УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Коммерческая недвижимость Москвы: обзор по итогам II квартала 2012 г.

10.08.2012

 

Информация для данного обзора коммерческой недвижимости получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

На рынке продажи коммерческой недвижимости объем предложения вырос, а на рынке аренды – снизился. Снижение объема предложения на рынке аренды в первую очередь происходило в процессе реализации спроса, в то время, как рост объема предложения на рынке продажи – наоборот, за счет снижения ликвидности.

При этом несколько противоречиво реагируют стоимостные показатели на тенденции по показателям объема. Цены в долларовом эквиваленте на рынке продажи незначительно выросли, а на рынке аренды – незначительно снизились. Тем не менее, с учетом трехпроцентного роста курса доллара и некоторого роста цен в рублях, можно говорить об умеренном росте рынка. Хотя в некоторой степени это инерционная тенденция.

Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:

  • Сегменты торговой и офисной недвижимости во 2 квартале оставались стабильными. Средневзвешенные цены, так и средние арендные ставки как в центре, так и за пределами Садового кольца по сравнению с первым кварталом практически не изменились.
  • Однако есть сегменты, по которым произошли заметные изменения цен, это офисные помещения в центре, а также и помещения свободного назначения на рынке купли-продажи, по которым рост цен составил от 4 до 6%.

По итогам 2 квартала 2012 года можно говорить о стабилизации как на рынке продажи, так и на рынке аренды. Однако восстановление, как и ранее, происходит постепенно. Во втором полугодии тенденции на рынке недвижимости будут формироваться не только внутренними факторами, но и обстановкой на финансовых рынках, а также общеэкономическими процессами в мире.

РЫНОК ПРОДАЖИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ

Объем предложения

Во 2-м квартале 2012 года по отношению к первому объем предложения вырос на 10% по количеству и на 12% по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения уменьшился на 8% по количеству и на 12% по общей площади.

Рост объема предложения на рынке продажи, произошел, прежде всего, за счет снижения ликвидности.

Всего во 2 квартале на продажу было выставлено 1624 объекта общей площадью 2720 тыс.кв.м. 

 

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена во 2 квартале 2012 года по сравнению с первым выросла на 2%, и составила 4628 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара во 2 квартале по отношению к первому вырос на 3%, в рублевом эквиваленте рост составил 5%.

По отношению ко 2 кв.2011 года цена выросла на 9%.

 
Сравнительный анализ по сегментам

1) Объем предложения недвижимости

Объем предложения по общей площади во 2-м квартале, по отношению к первому, по торговой недвижимости вырос на 23%, по офисной – на 8%, по производственно-складским площадям – на 19% и по помещениям свободного назначения – на 3%.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с 2 кв. 2011 года по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 12%, по производственно-складским – на 3% и по помещениям свободного назначения – на 27%. 

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 56%. Далее идут производственно-складские (20%), (15%), помещения свободного назначения (9%). 

2) Ценовые показатели

По отношению к 1 кварталу 2012 года цены по торговой недвижимости выросли на 1%, по офисной – на 2%, по производственно-складской – на 4%, а по - на 6%.

Средневзвешенная цена во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года возросла на 20% по торговой, на 7% по офисной, на 1% по производственно-складской недвижимости и на 16% по помещениям свободного назначения.

Рост цен по торговой недвижимости за квартал оказался минимальным, в то время, как за год – максимальным, что свидетельствует о том, что в краткосрочном плане потенциал роста цен на торговые помещения, скорее всего, уже исчерпан. 


 

Продажа торговой недвижимости

1) Объем предложения

Во 2 квартале экспонировалось 507 торговых объектов общей площадью 417 тыс.кв.м., из них 77 объектов – внутри Садового Кольца и 430 объектов – за его пределами. Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству во 2 квартале по сравнению с первым вырос на 17%, а по общей площади - на 21%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 7%, а по общей площади – на 23%. 

