Обзор рынка торговой недвижимости за I квартал 2011 года

Тенденции, охарактеризовавшие рынок торговой недвижимости во второй половине 2010 года, были актуальны и для начала 2011. Спрос на торговые помещения постоянно растет, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавный рост.

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International отмечается оживление и в сфере девелопмента торговой недвижимости. Одним из наиболее заметных событий стало открытие 10 марта торгового комплекса AFIMALL в деловом центре «Москва-Сити». ТРК AFIMALL общей площадью почти 180 000 кв.м стал одним из крупнейших торговых объектов столицы, среди его арендаторов - все основные торговые сети. Торжественная церемония открытия торгового центра запланирована на начало мая. К этому времени будут открыты 80% торговых площадей.

Начало текущего года охарактеризовалось множеством заявлений различных крупных и мелких торговых сетей (российских и иностранных) о начале/возобновлении экспансии как на рынок Москвы, так и за его пределы. Так, например, розничные сети магазинов детской одежды и игрушек Gulliver и «Вундеркинд» планируют активное развитие. Петербургская сеть «О'кей» планирует потратить на экспансию в 2011 году около 3,5 млрд. рублей и открыть 11 гипермаркетов и 15 супермаркетов. Ритейлер бытовой техники и электроники «Техносила», остановившая свое развитие более двух лет назад, вновь готова к открытию новых магазинов. Краснодарский ритейлер «Магнит» намерен увеличить количество магазинов в двух столицах. Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» планирует в 2011 году увеличить свою розничную сеть в два раза, открыв 250 новых магазинов. Испанский ритейлер Mango в этом году вдвое увеличит темпы экспансии в России. За 2011 год компания запустит 25-30 как собственных, так и франчайзинговых магазинов одежды. Американская Guess? намерена активно расширять собственную сеть магазинов в России: в предстоящем сезоне весна-лето 2011 года в России будет открыто 10 новых магазинов компании. Группа компаний Bosco di Ciliegi, один из крупнейших в России продавцов товаров класса люкс, планирует в 2011 году открыть 31 магазин спортивной одежды Bosco Sport в России.

Среди новых тенденций 2011 года на рынке ритейла - запуск новых форматов. Сеть «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый экспериментальный «Маккиоск», в котором представлено только десертное меню. У крупнейшего сотового ритейлера в России «Евросети» появится еще один формат: она откроет монобрендовые салоны «Билайн» для своего акционера «Вымпелкома». Ginza Project подписала франчайзинговое соглашение об открытии закусочных Burger King. Компания откроет закусочные не только в Москве, но и в Санкт-Петербурге.

В начале года стало известно о выходе ряда иностранных брендов на российский рынок. Так, дистрибьютор детской одежды Forus Fashion Group начал развивать в России португальский бренд детской одежды Petit Patapon. Компания Disney планирует открытие своих магазинов в России в ближайшее время. Один из самых известных мировых производителей белья Victoria`s Secret также заявил о своем намерении выйти на рынок России. А в апреле 2011 года компания «Джамилько», развивающая в России такие бренды как Naf Naf, Chevignon и Timberland, планирует открыть в Москве магазины под маркой Jaeger. В перспективе стоит ожидать выхода новых европейских брендов на российский рынок, т.к. возможности для развития новых сетей у нас далеко не исчерпаны.

Изменения градостроительной политики новых московских властей могут значительно повлиять на стратегию дальнейшего развития рынка. Так, вводится запрет на строительство торговых объектов в центре, а вместо торговых центров на площади Павелецкого вокзала и на Белорусской появятся паркинги.

Также в конце 2010 и 1 квартале 2011 г. стало известно о нескольких сделках M&A: «Мосмарт» был продан «Седьмому континенту», а «Викторию» приобрела «Дикси», в декабре 2010 г. сеть «Копейка» была продана X5 Retail Group. Указанные сделки повлияют на структуру долей основных игроков на рынке продуктового ритейла, кроме того, может быть проведен ребрендинг магазинов или замена операторов.

В целом можно предполагать, что если в ближайшие годы не произойдет негативных изменений в экономической ситуации в целом, и очередной волны кризиса, которую все-таки не отрицают некоторые эксперты, не будет, то в ближайшее время тенденции к росту сохранятся.

Предложение

Как отмечают аналитики Praedium Oncor International, в 1 квартале 2011 года было введено в эксплуатацию около 150 000 кв.м торговых площадей. Наиболее крупный объект, открывшийся в период с января по март текущего года, - AFIMALL (общая площадь – 180 000 кв.м, торговая площадь – 114 000 кв.м). Среди крупных арендаторов AFIMALL City X5 Retail Group, «Эльдорадо», Marks & Spencer, Gap, H&M, Zara, Next. Объем нового строительства в 1 квартале этого года почти втрое превысил аналогичный показатель 2010 года. Таким образом, на конец первого квартала 2011 года общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составляет примерно 7,55 млн. кв. м, из которых 3,95 млн. кв.м - торговые площади.

Обеспеченность жителей Москвы качественными площадями с учетом обновленных результатов переписи населения 2010 года составляет 343,5 кв.м на 1000 человек, что по-прежнему ставит российскую столицу на одно из последних мест в списке крупных городов Европы по обеспеченности торговыми площадями.

До конца 2011 года к вводу в эксплуатацию запланировано порядка 400 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых намечено на период с апреля по декабрь текущего года, можно отметить следующие: ТЦ «Калейдоскоп» (GBA – 102 000 кв.м, GLA – 35 000 кв.м), Outlet Village Belaya Dacha (GBA – 42 050 кв.м, GLA – 38 000 кв.м), ТЦ «Парус» (GBA – 35 500 кв.м, GLA – 25 760 кв.м) ТРЦ в составе жилого комплекса «Авеню, 77» в микрорайоне Северное Чертаново (GBA – 31 000 кв.м, GLA – 20 000 кв.м) и другие. 

Объем вакантных торговых площадей в Москве планомерно сокращается. На сегодняшний день уровень вакансий в целом по рынку составляет порядка 6,5% (что составляет примерно 257 000 кв.м торговых площадей). Ожидается, что этот показатель продолжит плавное снижение и к концу года может приблизиться к 4%.

Спрос

Наиболее активными арендаторами по-прежнему остаются крупные торговые сети (такие как «Ашан», Media Markt, X5 Retail Group, «Азбука Вкуса», «О’кей», «Вестер», Real, OBI, «Стройдепо»), розничные сети магазинов одежды и обуви, магазины детских товаров.

В целом можно отметить, что сегодня и собственники объектов, и торговые операторы ведут себя очень осторожно (особенно в сравнении с докризисным периодом). Уроки кризиса научили игроков рынка, что только качественные концептуальные объекты будут пользоваться спросом и способны выдержать взлеты и падения рынка. Арендаторы стали более внимательно оценивать экономику будущих магазинов, учитывая возможные риски, с осторожностью рассматривать аренду в строящихся или новых, еще не раскрученных ТЦ.

Ставки аренды

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 2010 года и на конец 1 квартала текущего года имеют следующие значения (см. таблицу). 

Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года. Средние ставки аренды на помещения стрит-ритейл в пределах Садового кольца составляют $800-4500/кв.м в год, в зоне от Садового кольца до Третьего Транспортного - $600-2500/кв.м в год, от Третьего Транспортного кольца до МКАД - $300-1100/кв.м в год. Цены продажи по текущим сделкам купли-продажи в сегменте стрит-ритейл достигают $8 000 – 33 000/кв.м.

На фоне активизации ритейлеров и торговых операторов, регулярно на протяжении последних месяцев анонсирующих развитие и планы по открытию новых торговых точек, объем свободных торговых площадей продолжит сокращаться, а ставки аренды и цены продажи на объекты с выгодным местоположением будут возрастать. Однако в среднем по российскому рынку бума роста ставок аренды ожидать не приходится – ежегодный рост, по нашим прогнозам, не превысит 10 – 12%. Соответственно вырастут и цены продаж. 

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 1 квартале 2011 году /
The Major Properties to be opened in 1st Quarter 2011 

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 году /
The Major Properties to be opened in 2011 

Обзор подготовлен компанией Praedium ONCOR International