Обзор рынка торговой недвижимости за I квартал 2011 г.

С начала 2011 года наблюдается положительная динамика развития рынка торговой недвижимости. Сохранился высокий темп ввода торговых помещений, в то же время значительно возросла активность ритейлеров, что положительно сказалось на заполняемости ТЦ. На рынок выходят новые марки, а доля вакантных площадей сократилась. Ставки аренды выросли в среднем на 7-10%. По данным УК «Фрагра» для якорных арендаторов ставка составляет около $80 за кв.м в год, а для арендаторов в галерейной части – $600-700 за кв.м в год. В стрит-ритейле же на наиболее дорогих местах ставки уже достигают $5 000 за квадрат.

В I кв. 2011 года на рынке торговой недвижимости наблюдается оживление среди игроков. Растет интерес к России со стороны иностранных торговых операторов. В частности, Victoria`s Secret, и Disney завили о планах выйти на российский рынок в ближайшее время. Forus Fashion Group привезла в страну португальский бренд детской одежды Petit Patapon. А компания «Джамилько» планирует открыть в Москве магазины под маркой Jaeger. Также многие известные марки отказываются от своих франчайзи и начинают работать самостоятельно.

Произошли значительные изменения в градостроительном законодательстве. Так, вводится запрет на строительство торговых объектов в центре. Это в среднесрочной перспективе увеличит дефицит торговых площадей. Первые результаты новой политики — отказ от строительства торговых центров на площади Павелецкого вокзала и на Белорусской. Было принято решение заменить ТЦ паркингами.

Наряду с традиционными моллами развивается такой формат недвижимости как аутлет. В 2011 году начали работу «Outlet Village Belaya Dacha», «Fashion House» и обновленный «Вэймарт».

Для продуктового ритейла 1 квартал 2011 г. запомнился несколькими M&A сделками: «Мосмарт» был продан «Седьмому континенту», а «Викторию» приобрела «Дикси». Как видим, соотношение сил значительно изменилось.

По данным аналитического отдела УК «Фрагра», в 1 квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 190 000 кв.м торговых площадей. Общее количество качественных торговых площадей в Москве выросло с начала года на 4% и достигло отметки в 7,5 млн. кв. м. При этом единственный вышедший на рынок крупный ТЦ — AFIMALL (общая площадь –180 000 кв.м, GLA – 114 000 кв.м), открытие которого неоднократно переносилось. Ожидалось, что свои двери в начале года откроет еще ряд ТЦ (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово), однако, их открытие было передвинуто. Если все проекты, заявленные на 2011 год, выйдут на рынок, то количество качественных торговых площадей увеличиться на миллион квадратных метров.

Доля вакантных площадей сократилась. Сегодня этот показатель составляет в среднем 3-11%. Специалисты компании «Фрагра» считают, что наиболее успешными среди них являются следующие объекты: ТЦ «Метрополис», ТРЦ «Европейский», ТЦ «Галерея Аэропорт», ТЦ «Калужский», ТРЦ «Капитолий на Вернадского». Эти торговые центры заполнены полностью, а в некоторых даже существует лист ожидания. Учитывая запрет на строительство новых ТЦ в центре и рост активности ритейлеров, можно прогнозировать, что спрос будет расти значительно быстрее предложения и к концу года средний уровень вакантных площадей не будет превышать отметки в 7%.

Основные арендаторы сегодня — крупные продуктовые сети, гипермаркеты электроники и DIY («Ашан», Media Markt, X5 Retail Group, «Азбука Вкуса», «О’кей», «Вестер», Real, OBI, «Стройдепо»), а также розничные сети магазинов одежды и обуви.

За год ставки в ТЦ выросли в среднем на 10%. При этом разброс ставок достаточно велик и зависит от объема площадей и профиля арендатора. Так, если для якоря ставка может составлять 80 долларов за кв.м в год, то в галерейной части ставки уже составляют 600-700 долларов за кв.м в год. А в стрит-ритейле на наиболее дорогих местах ставки уже достигают 5 000 долларов за квадрат.

В среднем ставки выросли на 7-10% с начала года в ТЦ. Учитывая ограниченный объем предложения на рынке торговой недвижимости, эксперты УК «Фрагра» считают, что эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года. Также стоит отметить, что интерес торговых сетей сконцентрирован на торговых центрах, поскольку там в отличии от стрит-ритейла можно просчитать потоки покупателей. В стрит-ритейле основными арендаторами выступают банки, общепит, аптеки. Ритейлеры, как правило, открывают на улицах только флагманские магазины в рекламных целях.