Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Несмотря на оптимизм игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы и «положительные сигналы», рынок еще далек от восстановления уровней цен и ставок 2008 года. Ставки аренды и цены продаж на 30-35% ниже докризисных показателей.

При этом мы наблюдаем рекордные показатели объема сделок в офисном сегменте и на рынке инвестиций в современных объектах, о чем заявляют ведущие консультанты рынка недвижимости.

Однако это скорее подтверждает гипотезу отложенного спроса, некоторого перераспределения активов, объединения офисов крупных компаний или перемещения на новые арендуемые офисные площади и т.п.

Немаловажными факторами, влияющими на развитие рынка коммерческой недвижимости в конце первого полугодия 2011 года, стало некоторое нарастание политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности. 

Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались.

• на рынке продажи в первом полугодии объем предложения вырос, а средневзвешенная цена несколько снизилась.
• в сфере аренды объем предложения кроме торговых объектов незначительно снизился, средние ставки по всем видам коммерческой недвижимости возросли.

Главный вывод: По итогам I полугодия 2011 года можно утверждать о том, что отложенный спрос на общем позитиве реализовался в существенные объемы сделок. При этом уровень вакантных площадей снизился, но незначительно. К существенному приросту ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость это не привело. 

Продажа коммерческой недвижимости: рынок в целом

1) Объем предложения (продажа) 

В развитии рынка на протяжении первого полугодия 2011 года можно выделить 3 этапа:

• В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился.
• С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только достиг уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений.
• С марта по июнь наблюдалось снижение объема предложения коммерческой недвижимости, что было обусловлено большим количеством праздничных дней в мае и снижением деловой активности в начале лета.

В июне 2011 года на рынке было представлено 1203 объекта общей площадью 2655 тыс. кв. м. По количеству объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 9%, в то время как по общей площади вырос на 3%.

2) Ценовые показатели (продажа)

Начиная с января 2011 года и до июня 2011 года, наблюдалось снижение цен продажи коммерческой недвижимости. Средневзвешенная долларовая цена за первое полугодие снизилась на 8% до 3724 долл./кв. м, а цена в рублях - на 17% до 104 тыс. руб./кв.м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в июне, в стоимостном выражении снизился на 6% и составил 9,89 млрд. долл. 

По темпам годового снижения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы:

1. Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее 5 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались снижением цен на 1-2%.
2. Средние по размерам качественные объекты стоимостью от 5 до 10 млн. долл. подорожали на 17%.
3. Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл. характеризовались снижением цен от 11%.

Сравнительный анализ продажи коммерческой недвижимости по сегментам

1) Объем предложения (продажа)

В 1 полугодии 2011 года объем предложения ПСП и ПСН изменялся разнонаправлено в отличие от торговых и офисных помещений, объем которых почти не менялся. Доля ПСП в связи с некоторым снижением объема торговли и соответственно складской деятельности летом увеличилась, в то время как доля ПСН, которые могут служить дешевой альтернативой специализированным торговым объектам, снизилась.

За 1 полугодие 2011 года изменение объема предложения по площади составило 0% - по торговым, +3% - по офисным, +16% - по производственно-складским помещениям, и -29% по помещениям свободного назначения, а по количеству - -12%, -7%, -19% и -5% соответственно. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в июне 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых составила 49%, доля ПСП - 29%, доля торговых помещений - 16%, а доля помещений свободного назначения – 8%. Доля офисных и торговых помещений при этом за 6 последних месяцев практически не изменилась, в то время как доля ПСП выросла на 3%, а ПСН уменьшилась на 3%.

Следствием большей востребованности небольших производственно-складских помещений на продажу рост их средней площади, составивший в первом полугодии 42%, по сравнению с другими видами недвижимости, оказался максимальным. Средняя площадь офисных и торговых помещений на продажу в силу аналогичных причин выросла сопоставимо – на 13% и 11% соответственно. Средняя площадь объектов ПСН, наоборот, после существенного, почти в 2 раза роста во втором полугодии 2010 года, в 2011 году снизилась на 25%.

2) Ценовые показатели (продажа)

Увеличение объема предлагаемых на рынке офисных площадей и ПСП привело к снижению цен на них на 9% и 12% соответственно. По торговым помещениям, объем предложения которых не изменился, снижение цены было незначительным и составило всего 2%, в то время, как на объекты ПСН, объем предложения которых снизился, наоборот, наблюдался рост цен, который составил 10%.

Что касается объема предложения в стоимостном выражении, то его рост по торговым и производственно-складским помещениям оказался почти нулевым и составил -1% и +2% соответственно. Снижение объема предложения офисных объектов и ПСН в стоимостном выражении было равно 6% и 22% соответственно.

Торговая недвижимость (продажа)

1) Объем предложения (продажа)

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения на продажу торговой недвижимости в центре вырос на 18% по общей площади, а за его пределами снизился на 2%. Рост средней площади объектов, предлагаемых в центре, может свидетельствовать о том, что наиболее качественные, рентабельные и небольшие объекты на рынок выводятся меньше, чем остальные. Об этом же может говорить и одновременное снижение объема ПСН, наиболее качественная часть которых могла частично замещать торговые объекты.

Всего в июне 2011 года на продажу было выставлено 78 объектов в пределах Садового Кольца и 325 объектов за его пределами суммарной площадью 61 тыс. кв. м и 352 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений на продажу в июне составил 414 объектов общей площадью 413 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1024 кв. м.

2) Ценовые показатели (продажа)

За 1-е полугодие 2011 года в связи с увеличением объема предложения и уменьшением доли небольших качественных объектов цены на объекты в центре снизились на 13%, в то время как за пределами Садового Кольца почти не изменились и снизились всего на 1%.
За 1-е полугодие объем предложения торговых помещений в центре Москвы в стоимостном выражении вырос на 3%, в то время как за пределами центра - на 3% уменьшился.

3) Помещения Street-retail (продажа)

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения объектов формата street-retail по общей площади снизился на 16% (в центре вырос на 15%, а за его пределами снизился на 31%). Средневзвешенная цена выросла на 15% (в центре – на 5%, а за его пределами – на 9%).

Рост цен на объекты street-retail на фоне снижения цен на торговую недвижимость в целом свидетельствует о том, что именно данный формат сохраняет свою исключительную инвестиционную привлекательность по сравнению с другими форматами торговых объектов.

Объем предложения объектов формата street-retail в первом полугодии составил 85 тыс. кв. м (в центре – 15 тыс. кв. м, а за пределами – 70 тыс. кв. м), а средневзвешенная цена – 8218 долл./кв. м (в центре – на 14906 долл./кв. м, а за его пределами – 6750 долл./кв. м).

4) Аналитическая карта цен объектов торговой недвижимости (продажа)

Наиболее высокая средневзвешенная цена – 9091 долл./кв. м – на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты – от 5281 до 6187 долл./кв. м (за исключением Волоколамского мегакластера), располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мега-кластере стоят от 3383 до 5126 долл./кв. м и являются самыми дешевыми.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

• В 1 кв. 2011 года в Кутузовском мегакластере предлагался крупный и дешевый объект на Можайском ш. (13796 кв. м по 1742 долл./кв. м).
• В Ленинградском мегакластере до 2 кв. экспонировались 2 дешевых крупных объекта на ул. Смольная (3100 кв. м по 3500 долл./кв.м) и на ул.Алабяна (2806 кв.м по 3094 долл./кв. м).
• В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2600 кв. м по 8000 долл./кв. м).

Офисная недвижимость (продажа)

1) Объем предложения (продажа)

Изменение объема предложения на продажу офисов в центре Москвы и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составил соответственно -12% и +7% по общей площади и +1% и -11% по количеству.

Существенное снижение объема предложения в центре может быть связано с решением нового Правительства Москвы о прекращении предоставления участков в пределах Садового Кольца под строительство офисов и созданием соответствующих «резервов» качественных площадей теми, кто в них нуждается в долгосрочной перспективе или рассчитывает на рост цен.

Средняя площадь предложений в центре Москвы снизилась на 12%. Изменение средней площади помещений на периферии оказалось противоположным и составило +20%.

Всего в июне 2011 года было выставлено 179 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 237 тыс. кв. м и 1051 тыс. кв. м соответственно. Объем предложения на продажу офисных площадей составил 530 объектов общей площадью 1288 тыс. кв. м со средней площадью объекта 2429 кв. м.

2) Цены на офисную недвижимость (продажа)

Снижение деловой активности в начале лета привело к снижению средневзвешенной цены офисных объектов в пределах Садового Кольца в 1-м полугодии на 4%, а за его пределами - на 7%.

Снижение за 1-е полугодие объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно 15% и 1%.

3) Аналитическая карта цен объектов офисной недвижимости (продажа)

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 7060 долл./кв. м, предлагаются в центре, менее дорогие – около 4184 долл./кв. м – на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2225 до 3644 долл./кв. м.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мега-кластерам объяснялись следующим:

• В Волоколамском мегакластере в 4 квартале 2010 года закончилось экспонирование крупного объекта коммерческой недвижимости на ул.4-я Магистральная (28000 кв. м по 1580 долл./кв. м).
• В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мега-кластере на ул.Андропова (75000 кв. м по 1700 долл./кв. м).

Аренда коммерческой недвижимости: рынок в целом

1) Объем предложения 

В развитии рынка аренды коммерческой недвижимости можно выделить следующие этапы:

• В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос.
• На протяжении всего 1-го полугодия объем предложения существенно не менялся, в то время как в 1-м полугодии 2010 года его рост составил около 50%, что наряду с ростом ставок может свидетельствовать о росте активности на рынке аренды. Однако по сравнению с июнем 2010 объем предложения снизился на 24%, что обусловлено поглощением вакантных площадей.
• В июне 2011 года на рынке было представлено 3332 объекта общей площадью 2428 тыс. кв. м.

2) Ценовые показатели (аренда)

Средние ставки на рынке аренды за 1-е полугодие 2011 года выросли. Рост с декабря 2010 года по июнь 2011 года составил 5% в долларовом и 4% в рублевом выражении. В июне средняя арендная ставка составила 524 долл./кв. м/год и 16 300 руб./кв. м/год.

Сравнительный анализ аренды коммерческой недвижимости по сегментам

1) Объем предложения (аренда)

На рынке аренды коммерческой недвижимости, в отличие от рынка продажи, объем предложения на протяжении полугодия по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: -3% - по торговым, -2% - по офисным и +8% - по производственно-складским помещениям, а по общей площади – -7%, +5% и +4% соответственно.

В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений уменьшалась. За 6 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 4%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла на 7%.

2) Ценовые показатели

Средние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП в 1-м полугодии выросли соответственно на 1%, 8% и 14%, тем не менее, начиная с июня прошлого года, лидером рынка коммерческой недвижимости оказались торговые помещения (18%), за ними – ПСП (17%) и на последнем месте со значительным отрывом – офисы (12%).

Изменение годовой арендной платы в 1-м полугодии 2011 года в условиях отсутствия значительных изменений в объеме предложения было обусловлено в основном ценовой динамикой и составило -3% по торговым объектам, +12% - по офисным помещениям и +17% - по производственно-складским помещениям в аренду. 

Торговая недвижимость (аренда)

1) Объем предложения (аренда)

Снижение объема предложения торговых помещений в 1-м полугодии 2011 года по площади составило 15% в центре и 6% - за его пределами, по количеству - 16% и 1% соответственно. Более существенное снижение объема предложения в аренду торговых помещений в центре по сравнению с аналогичным показателем за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых.

Всего в июне 2011 года было выставлено 76 объектов в пределах Садового Кольца и 549 объектов за его пределами суммарной площадью 33 тыс. кв. м и 237 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 625 объектов общей площадью 270 тыс. кв. м со средней площадью объекта 432 кв. м.

2) Ценовые показатели (аренда)

Несмотря на более значительное снижение объема предложения в центре, средняя ставка в 1-м полугодии снизилась на 2%, в то время как на объекты коммерческой недвижимости за пределами Садового Кольца Москвы выросла на 4%. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что в отличие от последних, средняя площадь предлагавшихся объектов в центре так же, как и на рынке продажи выросла. Изменение средней площади составило 2% в центре и -6% за его пределами, что также может свидетельствовать о том, что наиболее качественные торговые объекты формата street-retail в центре в 1-м полугодии уходили с рынка, а объем выходящих на рынок не компенсировали поглощение. В условиях снижения объема предложения и ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 7%. За пределами Садового Кольца суммарная годовая арендная плата уменьшилась на 1%. 

3) Помещения Street-retail (аренда)

Объем предложения объектов формата street-retail в 1-м полугодии по общей площади снизился на 15% (в центре вырос на 7%, а за пределами снизился на 19%), а средние арендные ставки выросли на 7% (в центре – на 5%, а за его пределами – на 7%).

Объем предложения объектов формата street-retail в 1-м полугодии по общей площади составил 42 тыс. кв. м (в центре – 8 тыс. кв. м, а за пределами – 34 тыс. кв. м), а средние арендные ставки – 903 долл./кв. м/год (в центре – 1698 долл./кв. м/год, а за его пределами – 754 долл./кв. м/год).

4) Аналитическая карта цен объектов торговой недвижимости (аренда)

Максимальные средние арендные ставки – около 1370 долл./кв. м/год – на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок – от 917 до 971 долл./кв. м/год – зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки – от 575 до 892 долл./кв. м/год на объекты по остальным направлениям. 

Существенный рост арендных ставок по отдельным мега-кластерам в 1-2 кварталах 2011 года был вызван в основном уходом дешевых и появлением новых дорогих объектов, в то время, как ставки по объектам, которые продолжали экспонироваться, менялись незначительно. Так, рост ставки аренды по таким объектам в Ярославском мегакластере в 1 кв. 2011 года по сравнению с 4 кв. 2010 года составил 9%, в Волгоградском – 3%, а в Каширском мегакластере ставка снизились на 2%.

Офисная недвижимость (аренда)

1) Объем предложения

Изменение объема предложения аренды офисов в центре и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составило соответственно -18% и +10% по общей площади и -14% и +1% по количеству.

Значительное уменьшение объема предложения в центре в первую очередь связано с поглощением площадей, в том числе как реакцию на введение запрета на застройку центра офисами и созданием в потенциале дефицита.

Изменение средней площади помещений на периферии составило +10%. Такой рост объясняется постепенным сокращением занимаемых площадей коммерческой недвижимости в условиях сезонного снижения деловой активности.

Всего в июне 2011 года было выставлено 399 объектов в пределах Садового Кольца и 1742 объекта за его пределами суммарной площадью 212 тыс. кв. м и 1184 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения в аренду офисных помещений в июне составил 2141 объект общей площадью 1396 тыс. кв. м со средней площадью объекта 652 кв. м.

2) Ценовые показатели (аренда)

В границах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка аренды в 1-м полугодии выросла соответственно на 10% и 9%. Рост ставки в центре был обусловлен сокращением объема предложения, в то время как на периферии объяснялся, возможно, переходом части арендодателей из центра в целях сокращения расходов на аренду при увеличившихся в центре арендных ставках.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре снизилась на 8%, а за пределами Садового Кольца Москвы выросла на 20%.

3) Аналитическая карта цен объектов офисной недвижимости (аренда)

Наиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 752 долл./кв. м/год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 520 долл./кв. м/год до 643 долл./кв. м/год. По остальным мега-кластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 413 долл./кв. м/год до 445 долл./кв. м/год.

Обзор коммерческой недвижимости подготовлен специалистами компании RRG