УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

26.06.2014

 

Прошедший год стал третьим рекордным годом подряд по общему объему сделок. Суммарный объем инвестиций составил 8,2 млрд долларов. Кроме того, был установлен рекорд по величине средней сделки, которая составила 186 млн долларов. Данные показатели демонстрируют устойчивое состояние российского рынка коммерческой недвижимости и привлекательность этого сегмента для российских и международных институциональных инвесторов.

Самыми активными игроками в этом году стали компании Morgan Stanley (1,2 млрд долларов), Millhouse Capital (1,1 млрд долларов), Hines CalPERS (600 млн долларов), а также российские компании: «Группа БИН» (980 млн долларов) и О1 Properties (530 млн долларов).

Российский рынок коммерческой недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Восточной Европе для инвесторов. Крупные инвестиционные компании, такие как O1 Properties, Millhouse Capital и Raven Russia, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость, смогли воспользоваться денежными потоками, генерируемыми их активами, для приобретения новых объектов.

Прошедший год был уникальным с точки зрения размера сделок, закрытых в каждом сегменте. Прежде всего, Morgan Stanley REI обновил рекорд в торговом сегменте, приобретя ТРЦ «Метрополис» у компании Capital Partners за 1,2 млрд долларов. Российская инвестиционная компания «Ренова» продала «Группе БИН» портфель «МЛП». Сумма сделки оценивается в 900 млн долларов. Кроме того, Millhouse Capital приобрела бизнес-центр «Белые Сады» предположительно за 740 млн долларов. И наконец, Azimut Hotels приобрела Radisson Moscow Olympic за приблизительно 120 млн долларов, что также является крупной сделкой для гостиничного сегмента.

Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости, млрд USD

Инвестиции по сегментам коммерческой недвижимости, млрд USD

 

Кроме того, была закрыта знаковая региональная сделка. Компания «РосЕвроДевелопмент» приобрела ТРЦ «Аура» в Новосибирске примерно за 250 млн долларов. Данная сделка демонстрирует желание инвесторов приобретать качественные региональные объекты.

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость по регионам, %

Распределение инвестиций в коммерческую недвижимость по регионам, %

 

Компания CalPERS продемонстрировала успешную стратегию выхода на российский рынок недвижимости, что может способствовать появлению новых международных компаний в будущем. Данная сделка (совместная с Morgan Stanley) является важным шагом для дальнейшего притока иностранных инвестиций и демонстрацией инвестиционной стабильности российского рынка коммерческой недвижимости.

Такие компании, как O1 Properties, Millhouse Capital и Raven Russia сформировали портфели качественных активов в своих сегментах рынка коммерческой недвижимости. Эти компании продолжат увеличение портфелей в соответствии с индивидуальными инвестиционными стратегиями. Так как количество институциональных активов на российском рынке ограничено, несколько хороших приобретений могут значительно улучшить позиции этих компаний.

В прошедшем году правительство России внесло поправку в налоговый кодекс, изменив способ расчета налога на имущество в отношении коммерческой недвижимости. Налог на имущество будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости объекта, а не его балансовой стоимости. Принятая реформа призвана ограничить возможность минимизации налога на имущество в связи с тем, что в отличие от балансовой стоимости, кадастровая стоимость, как правило, намного ближе к рыночной. По оценке специалистов, данная реформа является попыткой усиления контроля над этим сегментом. Кроме того, налоговая реформа, так же как и другие правительственные меры, будет стимулировать большее количество сделок с активами в юрисдикции РФ, а не через оффшорные холдинговые компании.

Офисная недвижимость в Московском регионе

1) Предложение

В  прошедшем году рынок офисной недвижимости пополнился 48 зданиями класса А и В общей площадью 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем нового строительства увеличился на 56%, тем не менее он значительно ниже докризисных показателей ввода новых офисных помещений.

По географическому распределению построенных помещений лидирует Центральный Деловой Район (ЦДР),где было построено 23% помещений, кроме того 11% офисных зданий пришлось на «Москва-Сити». За пределами бизнес районов — лидирующие позиции по вводу новых офисных площадей занимали западное и юго-западное направления, их доля составила 14% и 10%, соответственно.

2) Спрос

Несмотря на увеличение объемов нового строительства, наблюдается 10% снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с офисной недвижимостью составила 1,5 млн кв. м.

Основной спрос в прошедшем году пришелся на сформировавшиеся бизнес-районы: здесь было заключено 60% сделок с качественной офисной недвижимостью. Лидерами по востребованности площадей среди бизнес-районов были ЦДР, «Ленинградский» и «Москва-Сити». При этом важно отметить, что спрос на офисные помещения в «Москва-Сити» за прошедший период увеличился на 65%. Арендаторы начали с большим интересом рассматривать этот проект.

Топ-10 районов Москвы по поглощению офисных помещений, кв. м

Топ-10 районов Москвы по поглощению офисных помещений, кв. м

 

За пределами сформировавшихся бизнес-районов наиболее востребованными оказались западное и южное направления. В течение последних трех лет структура спроса на офисные помещения оставалась стабильной. Лидерами по объему сделок являлись компании секторов: «ИТ и телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании», «Производство». Суммарно на эти 4 сектора экономики пришлось более 66% всех реализованных площадей.

Распределение поглощения по секторам экономики в Москве, %

Распределение поглощения по секторам экономики в Москве, %

3) Вакантные площади

Увеличение объемов нового строительства и снижение спроса на офисные помещения способствовали росту доли свободных площадей. Наиболее сильно это отразилось на помещениях класса А: средний уровень вакансий в этом классе составил 17,2%, увеличившись на 2% по сравнению с предыдущим годом.

В классе В это изменение оказалось менее заметным: доля свободных площадей класса В+ увеличилась на 1,4% и составила 9,3%, в то же время в классе В- наблюдалось снижение уровня свободных помещений на 1% до 4,4%.

4) Ставки аренды / Цены продажи

Увеличение доли свободных площадей класса А привело к небольшому снижению ставок аренды на такие помещения. В среднем они подешевели примерно на 5%, средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А составила 785 долларов за кв. м в год.

Стабильно высокий спрос на помещения класса В+ способствовал повышению ставок аренды в этом сегменте на 4%. Средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения класса B+ составила 500 долларов за кв. м в год.

Арендные ставки на помещения класса В- за прошедший год не изменились. Тем не менее изменение классификации и перевод части зданий в класс С повлияли на рост средних ставок аренды в этом сегменте. По итогам прошедшего года средневзвешенная запрашиваемая стоимость аренды офисных зданий класса В- составила 415 долларов за кв. м в год.

В прошлом году на продажу конечным пользователям предлагались единичные объекты класса А. Рынок продаж в этом сегменте не сформирован. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных площадей класса А составлял 7 000-10 000 долларов за кв. м.

Цены продаж на офисные площади класса В+ выросли на 7% и составили 6 080 долларов за кв. м. В то же время запрашиваемые цены продажи офисных помещений класса В- увеличились почти на четверть по сравнению с предыдущим периодом. По итогам года они составили 4 900 долларов за кв. м в год.

5) Прогноз

В 2014 году к вводу в эксплуатацию заявлено 1,4 млн кв. м офисных помещений класса А и В, из которых, по оценке специалистов, будет достроено примерно 900 000 кв. м. Более половины из заявленных к вводу объектов приходится на здания класса А, 30% – на класс В+, и оставшиеся относятся к классу В-.

Крупные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2014 г. в Москве

Крупные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2014 г. в Москве

 

Основная часть помещений возводится за пределами сформировавшихся деловых районов, эти площади практически равномерно распределены между западным, юго-западным, южным и северо-западным направлениями Москвы.

Большой объем помещений ожидается к вводу в эксплуатацию в «Москва-Сити». К текущему моменту в этом деловом районе заявлено 22% от общей площади строящихся офисов. Если все здания будут построены вовремя, общая офисная площадь «Москва-Сити» увеличится более чем в 1,5 раза и составит 880 000 кв. м.

Топ-10 районов по заявленным к вводу в эксплуатацию офисным площадям, тыс. кв. м

Топ-10 районов по заявленным к вводу в эксплуатацию офисным площадям, тыс. кв. м

 

В 2014 году спрос на офисные помещения сохранится на уровне предыдущего года. Арендаторы по-прежнему будут с осторожностью принимать решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды. Решение о переезде офиса будет приниматься только в случае невозможности остаться на текущем месте либо с целью улучшить качество помещения при условии сохранения бюджета аренды.

Соотношение спроса на офисные помещения и уровня нового строительства показывает, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. В наименьшей степени это отразится на помещениях класса В, где уровень свободных офисных площадей может снизиться. Тем не менее в зданиях класса А уровень вакантных помещений может увеличиться до 25%. На фоне снижения объемов свободных помещений класса В спрос на офисные здания класса А, предлагающиеся по доступным ставкам аренды, может возрасти. Данный фактор способен ограничить рост уровня вакантных помещений и снижение средних запрашиваемых ставок аренды в зданиях класса А. В то же время в классе В возможен небольшой рост запрашиваемых арендных ставок, не превышающий инфляцию.

Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидающиеся к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Уровень вакантных площадей, ставки аренды, основные здания, ожидающиеся к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Офисная недвижимость Санкт-Петербурга

1) Предложение

В прошедшем году  было введено в эксплуатацию 17 бизнес-центров суммарной арендной площадью 200 250 кв. м. Таким образом, общий объем офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 1,97 млн кв. м, из которых на долю класса А приходится 34,6%. Ориентация девелоперов на строительство качественных современных проектов привела к существенному увеличению объема офисных площадей класса А на рынке. Так, подавляющая часть новых бизнес-центров (около 80%), введенных в прошлом году, относится к классу А.

Объемы текущего строительства также высоки. В настоящее время в Санкт-Петербурге на стадии активного строительства находится около 40 бизнес-центров суммарной арендной площадью 440 000 кв. м.

Прирост площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, тыс. кв. м

Прирост площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, тыс. кв. м

2) Спрос, поглощение

С точки зрения спроса рынок Санкт-Петербурга остается ориентированным на небольшие компании. Около 80% всех заключаемых сделок аренды приходится на помещения площадью меньше 1000 кв. м, при этом наибольшим спросом пользуются помещения площадью 250-500 кв. м — на них приходится около 30% заключаемых сделок.

Основной спрос на крупные офисные площади формируют компании, работающие в нефтегазовом секторе и IT-компании. Их доли в общем объеме сделок аренды составляют 36% и 18% соответственно.

Объем поглощения офисных площадей по итогам прошлого года составил около 142 000 кв. м, что уступает результатам прошлого года. Тем не менее показатели этого года соответствуют естественному уровню, наблюдавшемуся до 2009 года, когда ежегодное поглощение составляло 140-150 тысяч кв. м.

3) Уровень свободных площадей

На начало 2014 года свободные площади в бизнес-центрах классов А и В насчитывают около 230 000 кв. м, или 11,8% от всего объема рынка.

Совокупная доля свободных офисных площадей увеличилась до 11,8% (19,6% в классе А; 7,7% — в классе В. Прирост свободных площадей обусловлен вводом большого числа крупных бизнес-центров в прошедшем году.

Средняя заполняемость офисных зданий, введенных в эксплуатацию в 2013 году, составляет 35%, что соответствует рыночной практике, когда арендаторы предпочитают заключать договоры после того, как здание уже построено.

4) Ставки аренды

В течение прошлого года арендные ставки в классе А в рублевом эквиваленте продемонстрировали небольшой рост в пределах 6-8%. В бизнес-центрах с высоким уровнем заполняемости рост ставок был выше — на уровне 10-12%. По итогам года средние значения ставок составили 1 335 рублей/кв. м/месяц (492 доллара/ кв. м/ год), включая операционные расходы, не включая НДС.

В сегменте бизнес-центров класса В в течение года наблюдалась стагнация ставок: они оставались на уровне 970-980 рублей/кв. м/месяц (358 долларов/кв. м/год), включая операционные расходы, не включая НДС.

5) Тенденции, прогнозы

По-прежнему высоким спросом пользуются качественные помещения в бизнес-центрах класса А, что демонстрирует и уровень поглощения площадей. В общем объеме поглощенных площадей доля класса А составила 70%.

С учетом анонсированных объемов ввода на 2014 год уровень свободных площадей на рынке Санкт-Петербурга останется в пределах 10-12%. Новые бизнес-центры будут оттягивать на себя арендаторов из устаревающих объектов.

Наиболее крупные бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

Наиболее крупные бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

 

Несмотря на большой объем ввода офисов, ожидается снижение ставок на рынке. Существенное увеличение ставок тоже маловероятно, так как конкуренция на рынке ограничит потенциал для их роста.

В зонах высокой конкуренции увеличится срок заполнения новых бизнес-центров, выводимых на рынок. В этих условиях будет наблюдаться более ранний старт арендных кампаний собственниками проектов, а поиск арендаторов на стадии строительства проекта и обеспечение предварительных договоров станет всё более распространенным.

Растет число девелоперов, ориентированных на сертификацию своих новых бизнес-центров по экологическим стандартам. Сразу несколько бизнес-центров проходят сертификацию  по экологическим стандартам LEED или BREEAM, в том числе 2-я очередь бизнес-центра «Технополис Пулково», бизнес-центр Eightedges группы компаний Leorsa, бизнес-центр «Тринити Плейс». Первый в городе золотой сертификат LEED Gold уже получил бизнес-центр «Ренейссанс Правда» компании Renaissance Development.

Торговая недвижимость в Московском регионе

1) Предложение

В прошедшем году в Москве было открыто 11 качественных торговых центров суммарной арендопригодной площадью 211 000 кв. м. Относительно невысокий объем ввода связан с тем, что большая часть проектов, заявленных к открытию в 2013 году, была перенесена на 2014 год.

Динамика нового строительства торговых объектов в Москве, тыс. кв. м GLA

Динамика нового строительства торговых объектов в Москве, тыс. кв. м GLA

Рынок Москвы до сих пор далек от насыщения. Так, по обеспеченности качественными торговыми центрами Санкт-Петербург значительно опережает столицу, а аналогичный показатель в Варшаве в 2,2 раза выше, чем в Москве.

Обеспеченность торговыми площадями в столицах Восточной Европы, кв. м GLA/1 000 человек

Обеспеченность торговыми площадями в столицах Восточной Европы, кв. м GLA/1 000 человек

2) Спрос

Москва — приоритетный рынок для зарубежных ритейлеров. Операторов привлекает высокая экономическая активность столицы, а также объем платежеспособного спроса, позволяющий обеспечить высокие обороты в открывающихся здесь магазинах.

Спрос ритейлеров показывает положительную динамику: на рынок вышло 22 новых международных бренда, в то время ранее их было 18. Наибольшая активность отмечена среди сетей сегментов «Одежда и обувь», а также «Общественное питание», на них приходится более 80% от общего количества новых брендов вышедших на рынок.

Структура брендов, вышедших на московский рынок, количество магазинов

Структура брендов, вышедших на московский рынок, количество магазинов

 

«Метрополис», «Мега Белая Дача» и «АфиМолл» — ключевые площадки для выхода новых брендов. В последнем ТРЦ в прошедшем году было представлено четыре новых бренда. Отсутствие свободных площадей сделало затруднительным выход новых торговых сетей в ТРЦ «Метрополис».

Всемирно известные иностранные бренды продолжают выкупать свои франшизы. Американский производитель одежды Tommy Hilfiger открыл свой первый флагманский магазин на Кузнецком мосту. В 2014 году французский дом моды Moncler также выходит на российский рынок без помощи партнеров.

Ключевые места выхода новых брендов, количество магазинов

Ключевые места выхода новых брендов, количество магазинов

Сегмент «Одежда и обувь» демонстрировал стойкую тенденцию к укрупнению форматов магазинов. Этому способствовали рост площадей впервые открывающихся магазинов, а также выход на столичный рынок крупных зарубежных универмагов.

Все больше операторов переходит к мультиканальным продажам, при этом самым быстрорастущим каналом сбыта является интернет. Московский регион — лидер по объемам онлайн-торговли в России.

3) Стрит-ритейл

В торговых коридорах Москвы наибольшее количество помещений занимают операторы общественного питания, одежды, обуви и аксессуаров. Так, на Тверской улице на них приходится 54% арендованных помещений.

Развитие рынка торговой недвижимости Москвы приводит к постепенному изменению структуры арендаторов помещений стрит-ритейл. Среди них растет доля предприятий общественного питания, продуктовых магазинов, а также операторов сферы услуг, особенно отделений банков.

Операторы одежды и обуви, напротив, перемещаются в торговые центры. Мы ожидаем, что высокая доля операторов одежды и обуви в будущем сохранится на ключевых торговых коридорах, таких как Тверская улица, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, которые останутся основными площадками для открытия флагманских магазинов. Так в прошедшем году на Кузнецком Мосту были запущены бутики Tommy Hilfiger, Hugo Boss, Herve Leger. В 2014 году в Столешниковом переулке откроет свой первый флагманский магазин французский бренд Moncler.

Структура арендаторов Тверской улицы, количество магазинов

Структура арендаторов Тверской улицы, количество магазинов

Средняя ставка аренды на лучших торговых коридорах Москвы для помещений площадью 100 кв. м составляет $3 500-5 500/кв. м/год. Доля свободных помещений на основных торговых улицах Москвы составляет 5%. На второстепенных торговых улицах вакантность доходит до 10%.

Ставки аренды на основных торговых коридорах Москвы на помещения площадью 100 кв.м, $/кв. м/год

Ставки аренды на основных торговых коридорах Москвы на помещения площадью 100 кв.м, $/кв. м/год

Ставки аренды на основных торговых коридорах мира, $/кв. м/год

Ставки аренды на основных торговых коридорах мира, $/кв. м/год

В марте прошедшего года мэром Москвы было принято решение по развитию пешеходных зон. К 2015 году в Москве должно появиться более 120 пешеходных маршрутов. Изменение структуры покупательского потока может отрицательно повлиять на активность арендаторов в краткосрочной перспективе. В дальнейшем ожидается, что благоустройство территорий в центре Москвы повысит покупательскую активность москвичей и туристов, что повлечет за собой рост продаж.

4) Прогнозы

В 2014 году в Москве к открытию заявлено более 1 млн кв. м качественной торговой недвижимости. В связи с возможным переносом дат открытия ожидается, что реальный ввод торговых центров не превысит 70% от заявленных объемов и составит от 600 до 700 000 кв. м GLA. Но даже в этом случае объем ввода будет сопоставим или превысит показатели 2009 года, когда были открыты такие крупные проекты, как «Золотой Вавилон Ростокино» (170 000 кв. м GLA), «Город Лефортово» (110 000 кв. м GLA) и «Метрополис» (80 000 кв. м GLA).

Крупные торговые объекты, заявленные  к открытию в Москве в 2014 г.

Крупные торговые объекты, заявленные  к открытию в Москве в 2014 г.

В условиях ограниченного количества площадок для девелопмента в Москве последние несколько лет значительная часть проектов реализуется за пределами МКАД. В прошедшем году четыре из одиннадцати торговых центров относились к таким проектам. Однако основное количество проектов, анонсированных к открытию в 2014 году, приходится на зону внутри МКАД, более того, два из них расположены в историческом центре города.

Тем не менее доля проектов, реализуемых в Подмосковье, из года в год будет только расти. В 2015 году в Подмосковье будут открыты такие крупные торговые центры, как «Рига Молл» (80 000 кв. м GLA), Zelenopark (130 000 кв. м GLA), «Сфера Молл» (60 000 кв. м GLA). Два последних находятся на удалении более 15 км от МКАД, что отражает еще одну тенденцию девелопмента в среднесрочной перспективе.

В ближайшие 3-5 лет рынок торговой недвижимости Москвы будет развиваться за счет строительства транспортно-пересадочных узлов, предполагающих торговые площади в своем составе, а также сноса рынков и строительства на их месте качественных торговых объектов. В долгосрочной перспективе развитие рынка будет происходить за счет редевелопмента части промышленных территорий.

В 2014 году в Москве рост арендных ставок составит 5-10%. В связи с большим объемом торговых площадей, запланированных к открытию, в столице ожидается временное увеличение вакантности до 4-5%.

Торговая недвижимость в Санкт-Петербурге

1) Предложение

Прошедший год стал рекордным по объему ввода за последние семь лет — объем рынка торговых центров увеличился на 346 тысяч кв. м и достиг 2,5 млн кв. м в качественных торговых центрах. Кроме того, в течение года были открыты несколько продуктовых гипермаркетов, «О’Кей» и K-Ruoka. Таким образом, общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге достиг 3,4 млн кв. м. В течение года было открыто девять торговых центров, из них в 4-м квартале — три торговых центра: «Лондон Молл» (GLA – 61 300 кв. м), «Пять озер» (21 600 кв. м) и «Заневский Каскад», 3-я очередь (40 300 кв. м). Примечательно, что большинство проектов было реализовано компаниями FORTGROUP и «Адамант». На долю последней компании приходится около 26% всех торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга. FORTGROUP  увеличила за прошедший год свою долю с 7,8% до 10,4%.

Показатель обеспеченности торговыми центрами в Санкт-Петербурге остается одним из самых высоких в России и достигает 502 кв. м на 1 000 человек. При сохранении сроков строительства анонсированных торговых центров обеспеченность торговыми центрами через два года достигнет 560 кв. м на 1 000 человек.

Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах Санкт-Петербурга на 1 000 человек, кв. м

Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах Санкт-Петербурга на 1 000 человек, кв. м

Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих торговых центров. После открытия ТРЦ «Лондон Молл» Невский район также укрепил свои позиции в качестве лидера по объему существующих площадей. Что касается строительной активности, то она наблюдается в Приморском, Московском и Красногвардейском районах города. Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2014-2015 гг., — это ТРК «Европолис» (девелопер — FORTGROUP; GLA — 60 500 кв. м), открытие которого намечено на 3-й квартал 2014 года, и ТРЦ HOLLYWOOD (девелопер — СК «Элис»; GLA — 71 000 кв. м), заявленный к вводу в 4-м квартале 2015 года. Также были получены разрешения на строительство сразу двух outlet-центров — их будут реализовывать девелоперы Hines и Fashion House Group.

Динамика ввода ТЦ в Санкт-Петербурге по годам, тыс. кв. м

Динамика ввода ТЦ в Санкт-Петербурге по годам, тыс. кв. м

Торговые объекты, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

Торговые объекты, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

2) Спрос

Наблюдается выход новых торговых операторов/брендов в самых разных категориях, в том числе премиальные одежда и аксессуары (Braccialini, Michael Kors, DKNY, Barker, Marc O’Polo), одежда и обувь среднего ценового сегмента (Takko Fashion, Bizzarro, Deichmann, Fun Day), детская одежда (Reima, Another World), интерьерные магазины (Bellora, Pentik), кафе/общепит (Quiznos Sub, Arnolds Bakery & Coffee Shop, Russo Burger, «Бургер Лайк») и другие.

Структура действующих торговых объектов Санкт-Петербурга, кв. м GLA

Структура действующих торговых объектов Санкт-Петербурга, кв. м GLA

 

Новые качественные торговые центры пользуются спросом со стороны арендаторов, расширяющих свое присутствие в Санкт-Петербурге или выходящих на локальный рынок.

3) Ставки аренды

В последнее время арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для «якорных» арендаторов и до 5-6% в год для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долларах США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год.

Ставки аренды на торговые помещения в Санкт-Петербурге по типам якорных арендаторов

Ставки аренды на торговые помещения в Санкт-Петербурге по типам якорных арендаторов

 

Девелоперы все чаще переходят на смешанную систему взимания арендной ставки, когда арендатор платит фиксированную арендную ставку, прописанную в договоре, или % с оборота, по принципу — «что выше».

4) Тенденции

В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями концепция и формат станут решающими факторами успешности проекта в долгосрочной перспективе.

Мы ожидаем, что новые окружные и районные торговые центры будут появляться в крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит определенные изменения — fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса.

Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами.

На рынке анонсируются новые уникальные по формату проекты. К наиболее обсуждаемым в настоящее время проектам можно отнести развлекательный парк Dreamworks, который планирует реализовать группа компаний «Регионы» до конца 2016 года, а также сельскохозяйственный рынок площадью около 300 000 кв. м, реализуемый компанией «С-Фрут» совместно с французской компанией Semmaris. Помимо этих проектов в Санкт-Петербурге также реализуются первые outlet-центры.

Складская недвижимость России

1) Предложение

Рынок складской недвижимости России в прошедшем году увеличился на 1,4 млн кв. м. Таким образом, общая площадь предложения составляет 14,5 млн кв. м. Наибольшая доля качественных помещений приходится на Московский регион и Санкт-Петербург и Ленинградскую область, где сосредоточено 63% и 14% складских площадей соответственно. На региональном рынке в прошлом году было построено примерно 350 000 кв. м качественных складских помещений.

Общее предложение и новое строительство на рынке складской недвижимости в регионах, млн кв. м

Общее предложение и новое строительство на рынке складской недвижимости в регионах, млн кв. м

В Екатеринбурге общее предложение превысило 700 000 кв. м. Этот прирост составили складские комплексы на улице Чистопольская, «Бест Логистик» и комплекс «Ролси».

В Новосибирске было введено в эксплуатацию три комплекса общей площадью около 95 000 кв. м. Таким образом, общее предложение составило примерно 600 000 кв. м. В Краснодаре была введена 2-я очередь комплекса компании «А2» площадью 30 000 кв. м и часть Логоцентра «Кубань» общей площадью 25 000 кв. м. Также новыми качественными складскими площадями пополнились складские рынки Казани, Ростова-на-Дону и Самары.

Распределение общего объема предложения на рынке складской недвижимости, %

Распределение общего объема предложения на рынке складской недвижимости, %

Несмотря на постепенное развитие рынка качественной складской недвижимости, неклассифицируемые объекты пока составляют основу предложения на региональных рынках.

Общее предложение складских помещений в городах России

Общее предложение складских помещений в городах России

2) Спрос

В прошедшем году на региональных рынках (не включая Москву и Санкт-Петербург) было сдано в аренду и продано около 260 000 кв. м качественных складских помещений. Лидерами по объему сделок в складском секторе становятся Новосибирск и Ростов-на-Дону.

Доля предварительных договоров аренды/продажи в этом сегменте составила порядка 22%.

Размер среднего реализованного блока в регионах увеличился на 16,3% по сравнению с предыдущим годом и составил около 12 800 кв. м.

3) Вакантные площади

Средний уровень свободных складских площадей на региональных рынках составлял 3,7%. В зависимости от региона он находился в диапазоне 2-11%. Самая большая доля свободных помещений наблюдалась в Краснодаре — 11%.

В таких городах, как Екатеринбург, Казань и Ростов-на-Дону, уровень вакантных площадей не превышал 2%, что свидетельствует о высокой востребованности качественных складских помещений в этих городах.

Доля свободных складских площадей в городах России, %

Доля свободных складских площадей в городах России, %

4) Ставки аренды/продажи

К концу предыдущего года в основных региональных центрах России ставки аренды на складские площади находились в диапазоне 100–120 долларов/кв. м/год для помещений класса А и 80-110 долларов/кв. м/год — для класса В.

Самые низкие арендные ставки были зафиксированы в Ростове-на-Дону, Казани и Самаре: здесь помещения класса А можно было арендовать за 100–110 долларов/кв. м/год, а класса В — за 80–85 долларов/кв. м/год.

Ставки аренды складских помещений, $/кв. м/год

Ставки аренды складских помещений, $/кв. м/год

Средняя цена продажи качественной складской недвижимости в регионах находилась на уровне 1 200 долларов/кв. м.

5) Потенциал развития

Основные российские города обладают высоким потенциалом развития складской недвижимости в сравнении с наиболее развитыми городами Восточной Европы, такими как Варшава, Прага, Загреб и Будапешт.

С одной стороны, такие города, как Новосибирск, Москва и Екатеринбург, характеризуются высокой обеспеченностью складскими площадями на 1 кв. м качественных торговых помещений. Но с другой — недообеспеченностью торговыми площадями. В то же время такие города, как Санкт-Петербург и Ростов-на-Дону, характеризуются недообеспеченностью складской недвижимостью по отношению к торговой.

6) Строящиеся объекты

К концу 2014 года в основных региональных центрах ожидается ввод порядка 300 000-400 000 кв. м качественных складских площадей. Помимо новых очередей уже существующих комплексов анонсирован ввод нескольких новых крупных складских объектов. Всего в 2014 году в России могут ввести в эксплуатацию 1,7-1,8 млн кв. м.

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

7) Тенденции и прогнозы

Девелоперы с осторожностью выходят на региональные рынки и предпочитают строить проекты по принципу built-to-suit — это позволяет минимизировать риски, связанные со сдачей в аренду спекулятивных складов.

Доля свободных спекулятивных складов останется на низком уровне и составит примерно 2-6% в зависимости от региона.

Общая площадь сделок со складской недвижимостью в России в 2014 году может достичь 1,7-2,0 млн кв. м, из которых на региональные сделки придется порядка 300 000-400 000 кв. м.

По оценке специалистов арендные ставки на складские помещения, расположенные за пределами Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области останутся на прежнем уровне: 100-120 долларов/кв. м/год для площадей класса А и 80-110 долларов/кв. м/год — для класса В.

Складская недвижимость Московского региона

1) Предложение

В течение предыдущего года в Московском регионе было построено примерно 890 000 кв. м качественных складов. В основном строились новые фазы уже существующих объектов. Например, были введены два корпуса «ПНК Чехов-2» (примерно 127 000 кв. м), новые корпуса «ПНК Внуково» (примерно 101 000 кв. м). Появились на рынке и новые складские объекты, например, Логопарк «Север» (примерно 110 000 кв. м).

Большая часть (66%) новых складских объектов была построена на расстоянии 15-45 км от МКАД. Наибольший ввод складских площадей пришелся на юг, север и восток Московского региона: их доля в общей площади нового строительства составила 29%, 23% и 17% соответственно.

Общее предложение и новое строительство складских помещений в Московском регионе, млн кв. м

Общее предложение и новое строительство складских помещений в Московском регионе, млн кв. м

2) Спрос

В условиях дефицита качественного предложения в регионе компании старались арендовать и покупать большие площади, причем еще на стадии строительства.  Доля предварительных договоров аренды и продажи, заключенных на складском рынке Московского региона, составила порядка 60%.

3) Вакантные площади

Благодаря увеличению объемов нового строительства предыдущего года, уровень вакантных складских площадей вырос почти в два раза и составил 1,9%, что все еще является показателем дефицита в этом сегменте. В классе А оставались свободными 1,8% помещений, а в классе В — 2,1%.

В основном свободные складские площади сосредоточены на востоке и юге Московского региона, их доли в общем предложении свободных помещений составляют примерно по 28%.

По удаленности от МКАД наибольшая концентрация свободных площадей (65%) наблюдается в диапазоне 15-30 км.

4) Ставки аренды/продажи

На рынке складской недвижимости наблюдался незначительный рост арендных ставок, который составил 1,5% по сравнению с предыдущими периодами. В зависимости от стадии готовности складские площади предлагались по ставке 135–140 долларов/кв. м/год для класса А и 120-125 долларов/кв. м/год — для класса В. Операционные расходы составили порядка 1 150 рублей/кв. м/год.

Средняя стоимость готовых складских помещений составила 1 300 долларов/кв. м, строящихся – 1 200 долларов/кв. м.

Динамика ставок аренды складской недвижимости в Московском регионе, $/кв. м/год

Динамика ставок аренды складской недвижимости в Московском регионе, $/кв. м/год

5) Строящиеся объекты

К вводу в эксплуатацию в 2014 году заявлено более 2 млн кв. м качественных складских помещений, тем не менее, по оценкам специалистов, будет построено не более 1,3 млн кв. м.

Большая часть площадей возводится на севере (45%) и юге (22%) Московского региона.

Дефицит на рынке складской недвижимости способствовал тому, что девелоперами было заявлено строительство нескольких крупных складских объектов, таких как Логопарк «Софьино» (826 000 кв. м) и Логопарк «Север-2» (270 000 кв. м).

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Наиболее значимые складские комплексы, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

6) Тенденции и прогнозы

Закрытие МКАД для проезда большегрузных автомобилей в дневное время в будние дни не привело к снижению спроса на складские помещения в непосредственной близости от МКАД. К настоящему времени арендаторы таких объектов изменили структуру логистических поставок.

Эксперты отмечают стабильный рост спроса на проекты built-to-suit. Так, на рынке Московского региона было заключено несколько крупных сделок данного формата: PNK Group построит складской  комплекс в «ПНК Чехов-2» для компании Volkswagen, Kimberly-Clark подписала договор с Radius Group на строительство распределительного центра в Индустриальном Парке «Южные Врата», а Raven Russia построит мультитемпературный склад для «Дикси» в «Восточном Индустриальном Парке». Ожидается, что спрос на такие проекты продолжится и в дальнейшем.

Дефицит площадей в 2014 году будет стимулировать рост арендных ставок до 140 долларов/кв. м/год, что может привести к смещению спроса на более удаленные от МКАД объекты.

Доля свободных помещений в складских комплексах класса А и В в 2014 году останется на низком уровне и, по оценкам специалистов, не превысит 2%.

Складская недвижимость Санкт-Петербурга

1) Предложение

В предыдущем году суммарный объем ввода спекулятивных складов составил 95,2 тыс. кв. м. Таким образом в первом квартале 2014 года, объем рынка складских помещений в Санкт-Петербурге с учетом складов под собственные нужды составляет около 2 млн кв. м.

В дальнейшем ожидается открытие семи складских объектов суммарной площадью около 250 000 кв. м, которые будут реализованы как действующими игроками складского рынка, так и новыми.

Так, компания «Адамант», ранее специализировавшаяся на девелопменте торговых центров и бизнес-центров в Санкт-Петербурге, анонсировала строительство первой очереди крупного складского проекта «Армада Парк» на юге города. Общая площадь складского комплекса составит 75 000 кв. м. Также ожидается расширение существующих складских комплексов за счет строительства новых очередей, в том числе таких проектов, как Санкт-Петербургский Терминальный комплекс (девелопер «Инвест-Бугры», Nordway Logistic Park (девелопер — BSV), Логопарк «Осиновая роща» (девелопер — корпорация «Стерх»). Наблюдается рост интереса непрофильных девелоперов к складскому рынку Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Общее предложение и новое строительство складских помещений в Санкт-Петербурге, тыс. кв. м

Общее предложение и новое строительство складских помещений в Санкт-Петербурге, тыс. кв. м

Производственно-складские комплексы, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

Производственно-складские комплексы, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

2) Спрос

Большинство сделок по аренде складских площадей (более 70% от всего объема) заключалось в строящихся объектах, поскольку в существующих складских комплексах количество свободных площадей остается крайне ограниченным.

Основными арендаторами качественных складских комплексов остаются торговые и дистрибуционные компании: на их долю пришлось около 53% всех арендованных площадей. Производственные компании существенно увеличили свое присутствие на рынке, повысив свою долю в объеме сделок с 3% до 27%. Доля логистических операторов составила около 19%.

Распределение сделок на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга по типу арендатора, %

Спросом пользовались как крупные, так и небольшие складские блоки. В общем числе доля сделок площадью менее 5 000 кв. м составила 45%. Такие сделки закрывались преимущественно в объектах класса В или в комплексах класса А в случае выезда существующего арендатора. Более крупные помещения (от 10 000 кв. м) арендовались на этапе строительства складского комплекса, так как текущий объем свободных складских площадей не мог удовлетворить растущий спрос.

Доля вакантных площадей составила 3,2% или 37 800 кв. м

3) Ставки аренды

Дисбаланс спроса и предложения на складском рынке привел к росту ставок аренды. Последние сделки в складах класса А, готовящихся к вводу в эксплуатацию, заключаются по ставкам аренды 125-130 долларов/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи).

Локальные девелоперы предпочитают использовать методику расчета аренды по принципу «всё включено», при этом ставки рассчитываются преимущественно в рублях. Иностранные и федеральные игроки рынка продолжают работать со ставками, номинированными в долларах или евро по схеме triple net.

Договоры аренды в строящихся комплексах заключаются с учетом среднерыночной индексации, которая составляет около 3,5-5% для ставок, выраженных в долларах США или евро, и 7-10% для ставок, выраженных в рублях.

4) Тенденции и прогнозы

В 2014 году ожидается сохранение активности на складском рынке как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения. С учетом того, что новые объекты выходят на рынок частично сданными в аренду, серьезного увеличения доли свободных слкадских площадей не ожидается. Возможно временное повышение этого показателя в момент выхода нового проекта на рынок.

Конкуренция между новыми складскими проектами приведет к сохранению текущего уровня арендных ставок.

Актуальность проектов built-to-suit будет расти как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, ориентированных на реализацию проектов под конкретного арендатора/заказчика складского или индустриального комплекса.

Обзор подготовлен компанией Colliers International

Материалы по теме

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года

Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года
30.07.2014 Торговые Доля вакантных торговых площадей увеличилась Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2014 года

Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2014 года
24.06.2014 Торговые Арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений Подробнее

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за I квартал 2014 года

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за 1 квартал 2014 года
18.06.2014 Торговые Доля вакантных площадей и арендные ставки остались на прежнем уровне Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2014 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2014 года
17.06.2014 Офисы Зафиксирован рост предложений по офисной недвижимости класса А Подробнее

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга, I кв. 2014 г.

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
18.04.2014 Офисы В 2014 году тенденция превалирования предложения над спросом сохранится Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog