Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничный рынок Москвы

За 2011 г. номерной фонд Москвы увеличился на 1 143 номера, что меньше показателя предыдущего года почти в два раза. В 2011 г. в Москве были открыты следующие гостиницы:

• Radisson Blu Belorusskaya Hotel (5*, 264 номера);
• Intercontinental Moscow Tverskaya (5*, 203 номера);
• Crowne Plaza (5*, 149 номеров);
• Courtyard by Marriot Moscow Paveletskaya (4*,170 номеров);
• Ramada Moscow Domodedovo (4*, 134 номера);
• Аминьевская (3*, 223 номера).

Наибольший прирост предложения гостиниц в 2011 году пришелся на высококлассный сектор (гостиницы 4-5*). По оценкам специалистов GVA Sawyer, к началу 2012 года объем качественного номерного фонда столицы составляет 20,8 тыс. номеров. География размещения качественного предложения на текущий момент сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номерного фонда в ЦАО (45,4% объема предложения).

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Москвы по итогам 2011 г. 

*ADR – показатель средней цены номера, рассчитывается как дневной доход от проданных номеров, поделенный на количество проданных номеров

В течение года на рынке гостиничной недвижимости было закрыто несколько крупных сделок. Из наиболее значимых необходимо отметить покупку гостиницы Ritz-Carlton у Capital Partners за 700 млн. долл. инвесткомпанией «Верный капитал». Оформлена сделка по продаже гостиницы «Националь» за 155 млн. долл., новым владельцем стала компания ЗАО «Смарт финанс групп». Гостиницу «Пекин» приобрела компания «Система-Галс», по предварительным оценкам стоимость сделки не превысила 60 млн. долл. Год Нисанов и Зарах Илиев приобрели у Минобороны гостиницу «Союз», стоимость сделки не разглашается.

Экспертами GVA Sawyer отмечена тенденция увеличения заинтересованности гостиничных операторов к зоне аэропортов. В 1 кв. 2011 года был открыт гостиничный комплекс вблизи аэропорта Домодедово под брендом Ramada, Ramada Moscow Domodedovo. На начало 2013 года заявлено открытие гостиничного комплекса в непосредственной близости к аэропорту Внуково (DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport, 4*- 442 номера).

На начало 2012 г. перенесено запланированное на 2011 г. открытие нескольких гостиниц. Например, гостиничный оператор Accor перенес открытие первого в Москве отеля под брендом Mercure - Mercure Arbat (4*, 106 номеров) на февраль 2012 г., в 2012 г. также заявлена к открытию гостиница Azimut (3*, 134 номера).

Важной новостью стало заявление Администрации Москвы об открытии гостиницы «Москва» после реконструкции к 2013 г., общая площадь гостиницы может увеличиться до 185,5 тыс.кв.м. При этом, по заявлениям Администрации только на территории Центрального Административного округа в 2012 году планируется ввести 14 гостиничных объектов более чем на 3 тысячи мест, однако вряд ли эти планы будут выполнены полностью.

Прогнозируется возобновление строительства нескольких замороженных гостиничных проектов в краткосрочной перспективе. Например, отеля Four Seasons на Золотом острове. Структуры «Альфа-групп» подписали договор с DB Development, которая займется развитием данного проекта по строительству гостиницы на 100 номеров.

Ряд международных гостиничных операторов в 2011 году заявили о планах по расширению своей сети в России. Так, к 2015 году гостиничный оператор Accor намерен открыть 32 отеля на территории РФ и СНГ. В частности, на 2012 год заявлено открытие отеля Novotel в МДЦ «Москва-Сити». InterContinental Hotels Group намерен открыть в России и странах СНГ около 100 новых отелей. Наибольшее внимание InterContinental Hotels Group уделяет рынкам Москвы и Санкт-Петербурга.

По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 г. на гостиничном рынке Москвы будет введено более 1,5 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит порядка 22 тыс. номеров.

Распределение номерного фонда по округам Москвы (количество номеров) 

 

Динамика ввода качественной гостиничной недвижимости 

 
По предварительным данным Росстата за 9 месяцев 2011 г. туристический поток иностранных туристов в Россию вырос на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Приток туристов в Москву оказался менее существенным.

По данным Комитета по туризму и гостиничному хозяйству правительства Москвы, столицу за 9 месяцев 2011 года посетило 3,4 млн. иностранных туристов. За аналогичный период 2010 года туристический поток составил 3,1 млн. иностранных граждан. Таким образом, прирост составил 10% по сравнению с 2010 г.

Эксперты GVA Sawyer отмечают тенденцию перераспределения спроса от гостиниц более низких ценовых категорий в сторону дорогого сегмента 4-5* гостиниц и связанное с этим изменение структуры предложения. В структуре спроса на качественные гостиничные услуги преобладают бизнес-туристы. Такая тенденция сохранится в течение следующего года.

По итогам 2011 года уровень загрузки гостиниц Москвы категории 3* составил около 64%, 4-5* - 65%. В сравнении с показателями 2010 г. произошло увеличение загрузки во всех сегментах. Эксперты GVA Sawyer прогнозируют незначительный рост уровня загрузки в 2012 г. на 1-2% за счет увеличения туристического потока.

По прогнозам данного Комитета к 2025 году число туристов должно увеличиться до 20 миллионов в год. Для реализации этой задачи принята госпрограмма «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012-2016 годы». По оценкам специалистов GVA Sawyer, данный показатель не будет достигнут в обозначенные сроки.

По итогам 2011 года средняя стоимость размещения (ADR) за номер в Москве составила для гостиниц категории 3* - $180, для 4-5* - $390.

По сравнению с аналогичным периодом 2010 года стоимость размещения снизилась на 8% для гостиниц категории 3*, и увеличилась на 6% - для 4-5* гостиниц.

Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового более дорого предложения в данной категории.

GVA Sawyer прогнозирует рост стоимости размещения в гостиницах Москвы в 2012 году на уровне 5-10%, т.о. стоимость размещения в гостиницах категории 3* составит $200-210, в 4-5* - около $400-430.

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга

В конце 2011 года в Санкт-Петербурге функционировали 82 качественные гостиницы категории 3*-5* с общим номерным фондом 15 530 номеров.

За 2011 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию следующие гостиницы:

• W St.Petersburg (5*, 137 номеров);
• Domina Prestige (5*, 109 номеров, пройдена госкомиссия);
• Crowne Plaza Airport (4*, 294 номера);
• Crowne Plaza Ligovsky (4*, 195 номеров);
• Alrosa Hotels (4*, 158 номеров);
• Demetra Art Hotel (4*, 60 номеров);
• Red Stars (3*, 54 номера).

Таким образом, номерной фонд за 2011 г. увеличился на 1007 номеров, преимущественно за счет открытия гостиниц категории 4-5*. В структуре номерного фонда доля отелей категории 4* составляет более половины общего объема качественного предложения (52%), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (14%), гостиницы 3* составляют 34%.

Запланированное ранее на 2011 г. открытие гостиниц на Вознесенском пр., 1 (оператор — Four Seasons Hotels and Resorts), на ул. Правды, д. 10 (Swissotel) перенесено на 2012 год.

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости СПб по итогам 2011 года 

 
В Петербурге отмечается интерес инвесторов к реконструкции старых зданий с целью развития гостиничных проектов высшей категории. Инвесторам, связанным с «Плаза Лотос Групп», принадлежат здания на Марсовом поле, Конюшенной площади, набережной Мойки, и Невском проспекте, которые планируется развивать под апартаментно-гостиничную функцию. Реализация проектов намечена на ближайшие 4-5 лет.

Ряд международных гостиничных операторов в 2011 г. заявили о планах по расширению своей сети в России. Корейская компания Lotte Group заявила о заинтересованности в строительстве 5* гостиницы на набережной реки Фонтанки. InterContinental Hotels Group объявила о намерении открыть в Санкт-Петербурге в 2012 г. отель под брендом Indigo, который станет первым объектом сети в России. Также оператор планирует взять на себя управление гостиницей с номерным фондом около 350 номеров, которая должна появиться в ходе реставрации Никольского рынка.

О своем намерении открыть к 2014 г. в Санкт-Петербурге 2 отеля на территории международного конгрессно-выставочного комплекса «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров). Также к 2015 г. ожидается открытие отеля DoubleTree by Hilton (5*) на Малой Морской, 5.

Следует отметить тенденцию увеличения количества гостиниц в составе крупных проектов комплексного освоения территорий. Так, компания IBI Инвест начала реализацию проекта по строительству проекта Septem City в Красногвардейском районе, включающего гостиничный комплекс. В Московском районе планируется открытие гостиницы на 200 номеров в рамках проекта «Пулковские Высоты». Инвестором проекта выступает компания Amtel-Properties, девелопером – «БКН-Девелопмент».

По оценкам специалистов GVA Sawyer, в 2012 г. на рынке будет введено около 1,5 тыс. номеров, таким образом, общий объем качественного номерного фонда к 2012 г. составит порядка 17 тыс. номеров.

Динамика изменения объема качественного номерного фонда за период 2008-2011 год 

По предварительным данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Петербурга туристический поток за 2011 г. составил около 5,5 млн. человек, из которых около 55% составляют иностранные туристы. По данным Ростуризма, в 2011 г. въездной турпоток в Санкт-Петербург увеличился в среднем на 7-8%, а поток иностранных туристов – примерно на 10%, что обусловлено введением безвизового режима с такими государствами как Чили, Уругвай. Также действует безвизовый режим для граждан Финляндии, которые прибывают на пароме из Хельсинки в Санкт-Петербург с туристическими целями.

Согласно принятой программе развития Санкт-Петербурга на 2011-2016 гг. как туристского центра, к 2016 году предполагается увеличение общего количества туристов до 8,1 млн. человек. Согласно прогнозу Комитета по инвестициям и стратегическим проектам количество иностранных туристов в 2012 г. может увеличиться на 12-13% и составить около 6 млн. человек. Завершение реконструкции аэропорта «Пулково» к 2014 г. также отразится на увеличении туристического потока в Санкт-Петербург.

Среднегодовой уровень загрузки составил 70% для отелей категории 3*, 64% - для категории 4*, 62% для отелей категории 5*. В наиболее крупных отелях уровень загрузки увеличился. Эксперты GVA Sawyer прогнозируют незначительный рост уровня загрузки в 2012 г. на 1-2% за счет увеличения туристического потока.

За прошедший год средняя стоимость проживания увеличилась в СПб в гостиницах всех категорий.

Средняя стоимость в гостиницах 3* увеличилась на 19% и составила 3 700 руб./номер, в гостиницах 4* - увеличилась на 12%, составив 5 900 руб./номер. Стоимость размещения в стандартном номере в отелях категории 5* составила 12 470 руб./номер (рост на 22%).

Рост стоимости размещения в высококлассных гостиницах вызван в первую очередь появлением на рынке нового предложения в данной категории по более высоким ценам.

Гостиничный рынок Краснодара

Итоги 2011 года показали, что рынок гостиничной недвижимости Краснодара вступил в фазу активного развития. Инвестиции, направляемые в данный сегмент рынка, идут на строительство новых объектов и реконструкцию уже существующих. На данный момент основной поток туристов относится к деловому сегменту, что делает наиболее привлекательными для инвестиций отели категории 4-5*, однако в среднесрочной перспективе ситуация будет корректироваться в сторону качественных объектов 3-4*.

Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Краснодара по итогам 2011 г. 

* В таблице указан номерной фонд гостиниц, прошедших сертификацию.

Более высокий показатель уровня доходности гостиничных объектов категории 4-5* приводит к сокращению срока их окупаемости на 2-4 года (в сравнении с объектами других категорий). В настоящее время средний срок окупаемости объектов категории 3* составляет от 8 до 12 лет, а 4-5* - от 5 до 8 лет. Это относится к качественным объектам, расположенным в центре города. Впоследствии ситуация будет меняться по мере насыщения рынка объектами категории 4-5*, а экономика гостиничных объектов будет соответствовать общероссийским трендам, где срок окупаемости объектов 3* составляет 8-10 лет, 4-5* - от 10 до 12 лет. На данный момент в городе реализуется ряд крупных проектов с участием таких компаний как ООО «КЕСКО», ООО «Европа-Инвест», Marriott International, ООО «Пангра». В 2011 году была введена в эксплуатацию вторая в Краснодаре гостиница категории 5* – Rimar Hotel. В настоящее время идет строительство и других крупных объектов категории 4-5*, которые будут сданы в ближайшие два года (Hilton, Marriott и другие).

По итогам 2011 г. общий объем предложения рынка гостиничной недвижимости г.Краснодара (сертифицированных и не сертифицированных гостиниц) составил 85 объектов размещения с номерным фондом 2885 номеров (данные администрации несколько отличаются - 2 250 номеров и 67 объектов размещения).

На сегодняшний день сертифицированных средств размещения в городе — 14, совокупный номерной фонд которых насчитывает 496 номеров. В городе два отеля категории 5* — «Атон» (19 номеров) и гостиница Rimar Hotel (69 номеров), которая открылась в 4 квартале 2011 г. 7 гостиниц имеют категорию 4* — Red Royal, Genoff, «Премьер Отель» и «Пирамида», «Уют», «Иностранец», Savoy-Petit (совокупно - 233 номера). Отели с категорией 3* — «Оазис», «Юг» и «Карамболь» (87 номеров), 2* — мотель «Южный» и «Огонек» (88 номеров).

К неклассифицированным средствам размещения относится 71 объект (гостиницы и мини-отели), с общим номерным фондом 2389 номеров. В их число входят такие крупные объекты размещения как «Интурист», «Москва», «Кавказ», бизнес-отель «Форум», «Платан Южный» и другие.

К качественным объектам (3-5*) относится 57% номерного фонда, что составляет 1633 номера, 43% номерного фонда представлено некачественным предложением. Данные Диаграммы 1 показывают тенденцию снижения некачественного номерного фонда в городе и рост числа качественных объектов категории 4-5*. В ближайшие два года такая тенденция сохранится.

Структура качественного гостиничного фонда г.Краснодара по категориям звёзд 

В ближайшие три года объем гостиничного рынка в Краснодаре будет расти. На данный момент на стадии строительства находятся объекты, представленные в таблице.

Кроме перечисленных объектов существуют соглашения по другим проектам. На Сочинском инвестиционном форуме в сентябре 2011 городская администрация подписала соглашение с московской компанией «БЭЛ Девелопмент» о строительстве в Краснодаре двух гостиниц с общим номерным фондом 310 номеров.

Гостиничные объекты в Краснодаре находящиеся в стадии строительства

 
Предварительно застройщик «БЭЛ Девелопмент» рассматривает два участка: на территории стадиона «Труд» (0,5 гектар) и рядом с Краснодарским аэропортом. Кроме того, рассматривается вариант строительства еще одной гостиницы, в районе пересечении улиц Постовой и Коммунаров.

В ближайшие два года номерной фонд Краснодара вырастет на 576 номеров, благодаря сдаче объектов Marriott, «Пангра» и Hilton.

Структура туристического потока в городе на сегодняшний день выглядит следующим образом: деловой туризм – 91%; транзитный туризм – 3%; интенсив-туризм – 2%; спортивный туризм (соревнования) – 3%, познавательный туризм – 1%.

Среднегодовая наполняемость всех средств размещения находится на уровне 60%. Во время деловых мероприятий, выставок и форумов, которые проходят в период с марта по июнь и с сентября по ноябрь, заполняемость качественных объектов близка к 100% (бронировать номера рекомендуют за 2 месяца до мероприятия).

Структура туристического потока в г.Краснодар 

По данным Департамента комплексного развития курортов и туризма Краснодарского края, в 2010 г. Краснодар с целью туризма посетило более 1 млн. человек. Основным фактором, оказывающим существенное влияние на спрос, является проведение открытых выставок, форумов и других бизнес-мероприятий. Основным центром притяжения является выставочный центр «Краснодаэкспо», на территории которого ежегодно проводится 20 мероприятий, в том числе международного уровня. Ядром притяжения также является местная и краевая администрации, которые проводит различные мероприятия в рамках подготовки к Олимпиаде в Сочи 2014 года, ЧМ по футболу 2018 года, этапу «Формулы 1».

По итогам 2011 года уровень загрузки гостиниц города составил 60%.

В 2012 году за счет роста туристического потока в пределах на 5-7% и ввода на рынок нового предложения, часть спроса перераспределится между существующими и новыми гостиницами, что приведет к небольшому снижению уровня загрузки объектов.

В 2013 году в связи с подготовкой к предстоящим событиям в крае, таким как зимняя Олимпиада в Сочи и этапа «Формулы 1», туристический поток будет расти, что повысит уровень заполняемости объектов. Однако, в связи с открытием гостиницы Marriott в Краснодаре, этот рост будет не очень существенным.

Как правило, стоимость проживания в гостиницах Краснодара изменяется один раз в начале года и зависит от категории гостиницы и типа номера. В гостиницах категории 3* стоимость проживания в двухместном стандартном номере (при двухместном размещении) находится в пределах от 2100 до 5 500 руб./сутки, категории 4* - от 2 500 до 7 300 руб./сутки, категории 5* - от 4500 до 10 000 руб./сутки.

Во время проведения крупных деловых мероприятий: выставок, форумов, семинаров (Южный Архитектурно-строительный форум, Международный агропромышленный форум «ЮГАГРО», YugBuild, автомобильный форум «MOBI» и др.), стоимость проживания в некоторых гостиницах города может увеличиваться от 5 до 20% (в зависимости от местоположения и категории объекта).

В связи с появлением нового объекта на рынке – гостиницы Rimar Hotel, наблюдался скачок цен в гостиницах категории 4-5*. Как отмечалось ранее, данный сегмент наиболее популярен среди деловых туристов города, которые занимают 91% от общего турпотока. В 2012 году объем заявленного строительства не изменит тенденции роста цен, так как не ликвидирует существующий на рынке дефицит. Однако рост будет небольшим на уровне 4-5%, так как часть спроса перераспределится между новыми и старыми гостиницами.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer