оказались сопоставимы (10 и 12% соответственно). В последние месяцы года наметилась тенденция возросшего спроса на площади внутри Садового Кольца, что стало реакцией на уменьшившийся разрыв в арендных ставках между центром и периферией, по причине более интенсивного снижения ставок в центре. Как следствие, во втором полугодии объем предложения в центре снизился на 11%, в то время, как объем предложений за его пределами вырос на 7%.

В целом за 2009 год объем предложения офисов в центре уменьшился на 3%, а за пределами Садового Кольца увеличился на 19%. Динамика количества офисных помещений внутри и за пределами Садового Кольца была аналогичной динамике объема предложения по площади. Количество офисных предложений в центре возросло на 3%, а за пределами Садового Кольца – на 23%. Таким образом, если в конце 2008 года объем предложения в центре прирастал намного быстрее и больше, чем за его пределами, то в течение 2009 года эта тенденция постепенно сменилась на противоположную.

Подобная ситуация наблюдалась и в отношении средней площади объектов. В конце 2008 года ее прирост по помещениям в пределах и за пределами Садового Кольца составил 55% и 3%, между тем как в 2009 году – уже -6% и -3%.

В офисном сегменте объем вакантных площадей всех классов на данный момент находится на уровне 15-20% и составляет не менее 3,5-4 млн. кв.м. По нашим оценкам этого объема площадей для достижения приемлемого уровня вакантных площадей «хватит», по крайней мере, на 2 года.

Всего в декабре 2009 года было выставлено 516 объектов в пределах Садового Кольца и 1850 объектов за его пределами суммарной площадью 338 и 1593 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2366 объекта общей площадью 1931 тыс. кв. м со средней площадью объекта 816 кв. м.

2) Ценовые показатели

Максимальное снижение средних арендных ставок по офисам в 2009 году наблюдалось в пределах Садового Кольца и составило 37%, т.к. в условиях кризиса менее всего были востребованы наиболее дорогие помещения. Тем не менее, за пределами Садового Кольца уровень снижения арендных ставок оказался практически таким же (36%), так как во втором полугодии, когда ситуация начала стабилизироваться, на рынке аренды было отмечено появление спроса на аренду площадей в качественных, современных офисах в центре.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре снизилась на 38%, а за пределами Садового Кольца в условиях существенного роста объема предложения - на 23%.

Полностью отчет подготовленный компанией RRG можно скачать ЗДЕСЬ

Материалы по теме

Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве, ноябрь 2009 г.

Обзор коммерческой недвижимости-ноябрь 2010г.
15.12.2009 Другие В ноябре на продажу было выставлено 1311 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 2 554 тыс. кв.м Подробнее

Обзор офисной недвижимости Москвы за 2009 г.

Обзор офисной недвижимости Москвы
27.08.2009 Офисы Объем нового предложения в 2009 году может оказаться примерно равным показателю 2008 года Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости г. Москвы за II квартал 2009 года

Обзор рынка торговой недвижимость г.Москвы за II квартал 2009 года
20.07.2009 Торговые Объем предложения за второй квартал 2009 года увеличился на 54 000 кв. м Подробнее

Обзор индустриальной недвижимости России, 2009 г.

Индустриальная недвижимость - аналитика
11.03.2009 Склады Новости рынка складской, индустриальной недвижимости и рынка земли в России Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog