Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, декабрь 2011 г.

На сегодняшний день среди участников рынка коммерческой недвижимости до сих пор нет четкого определения МФК, так достаточно часто к многофункциональным комплексам (МФК) относят и 2-х функциональные комплексы (имеющие две основные доходные функции).

Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (МФК, mixed-use developments) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения, рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимно поддерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.

В данном исследовании будут рассмотрены знаковые проекты МФК в Санкт-Петербурге, имеющие три или более значимые доходные функции.

Предложение

В декабре 2011г. в Санкт-Петербурге функционируют 10 МФК, общей площадью более 720 тыс. кв.м.

В 4 комплексах из 10 преобладает гостиничная функция:

• «Невский Плаза» (73% - гостиничная составляющая);
• Комплекс «У Московских ворот» (42%);
• «Ренессанс Форум» (34%);
• МФК «Москва» (37%).

Торговая функция преобладает над остальными в 3-х проектах, а именно:

• «Гранд Каньон» (67%);
• «Нептун» (54%);
• «Варшавский экспресс» (75%).

Офисная функция в проекте «Толстой сквер» - 67%.

При этом офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте «У Московских ворот».

Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте «Квартал Центр бизнеса и торговли», в котором она является доминирующей.

Проекты многофункциональных комплексов в Санкт- Петербурге 

В Санкт-Петербурге строится 4 крупных МФК, общей площадью 697 000 кв.м, а около 1,6 млн. кв.м – проектируется. 

В строящихся объектах жилая функция преобладает в одном проекте - «Александрия» (48%), девелопер RBI.

Офисы будут «иметь преимущество» в комплексах Airportcity St.Petersburg (33%), «Невская Ратуша» (42%) и в проектируемом «Лахта-центре».

В 2011 г. «ЭкспоФорум» получила разрешение и приступила к строительству объекта (более 200 тыс. кв.м).

Всего на момент проведения исследования (декабрь 2011г.) в г.Санкт-Петербург «заморожено» порядка 10 проектов МФК, общей площадью более 2 млн. кв.м.

МФК, как правило, более масштабны, по сравнению с монофункциональными комплексами. Сегодня, когда все еще трудно найти финансирование, многие проекты до сих пор отложены.

Около 20% изменили функционал в сторону монофункциональности.

Среди МФК, девелоперы которых изменили концепцию, либо отказались от их реализации, отметим: 

• Electric City (пр. Медиков, 10.) вместо коммерческой недвижимости (340 тыс. кв.м) участок будет застроен жильем (100 тыс. кв.м, 12, тыс. кв.м – встроено-пристроенные помещения).
• San Gally Park Center (в 2009г. Девелопер Raiffeisen Evolution был вынужден уменьшить площадь проекта на треть из-за градостроительных норм, принято решение отказаться от гостиничной составляющей проекта).

МФК «Театральный», девелопер «Рюрик Менеджмент» (В 2009 г. проект был пересмотрен из МФК в жилой, кроме того, стоимость проект уменьшилась на $500 млн.).

В 2011 г. холдинг «Адамант» отказался от реализации проекта по строительству МФК рядом с Ладожским вокзалом (131 600 кв.м).

В текущем году о планах строительства МФК объявили:

Pion Partners (из Южной Кореи) учредила компанию «Лиговский Девелопмент» и скупает под новый проект территорию бывших складов Кокоревых (Лиговский пр., 50). Общая площадь МФК составит порядка 60 тыс. кв.м.

«Вега» начнет возведение МФК за вестибюлем станции метро «Международная». Из-за кризиса, площадь объекта сокращена до 78 тыс. кв.м (вместо прежних 120 тыс.). Проект будет строиться в 3 очереди (ввод объекта в эксплуатацию намечен на 2014 – 2015 гг.).

МФК планируют построить в Рыбацком, комплекс будет включать яхт-клуб, гостиницу 3*, БЦ (класс В), ресторан (1 тыс. кв.м), фитнес- центр с бассейном, подземный паркинг на 70 м/м и гостевую стоянку.

ОАО «РЖД» и NAI Becar Projects начали работы по 2 очереди модернизации Финляндского вокзала. Площадь сервисно- коммерческого центра около 60 тыс. кв.м. В полосе отвода РЖД, рассматривается возможность строительства гостиничного комплекса и конференц- центра (до 90 тыс. кв.м).

На Васильевском острове планирую построить МФК «Театр песни Аллы Пугачевой» (120 тыс. кв.м). В состав комплекса войдет концертная площадка, отель и БЦ.

Компания «Созвездие» планирует построить МФК на территории ж/д станции «Московская-Товарная». Общая площадь проекта 37 000 кв.м:

• гостиница 3-4* - 7 400 кв.м;
• жилой дом класса «комфорт плюс» (11 600 кв.м) с подземным паркингом;
• Бизнес центр класса В (10 500 кв.м);
• Торговый центр с офисными помещениями (7 500 кв.м. - консультант - компания GVA Sawyer).

О своем намерении открыть к 2014 г. в Санкт-Петербурге два отеля на территории «ЭкспоФорум» заявила компания Hilton Worldwide. Подписан договор для проекта с комбинацией двух брендов Hilton и Hampton by Hilton (номерной фонд отеля Hilton Saint Petersburg Expoforum составит 241 номер, отель Hampton by Hilton Saint Petersburg Expoforum рассчитан на 210 номеров).

В 2008-2009 гг., когда некоторые девелоперы пересматривали свои проекты, стараясь реагировать на все изменения рынка, чаще всего «отказывались» от офисной составляющей. Из 4-х проектов, введенных в эксплуатацию в тот период, лишь в МФК «Толстой сквер» «доминировали» офисы.

Отметим, что заявленные в 2011 году МФК тяготеют к расположению около транспортных узлов (вокзалов и станций метро). Кроме того, почти в каждом из проектов есть функция, которая не является стандартной (то есть не офисы, торговля, гостиница, жилье).

Спрос

Арендные ставки на площади в МФК Санкт-Петербурга не отличаются от ставок на аналогичные площади в самостоятельных проектах. 

В третьем квартале 2011 года Setl Group приобрел проект МФК «Clover Plaza» (Ушаковская наб.). Концепция проекта будет изменена за счет увеличения доли жилья в проекте. Сделка, скорее всего, будет денежно-бартерной.

В 2011 году, когда наблюдался рост спроса на офисные помещения, среди заявленных в проектов МФК 4 из 5 объектов включают в себя офисную составляющую. Тем не менее, ни в одном из проектов она не является ключевой.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer