Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за III квартал 2007 г.

III квартал 2007г. был характерен замедлением роста промышленного производства. Вместе с тем, в структуре ВВП существенно повысилась роль строительного сектора, ставшего наряду с «обрабатывающими производствами» и «оптовой и розничной торговлей» одним из драйверов экономического роста страны. Это позволяет прогнозировать рост ВВП на уровне 107,3% по итогам года.

Рост цен на товары и услуги и увеличение объема государственных расходов в преддверии выборов скорее всего не позволят сдержать инфляцию в 2007 г. на запланированном Правительством РФ уровне в 108,0%, которая по итогам может достичь 110,5%. Учитывая ожидания стабилизации на мировом валютном рынке курса доллара к евро к концу года на уровне 1,4-1,45 и текущую политику ЦБ РФ, к концу года курс рубля к доллару вырастет до 24,9-25,3 за доллар. Рост реальной заработной платы по итогам года составит немногим больше 110,0%.

В 3 квартале 2007 г. сохранилась основная тенденция динамики внешней торговли - экспорт замедляется, а ускоряющийся рост импорта обусловлен не только повышением объема потребления внутри страны, но и борьбой с «серыми» и «черными» схемами ввоза товаров.

В 3 кв. 2007 г. наблюдалось бегство капитала с фондового рынка России, обусловленное кризисом ипотечного рынка США. В свою очередь, приток прямых иностранных инвестиций в 2007 г. ожидается существенно выше уровня 2006 г. ($31 млрд. в 2006 г.).

Макроэкономическая стабилизация и снижение рисков способствовали сохранению суверенных инвестиционных рейтингов РФ с дальнейшим положительным прогнозом, несмотря на предстоящие президентские и парламентские выборы.

1) Москва

На долю Москвы приходится 20% ВРП России, 21% розничного товарооборота и 14% внешнеторгового оборота. Занятость составляет 99% экономически активного населения. Прирост ВРП в 2007 г. ожидается на уровне 10%. В среднесрочной перспективе прогнозируется его сохранение в пределах 7% в год.

В сентябре Standard & Poor’s подтвердило высокий долгосрочный кредитный рейтинг Москвы. Но низкая предсказуемость и гибкость финансовой политики города, а также острая необходимость в развитии инфраструктуры, особенно в сфере транспорта и энергетики, ограничивают уровень рейтинга.

Недвижимость как инвестиционный актив

1) Основные тенденции градостроительной политики в Москве

• Усиление контроля над сохранением функционального назначения объектов гостиничного хозяйства, под которые выделяются земельные участки. Предусмотрены штрафные санкции в размере 20% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
• Право выкупа арендуемого помещения. Госдума приняла в первом чтении законопроект, предоставляющий добросовестным арендаторам приоритетное право выкупа у государства занимаемых ими помещений (если они арендовали это помещение не менее 3 лет).
• Нормативы градостроительного проектирования. Новый градостроительный кодекс будет принят до конца 2007 г., в него войдут статьи о выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, об информировании жителей города о градостроительной деятельности и др.
• Исключение возможностей точечной застройки. Депутаты Мосгордумы планируют внести в московский закон «О правилах землепользования и застройки» требования к строительству зданий, исключающие возможность точечной застройки. Планируется прописать требования к расстоянию между зданиями, исходя из соотношения высотности, вида здания, его назначения. Кроме того, не должна быть превышена емкость района.
• Требования к строительству, не нарушающие комфорт проживания москвичей, могут быть записаны в разрабатываемом законе «О московских нормативах градостроительного проектирования».
• В федеральном земельном законодательстве может появиться запрет на обладание одним лицом участком земли площадью, превышающей процент от общей площади земли, предназначенной в данном регионе на данный род девелопмента.
• Сокращение территорий столичных предприятий для их рационального использования городом. В ближайшие 8-10 лет Москва может получить за счет этого от 7 тыс. до 10 тыс. га земли, а при благоприятном стечении обстоятельств - от 9 тыс. до 11 тыс. га.
• Правительство Московской области рассматривает возможность строительства второй Центральной кольцевой автодороги после завершения первой ЦКАД, строительство которой в Подмосковье обойдется в $14 млрд., длина трассы составит 520 км. Второе кольцо будет проложено на расстоянии 100 км от Москвы.
• В 50-километровой зоне вокруг Москвы (вдоль ЦКАД) запланировано строительство сети современных логистических комплексов, которые будут перехватывать грузовые потоки на пути в Москву.

2) Основные тенденции капитализации рынка

• Сдерживание консервативных финансовых потоков в Россию из-за высоких рисков, которые связывают с общеэкономической и политической ситуацией в стране. Четыре основных блока проблем - политические риски, ограниченность действия строительной лицензии, недостаточный опыт судебной практики в сфере расторжения договоров аренды, практика работы с земельными участками, которые имеют статус аренды на 49 лет.
• Увеличение активности зарубежных банков в кредитовании российского рынка недвижимости, рост числа кредитных сделок по схеме проектного финансирования, увеличение объемов заимствований путем публичного размещения долговых инструментов. Продолжился рост портфельных иностранных инвестиций в капитал российских девелоперских компаний как путем покупки долей участия, так и через IPO.
• Продолжается рост прямых российских и иностранных инвестиций в недвижимость Москвы, а также регионов России.

3) Основные тенденции инвестиционной активности

• Снижение доходности инвестиций в коммерческую недвижимость происходит плавно. Ставка доходности в сегменте высококачественной офисной недвижимости в сентябре-октябре 2007 г. составляла 8,0-9,0%, торговой –7,5-8,5%, складской – 10,0-11,0%. Тренд на снижение доходности сохраняется (за три квартала 2007 г. снижение составило 2-4 процентных пункта), возможно его усиление в краткосрочной перспективе, в случае дальнейшего ужесточения условий выдачи банковского финансирования под строительные проекты. Существенно большую доходность (IRR) имели вложения в создание готовых объектов – от 25% при финансировании проекта с учетом кредитного рычага.
• Объем иностранных инвестиций в строительство в Московской области в 2007 г. достигнет $5 млрд., в 1 пол. 2007 г. - $2,5 млрд. Основная часть средств идет на строительство производственных предприятий, в т.ч. стройиндустрии, а также крупных логистических и торговых комплексов.

Рынок офисной недвижимости

1) Предложение

По итогам 3 кв. 2007 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В) составило 5,9 млн.кв.м.

Объем предполагаемого на 2007 г. строительства составляет 1,1 млн.кв.м, до конца года ожидается ввод еще 433 тыс.кв.м. офисных площадей классов А и В, который тем не менее не удовлетворит спрос на качественные офисные площади.

Достижение баланса спроса и предложения в сегменте качественной офисной недвижимости не ранее 2012 г.

Доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 32%, в структуре нового предложения – 87%. В среднесрочной перспективе возможен дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства – до 45% в совокупном предложении.

3 кв. 2007 г. характеризовался следующими факторами:

• усилилась тенденция смещения вектора нового строительства за пределы ТТК, в т.ч. бизнес-центров класса А, освоения периферийных территорий и строительства вдоль МКАД. Сегмент офисов класса А смещается на западное, юго-западное и северо-западноенаправления, офисов класса В – восточное и южное.
• продолжилось развитие формата бизнес-парков, для которых наиболее популярными направлениями стали север (строится «Химки», «Химки-Гейт», «Химки-Сити»), северо-запад («Гринвуд»), с тенденцией смещения на запад («Мякининская пойма») и юго-запад. Более низкие ставки аренды по сравнению с бизнес-центрами, близость аэропортов и более легкая транспортная доступность - главные преимущества бизнес-парков  
• сохранилась тенденция увеличения масштабности проектов (площадью свыше 100 тыс. кв.м).
• возросла популярность многофункционального строительства (наряду с офисной добавляются гостиничная и жилая функции, в центре города вносится торговая составляющая).

2) Спрос

Низкий уровень вакантных площадей офисов классов А и В поддерживается устойчиво высоким спросом. Незначительное увеличение доли вакантных площадей в сравнении с концом 2006 г. по площадям класса В - с 4,8% до 5,1%, по площадям класса А - с 2,6% до 3,0% связано с выходом на рынок ряда крупных объектов, особенно возросшей долей вышедших на рынок бизнес-центров класса А («Башня на Набережной» общей площадью 100 000 кв.м, «Lotte Plaza» (офисная площадь 22 000 кв.м), «Чайка Плаза 10» общей площадью 45 000 кв.м).

В 3 кв. 2007 г продолжилась тенденция смещения спроса на офисные объекты за пределы центра, связанная с ограниченным предложением и высокой стоимостью качественных площадей в центре Москвы: 45,7% совокупного спроса приходится на офисы, расположенные между ТТК и МКАД.

Средние размеры сделок и срок аренды офисных площадей увеличились. По-прежнему, на большинство площадей в строящихся объектах договоры предварительной аренды подписываются до ввода объекта в эксплуатацию.

Площади больших размеров продолжают занимать устойчивые позиции в структуре спроса: 22% совокупного спроса пришлось на площади от 2000 кв.м, что обусловлено укрупнением бизнеса компаний, традиционных арендаторов качественной недвижимости, и повышением требовательности всех групп арендаторов к качеству размещения. Доля совокупного спроса на помещения меньших размеров от 500 до 1000 кв.м возросла незначительно с 20% в первом полугодии 2007 до 21,5% на 30.09.2007, что скорее свидетельствует о закреплении позиций спроса.

В сегменте покупки наиболее высокий спрос сформировался по-прежнему на площади от 2000 кв.м - 22%. Средний срок аренды по качественным объектам составляет 7 лет.

Крупнейшая сделка покупки офисных площадей в 3 кв. 2007 г. - «ГидроОГК» (100%-ная «дочка» РАО ЕЭС) приобрела бизнес-центр класса В, расположенный на ул. Архитектора Власова, 51. Общая площадь 6-этажного здания - 7 480 кв. м. В комплексе предусмотрена парковка на 80 м/м.

Крупнейшая сделка аренды площадей в 3 кв. 2007 г. – оператор связи «Транстелеком» арендовал около 15 000 кв. м. в «Северной Башне» ММДЦ «Москва-Сити».

В целом, Москва развивается значительными темпами, укрепляя позиции финансового и административного центра России. Этим будет обеспечиваться в среднесрочной перспективе повышенный спрос на офисные площади со стороны российских (до 60% спроса) и иностранных компаний (в первую очередь банковский сектор, финансовые и страховые организации, представительства международных компаний), поддерживая низкую долю вакантных площадей – 2-3% для класса А и 5-6% для класса В.

3) Финансовые условия

В течение 3 кв. 2007 г. средние арендные ставки по свободному предложению выросли на 33% в классе А, составив $1065/кв.м в год (здесь и далее - не включая НДС и эксплуатационные расходы), и на 7,7% в классах В+/В-, составив $625/кв.м в год (по классу В+ $640/ кв.м в год, по классу В- $580/кв.м в год). Верхняя заявленная ставка аренды в бизнес-центре класса А достигала $2215/кв.м/год. Нижняя граница арендных ставок по классу А отмечена на уровне $600/кв.м/год.

Рост ставок на свободные площади класса А обусловлен факторами сезонного повышения цен и быстрым поглощением рынком недорогих площадей класса А, в ожидании дальнейшего роста ставок. В среднесрочной перспективе ожидается повышение арендных ставок в среднем по качественному сегменту на 6-10% ежегодно.

Цены продаж выросли на 6,1% по классу А и на 19,1% по классу В+/В-, составив в среднем $9020 (не включая НДС) по классу А, $6190(не включая НДС) по классу В+ и $4820 (не включая НДС) по классу В-.

Наиболее высокие заявленные цены продажи отмечены в новых качественных объектах вТверском районе ЦАО - до $36 400 за кв.м класса А (исключительный прецедент, цена не учтена в расчете средней цены за кв.м). Ожидается дальнейший рост средней цены (17-23% в год), обусловленный дефицитом предложения площадей на продажу.

Рынок торгово-развлекательной недвижимости

1) Предложение

Московский рынок торгово-развлекательной недвижимости включает в себя качественные торговые объекты на территории Москвы, а также крупные объекты за ее границами, ориентированные в большей степени на жителей Москвы. Совокупное предложение площадей качественных торговых центров в Москве по состоянию на конец 3 кв. 2007 г. составило около 4,48 млн. кв. м. В числе введенных в 3 кв. 2007 г. объектов - многофункциональный центр Lotte Plaza, ТЦ «Домодедовский», 2-я очередь «ЦУМ» совокупной общей площадью 87,5 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще порядка 550 тыс. кв.м. качественных торговых площадей (2-я очередь «Мега Белая Дача», «Времена года», «Тряпка», 2-я очередь «Семеновского», «Zig Zag» и др.). По итогам 2007 г. годовой прирост ввода качественных площадей составит 23%. На перспективу до 2010 г. ожидается сохранение высоких темпов ввода новых площадей.

Качественный торговый центр – в соответствии с классификациями Urban Land Institute (ULI) и International Council of Shopping Centers (ICSI) – это совокупность объектов по реализации универсального ассортимента товаров и услуг (площадью более 3 000 кв. м), расположенных на определенной территории, спланированных, построенных, управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Рост розничного товарооборота (3,9% за 3 квартала 2007 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), обусловленный ростом реальных доходов населения (12,4% за тот же период), обеспечивает сохранение высокой привлекательности розничной торговли России для иностранных инвестиций (второе место в Global Retail Development Index 2007 A.T.Kearney), стимулируя высокий спрос на торговую и развлекательную недвижимость в России.

Наиболее насыщенными качественными торговыми площадями оставались Центральный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Северо-Восточный и Северный. В дальнейшем прирост ожидается в большей степени в Южном, а также в Восточном и Северном округах.

Тенденция предыдущих лет, связанная с укрупнением форматов, теперь проявляется в виде расширения существующих торговых центров: введена в эксплуатацию 2-ая очередь «ЦУМа», до конца года ожидается запуск 2-ых очередей «Мега Белая Дача» и

«Семеновский».

2) Спрос

Наибольшую долю площадей в торговых центрах Москвы занимают операторы магазинов одежды и обуви (25%), следом идут продукты питания и развлечения (13% и 10% соответственно). Спрос на торговую недвижимость обеспечивается за счет расширение имеющихся сетей. Новых сетей за исследуемый период на рынке Москвы не появилось.

Уровень свободных площадей в действующих объектах Москвы варьируется от 0,5 до 5% в зависимости от местоположения, формата и концепции ТЦ. При практическом отсутствии вакантных площадей в центральных ТЦ, наблюдается отток арендаторов из объектов с менее удачным расположением и концепцией. Это задает тенденцию к реконцепции объектов устаревших форматов. Учитывая существующие темпы роста розничного товарооборота, органический рост российских торговых сетей и возможный выход на рынок зарубежных ритейлеров, насыщение рынка качественными торговыми площадями при существующих темпах строительства ожидается не ранее 2011 г.

3) Финансовые условия

Диапазон ставок аренды в торговых центрах Москвы для якорных арендаторов составляет $100 - $600 за кв.м в год, для неякорных: $300 - $5 000 за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Уровень ставок зависит от множества факторов, в частности, от занимаемой площади и профиля арендатора.

Динамика ставок аренды для существующих торговых центров обуславливается практикой индексации ставок на период договора аренды в среднем по рынку на величину 5-7% в год. Для новых либо освободившихся площадей уровень ставок растет на величину, схожую с темпом инфляции (8-10% в рублях или 17-19% с учетом девальвации доллара). Помимо фиксированных ставок, получают все большее распространение такие схемы как процент с оборота, процент с оборота плюс фиксированная ставка и иные.

Дальнейшая динамика арендных ставок будет связана с их постепенным ростом в удачно расположенных высококлассных торговых центрах и, наряду с этим, стабилизацией и даже некоторым снижением в устаревших торговых объектах.

Рынок складской недвижимости

1) Предложение

На конец 3 квартала 2007 г. объем рынка качественной складской недвижимости класса А и В составил 2 950 тыс. кв.м. Из заявленных к вводу в эксплуатацию в 2007 г. 1 940 тыс. кв.м за 3 квартала введено 548,9 тыс. кв.м, т.е. всего 28%.

На 4 кв. 2007 г. запланирован ввод более чем 1 млн. кв. м качественных складских площадей.

Среди них: «Северное Домодедово», «Белый Раст», «Логопарк Домодедово», Логистический парк «Дмитров», «МЛП–Подольск», «МЛП–Ленинградский терминал», «Крекшино». Хотя по большинству этих проектов сроки ввода, как ожидается, сдвинутся на следующий год.

Продолжается тенденция смещения предложения с северного (грузопотоки с северо-запада и из Европы) к южному и юго-восточному направлениям, ориентированным на потоки в регионы России. Эта тенденция усилится еще больше в связи с вводом очередей в складских комплексах, расположенных на Каширском, Симферопольском и Новорязанском ш.

Следует отметить еще одну тенденцию рынка: большинство строящихся и заявленных к вводу качественных объектов относится к классу А. 

Таким образом, в общем объеме предложения будет уменьшаться доля площадей класса В.

На рынке складской недвижимости сохраняется превышение спроса над предложением. Неудовлетворенный спрос на складские помещения в Московском регионе оценивается в 8,15 млн. кв.м.

2) Спрос

Наличие вакантных площадей на введенных в эксплуатацию складах является показательным фактором спроса. На данный момент доля свободных площадей по классу А составляет в среднем 0,5%, по классу В – не более 3%. Складские комплексы практически полностью сдаются в аренду еще на этапе строительства.

Среди компаний, формирующих спрос на складские площади, преобладают логистические операторы, торговые сети и производственные компании.

Крупнейшей сделкой стала аренда 20 тыс. кв. м. складских площадей в «Ленинградском терминале» компанией Itella Logistics сроком на 7 лет.

О повышенном спросе со стороны арендаторов говорят также заявления компаний о строительстве собственных складов (финский производитель красок «Tikkurila», российско-швейцарская компания United Bottling Group, X5 Retail Group, группакомпаний «Самохвал»). Среди реализованных проектов, построенных «под себя», следует отметить складской терминал класса А (10 тыс. кв. м) на предприятии производителя керамической плитки ESTIMA.

Наиболее острый дефицит наблюдается в сегменте специализированных складов: холодильных и фармацевтических.

3) Финансовые условия

В 3 квартале 2007 г. базовые арендные ставки практически не изменились, составив от $120 до $140 за кв.м в год (triple net) на складские площади класса А и $100-110 за кв.м в год для класса В. Операционные расходы составили $25–30 за кв.м в год с оплатой коммунальных платежей по факту. Стабилизация арендных ставок на качественные складские помещения связана с выходом на рынок большого количества складских площадей и уменьшением разрыва между спросом и предложением. Отсутствие существенных колебаний арендных ставок ожидается и на среднесрочную перспективу (2-3 года).

Средние базовые ставки аренды для холодильных складов класса А составляют $180 за кв. м. в год в Подмосковье и $400 за кв.м в год в Москве, класса В - $160 за кв.м в год и $350 за кв.м в год соответственно.

Стоимость ответственного хранения зависит от объема хранения, специфики товара и других факторов. В среднем она составляет $0,5-0,7 за паллетоместо в сутки без НДС. Стоимость погрузочно-разгрузочных работ - $2-3 за 1 паллету (без НДС), а стоимость формирования заказа может достигать $40-50 за паллету (без НДС). Для холодильных складов цена ответственного хранения составляет $0,9-1 за паллетоместо в сутки (класс А), $0,7-0,8 (класс В) без НДС. Цена продажи по классу А составляет $1100-1200 за кв. м, по классу В – $800-1000. Эти цифры являются индикативными в связи с единичными сделками по купле-продаже объектов.

Рынок гостиничной недвижимости

1) Предложение

На конец 3 кв. 2007 г. совокупный объем предложения гостиничного рынка Москвы сформирован 200 гостиницами с общим номерным фондом 36,9 тыс. номеров (около 73 тыс. мест). На долю качественного предложения, соответствующего по международным стандартам 3-5 звездам, пришлось 37,7% номерного фонда (13,9 тыс.номеров). Оставшиеся 62,3% представляют собой номерной фонд гостиниц советского периода, в большинстве случаев требующий серьезной перепланировки и переоснащения.

В 3 кв. 2007 г. новое предложение сформировано 2 объектами в объеме 418 номеров (прирост 3% к объему качественного предложения на конец 1 полугодия 2007 г.): отель «Ritz Carlton» (5*, 334 номера) и апарт-отель «Покровка Suite Отель» (4*, 84 номера). Кроме того, в результате реконструкции гостиницы «Международная» (в которой насчитывалось 577 номеров), на рынок вышел объект под новым брендом «Crowne Plaza Moscow WTC» (4*, 575 номеров). Совокупный объем предложения по-прежнему ниже аналогичных показателей на начало года, что является результатом вывода с рынка в прошлом квартале крупного объекта (гостиница «Украина», 4* 1018 номеров).

Вновь введенные объекты функционируют в высшем сегменте. Отели категории 3* планируются к открытию к концу текущего года. На их долю придется 76,5% от совокупного объема заявленных к реализации в 2007 г. проектов.

Дефицит качественного предложения и низкие темпы вывода на рынок новых объектов сохраняют дисбаланс спроса и предложения и, соответственно, высокий уровень показателя доходности на номер (RevPAR), что на ряду с инвестиционными льготами для гостиничных девелоперов усиливало инвестиционную привлекательность гостиничного рынка в 3 кв. 2007 г.

География размещения качественного предложения сохраняет неравномерное распределение со значительным преобладанием номеров в ЦАО. Новое предложение также размещается в центральных районах. Расширение географии строительства гостиничных объектов за пределы ТТК можно ожидать не ранее 2008 г.

В 3 кв. 2007 г. наблюдался усиленный интерес к гостиничному бизнесу со стороны управляющих компаний. Расширять свое присутствие на рынке Москвы планируют крупные гостиничные операторы: InterContinental Hotels Group (IHG, США) и Rezidor SAS (США). Новый отель сети Crowne Plaza открылся уже под управлением IHG. Кроме того, о планах строительства ряда отелей заявила гостиничная сеть Wyndham Hotel Group (UK).

2) Спрос

По итогам 3 кв. 2007 г. дефицит качественного предложения оценивался в 50 тыс. номеров. Порядка 70% неудовлетворенного спроса приходится на номера категории 3*.

Продолжился стабильный рост туристического потока в Москву, который обеспечивается сегментом бизнес-туризма. Вместе с тем, доля туристов, приезжающих в Москву с рекреационными целями, продолжает сокращаться. Рост спроса в этой группе по-прежнему ограничивается отсутствием предложения качественных номеров туристического класса – в пределах $120/сутки.

Высокий уровень спроса в условиях дефицита качественного предложения остается причиной высокой заполняемости гостиниц как среднего (74%), так и высшего класса (70,4%). Продолжается незначительное снижение уровня загрузки в высшем сегменте (4-5*), которое обусловлено постепенным насыщением рынка.

При существующих темпах роста рынка снижение заполняемости гостиниц ожидается не ранее конца 2008 г.

3) Стоимость размещения

3 кв. 2007 г. отмечен сохранением высокого уровня средней цены номера в обоих сегментах. Рост цен не наблюдался в силу летнего снижения деловой активности города.

Планируемое к выходу на рынок до конца года новое предложение продолжит наметившееся замедление темпов роста цен. Стабилизация цен на качественное размещение, обусловленное объемом нового строительства, возможна в конце 2008 г., снижение – не ранее конца 2009 г.