Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы

Всего совокупный объем торговых помещений в Москве по данным базы компании ASTERA составляет 9,966 млн. кв.м, из которых 5,754 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы.

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

 
Предложение

За первый квартал 2011 года совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 194,2 тысяч кв.м, GLA – на 129,0 тыс.кв.м и составил на конец первого квартала 2011 года порядка 5,75 млн.кв.м, при этом GLA – около 3,15 млн.кв.м. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 года 

*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

Среди крупных объектов, выход которых ожидался в конце 2010 года, и фактически сданных в первом квартале 2011 г., следует отметить торгово-развлекательный комплекс AFI Mall. Официальное открытие объекта намечено на 2 квартал (май) 2011 г. Срок сдачи транспортно-пересадочного узла «Планерная» неоднократно переносился, официально строительство объекта закончилось в феврале 2011 года. Другие объекты, ожидаемые к вводу в 1 квартале 2011 г., были перенесены на 2 квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Объем торговых площадей, введенных в эксплуатацию, 2003-2011гг. 

 
Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составляет около 1 143 459 кв. м. Это немного больше, чем в 2010 г. Однако сроки многих из этих проектов неоднократно переносились, поэтому площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв.м.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 года 

Динамика ввода торговых объектов, 2008-2011, общая площадь, тыс.кв.м 

Динамика ввода торговых объектов поквартально, 2008-2011, общая площадь (тыс.кв.м) 

Как видно из графика 2, наибольшую динамику обеспечивают торговые площади, введенные в эксплуатацию в конце года, что связано с планами девелоперов по освоению годового бюджета. Наименьший объем площадей сдается, как правило, в первой половине года (1 и 2 кварталы, за исключением 2010 года – периода, когда высокий объем ввода в эксплуатацию был обеспечен за счет сдвигов в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. инее сданных в связи с кризисом).

Доля вакантных площадей в московских торговых центрах в настоящее время в среднем составляет 3-11%. Для успешных ТЦ этот показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах Москвы (ТЦ «Метрополис», ТРЦ «Европейский», ТЦ «Галерея Аэропорт», ТЦ «Калужский», ТРЦ «Капитолий на Вернадского») свободных площадей почти нет (0-3%). В условиях отсутствия новых проектов и переноса сроков заявленных к открытию объектов прослеживается тенденция снижения показателя вакантности. Уровень вакантности площадей вероятнее всего до конца 2011 года составит 4-8% и до 2% в среднем по наиболее ликвидным торговым центрам.

Изменение доли вакантных площадей в ТЦ Москвы (%) 

Вывод

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Однако учитывая решения московских властей о прекращении строительства торговых объектов в пределах ТТК, а также относительную стабилизацию рынка, спрос на них возрастает. Следствием чего является постепенное сокращение доли вакантных площадей и повышение ставок аренды на торговые помещения.

В ближайшие два года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ретейла, банков, рестораторов и т.п. на торговую недвижимость. Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно («Лента», «Магнит»).

В целом можно отметить, что в выигрышном положении оказались торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум» и некоторые другие).

Спрос

Наиболее активными участниками рынка торговой недвижимости продолжают быть продуктовые сети. X5 Retail Group озвучила планы на 2011 г., предполагающие открытие более 500 новых магазинов. Масштабные планы по развитию заявили Краснодарский «Магнит» и сеть гипермаркетов «Лента»: компании собираются развиваться не только открывая новые магазины, но и начинают строительство новых гипермаркетов. Для достижения цели «Магнит» рассматривает покупку небольших местных сетей для открытия магазинов в формате «у дома» и гипермаркетов.

Ряд иностранных компаний, в кризис покинувших российский рынок, на 2011 год заявили о планах своего возвращения. Прежде всего, это известные марки одежды: Alexander McQueen, Stella McCartney и Diesel. Banana Republic и Jimmy Choo впервые будут представлены в монобрендовом формате, Hermes и Prada начнут развивать свой бренд в России самостоятельно. Из представителей Ближнего зарубежья о развитии заявила казахская сеть одежды для будущих мам «Biba B happy B mother». Появятся в России и новые бренды: Chilis Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy's, Cavalli Clubs, Jaeger, Gavello, Petit Patapon.

В условиях постепенного восстановления экономики после кризиса и ограниченности финансовых возможностей ритейлеров, отмечается приоритет арендаторов в выборе торговых центров (по сравнению с форматом стрит-ритейла). Среди строящихся объектов в первую очередь популярны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые, очевидно, будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора), а также удобного подъезда и наличия парковки. Спрос на торговые центры, не соответствующие вышеуказанным параметрам, ограничен. Как правило, такие объекты сдаются в мелкую нарезку, а арендаторами являются индивидуальные предприниматели.

Кризис показал, что наиболее устойчивы к испытаниям объекты с сильной концептуальной составляющей, предоставляющие возможность арендаторам вести эффективно свой бизнес. Время незатейливых торговых центров, в первую очередь, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, проходит. Арендаторы выбирают в первую очередь объекты, размещение в которых в наибольшей степени эффективно и наименее рискованно. Если объект не соответствует основным требованиям арендаторов, достижение необходимого дохода от сдачи в аренду торговых площадей становится все более проблематичным, а экономические перспективы всего ТЦ более туманными.

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв.м. (59%). Наименьшим спросом пользуются помещения от 500 до 1000 кв.м. (5%). Основным направлением развития торговых сетей остается столичный рынок, а также рынок Подмосковья.

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 года 

 Оживление спроса и обострение конкуренции привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли: 

• Крупнейшая сеть быстрого питания «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый «Маккиоск» с новым меню. 
• Сеть магазинов товаров для детей и будущих мам «Кенгуру» открыла в Москве первый салон детских интерьеров. 
• Компания «Евросеть» озвучила планы по развитию крупноформатных магазинов от 1000 до 3000 кв.м. При этом, в формате communication palace «Евросеть» в 1 квартале 2011 г. открыла первый магазин площадью 400 кв.м. (в ТЦ «Рио» на Дмитровском шоссе), при том, что в настоящее время средняя площадь салона связи «Евросети»— около 40 кв. м. 
• Компания «Глория Джинс» озвучила планы по дальнейшему развитию розницы в двух форматах: в городах с населением до 500 000 человек будут открываться магазины площадью 500-700 кв. м, а в мегаполисах с населением более 1 млн человек — площадью от 1000 кв. м. Первый такой магазин к концу 2011 г. появится в одном из московских комплексов «Мега». 
• Компания Mango пересмотрела планы развития и отказалась от ранее анонсированных планов по развитию в России магазинов мини-формата площадью 100-150 квадратных метров. Это может говорить о том, что компания после кризиса возвращается к нормальному здоровому росту.

Одним из новых форматов, заявленных к реализации на рынке торговой недвижимости в Москве 2011 году, станет аутлет-молл. Уже в 2011 году в столичном регионе появятся «Outlet Village Belaya Dacha», «Fashion House» и обновленный «Вэймарт».

Выводы

Тенденция роста активности ритейлеров на Московском рынке, начатая в 2010 году, продолжилась в 1 квартале 2011 г. Иностранные и российские компании, приостановившие свое развитие на рынке в кризис, утвердив планы развития, предпринимают активные усилия для развития своих сетей. В связи с cокращением объема предложения площадей, крупные сети, не находя свободных ниш в столице, развивают экспансию в регионы. В конкурентной борьбе за покупателя некоторые ритейлеры развивают свой бизнес в новых форматах.

Таким образом, в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса за первые три месяца 2011 года спрос на торговые помещения вырос по сравнению с показателями конца 2010 г. Предпочтения арендаторов сфокусировались на торговых центрах. При этом их внимание приковано, прежде всего, к объектам с профессионально разработанной и реализованной маркетинговой концепцией, в наибольшей степени соответствующей потенциалу местоположения. Однако в связи с решениями московских властей по запрету строительства новых объектов в пределах ТТК, внимание сетевых операторов активно смещается в сторону помещений формата street-retail. В связи с этим, спрос на street-retail также активно возрос, что повлияло на уровень арендных ставок.

Арендные ставки

Увеличение спроса на качественную торговую недвижимость способствовало сокращению уровню вакантных площадей, увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы и плавному росту арендных ставок. В ряде случаев были пересмотрены коммерческие условия для арендаторов. Наиболее распространенной схемой уплаты аренды продолжает оставаться фиксированная форма. Процент с оборота, как форма уплаты аренды, в Москве так и не стал основной формой. Данная система начисления арендной платы в Москве применяется, как правило, либо в случае привлечения арендаторов в сложный или малоперспективный торговый центр для создания эффекта синергии и последующего привлечения любых других арендаторов, либо для привлечения в качественные перспективные объекты крупных российских и иностранных операторов, магазины которых не просто могут генерировать необходимые потоки покупателей, но и подтвердить своим присутствием высокий уровень торгового центра и послужить своего рода «якорем» для привлечения других известных ритейлеров. Это компании Inditex, Maratex, McDonalds и др.

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год 

Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год 

Рост арендных ставок в ТЦ Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года наблюдается как в рамках торговых галерей, так и якорных арендаторов. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., долларов за кв. м в год 

Минимальные и максимальные показатели зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть 80 долларов за кв.м. в год, а для галереи одежды и обуви – до 600 долларов за кв.м. в год.

Вывод

В начале 2011 года прослеживается тенденция к росту арендных ставок: для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы они выросли на 7-10% с начала года. Учитывая ограниченный объем предложения на рынке торговой недвижимости, эта тенденция сохранится на протяжение 2011 года.

Street-retail

В начале 2011 года интерес ритейлеров сфокусировался на торговых площадях формата стрит-ритейл, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы по решению столичной администрации.

Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения streetretail (спрос на аренду помещений) 

В 1 квартале 2011 наиболее востребованными оставались торговые помещения для компаний, занимающихся товарами народного потребления (43%), и для предприятий общественного питания (25%).

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, долларов за кв.м. в год, 1 квартал 2011 г. 

 
Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно. Не обошлось и без ухода отдельных брендов с рынка торговой недвижимости. Компания Castro заявила о своем уходе, а «Дикая орхидея» анонсировала закрытие сети «Бельевой базар» и сокращении «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).

Средние ставки аренды в наиболее популярных торговых коридорах Москвы варьируются в диапазоне от 1200 до 4000 долларов за кв.м в год. Показатель зависит от площади и конструктивных характеристик помещения, его местоположения, визуальной и пешеходной доступности, состояния, наличия или отсутствия витрин, необходимых мощностей и других факторов.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла 2160 долларов за кв.м в год, что стало максимальным показателем за последние два года. Запрет строительства новых торговых объектов в ЦАО столичными властями только подстегнул интерес к топовому сегменту торговых помещений, что отразилось на уровне арендных ставок.

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, долларов за кв.м в год 

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, долларов за кв.м в год 

По статистике реально проведенных сделок ASTERA можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне 13 000-15 000 долларов за кв.м. По сравнению с 2010 годом на 70% увеличилось количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ритейла. Потенциальных покупателей, как правило, интересуют помещения с окупаемостью не более 7 лет. Вместе с тем, собственники экспонируют объект со сроками окупаемости в среднем от 12 лет. По данным ASTERA в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет.

Выводы

В свете последних решений столичной мэрии и сокращающегося объема предложения площадей в торговых центрах интерес ритейлеров сместился в сторону формата street-retail. Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street-retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. Реальные сделки совершаются в результате разумного компромисса и учета реалий рынка.

Тенденции

• Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. Снижение темпов строительства новых торговых центров, а также перенос сроков ввода строящихся привел к увеличению потребности в торговых площадях, и как следствие, росту интереса к street-формату. В 2011 году планируются ввод в эксплуатацию проектов, строительство которых началось до 2008-2009 гг. 
• Ввиду повышенного спроса на торговые площади и дальнейшее увеличение оборота розничной торговли (прирост которой в 2011 г. по прогнозу МЭРТа составит до 5% ) можно ожидать дальнейший рост арендных ставок как в торговых центрах, так и помещениях формата street-retail. 
• Показатели вакантности площадей в торговых центрах начали сокращаться и к концу года могут достигнуть 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. 
• Популярные торговые коридоры наиболее востребованы, на некоторых них отмечается приход новых брендов. Компании, не находящие ниши в столичном рынке, развивают свою экспансию в регионах, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн. человек. 
•  По сравнению с 2010 г. в сегменте стрит-ритейла увеличилась активность по покупке помещений. Несмотря на этот увеличившийся спрос, потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. 
• На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. С ростом конкуренции и многие компании переориентировали свою деятельность и стали развивать новые форматы.

Обзор торговой недвижимости подготовлен компанией Astera