 
2) Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре выросла на 2% до 13460 $/кв.м., а за пределами центра – на 1% до 5965 $/кв.м.

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в связи с ростом стоимости предложений, которые экспонируются уже не первый квартал. За пределами центра рост цен произошел за счет ухода в 1 квартале крупного и дешевого объекта на 2-м Кабельном пр-де (8750 кв.м., 2950$/кв.м.). 

 
Продажа объектов Street-retail

1) Объем предложения

Во 2 квартале на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 82 тыс.кв.м., из них 40 объектов – внутри Садового Кольца и 206 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 11%, а общей площади - на 15%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 1%, а по общей площади – на 6%. 

 
2) Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по в центре выросла на 15% до 17476 $/кв.м., а за пределами центра – снизилась на 3% до 8091 $/кв.м. 

Рост средневзвешенной цены по объектам в центре произошел в частности за счет ухода в 1 квартале дешевого торгового объекта на ул.Б.Сухаревский вал (254 кв.м., 7814 $/кв.м.) и выхода во 2 квартале дорогого объекта на ул.Тверская (351 кв.м., 51 282 $/кв.м.).

За пределами центра снижение цены было обусловлено снижением цен по объектам, которые экспонируются уже давно, при этом за год общий рост цен по объектам в центре и за его пределами оказался практически равным. 

 

 

Продажа офисной недвижимости

1) Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале вырос на 7% по количеству и на 8% по общей площади. Объем предложения составил 762 объекта общей площадью 1517 тыс.кв.м., из них 260 объектов – в центре и 502 объекта – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале вырос на 11% по в пределах Садового Кольца и на 8% - за его пределами, а по сравнению со 2 кварталом 2011 года – снизился на 29 и 7% соответственно. Таким образом, скорее всего, за год в центре был реализован отложенный спрос на качественные помещения. 

2) Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре во 2 квартале выросла на 4% и составила 9971 $/кв.м., что было обусловлено в основном уходом с рынка в 1 квартале 2012 года крупного и дешевого объекта на ул.Николоямская (15000 кв.м., 5778 $/кв.м.).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале практически не изменилась и составила 3989 $/кв.м. 

 
 

РЫНОК АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды во 2 квартале 2012 года снизился на 13% как по количеству, так и по общей площади. По сравнению со 2 кварталом 2011 года объем предложения как по количеству, так и по общей площади уменьшился на 16%.

Снижение объема предложения могло произойти как за счет снижения деловой активности летом, так и за счет реализации отложенного спроса.

Всего во 2 квартале экспонировалось 3 866 объектов общей площадью 2 766 тыс. кв.м. 

 
Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 1% до 573 $/кв.м./год, что с учетом трехпроцентного роста курса доллара говорит об умеренном росте в рублевом выражении на уровне 4%.

По сравнению со 2 кварталом 2011 года средняя арендная ставка возросла на 4%. 

 

 

Сравнительный анализ по сегментам

1) Объем предложения

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по отношению к первому снизился на 9% по торговой, на 16% по офисной, и на 11% по .

Объем предложения по общей площади по отношению ко 2 кварталу 2011 года снизился на 8% по торговой, на 20% по офисной и на 13% по производственно-складской недвижимости.

Изменение объема предложения по количеству как за квартал, так и за год было сопоставимым с изменением объема предложения по общей площади. 

 
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались , объем которых по площади составляет 55%. Далее идут производственно-складские (32%), торговые помещения (13%). 

 
2) Ценовые показатели

Средняя ставка во 2 квартале по сравнению с первым по всем видам коммерческой недвижимости изменилась несущественно. Изменение и производственно-складской недвижимости во 2 квартале составило -1 и +1% до 529 и 208 $/кв.м./год соответственно, а по торговой арендная ставка почти не изменилась и составила 994 $/кв.м./год.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года существенно – на 10% - выросли ставки лишь по торговой недвижимости, в то время как по офисной и производственно-складской рост был незначительным и составил 1%.

В целом видно, что к торговым объектам интерес и за прошедший год был традиционно выше. 

 

 

Аренда торговой недвижимости

1) Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости во 2 квартале по сравнению с первым по количеству снизился на 12%, а по общей площади - на 9%. Изменение объема предложения по количеству за год было практически аналогичным.

Всего во 2 квартале экспонировалось 835 объектов площадью 361 тыс.кв.м., из них 117 объектов предлагалось в центре и 718 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению со 2 кварталом 2011 года снизился на 19% в центре, и на 7% - за его пределами. 

 
2) Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом выросла на 3% и составила 1909 $/кв.м./год. Рост ставки обусловлен тем обстоятельством, что если в 1 квартале доля объектов, которые ушли с рынка, со ставками выше 2000 $/кв.м./год, составляла 10%, то доля объектов со ставками выше 2000 $/кв.м./год, которые вышли на рынок во 2 квартале, выросла уже до 36%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с первым уменьшилась на 2% и составила 845 $/кв.м./год, при этом снижение затронуло все группы объектов и было почти сопоставимо с ростом курса доллара за данный период. 

 

Аренда объектов Street-retail

1) Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail во 2 квартале 2012 года снизился на 19% по количеству и на 25% по общей площади. Снижение объема предложения за год по количеству составило 28%, а по общей площади - 34%.

Всего во 2 квартале экспонировался 228 объектов площадью 63 тыс.кв.м., из них 38 объектов предлагалось в центре и 190 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале 2012 года по отношению к 1 кварталу вырос на 1% в центре и снизился на 28% за его пределами. Объем предложения по общей площади за год снизился на 20% в центре, и на 37% - за его пределами. 

 
2) Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом 2012 года снизилась на 5% и составила 2112 $/кв.м./год. Снижение ставки произошло по всем видам объектов и может быть связано со среднесрочной переоцененностью таких объектов в центре по сравнению с объектами за пределами центра, так как рост ставки за год по первым составил 28%, в то время, как по вторым ставка за год выросла всего на 7%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца во 2 квартале выросла на 1% и составила 886 $/кв.м./год. 

 

 

Аренда офисной недвижимости

1) Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам во 2 квартале по отношению к первому снизился на 14% по количеству, и на 16% по общей площади. Объем предложения составил 2352 объекта общей площадью 1513 тыс.кв.м., из них 407 объектов – в центре и 1945 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади во 2 квартале по сравнению с первым снизился на 26% по и на 13% за его пределами.
По отношению ко 2 кварталу 2011 года снижение составило 21% по помещениям внутри Садового кольца и 19% - за его пределами. 

 
2) Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца и за его пределами осталась на уровне 1 квартала и составила 786 и 475 $/кв.м./год соответственно.

По отношению ко 2 кварталу 2011 года средняя ставка заметно изменилась лишь по , увеличившись на 6%. Данный рост можно объяснить высоким среднесрочным интересом арендаторов к качественным помещениям в пределах Садового Кольца, хотя на данный момент потенциал роста получается исчерпанным.



Обзор подготовлен специалистами группы компаний RRG

Материалы по теме

Аналитический обзор рынка складов за 2012 г.

Обзор складов
22.04.2013 Склады Максимальный спрос вынуждает арендаторов и покупателей складов заключать сделки по объектам на этапе строительства Подробнее

Аналитический обзор офисного рынка Москвы за 2012 г.

Обзор офисной недвижимости в Москве
08.02.2013 Офисы Общий объем качественной офисной недвижимости в Москве по итогам 2012 г. составил 12,4 млн кв.м Подробнее

Обзор ключевых событий на рынке торговой недвижимости России в 2012 году

Итоги 2012 года на рынке торговой недвижимости
25.12.2012 Торговые Уходящий год был отмечен низкими темпами ввода новых торговых центров в Москве Подробнее

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость

Итоги 2012 года на рынке инвестиций в недвижимость
24.12.2012 Другие Структура распределения инвестиций по сегментам не претерпела существенных изменений Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog