УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор коммерческой недвижимости Москвы: II квартал 2011 года

14.07.2011

 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 

«Оздоровление рынка офисных помещений, начавшееся в конце 2010 г. продолжается. Спрос на качественные и удачно расположенные остается стабильно высоким. В условиях ограниченного в центре Москвы, ставки аренды на наиболее привлекательные объекты в ЦАО постепенно увеличиваются. При этом ситуация с арендными ставками за пределами центра города остается прежней: некоторые собственники до сих пор идут на уступки арендаторам».

Основные тенденции

  • Низкий объем нового предложения связан с переносом девелоперами сроков сдачи объектов, строительство которых было приостановлено во время кризиса;
  • Высокий спрос со стороны арендаторов на , особенно на объекты с адекватной ценой;
  • Финансовый сектор – наиболее активный потребитель офисных площадей. Более 30% всех формируется банками и финансовыми компаниями;
  • Высокий спрос на и B в центре Москвы сохраняется;
  • Уровень вакантных площадей в офисах класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно в связи с увеличением объема поглощения площадей по сравнению с 1 кв. 2011 г.

Ключевые показатели

Основные показатели развития рынка офисной недвижимости классов A и B в Москве - 2 кв. 2011г.

Показатели офисной недвижимости Класс A  Класс B
 Совокупный объем офисных  площадей на конец периода, кв.м 11 980 000
 Общая площадь офисных  помещений, кв.м 31 000
 Уровень вакантных площадей, % 14 10,5
 Арендные ставки, долл./кв.м в год,  без НДС и операционных расходов 550-800 350-600

 

Прогноз до конца 2011 года

 Вакантные площади
 Класс А  11,50%
 Класс B  8,00%
 Арендные ставки*
 Класс А  + 7...11%
 Класс B  + 8...12%
 Объем площадей**
 Класс А   2 780 000 кв.м
 Класс B  10 150 000 кв.м
* прирост, прогнозируемый во 2 полугодии 2011 г.
** данный объем рассчитан исходя из официально заявленных планов девелоперов по сдаче офисных объектов до конца 2011 г.

Предложение

1) Новые объекты офисной недвижимости, введенные во 2-м квартале 2011 г.

Отсутствие финансирования и, как следствие, заморозка проектов во время кризиса явились главной предпосылкой низкого объема ввода нового предложения в первом полугодии 2011 г. Во 2 квартале 2011 г. было введено в эксплуатацию , в результате чего по состоянию на конец данного периода качественный рынок офисов Москвы составил 11 980 тысяч кв.м.

Объекты, введенные в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.

 

Название Объекта Класс Общая пл., кв.м Адрес Девелопер
 Призма А 15 000 кв.м  Щепкина, д. 61/2 корп. 8  Capital Group
 Смирновский (новый корпус) B 16 000 кв.м  Ул. Смирновская, д. 25  УК CDS Group
 ИТОГО   31 000 кв.м      

 

2) Новые объекты офисной недвижимости, заявленные к вводу до конца 2011 г.

На стадии завершения строительства и ввода в эксплуатацию находится 19% объектов. К сдаче до конца 2011 г. девелоперами заявлено свыше 950 000 кв.м. Из них – около 60% , что свидетельствует о продолжении тенденции ограниченного предложения класса А.

Из-за трудностей финансирования и приоритетом в реанимации наиболее ликвидных объектов сроки многих проектов неоднократно сдвигаются. Не исключено, что реальный объем будет меньше заявленного.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.

Название Класс Адрес Общая площадь, кв.м. Девелопер / УК
 Imperia Tower А  Краснопресненская наб.,  д. 4 310 210 MOS CITY GROUP
 Лотос А  Ул. Одесская, вл. 2, 153 550 УК «БВТ»
 SKY House A  Ул. Мытная, вл. 40-44 145 000 MCG Group
 Аквамарин III A  Озерковская наб., вл.  22-24 75 500 AFI Development
 Олимпия Парк A  Ленинградское ш., д. 39 69 000 Horus Capital
 Золотое кольцо B+  Южнопортовая ул., д. 5 46 000 CDS Group
 Красные ворота B-  Ул. Новорязанская, д.  26-28 33 970 Олминея
 Sokol Bridge (II очередь) B+  Ул. Куусинена, д. 21А 33 000 CS Trading
 Марьина Роща B+  17-й пр-д Марьиной  Рощи, вл. 4 26 650 Квартстрой
 Флакон B-  Ул. Б. Новодмитровская,  д. 36/4 23 300 Realogic
 Trefoil Plaza B+  Ленинский пр. Д. 6 20 160 Риалтсервис
 ЭКО В+  Ул. Мироновская, д. 27 18 500 Capital Group
 ИТОГО     954 840 кв.м  

