УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка Loft-помещений, 2011 г.

27.10.2011

 

В широком смысле loft означает чердачное помещение или помещение, которое находится непосредственно под крышей.

Однако также одно из значений слова loft в переводе с английского - «большое, открытое помещение в бывших промышленных, производственных, складских или иных зданиях реконструированное под жилые, административные и социально-культурные цели». Это значение и используется при описании лофт-апартаментов.

Огромный вклад в развитие стиля внес Энди Уорхол, известный художник, один из основоположников направления поп-арта, который создал в стиле «лофт» свою знаменитую мастерскую «Фабрика» на Манхэттене.

Вместе с приобретением популярности и дальнейшего развития лофт-апартаментов понятие лофт постепенно эволюционировало, однако общие черты таких помещений остались прежними – высокие потолки, открытые пространства, огромные окна и сохранение внутренних элементов конструкции в первоначальном виде (балки, трубы, коммуникации и т.д.).

В силу высокого спроса в данном сегменте и ограниченности предложения, а именно старых заводов и фабрик, которые можно было бы реконструировать (так называемый классический лофт), появилось новое строительство, перенявшее все лучшее от стиля «лофт» 

Обзор рынка помещений Лофт


Нью-Йорк, США 

История развития данного сегмента жилой недвижимости берет начало в США, в 30-40-х годах XX века, когда в Нью-Йорке пустующие промышленные и начали сдаваться в аренду как жилые. Позже данный процесс был ускорен значительным удорожанием земли в центральной части города, что привело к целесообразности выносить производство из города.

Принято считать, что одним из первых лофт-районов стал район SoHo в Нью-Йорке (South of Houston Street). В середине 19 века район был в застроен 5-7-ми этажными промышленными зданиями и фабриками. Основной особенностью этих зданий было то, что при строительстве в больших количествах использовался чугун, - в частности, при возведении фасадов. Данный вид архитектуры был наиболее распространен во времена Индустриальной Революции как один из самых дешевых и простых (cast-iron architecture).

В течение 1930-1970-х годов промышленные здания района активно заселялись различными представителями искусства – художниками, скульпторами, артистами. В большинстве случаев их привлекала низкая арендная плата за помещения и наличие больших пространств, которые можно было использовать как для проживания, так и для работы одновременно.

В 60-х годах властями города планировалось строительство огромной грузовой автострады, проходящей через район и соединяющей Нью-Джерси с Лонг Айлендем. Данное строительство привело бы к необходимости разрушения большей части существующих зданий в районе SoHo, однако массовые протесты его жителей не дали грандиозным планам реализоваться.

К началу 1970-х район окончательно переформировался из промышленного в жилой. Однако почти все жилые помещения были жилыми де-факто, но де-юре оставались все теми же промышленными.

С1971 года начинается постепенная легализация помещений и изменение назначения существующих промышленных зданий под жилье и творческие мастерские – лофты в полном понимании этого слова.

Дальнейшая инициатива жителей района и различных публичных организаций по сохранению исторических памятников привела к тому, что в 1973 году властями города был принят закон об исторической важности района, а в 1978 году район был включен в перечень национальных исторических объектов США.

На текущий момент район SoHo является одним из наиболее известных, престижных и дорогих для проживания районов Нью-Йорка.

В более позднее время аналогичные тенденции развития лофт-районов наблюдались в различных крупных европейских городах.

Лондон, Великобритания

В Великобритании одним из наиболее ярких лофт-районов стал Docklands. Район активно развивался как огромный городской порт на протяжении периода с середины 19 века до начала второй половины 20 века.

Начиная с 1960-х годов портовая зона испытывает серьезный спад экономической активности, который был связан с различными технологическими, торговыми и управленческим изменениями, такими как переход судов на контейнерные перевозки и увеличение тоннажа кораблей, а также изменения в торговых отношениях в рамках Европейского Союза.

В силу важности района в 1976 году специальным комитетом разрабатывается план по редевелопменту огромных портовых территорий (21 кв. км), а в 1981 году для реализации данного плана образована специальная компания (London Docklands Development Corporation, LDDC).

Фактически в рамках редевелопмента территорий Docklands было необходимо спроектировать целый район города, который бы включал в себя как востребованные жилые и коммерческие площади, так и огромное количество инфраструктурных и социальных объектов – дорог, метрополитена, парков, максимального сохранения исторических объектов и т.д.

В силу исторической и культурной значимости часть зданий бывших верфей и доков была реконструирована под жилые здания, т.е. лофты.

LDDC была расформирована в 1998 года, однако развитие района продолжается и сейчас.

Сейчас Docklands – это уникальное место в центре Лондона со своим неповторимым стилем жизни.

Самым известным лофт-проектом социально-культурного значения в Лондоне является музей современного искусства Tate Modern.

Здание было построено в две очереди в 1947 г. и 1963 г. и до 1981 г. являлось электростанцией (Bankside Power Station).

Москва, Россия

Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение «лофт» попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.

На рынке жилой недвижимости пока представлено всего несколько лофт-проектов, в то время как на рынке коммерческой недвижимости уже реализован целый ряд успешных и известных офисных проектов в стиле «лофт». Это лучшие образцы лофт-девелопмента в России: квартал «Красная Роза 1875», «Луч», деловой цент «ЛеФорт», Лофт квартал «», Фабрика Станиславского и другие.

Особняком стоит проект «Красный Октябрь», расположенный на «Золотом острове», ограниченном Берсеневской и Болотной набережными, в самом центре Москвы. Территория кондитерской фабрики, состоящая из десятков строений, была подвергнута глубокой реконцепции и преобразовалась в один из самых модных культурных центров Москвы. Сочетание модного стиля «лофт» и уникального расположения привлекло к проекту интерес всей активной молодежи столицы.

Несмотря на уже сформировавшуюся нишу лофт-девелопмента в Москве, до настоящего момента в силу градостроительных возможностей на территориях бывших промышленных предприятий большинство Московских девелоперов предпочитали реализовывать новое строительство в значительно больших объемах для извлечения максимальной прибыли.

Однако смена городской власти и ее озабоченность нехваткой инфраструктуры и высокой плотностью застройки, серьезно изменила положение дел. Девелоперам и собственникам производственных предприятий сегодня выгоднее заниматься реконструкцией и реновацией площадей, с изменением их качества и приспосабливая их под жилые либо административные цели, чем планировать застройку, существенно увеличивая объемы.

Текущая тенденция развития сегмента лофт- апартаментов в Москве заключается в освоении ранее непривлекательных промышленных территорий на Востоке, Юго-востоке столицы, в районе шоссе Энтузиастов, Рязанского проспекта, Варшавского шоссе и других районов и создании тематических модных лофт-кварталов либо отдельных проектов реконструкции.

1) Предложение

Московский рынок лофт-апартаментов находится в стадии формирования, поэтому текущее предложение данного вида жилья весьма ограничено. Фактически на Московском рынке существует один полностью реализованный лофт-проект – деловой квартал «Даниловская Мануфактура 1867» девелопера KR Properties и два в завершающей стадии реализации: The Loft (компания Red Development) и Manhattan House.

Сегмент лофт-апартаментов в силу огромных перспектив и высокой доходности вызывает все возрастающий интерес у девелоперов. Некоторые из них уже успели заявить о новых проектах в стиле «лофт»:

  • уникальный проект в уникальном месте – реконструкция завода «Красный Октябрь» компанией «Гута-Девелопмент»;
  • Комсомольский проспект, д. 42 компании KR Properties в Хамовниках;
  • проект реконструкции территории НИИ Шинной промышленности.

Повышенное внимание к данному сегменту недвижимости со стороны покупателей и ужесточение градостроительной политики в городе будут стимулировать появление в ближайшее время новых лофт-проектов.

Есть все основания утверждать, что в силу ограниченности предложения новые проекты будут поглощаться рынком еще до окончания строительства, что является уникальным в существующих экономических условиях.

2) Спрос

На основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос значительно превышает предложение:

  • проект «Даниловская Мануфактура 1867» продан на 100% (предложения о продаже только на вторичном рынке);
  • The Loft и Manhattan House проданы на 85-90%;
  • в проектах на ранней стадии (согласования или проектирование) свободные площади составляют менее 50%.

Так как лофт-апартаменты являются золотой серединой между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью, наиболее вероятно, что потенциальный спрос на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности.

По аналогии с «Красным Октябрем» можно сделать вывод о том, что лофт-проекты станут своего рода модными центрами в разных районах Москвы и будут привлекать аудиторию с наиболее активной жизненной позицией.

Основные лофт-проекты в Москве 

Основные лофт-проекты в Москве

 
Карта лофт-проектов 

Карта лофт-проектов

3) Цены продажи

На ранних стадиях стоимость квадратного метра в лофт-проектах находится в диапазоне 5-8 тыс. Долларов США в зависимости от месторасположения проекта.

В дальнейшем, вместе с изменением стадии готовности проекта, рост цен составляет до 100% и в целом находится в диапазоне между ценами на жилье бизнес класса и ценами на элитное жилье в окружающем районе.

На основе анализа динамики цен в проекте «Даниловская Мануфактура 1867», который находится на заключительной стадии (внутренняя отделка общих зон), можно сделать вывод о том, что цена кв. м в качественных лофт-проектах будет превышать среднюю стоимость жилья бизнес класса в районе на 10-15% (при расчете была принята пессимистичная оценка средней стоимости лофт-апартаментов «Даниловской Мануфактуры 1867» на момент ввода в эксплуатацию в размере 9 тыс. Долларов США/кв. м).

На основании полученных данных сформирован прогноз стоимости кв. м в других лофт-проектах (см. графики).

Таким образом, помимо того, что лофт-апартаменты являются новым престижным сегментом рынка, они так же представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.

Цены продажи лофт-проектов

Обзор подготовлен компанией S.A.Ricci

Материалы по теме

В Москве растет спрос на офисные лофты

В Москве растет спрос на офисные лофты
26.05.2014 Москва Свободными остаются не более 8% помещений Подробнее

БЦ LOFT Center будет сдавать S.A. Ricci

S.A. Ricci
26.11.2012 Консультанты, управляющие Компания стала эксклюзивным агентом по сдаче в аренду БЦ LOFT Center Подробнее

Praedium разработал концепцию комплекса формата «лофт»

Praedium разработал концепцию комплекса формата «лофт»
25.08.2011 Консультанты, управляющие Компания Praedium Oncor International разработала концепцию развития апартаментов в рамках реконструкции территории НИИШП Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog