Обзор рынка управления коммерческой недвижимостью – 2011 г.

Сначала года конкуренция на рынке управления недвижимостью продолжила расти. Московские власти серьезно ограничили строительство в городе, поэтому уже сегодня эксперты рынка указывают на намечающийся дефицит торговых и офисных площадей. В такой ситуации УК все большее внимание стали уделять складским проектам, поскольку индустриальная недвижимость снова активно развивается. Если же рассматривать московский рынок управления коммерческой недвижимостью в целом, то по данным компании «Фрагра» его общая емкость превысила 23 млн.кв.м.

Основные тенденции

На рынке торговой и офисной недвижимости стремительно сокращается число вакантных площадей и, учитывая небольшое количество новых проектов, специалисты УК «Фрагра» прогнозируют рост дефицита. «В такой ситуации закономерен новый виток конкуренции между УК, поскольку приток новых объектов на рынок сходит на нет, - считает Михаил Шутов, Коммерческий директор УК «Фрагра». - Управляющие компании ищут новые ниши. Многие УК стремятся развиваться в регионах, где услуги по управлению становятся более востребованными». Как правило, речь идет о продолжении сотрудничества с крупными игроками, которые привлекают уже знакомые им по работе в Москве УК и для своих региональных проектов.

Наряду с работой в привычных сегментах торговой и офисной недвижимости, растет интерес со стороны УК к управлению в складском сегменте, который начал стремительно развиваться. Среди значимых фактов, подтверждающих данную тенденцию, можно выделить следующие события: компания HSG Zander приступила к обслуживанию логистических комплексов компании ItellaNLC –«НЛК-Батайск» (Ростовская область) и «Терминал Сибирь» (Новосибирская область) общей площадью 33 682 кв.м; Colliers International FM приступили к управлению складскими комплексами «Рент-Центр» и «Терминал Лесной»».

В целом по рынку наблюдается переход от «голого» facility management (по-прежнему занимающего львиную долю рынка) к классическому property management, рассчитанному на самый широкий спектр задач по управлению.

Предложение

Несмотря на то, что по сравнению с началом 2011 года емкость рынка управления выросла на 16% (на 3 млн. кв.м), на сегодняшний день на рынке представлены не более 20 профессиональных УК. И лишь единицы представляют собой УК полного цикла.

«Таким образом, подавляющее большинство «управляющих» компаний компетентны только в области эксплуатации. Из игроков рынка управления 90-95% относится к facility management в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости. Наиболее это заметно в торговой недвижимости, где только 4-5% всех УК можно отнести к property, остальные же компании выполняют функционал эксплуатирующих компаний, комментриует М.Шутов. - В большинстве случаев управлением операционными доходами и расходами занимается сам собственник, и лишь немногим более 7-10% - привлеченная УК. Что касается эксплуатации (facility), то распределение почти равное: 55-60% - собственники, 40-45% – специализированные УК».

За первые 5 месяцев 2011 года, по мнению специалистов УК «Фрагра, на рынке по-настоящему новых имен не появилось. Многие эксплуатационные компании начали работать в нише property менеджмента. Свои услуги property рынку предложила УК «АБСити Проперти Менеджмент»: управление операционными доходами и операционными расходами объектов коммерческой недвижимости, управление арендными отношениями, управление техническими службами.

Кроме этого, управлением недвижимостью занялись международные компании, обладающие опытом управления на западных рынках, но ранее не оказывающие подобные услуги на территории РФ. В частности, Colliers International открыли новое направление – управление недвижимостью (Property management). Основными видами деятельности здесь объявлены: консалтинг и аудит системы управления объектами коммерческой недвижимости, услуги по постановке системы управления, ведение арендных отношений от имени арендодателя, финансовое и маркетинговое сопровождение проекта, пр.

Спрос

Как и было отмечено выше, сегодня наблюдается рост интереса к услугам по управлению недвижимостью. Если сравнивать его с аналогичным перидом 2010 года, можно отметить прирост данного показателя примерно на 5-10%.

Ранее ключевым для собственников был вопрос цены, сегодня многие готовы отдать объект во внешнее управление даже при условии, что расходы будут сопоставимы с управлением своими силами. При этом собственники стали грамотней и требовательней, сегодня от управляющих компаний требуют значительно более широкий спектр услуг, чем в прошлые годы. Раньше с внешними УК работали только собственники объектов высокого класса, а сегодня рынок стал шире. Профессиональные УК стали привлекать и в офисные центры класса B и С, и торговые центры районного масштаба. Также отмечается рост спроса на такие услуги как технический аудит объекта. Еще в прошлом году были востребованы главным образом услуги по эксплуатации, сегодня, основной спрос приходится на услуги по управлению объектом. Чтобы оставаться конкурентоспособными УК должны уметь формировать арендные потоки и генерировать прибыль для собственника.

Прогнозы

Проанализировав тенденции рынка управления коммерческой недвижимости, специалисты УК «Фрагра» прогнозируют в ближайшие полтора – два года спрос на услуги управляющих компаний должен возрасти примерно до 10-12%. «Правда, этот прогноз справедлив лишь для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, рынки недвижимости которых более развиты, - добавляет М.Шутов, - поскольку здесь не самый простой для российского менталитета процесс перехода к европейским стандартам ведения бизнеса начался раньше. Таким образом, собственники уже готовы оплачивать услуги профессионалов по управлению недвижимостью, понимая, что это не что иное, как инвестиции в свой объект».

По данным компании в ближайшие 1-2 года емкость московского рынка управления вырастет до 26-30 млн.кв.м.

В среднесрочной перспективе основными потребителями услуг УК по-прежнему останутся владельцы офисных зданий, однако, среди них увеличится доля объектов класса В и ниже. Ожидается дальнейший рост интереса западных управляющих компаний к российскому рынку коммерческой недвижимости, однако, ввиду его специфики, наиболее распространенной схемой работы будет альянс иностранного и российского игрока.

Обзор подготовлен управляющей компанией «Фрагра»