 

Спрос

1 ) Ключевые сделки по аренде офисной недвижимости

В связи с общим оздоровлением экономики возобновился рост многих компаний. Это увеличило спрос на и количество соответствующих сделок.

Сделки аренды в бизнес-центрах Москвы, 2 кв. 2011 г.

Арендатор Название объекта Реализованная пл-дь, кв.м Адрес
 ГК «Мортон»  БЦ «PREO 8» 11 520  Преображенская площадь, д. 8
 ОАО«Объединенная  энергетическая  компания»  БЦ «Silver Stone» 10 771  Дмитровское ш., д. 100
 Schneider Electric  БЦ «Двинцев» 9 000  Ул. Двинцев, д. 12 корп.2
 Ренессанс кредит  БЦ «Двинцев» 7 000  Ул. Двинцев, д. 12 корп.1
 ТNT Express  БЦ «Новая Рига» 6 800  1 км. От пересечения МКАД,  Новорижского и  Краснопресненского  ш.
 Ренессанс  МФК «Город  Столиц» 3 700  Москва-сити, Краснопресненская  наб., уч. 9
 О’Кей  БЦ «Pallau NK» 3 500  Ул. Нижняя Красносельская д. 39
 Hogan Lovells  МФК «Саммит» 2 656  Ул. Тверская, д. 22.
 Align Technology  БЦ «Даниловская  мануфактура 1867» 2 030  Варшавское ш., 9, стр. 1
 Indesit Rus  БЦ «Двинцев» 1 700  Ул. Двинцев, д. 12 корп.2
 VF Corporation  БЦ «Метрополис» 1 500  Ленинградское ш., д. 16
 МЭФ-Аудит  Особняк класса А 1 500   Смоленский бул.
 А-Транс  БЦ «Чайка Плаза VII» 1 250  Новослободская ул., д. 41
 ОАО «Российско-Китайский  ЦТЭС»  Nagatino i-Land технопарк Н/д  Пр. Андропова (территория завода  «ЗИЛ»)

 

2) Структура спроса по аренде офисных площадей

Наибольший спрос на офисные площади отмечается со стороны представителей финансовых структур и банков (32% в структуре спроса), а также производственных компании и сферы товаров народного потребления (25% и 19%). Как правило, наиболее удобный формат помещений для бизнеса данных секторов – до 500 кв.м. 

 

3) Динамика поглощения офисных площадей

Показатель объема поглощения растет. По сравнению с 1 кв. 2011 г. показатель поглощения в офисном сегменте увеличился почти на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 16%.

По итогам 2011 г. с учетом показателей второго полугодия можно прогнозировать увеличение объема поглощения до 1,2 млн. кв.м.
Наиболее востребованными со стороны арендаторов продолжают оставаться  (48%). 

 

 

Район Москвы Доля в спросе
ЦАО 48%
Москва-Сити 10%
Юг 8%
Север 7%
Восток 3%
Запад 12%
Северо-Восток 4%
Юго-Запад 6%
Юго-Восток 2%

 

Арендные ставки на офисы

По сравнению с 1 кварталом 2011 г. уровень арендных ставок практически не изменился. Корректировка на 1% коснулась , на 3,4% класс В+ в ЦАО. Это связано с интересом арендаторов прежде всего к центральному деловому району и наиболее ликвидным объектам, количество которых здесь ограничено. За пределами ЦАО ставки не изменились: до сих пор некоторые собственники таких помещений идут на уступки потенциальным арендаторам.

Ставки аренды на офисные помещения (экспонируемые), долларов/кв.м* в год 

 

Район 1 кв. 2011 г. 2 кв. 2011 г.
A B+ B- A B+ B-
  ЦАО 950 580 470 960 600 470
  За пределами ЦАО 550 400 270 550 400 270
  Среднее значение 750 490 370 755 500 370

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

В целом, средние ставки на офисные площади класса А и В+ в зоне Садового и Бульварного кольца выше ставок в зоне ТТК на 30-40%.

 

Ключевые сделки по продаже офисной недвижимости

Крупные сделки по продаже в бизнес-центрах Москвы, 2 квартал 2011 г. 

Объект Площадь объекта, кв.м Продавец Покупатель
  Капитал плаза 40 000 Capital Group «ВТБ капитал» (20%)
  Альфа Арбат центр 50 000 ТНК-ВР «Промсвязьнедвижи­мость»
  Ducat Place III 50 000 Hines Sponda
  Белая Площадь 73 921 Коалко Девелопмент «ВТБ Капитал»
  Белые Сады 104993

 

Уровень вакантных площадей в БЦ Москвы

Вследствие увеличения интереса потенциальных арендаторов и покупателей на офисные проекты уровень вакантных площадей по офисам класса А и В снизился до 14% и 10,5% соответственно. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечается в центральном деловом районе – 7,5%, что связано с наибольшим интересам к объектам в этом районе. Самый высокий – между ТТК и МКАД – до 27%. 

 

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

«Во 2 кв. 2011 г. операторы розничного рынка продолжили активное развитие на московском рынке торговой недвижимости. Открыты первые магазины новых для Москвы торговых марок. Оживление спроса привело к сокращению доли вакантных помещений, прежде всего в . Однако темпы роста предложения не соответствуют растущему спросу на качественные торговые площади. Предложение по в составе торговых центров формируется в основном за счет немногочисленных проектов, заявленных к вводу еще в 2008-2009 гг., но не реализованных в планируемые сроки в связи с кризисом. Количество новых проектов торговых центров явно не достаточно для удовлетворения спроса в ближнесрочной перспективе. Политика московских властей по ограничению строительства в центре столицы новых объектов увеличит дефицит торговых площадей. Как следствие, ритейлеры адаптируют планы развития своих компаний к реалиям рынка и в качестве альтернативы обращаются к помещениям формата street retail. Конкуренция между ритейлерами и отсутствие перспективы существенного роста предложения на этом субрынке привело к повышению ставок аренды на торговые помещения этого формата».

Основные тенденции

  • Восстановление спроса со стороны ритейлеров. Многие российские бренды заявили о дальнейших планах по развитию сетей. Рынок торговой недвижимости пополнился несколькими иностранными брендами;
  • Наиболее активные арендаторами торговых помещений остаются торговые операторы сегментов продовольствия, одежды и обуви, детских товаров;
  • Спрос на качественные торговые площади привел к снижению уровня вакантных (до 2% по наиболее привлекательным объектам, 10% – по объектам менее привлекательным);
  • Арендные ставки на в течение 2 кв.2011 г. Не претерпели значительных изменений. Арендные ставки на торговые помещения формата стрит-ритейл постепенно увеличиваются (на 3-5% по сравнению с 1 кв. 2011 года);
  • Смещение развития некоторых сетей в регионы. Рост конкуренции на столичном рынке заставляет торговых операторов искать новые географические ниши. Интерес ритейлеров сосредоточен на городах-миллионниках и городах с населением свыше 500 тыс. Чел.

Ключевые показатели

1) Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы, 2 квартал 2011 года

 Совокупный объем предложения торговых площадей  Москвы в конце 2 кв. 2011 г.
 Общая площадь, кв.м 5 809 000
 Арендопригодная площадь, кв.м 3 181 000
 Введено в эксплуатацию во 2 кв. 2011 г.
 Общая площадь, кв.м 55 000
 Арендопригодная площадь, кв.м 32 000

 

2) Основные показатели рынка торговых помещений формата стрит-ритейл Москвы, 2 квартал 2011г. 

Средние ставки аренды*, долл./ кв.м в год
В пределах Садового кольца 2246
Между Садовым кольцом и ТТК 3625
Между ТТК и МКАД (спальные районы) 1020
Средние цены продажи*, долл./ кв.м в год
В пределах Садового кольца 13900
Между Садовым кольцом и ТТК 4800
Между ТТК и МКАД (спальные районы) 2450

*На уровень арендных ставок и цены продажи оказывают влияние такие факторы, как наличие рядом метро, размер площади помещения, его состояние и т.д., которые в данной таблице не отражены.

 

Предложение

1) Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию во 2 квартале 2011 г.

За 2 кв. 2011 г. совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 55 000 кв.м, арендопригодных – на 32 000 кв.м и составил порядка 5 809 000 кв.м, из них арендопригодных – около 3 181 000 кв.м.

Прирост общего объема торговых площадей за 2 квартал 2011 г. оказался незначительным – около 1%.

2) Объекты торговой недвижимости, планируемые к вводу до конца 2011 г. 

Первая половина года традиционно демонстрирует низкий уровень ввода в эксплуатацию. В отличие от 1 квартала 2011 г., за аналогичный период 2010 было введено в 7,8 раз больше качественной торговой недвижимости. Это связано со сдвигами в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. и не сданных в связи с кризисом.

Торговые объекты, запланированные к открытию до конца 2011 г.

Название объекта Тип Общая площадь, кв.м Арендопригодная, кв.м Адрес
 Ривер Молл ТРК 258 000 90 000  Автозаводская ул., д. 16-18
 Калейдоскоп ТРЦ 119 000 41 000  Химкинский бул., д. 7-23
 Отрада ТРЦ 66200 Н/д  Пятницкое ш., 1,5 км от МКАД
 Саммит ТЦ 63880 6 000  Тверская ул., д. 22
 Белая дача Аутлет 40 800 38 000  Яничкин пр., д. 4
 Курский ТЦ 39 500 Н/д  Варшавское ш., вл. 148
 Парус ТЦ 35 500 25 800  Новокуркинское ш., мкр. 17, д. 1
 Outlet Brand City  (реконцепция Веймарт) Аутлет 30 000 24 500  Химкинский бул., вл. 7-23
 Галерея «Москва» ТЦ 27 859 18 100  Охотный ряд, д. 2
 EGO Mall ТЦ 12 000 7 800  Дежнева пр., д. 23
 ТЦ на Профсоюзной ТЦ 7 800 5 500  Профсоюзная ул., д. 118
 ИТОГО   819 539 кв.м 297 700 кв.м  

 

Спрос

1) Ключевые сделки по аренде во II квартале 2011 г.

Впервые появились на московском рынке новые иностранные бренды. Большинство из них развивают свой бизнес на условиях франчайзинга. 

Крупные арендные сделки в торговых центрах Москвы, II квартал 2011г.

Компания – Арендатор Арендуемая площадь, кв.м Торговый центр Адрес
 Бахетле 1 932  МФК «Саммит»  Тверская ул., д. 22
 Apple Inc 1 500  ТЦ «Москва»  Охотный Ряд, д. 2
 Группа Inditex 1 500  ТЦ «Азовский»  Азовская ул., д. 24/3
 Golden-Plaza 1 300  ТЦ «Монарх»  Ленинградский пр., д. 31
 New Yorker 1 400  ТРЦ «Афимолл Сити»  Краснопресненская наб., д. 8  Литера Б
 Samsung Electronics 850  МФК «Саммит»  Тверская ул., д. 22
 Galla Dance 700  ТЦ «Монарх»  Ленинградский пр., д. 31

 

Во II квартале 2011 г. существенно активизировались сетевые ритейлеры. Многие из них имеют амбициозные планы открытия магазинов и пробуют реализовать свои бизнес-концепции в новых форматах. 

Планы развития крупных торговых операторов на 2011 г. 

Торговый оператор Описание План развития в 2011 г.
 Глобус Гурмэ  Торговая сеть Премиум-класса  Открытие 4 магазинов в Москве и Санкт-  Петербурге
 Детский мир  Крупнейшая в РФ розничная  сеть магазинов детских  товаров  Окрытие 50 магазинов в период 2011-2012  гг.
 Буду мамой  Магазин товаров для  беременных и детей  15 магазинов по России, в том числе в  Москве.
 Евросеть  Сотовый ритейлер  Открытие около 50 магазинов новых  форматов - электроники и бытовой техники.  Эти форматы будут укрупнены: их общая  площадь составит 300-400 кв. М
 Эльдорадо  Российская сеть магазинов  бытовой техники и  электроники   Открытие магазинов в соответствии с  новыми требованиями ребрендинга и  репозиционирования. Новый формат  затронет все магазины сети.

Торговые бренды, заявившие о планах развития на рынке Москвы, 2 квартал 2011г. 

 Бренд / Страна  Сегмент
 Berghaus / Великобритания  Одежда и обувь
 Babybjorn / Швеция  Детские товары
 Apple Store / США  БТЭ
 Kesko / Финляндия  Продовольствие
 American Eagle Outfitters / США  Одежда и обувь
 WENDY’S/ARBY’s / США  Фастфуд
 PETIT PATAPON / Португалия  Детские товары
 Tally Weijl / Швейцария  Одежда и обувь

 

 

2) Структура спроса по формату помещений

Во 2 квартале 2011 года наиболее интересны для потенциальных арендаторов  до 500 кв.м, из которых наибольшим спросом стали пользоваться помещения 100-250 кв.м. Это связано с увеличением спроса со стороны операторов общепита, а также одежды и обуви, предпочитающих данный формат.

Арендные ставки

Во 2 квартале 2011 ггода изменения ставок аренды по якорным арендаторам в торговых центрах не произошло. Рост арендных ставок в наблюдается скорее в рамках торговых галерей. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.

Основные операторы торговых галерей в торговых центрах Москвы 

Профиль оператора Площадь, кв.м Арендная ставка*, долл./кв.м в год
Общепит 50-300 800-2000
Одежда и обувь 50-200 700-2500
Парфюмерия, косметика 50-300 1000-3000
Аксессуары, бижутерия 30-60 1000-3000
Сотовая связь 30-80 2000-4000

* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов

Уровень вакантных площадей

Спрос на новые проекты и перенос сроков заявленных к вводу объектов приводят к снижению уровня вакантности площадей. При этом наиболее востребованными объектами с долей вакантных площадей от 0 до 2,0% являются успешные концептуальные торговые центры, к примеру ТРЦ «Европейский», ТРЦ «Метрополис», ТЦ «Атриум» и другие. Уровень вакантных площадей в других объектах в 4 раза выше и достигает 10%. 

 

Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы 

Профиль якорного арендатора Арендная ставка*,  $/кв.м/год
Кинотеатр 105
DIY 125
Продукты 160
Товары для дома 325
Товары для детей 375
Бытовая техника 400
Одежда и обувь 475

 

Диапазон средних арендных ставок торговых помещений формата стрит-ритейл по основным торговым

Торговый коридор Арендная ставка,   $/кв.м/год
 Ул. Тверская 4000-8000
 Ул. Петровка 2300-3000
 Ул. Арбат 2000-2600
 Ул. 1-я Тверская-Ямская 1800-3000
 Кутузовский пр. 1900-3500
 Ленинградский пр. 1700-2600
 Пр. Мира 1300-2100
 Ул. Маросейка 2000-2200
 Ул. Большая Дмитровка 1800-2500
 Ул. Пятницкая 1300-2000
 Ленинский пр. 1400-2000
 Ул. Кузнецкий Мост 2000-2800
 Ул.Мясницкая 1200-2500
Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Аналитический обзор рынка торговой недвижимости за февраль 2011 года

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы
10.03.2011 Торговые Рынок торговой недвижимости московского региона в первые два месяца 2011 года пополнился небольшим объемом торговых площадей Подробнее

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за февраль 2011 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы
10.03.2011 Офисы В конце января-феврале 2011 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился рядом новых объектов Подробнее

Гостиничные рынки Москвы и Санкт-Петербурга: краткий обзор по итогам трех кварталов 2016 года

Обзор отелей Москвы и Санкт-Петербурга
28.10.2016 Другие 2016 год является чрезвычайно успешным для гостиничных рынков двух российских столиц, операционные показатели значительно улучшились Подробнее

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития

Исследование рынка ЗПИФ недвижимости: особенности, тенденции и перспективы развития
28.10.2016 Другие Согласно выводам аналитиков, несмотря на экономический кризис ЗПИФН сохранили уверенное положение на рынке Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog