Обзор коммерческой недвижимости Москвы: II квартал 2011 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 

«Оздоровление рынка офисных помещений, начавшееся в конце 2010 г. продолжается. Спрос на качественные и удачно расположенные офисы в центре Москвы остается стабильно высоким. В условиях ограниченного предложения офисных помещений в центре Москвы, ставки аренды на наиболее привлекательные объекты в ЦАО постепенно увеличиваются. При этом ситуация с арендными ставками за пределами центра города остается прежней: некоторые собственники до сих пор идут на уступки арендаторам».

Основные тенденции

• Низкий объем нового предложения связан с переносом девелоперами сроков сдачи объектов, строительство которых было приостановлено во время кризиса;
• Высокий спрос со стороны арендаторов на офисы в районе ЦАО, особенно на объекты с адекватной ценой;
• Финансовый сектор – наиболее активный потребитель офисных площадей. Более 30% всех заявок на аренду формируется банками и финансовыми компаниями;
• Высокий спрос на аренду офисов класса A и B в центре Москвы сохраняется;
• Уровень вакантных площадей в офисах класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно в связи с увеличением объема поглощения площадей по сравнению с 1 кв. 2011 г.

Ключевые показатели

Основные показатели развития рынка офисной недвижимости классов A и B в Москве - 2 кв. 2011г.

Прогноз до конца 2011 года

Предложение

1) Новые объекты офисной недвижимости, введенные во 2-м квартале 2011 г.

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса явились главной предпосылкой низкого объема ввода нового предложения в первом полугодии 2011 г. Во 2 квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию 2 бизнес-центра, в результате чего по состоянию на конец данного периода качественный рынок офисов Москвы составил 11 980 тысяч кв.м.

Объекты, введенные в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.

2) Новые объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу до конца 2011 г.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится 19% объектов. К сдаче до конца 2011 г. девелоперами заявлено свыше 950 000 кв.м. Из них – около 60% офисов класса B, что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения класса А.

Из-за трудностей финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов сроки многих проектов неоднократно сдвигаются. Не исключено, что реальный объем будет меньше заявленного.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.

Спрос

1 ) Ключевые сделки по аренде офисной недвижимости

В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на аренду офисных помещений и количество соответствующих сделок.

Сделки аренды в бизнес-центрах Москвы, 2 кв. 2011 г.

2) Структура спроса по аренде офисных площадей

Наибольший спрос на офисные площади отмечается со стороны представителей финансовых структур и банков (32% в структуре спроса), а также производственных компании и сферы товаров народного потребления (25% и 19%). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов – до 500 кв.м. 

3) Динамика поглощения офисных площадей

Показатель объема поглощения растет. По сравнению с 1 кв. 2011 г. показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 16%.

По итогам 2011 г. с учетом показателей второго полугодия можно прогнозировать увеличение объема поглощения аренды качественных офисных площадей до 1,2 млн. кв.м.
Наиболее востребованными со стороны арендаторов продолжают оставаться готовые офисы класса А и В+ в ЦАО Москвы (48%). 

Арендные ставки на офисы

По сравнению с 1 кварталом 2011 г. уровень арендных ставок практически не изменился. Корректировка на 1% коснулась офисов класса А, на 3,4% класс В+ в ЦАО. Это связано с интересом арендаторов прежде всего к центральному деловому району и наиболее ликвидным объектам, количество которых здесь ограничено. За пределами ЦАО ставки не изменились: до сих пор некоторые собственники таких помещений идут на уступки потенциальным арендаторам.

Ставки аренды на офисные помещения (экспонируемые), долларов/кв.м* в год 

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.

Ключевые сделки по продаже офисной недвижимости

Крупные сделки по продаже в бизнес-центрах Москвы, 2 квартал 2011 г. 

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе – 7,5%, что связано с наибольшим интересам к объектам в этом районе. Самый высокий – между ТТК и МКАД – до 27%. 

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

«Во 2 кв. 2011 г. операторы розничного рынка продолжили активное развитие на московском рынке торговой недвижимости. Открыты первые магазины новых для Москвы торговых марок. Оживление спроса привело к сокращению доли вакантных помещений, прежде всего в торговых центрах Москвы. Однако темпы роста предложения не соответствуют растущему спросу на качественные торговые площади. Предложение по аренде торговых площадей в составе торговых центров формируется в основном за счет немногочисленных проектов, заявленных к вводу еще в 2008-2009 гг., но не реализованных в планируемые сроки в связи с кризисом. Количество новых проектов торговых центров явно не достаточно для удовлетворения спроса в ближнесрочной перспективе. Политика московских властей по ограничению строительства в центре столицы новых объектов увеличит дефицит торговых площадей. Как следствие, ритейлеры адаптируют планы развития своих компаний к реалиям рынка и в качестве альтернативы обращаются к помещениям формата street retail. Конкуренция между ритейлерами и отсутствие перспективы существенного роста предложения на этом субрынке привело к повышению ставок аренды на торговые помещения этого формата».

Основные тенденции

• Восстановление спроса со стороны ритейлеров. Многие российские бренды заявили о дальнейших планах по развитию сетей. Рынок торговой недвижимости пополнился несколькими иностранными брендами;
• Наиболее активные арендаторами торговых помещений остаются торговые операторы сегментов продовольствия, одежды и обуви, детских товаров;
• Спрос на качественные торговые площади привел к снижению уровня вакантных площадей в торговых центрах (до 2% по наиболее привлекательным объектам, 10% – по объектам менее привлекательным);
• Арендные ставки на помещения в торговых центрах в течение 2 кв.2011 г. Не претерпели значительных изменений. Арендные ставки на торговые помещения формата стрит-ритейл постепенно увеличиваются (на 3-5% по сравнению с 1 кв. 2011 года);
• Смещение развития некоторых сетей в регионы. Рост конкуренции на столичном рынке заставляет торговых операторов искать новые географические ниши. Интерес ритейлеров сосредоточен на городах-миллионниках и городах с населением свыше 500 тыс. Чел.

Ключевые показатели

1) Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы, 2 квартал 2011 года

2) Основные показатели рынка торговых помещений формата стрит-ритейл Москвы, 2 квартал 2011г. 

*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.

Предложение

1) Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию во 2 квартале 2011 г.

За 2 кв. 2011 г. совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 55 000 кв.м, арендопригодных – на 32 000 кв.м и составил порядка 5 809 000 кв.м, из них арендопригодных – около 3 181 000 кв.м.

Прирост общего объема торговых площадей за 2 квартал 2011 г. оказался незначительным – около 1%.

2) Объекты торговой недвижимости, планируемые к вводу до конца 2011 г. 

Первая половина года традиционно демонстрирует низкий уровень ввода в эксплуатацию. В отличие от 1 квартала 2011 г., за аналогичный период 2010 было введено в 7,8 раз больше качественной торговой недвижимости. Это связано со сдвигами в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. и не сданных в связи с кризисом.

Торговые объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.

Спрос

1) Ключевые сделки по аренде во II квартале 2011 г.

Впервые появились на московском рынке новые иностранные бренды. Большинство из них развивают свой бизнес на условиях франчайзинга. 

Крупные арендные сделки в торговых центрах Москвы, II квартал 2011г.

Во II квартале 2011 г. существенно активизировались сетевые ритейлеры. Многие из них имеют амбициозные планы открытия магазинов и пробуют реализовать свои бизнес-концепции в новых форматах. 

Планы развития крупных торговых операторов на 2011 г. 

Торговые бренды, заявившие о планах развития на рынке Москвы, 2 квартал 2011г. 

2) Структура спроса по формату помещений

Во 2 квартале 2011 года наиболее интересны для потенциальных арендаторов торговые помещения в аренду до 500 кв.м, из которых наибольшим спросом стали пользоваться помещения 100-250 кв.м. Это связано с увеличением спроса со стороны операторов общепита, а также одежды и обуви, предпочитающих данный формат.

Арендные ставки

Во 2 квартале 2011 ггода изменения ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не произошло. Рост арендных ставок в торговых центрах Москвы наблюдается скорее в рамках торговых галерей. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.

Основные операторы торговых галерей в торговых центрах Москвы 

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

Уровень вакантных площадей

Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2,0% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и достигает 10%. 

Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы 

Диапазон средних арендных ставок торговых помещений формата стрит-ритейл по основным торговым