УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор бизнес-центров Москвы в 2008 г.

17.07.2008

 

Большая часть бизнес-центров, сданных в первом полугодии 2008 г., находится в центре Москвы, хотя эксперты прослеживают выгоду смещения строительства новых объектов за МКАД.

Интересно, почему маркетологи ряда фирм с удовольствием комментируют журналистам состояние российского рынка, опираясь на выводы и наблюдения иностранных коллег за своими национальными рынками, а вот по поводу состояния собственного окружения договориться не могут?

За первое полугодие 2008 г. рынок офисных площадей столичного региона пополнился более чем на 700.000 кв.м. качественных площадей — эти данные более или менее совпадают у всех. Но из них, по данным компании GVA Sawyer, на I квартал пришлось 440.000 кв.м. офисов классов А, В+ и В-.

В компании Becar Realty Group считают, что доля офисов классов «А» и «В» составила около 320.000 кв.м. Разница в 30%.

Споры участников рынка по принципам классификации зданий не прекращаются, несмотря на периодические благодушные заверения о достигнутых соглашениях.

Фактический совокупный объем введенных площадей составил примерно 56% от запланированного на данный период.

«Этот факт связан с тем, что сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов были перенесены на более поздние периоды», — объяснил Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group. Основную долю введенных офисных площадей занимают бизнес-центры класса «В» — 58%. Доля нового предложения бизнес-центров класса «А» — 42%.

По данным Mayfair Properties, прирост арендных ставок за первое полугодие составил 8-10%.

Как отметил Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci / King Sturge, арендные ставки завышены по очень многим проектам. Все больше на рынке появляется бизнес-центров класса «А», в которых на момент сдачи есть вакантные площади. «Процент вакантных площадей растет с каждым днем и сейчас, по нашим данным, достигает в А-классе 6,1%», — сетует он.

Значимым событием рынка офисной недвижимости 2008 г. стал ввод в эксплуатацию башни «Запад» в комплексе «Федерация» (площадь 80.800 кв.м.). Высота здания — 243 м., это одно из самых высоких зданий в Москве. В состав комплекса входят офисные помещения, апартаменты, отель, бассейн и зона SPA, рестораны и клубы. По мнению Андрея Бушина, генерального директора «Миэль — Коммерческая недвижимость», достоинство бизнес-центра класса «А» - Business Centre Solutions (общая площадь — 28.000 кв.м., арендуемая — 18.000 кв.м.), построенного в районе ст. м. «Динамо» (Театральная аллея), — удачное месторасположение, так как рядом выезд на Ленинградское шоссе и на ТТК.

А в офисном комплексе класса А «Брент-Сити» (24.400 кв.м.) на ул.Дубининской около станции метро «Павелецкая» - малая обеспеченность машино-местами.

Парковка предоставляется из расчета 1 машино-место на 120 кв.м. арендуемой площади, а должно быть 1 машино-место на 80-100 кв.м., отмечает Бушин.

Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties, считает, что хотя качество строительства МФК «Неглинная Плаза» (76.000 кв.м.) на Трубной площади на уровне мировых стандартов, но слабая сторона проекта — тоже проблемы с парковкой. В окружении МФК много строящихся объектов и поэтому доступ к нему затруднен — это вторая проблема, считает эксперт.

По мнению Романа Сокова, бизнес-парк «Рига Лэнд» (Новорижское шоссе, 7 км от МКАД) имеет множество преимуществ, хотя располагается далеко от центра Москвы. Среди плюсов проекта — наличие многоуровневых наземных и подземных паркингов, невысокая ставка аренды (от $380 за 1 кв. м в год) при высоком качестве помещений, развитая инфраструктура комплекса (современный отель, конгресс-центр, отделения банка, магазины, кафе, рестораны, фитнес-центр), хорошая транспортная доступность (комплекс расположен на Новорижском шоссе, которое является высокоскоростной трассой). 

В числе планируемых к сдаче объектов в 2008 г. — «Меркурий Сити Тауэр», многофункциональный комплекс класса «А» на Краснопресненской набережной (общая площадь — 158.528 кв.м.), «Solutions — Бизнес-парк», офисный центр класс «В» на Варшавском шоссе (64.160 кв.м.).

Особенностью введенных площадей является расположение преимущественно в центральной части Москвы. Хотя эксперты компании CMI Development отчетливо прослеживают выгоду смещения строительства новых офисных площадей дальше от центра города. Особенно на западе.

Например, один из самых успешных офисных комплексов — «Чизвик-парк» (138.000 кв.м.) находится на расстоянии 8 км от Лондона, а «Стокли-парк» (232.000 кв.м.) — в 24 км от британской столицы.

В числе ключевых факторов успеха — величина арендной ставки, которая в 2-4 раза ниже, чем на офисы в центре города. В Москве же в центре города средняя арендная ставка на офисное помещение в новом качественном бизнес-центре составляет около $1000 за 1 кв.м. в год, за МКАД — $450 за 1 кв. м в год. 

Проведя подробный анализ, аналитики компании CMI Development получили результаты, которые показывают, что затраты на проект в центральной части Москвы на 30-40% выше, чем для децентрализованных объектов, а цикл реализации проекта на 1,5 года короче. Внутренняя норма доходности в обоих случаях находится примерно на одном уровне за счет значительно более низкой цены входа в проекты Подмосковья. Хотя чистый приведенный доход значительно выше в Москве за счет более высокой стоимости аренды и продажи.

 
Материалы по теме

Обзор рынка гостиничной недвижимости за I полугодие 2008 года

Обзор рынка гостиничной недвижимости за I полугодие 2008 года
03.09.2008 Другие По итогам первого полугодия 2008 г. рынок гостиничной недвижимости пополнился на 658 номеров категории 3* и 4* Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости за I полугодие 2008 года

Обзор рынка торговой недвижимости за I полугодие 2008 года
28.08.2008 Торговые Высоким остается спрос на покупку объектов торговой недвижимости как со стороны инвестиционных фондов, так и со стороны сетевых ритейлеров Подробнее

Обзор, 2008 год: офисы в бизнес-центрах

Офисы в бизнес центрах
25.07.2008 Офисы Повышение требований арендаторов к качеству офисных объектов – одна из главных тенденций на рынке офисов Москвы Подробнее

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»: I квартал 2007 г.

Обзор рынка бизнес-центров класса «А» и «Б»:  I квартал 2007 г.
25.04.2007 Офисы Общее предложение офисных площадей в бизнес-центрах класса «А» и «Б» составило 5545000 кв. м Подробнее

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы за III квартал 2016 года
06.12.2016 Другие По итогам первых девяти месяцев 2016 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг $3,5 млрд, превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 год Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog