Обзор гостиниц и отелей Австрии

В период кризиса веским аргументом в пользу покупки коммерческой недвижимости является внутренняя ситуация в стране. Рынок недвижимости Австрии также характеризуется как очень стабильный и надежный. Он не подвержен кризисам, так как здесь с давних времен установились цены на недвижимость и законы, по которым эта недвижимость приобретается. Такие понятия, как «кризис» и австрийская недвижимость, по-мнению специалистов рынка зарубежной недвижимости несовместимы.

С точки зрения соотношения «цена — качество» и перспектив рынка недвижимости Австрия выглядит весьма привлекательно. К тому же цены на курортные объекты здесь не обрушились, а в некоторых регионах продолжают пусть понемногу, но расти. Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости Австрии составляет от 800 до 3000 евро за квадратный метр, а на первичном рынке в горах Австрии в среднем от 3000 до 5000 евро за квадратный метр. Что касается российского курорта Красная Поляна в Сочи, то здесь цена квадрата в среднем 4000–6000 долл.

Государственное регулирование рынка недвижимости Австрии

Очень важно отметить, что покупка недвижимости в Австрии иностранцами особо тщательно регулируется государством. На государственном уровне разработаны законопроекты, исключающие излишнюю спекуляцию на рынке недвижимости Австрии. Каждая земля имеет свои собственные правила сделки, но все они строго соответствуют закону. Например, получение разрешения на покупку недвижимости в местном муниципалитете – обязательная процедура, причем даже для австрийцев. Существует целый ряд ограничений на продажу недвижимости иностранцам, перечислять который нет смысла, так как их довольно много и заявка на приобретение недвижимости каждый раз рассматривается в индивидуальном порядке.

Все сделки с недвижимостью в Австрии проходят при участии адвоката и нотариуса, услуги которых оплачиваются согласно фиксированным тарифам (обычно не более 5% от стоимости сделки). Адвокат и нотариус участвуют во всех этапах сделки с недвижимостью, начиная от подписания договора и заканчивая регистрацией новым хозяином апартаментов.

Консультант по недвижимости Австрии занимается не только подбором объектов, но и сопровождением сделки от момента вылета клиента в Австрию до начала управления недвижимостью, а именно оказывает помощь в подготовке визы, организации вылета, консультированием в вопросах законодательства, взаимодействием с властями. При этом его вознаграждение составляет 5% от стоимости сделки (+ НДС).

В целом, издержки на покупку отеля составят порядка 10-15% от стоимости покупаемой недвижимости:

• налог на передачу права собственности от продавца покупателю – 3,5 %;
• сбор за внесение в земельную книгу – 1%;
• комиссия риэлтора – 6%;
• гонорар нотариуса 1-1,5% (+ НДС).

Гостиничный бизнес

Если покупатель отеля будет ориентирован на русских туристов, то в будущем, для эффективного управления бизнесом необходимо формировать русские группы для отправления в Австрию. Кроме того, приобретённую гостиницу тоже необходимо будет адаптировать под русский стиль, так как австрийские вкусы сильно отличаются от наших. Важным моментом является составление специальных программ для русских туристов, тем самым позволяющих, обеспечить успех бизнеса.
По национальному признаку спрос на отели формируют жители Германии, Нидерландов, Италии, Чехословакии, Венгрии, Югославии. Официально признано, что Австрия самый популярный курорт для немцев (после Испании). Они больше предпочитают ездить на юг Австрии, чем на север Италии. Сами австрийцы очень любят русских туристов. Будучи русским по национальности, потенциальный владелец какой-либо гостиницы получает полную поддержку от местных властей. В общем, можно сделать вывод, что Австрия надежное и плодотворное место для русских бизнесменов.

Предложение

Если речь идет о покупке коммерческой недвижимости в Австрии для развития бизнеса, то все внимание сосредоточено на районах с горнолыжными курортами или озерами. Самые популярные курорты расположены в земле Зальцкамергут (окрестности Зальцбурга), в Тироле и немного в Каринтии и Штирии, поэтому число сделок в этих районах имеет преимущественную долю в общем объеме предложения объектов коммерческой недвижимости. Назвать рынок недвижимости в зоне горнолыжных курортов активным нельзя никак: тут очень мало строится новых объектов и очень неспешно перепродаются те, что уже построены. Например, в большинстве курортных городов Тироля, в том числе и в нашумевшем Китцбюэле, на продажу в год выставляется всего около 20-30 объектов, а то и меньше.

Важно отметить, что горнолыжные курорты Австрии существуют уже очень давно: это прекрасно оборудованные и спроектированные трассы со всей возможной инфраструктурой, удобными подъездами и всем что может понадобится для спортсмена или любителя. По уровню оснащения и разнообразия трасс с Австрией мало какая страна может сравниться.

Те же, кто хочет получать постоянный стабильный доход от аренды в Австрии, часто отдают предпочтение мини-отелям.

Доходность от вложения средств в мини-отель равна примерно 10% годовых. Однако, не стоит забывать, что приобретение такой недвижимости – это, прежде всего, бизнес, который придется управлять самостоятельно, так как на зарплату наемному персоналу будет уходить весь доход от сдачи номеров.

Цены за квадратный метр отеля колеблются в зависимости от региона от 1600 евро за квадратный метр в землях Бургенланд, Нижняя Австрия до 2000-2500 евро в популярных туристических курортах типа Зальцбурга, Тироля, Вены. В среднем площадь пансиона составляет примерно 250 кв. метров, что при цене около 2000 за один метр составляет примерно 500 000 евро.

Специфическая ситуация на рынке недвижимости Австрии с жестким регулированием цен со стороны государства, а также весьма низкой доходностью из-за, практически, отсутствия роста цен на жилье, делает целесообразным покупку для жизни не дома или квартиры, а именно пансиона или небольшого отеля – ведь это дает возможность не только жить в собственном доме, но и вести свой собственный бизнес, а также иметь постоянный стабильный доход. Купленный дом всегда стоит денег на его содержание, примерно 5-8 тысяч евро в год, а небольшой пансион окупает себя, приносит доходы и предоставляет хозяевам места отдыха.

Цифры

По данным экспертов, негативные тенденции, которые наблюдаются на европейском рынке коммерческой недвижимости, затронули недвижимость Австрии в меньшей степени.

За 2008 год объем инвестиций в австрийскую коммерческую недвижимость снизился на 30%,такая ситуация сложилась впервые с 2001 года. Однако в последнем квартале прошлого года данный показатель вырос на 50% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 640 млн. евро. В большинстве других европейских стран подобная тенденция роста не наблюдалась. Помимо этого, в австрийской столице увеличилась стоимость аренды коммерческой недвижимости (на 7% до 23,5 евро за кв.м.), а также подрос уровень ее доходности – до 5,5%.

Уровень цен

Верхнего предела цен на коммерческую недвижимость Австрии, как всегда, не существует. Цены на обычные отели сильно зависят от местоположения и удаления от горнолыжных трасс и самого дома, но начинать подбирать что-то можно начиная с 350 тысяч евро. При этом отель, который будет расположен в привлекательном месте с точки зрения наличия и горнолыжных трасс и горных озер, (то есть существует возможность использовать отель в два сезона, и следовательно, в будущем, приносить больший доход будет продаваться не ниже 600 тысяч евро.

Стоимость объектов сильно варьируется в зависимости от таких факторов как:

• месторасположение,
• инфраструктура,
• размера земельного участка,
• историческая ценность объекта.

Предположение о том, что основополагающими факторами, в формировании цены на отели является количество номеров и величина земельного участка, прилегающего к отелю, легко доказывается путем проведения регрессионного анализа, который заключается в выявлении функциональной зависимости между исследуемыми переменными.

Показателем такой зависимости является коэффициент детерминации. Данный коэффициент показывает степень взаимосвязи между исследуемыми переменными. Для оценки такой связи аналитиками чаще всего используется шкала Чеддока.

В нашем случае при расчете коэффициента детерминации его значение составило 0,7 баллов для линейной и 0,75 баллов для экспоненциальной функции. Согласно шкале Чеддока данные значения коэффициента детерминации свидетельствуют о заметной связи между ценой отеля и исследуемыми параметрами: количеством номеров и величиной земельного участка.

Окупаемость гостиницы

Особенно интересным для человека занимающегося покупкой бизнес недвижимости является срок окупаемости объекта инвестирования. Что касается окупаемости гостиничного бизнеса, для примера рассчитана окупаемость курортной двусезонной гостиницы в Зальцбурге. При заполняемости примерно на 70% среднегодовой чистый (из расчета 37 номеров) доход будет составлять примерно 145 000 ЕРВО. Стоимость данной гостиницы составляет 1 500 000 ЕВРО. Таким образом, окупаемость отеля составляет примерно 10 лет.

Выводы

Учитывая австрийскую умеренность и стабильность, можно сделать вывод, что основная прибыль от вложений в австрийскую недвижимость идет от сдачи ее в аренду. А в арендаторах, как правило, недостатка нет. Ведь Австрия привлекает большой поток туристов. Зимой сюда едут, чтобы покататься на горных лыжах, а летом – привлекает отдых на воде. В результате спрос на коммерческую недвижимость активен в течение всего года. Вообще в динамике спроса на аренду недвижимости в Австрии, сезонности как таковой нет, поэтому проблем со сдачей в аренду не возникнет.

Великолепная природа Австрии, хороший климат, отсутствие экологических проблем, вкусная кухня, чистый воздух, дружелюбные соседи, спокойная и стабильная жизнь – всё это повышает привлекательность инвестиций в недвижимость Австрии.

Вложения в жилую и коммерческую недвижимость в Австрии гарантируют владельцу стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Защищенность прав на собственность и строгое соблюдение закона о банковской тайне снижают риски операций с землей и недвижимостью в Австрии; дома, квартиры, земельные участки приобретаются здесь в строгом соответствии с законодательством, определяющим все вопросы, связанные с совершением сделок по инвестициям, процедуре покупке и продаже недвижимости в Австрии.

Исследование проведено компанией ABC&MT Group. Скачать полную версию обзора гостиниц и отелей Австрии