УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2011 года

30.03.2011

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы

Всего совокупный объем торговых помещений в Москве по данным базы компании ASTERA составляет 9,966 млн. кв.м, из которых 5,754 млн. кв.м является общей площадью качественных .

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г


Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г

 
Предложение

За первый квартал 2011 года совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 194,2 тысяч кв.м, GLA – на 129,0 тыс.кв.м и составил на конец первого квартала 2011 года порядка 5,75 млн.кв.м, при этом GLA – около 3,15 млн.кв.м. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 года 

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2011 года

*Общая площадь объекта составляет 50 380 кв.м., из которых 14 790 являются общей торговой и учитывая специфику объект, общей арендной площадью. Именно эта площадь и учитывается в данном отчете.

Среди крупных объектов, выход которых ожидался в конце 2010 года, и фактически сданных в первом квартале 2011 г., следует отметить AFI Mall. Официальное открытие объекта намечено на 2 квартал (май) 2011 г. Срок сдачи транспортно-пересадочного узла «Планерная» неоднократно переносился, официально строительство объекта закончилось в феврале 2011 года. Другие объекты, ожидаемые к вводу в 1 квартале 2011 г., были перенесены на 2 квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Объем торговых площадей, введенных в эксплуатацию, 2003-2011гг. 

Объем торговых площадей, введенных в эксплуатацию, 2003-2011гг

 
Общая площадь , запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составляет около 1 143 459 кв. м. Это немного больше, чем в 2010 г. Однако сроки многих из этих проектов неоднократно переносились, поэтому площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв.м.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 года 

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2011 года



Динамика ввода торговых объектов, 2008-2011, общая площадь, тыс.кв.м 

Динамика ввода торговых объектов, 2008-2011, общая площадь, тыс.кв.м


Динамика ввода торговых объектов поквартально, 2008-2011, общая площадь (тыс.кв.м) 

Динамика ввода торговых объектов поквартально, 2008-2011, общая площадь (тыс.кв.м)


Как видно из графика 2, наибольшую динамику обеспечивают торговые площади, введенные в эксплуатацию в конце года, что связано с планами девелоперов по освоению годового бюджета. Наименьший объем площадей сдается, как правило, в первой половине года (1 и 2 кварталы, за исключением 2010 года – периода, когда высокий объем ввода в эксплуатацию был обеспечен за счет сдвигов в сроках сдачи объектов, намеченных на 2009 г. инее сданных в связи с кризисом).

Доля вакантных площадей в в настоящее время в среднем составляет 3-11%. Для успешных ТЦ этот показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах Москвы (ТЦ «Метрополис», ТРЦ «Европейский», ТЦ «Галерея Аэропорт», ТЦ «Калужский», ТРЦ «Капитолий на Вернадского») свободных площадей почти нет (0-3%). В условиях отсутствия новых проектов и переноса сроков заявленных к открытию объектов прослеживается тенденция снижения показателя вакантности. Уровень вакантности площадей вероятнее всего до конца 2011 года составит 4-8% и до 2% в среднем по наиболее ликвидным торговым центрам.

Изменение доли вакантных площадей в ТЦ Москвы (%) 

Изменение доли вакантных площадей в ТЦ Москвы (%)

Вывод

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Однако учитывая решения московских властей о прекращении строительства торговых объектов в пределах ТТК, а также относительную стабилизацию рынка, спрос на них возрастает. Следствием чего является постепенное сокращение доли вакантных площадей и повышение ставок аренды на торговые помещения.

В ближайшие два года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос со стороны сетевого ретейла, банков, рестораторов и т.п. на торговую недвижимость. Многие торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно («Лента», «Магнит»).

В целом можно отметить, что в выигрышном положении оказались торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением (, , «Атриум» и некоторые другие).

Спрос

Наиболее активными участниками рынка торговой недвижимости продолжают быть продуктовые сети. X5 Retail Group озвучила планы на 2011 г., предполагающие открытие более 500 . Масштабные планы по развитию заявили Краснодарский «Магнит» и сеть гипермаркетов «Лента»: компании собираются развиваться не только открывая новые магазины, но и начинают строительство новых гипермаркетов. Для достижения цели «Магнит» рассматривает покупку небольших местных сетей для открытия магазинов в формате «у дома» и гипермаркетов.

Ряд иностранных компаний, в кризис покинувших российский рынок, на 2011 год заявили о планах своего возвращения. Прежде всего, это известные марки одежды: Alexander McQueen, Stella McCartney и Diesel. Banana Republic и Jimmy Choo впервые будут представлены в монобрендовом формате, Hermes и Prada начнут развивать свой бренд в России самостоятельно. Из представителей Ближнего зарубежья о развитии заявила казахская сеть одежды для будущих мам «Biba B happy B mother». Появятся в России и новые бренды: Chilis Grill & Bar, Reiss, American Eagle, Nordsee, Wendy's, Cavalli Clubs, Jaeger, Gavello, Petit Patapon.

В условиях постепенного восстановления экономики после кризиса и ограниченности финансовых возможностей ритейлеров, отмечается приоритет арендаторов в выборе (по сравнению с форматом стрит-ритейла). Среди строящихся объектов в первую очередь популярны торговые комплексы, близкие к открытию, а также проекты, которые, очевидно, будут успешными в силу удачного расположения и интересной концепции (даже если их открытие намечено через год-полтора), а также удобного подъезда и наличия парковки. Спрос на , не соответствующие вышеуказанным параметрам, ограничен. Как правило, такие объекты сдаются в мелкую нарезку, а арендаторами являются индивидуальные предприниматели.

Кризис показал, что наиболее устойчивы к испытаниям объекты с сильной концептуальной составляющей, предоставляющие возможность арендаторам вести эффективно свой бизнес. Время незатейливых , в первую очередь, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, проходит. Арендаторы выбирают в первую очередь объекты, размещение в которых в наибольшей степени эффективно и наименее рискованно. Если объект не соответствует основным требованиям арендаторов, достижение необходимого дохода от сдачи в становится все более проблематичным, а экономические перспективы всего ТЦ более туманными.

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв.м. (59%). Наименьшим спросом пользуются помещения от 500 до 1000 кв.м. (5%). Основным направлением развития торговых сетей остается столичный рынок, а также рынок Подмосковья.

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 года 

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 года

 Оживление спроса и обострение конкуренции привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли: 

  • Крупнейшая сеть быстрого питания «Макдоналдс» открыла в Москве свой первый «Маккиоск» с новым меню. 
  • Сеть магазинов товаров для детей и будущих мам «Кенгуру» открыла в Москве первый салон детских интерьеров. 
  • Компания «Евросеть» озвучила планы по развитию крупноформатных магазинов от 1000 до 3000 кв.м. При этом, в формате communication palace «Евросеть» в 1 квартале 2011 г. открыла первый площадью 400 кв.м. (в ТЦ «Рио» на Дмитровском шоссе), при том, что в настоящее время средняя площадь салона связи «Евросети»— около 40 кв. м. 
  • Компания «Глория Джинс» озвучила планы по дальнейшему развитию розницы в двух форматах: в городах с населением до 500 000 человек будут открываться площадью 500-700 кв. м, а в мегаполисах с населением более 1 млн человек — площадью от 1000 кв. м. Первый такой магазин к концу 2011 г. появится в одном из московских комплексов «Мега». 
  • Компания Mango пересмотрела планы развития и отказалась от ранее анонсированных планов по развитию в России мини-формата площадью 100-150 квадратных метров. Это может говорить о том, что компания после кризиса возвращается к нормальному здоровому росту.

Одним из новых форматов, заявленных к реализации на рынке торговой недвижимости в Москве 2011 году, станет аутлет-молл. Уже в 2011 году в столичном регионе появятся «Outlet Village Belaya Dacha», «Fashion House» и обновленный «Вэймарт».

Выводы

Тенденция роста активности ритейлеров на Московском рынке, начатая в 2010 году, продолжилась в 1 квартале 2011 г. Иностранные и российские компании, приостановившие свое развитие на рынке в кризис, утвердив планы развития, предпринимают активные усилия для развития своих сетей. В связи с cокращением объема предложения площадей, крупные сети, не находя свободных ниш в столице, развивают экспансию в регионы. В конкурентной борьбе за покупателя некоторые ритейлеры развивают свой бизнес в новых форматах.

Таким образом, в условиях постепенного восстановления экономики после кризиса за первые три месяца 2011 года спрос на торговые помещения вырос по сравнению с показателями конца 2010 г. Предпочтения арендаторов сфокусировались на . При этом их внимание приковано, прежде всего, к объектам с профессионально разработанной и реализованной маркетинговой концепцией, в наибольшей степени соответствующей потенциалу местоположения. Однако в связи с решениями московских властей по запрету строительства новых объектов в пределах ТТК, внимание сетевых операторов активно смещается в сторону помещений формата street-retail. В связи с этим, спрос на street-retail также активно возрос, что повлияло на уровень арендных ставок.

Арендные ставки

Увеличение спроса на качественную торговую недвижимость способствовало сокращению уровню вакантных площадей, увеличению «листа ожидания» в наиболее привлекательных торговых центрах столицы и плавному росту арендных ставок. В ряде случаев были пересмотрены коммерческие условия для арендаторов. Наиболее распространенной схемой уплаты аренды продолжает оставаться фиксированная форма. Процент с оборота, как форма уплаты аренды, в Москве так и не стал основной формой. Данная система начисления арендной платы в Москве применяется, как правило, либо в случае привлечения арендаторов в сложный или малоперспективный торговый центр для создания эффекта синергии и последующего привлечения любых других арендаторов, либо для привлечения в качественные перспективные объекты крупных российских и иностранных операторов, магазины которых не просто могут генерировать необходимые потоки покупателей, но и подтвердить своим присутствием высокий уровень и послужить своего рода «якорем» для привлечения других известных ритейлеров. Это компании Inditex, Maratex, McDonalds и др.

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год 

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год


Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год 

Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, долларов за кв.м в год


Рост арендных ставок в ТЦ Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года наблюдается как в рамках , так и якорных арендаторов. Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%.

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., долларов за кв. м в год 

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., долларов за кв.


Минимальные и максимальные показатели зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть 80 долларов за кв.м. в год, а для галереи одежды и обуви – до 600 долларов за кв.м. в год.

Вывод

В начале 2011 года прослеживается тенденция к росту арендных ставок: для большинства арендаторов в они выросли на 7-10% с начала года. Учитывая ограниченный объем предложения на рынке торговой недвижимости, эта тенденция сохранится на протяжение 2011 года.

Street-retail

В начале 2011 года интерес ритейлеров сфокусировался на формата стрит-ритейл, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы по решению столичной администрации.

Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения streetretail (спрос на аренду помещений) 

Распределение спроса по профилю компаний, арендующих помещения streetretail


В 1 квартале 2011 наиболее востребованными оставались торговые помещения для компаний, занимающихся товарами народного потребления (43%), и для (25%).

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, долларов за кв.м. в год, 1 квартал 2011 г. 

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора,Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, долларов за кв.м. в год, 1 квартал 2011 г

 
Среди значимых арендных сделок на топовых торговых коридорах города стоит отметить открытие ресторана Chilis Grill & Bar на Новом Арбате, бутиков Sergio Bellini и Gavello на Тверской и Кузнецком мосту соответственно. Не обошлось и без ухода отдельных брендов с рынка торговой недвижимости. Компания Castro заявила о своем уходе, а «Дикая орхидея» анонсировала закрытие сети «Бельевой базар» и сокращении «Дикой орхидеи» (при этом компания намерена развивать сеть «Дефиле»).

Средние ставки аренды в наиболее популярных торговых коридорах Москвы варьируются в диапазоне от 1200 до 4000 долларов за кв.м в год. Показатель зависит от площади и конструктивных характеристик помещения, его местоположения, визуальной и пешеходной доступности, состояния, наличия или отсутствия витрин, необходимых мощностей и других факторов.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла 2160 долларов за кв.м в год, что стало максимальным показателем за последние два года. Запрет строительства новых торговых объектов в ЦАО столичными властями только подстегнул интерес к топовому сегменту торговых помещений, что отразилось на уровне арендных ставок.

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, долларов за кв.м в год 

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, долларов за кв.м в год

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендаторов как в сторону уменьшения, так и увеличения.

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, долларов за кв.м в год 

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, долларов за кв.м в год

По статистике реально проведенных сделок ASTERA можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Также можно отметить, что арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне 13 000-15 000 долларов за кв.м. По сравнению с 2010 годом на 70% увеличилось количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ритейла. Потенциальных покупателей, как правило, интересуют помещения с окупаемостью не более 7 лет. Вместе с тем, собственники экспонируют объект со сроками окупаемости в среднем от 12 лет. По данным ASTERA в 1 квартале 2011 года сделки формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет.

Выводы

В свете последних решений столичной мэрии и сокращающегося объема предложения площадей в интерес ритейлеров сместился в сторону формата street-retail. Особый интерес у участников рынка проявлялся к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды. Цены продажи помещений street-retail, экспонируемые на рынке, завышены. По этой причине большая часть заявок на покупку и на продажу помещений остается неудовлетворенной. Реальные сделки совершаются в результате разумного компромисса и учета реалий рынка.

Тенденции

  • Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. Снижение темпов строительства , а также перенос сроков ввода строящихся привел к увеличению потребности в торговых площадях, и как следствие, росту интереса к street-формату. В 2011 году планируются ввод в эксплуатацию проектов, строительство которых началось до 2008-2009 гг. 
  • Ввиду повышенного спроса на и дальнейшее увеличение оборота розничной торговли (прирост которой в 2011 г. по прогнозу МЭРТа составит до 5% ) можно ожидать дальнейший рост арендных ставок как в торговых центрах, так и помещениях формата street-retail. 
  • Показатели вакантности площадей в торговых центрах начали сокращаться и к концу года могут достигнуть 2-3 % по наиболее ликвидным помещениям в наиболее популярных торговых объектах. 
  • Популярные торговые коридоры наиболее востребованы, на некоторых них отмечается приход новых брендов. Компании, не находящие ниши в столичном рынке, развивают свою экспансию в регионах, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн. человек. 
  •  По сравнению с 2010 г. в сегменте стрит-ритейла увеличилась активность по покупке помещений. Несмотря на этот увеличившийся спрос, потенциальные покупатели не готовы с окупаемостью более 7-8 лет. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. 
  • На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. С ростом конкуренции и многие компании переориентировали свою деятельность и стали развивать новые форматы.

Обзор торговой недвижимости подготовлен компанией Astera

Материалы по теме

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц

Гостиничная недвижимость 2011 год: обзор рынка гостиниц
08.02.2012 Другие Основные показатели рынка гостиничной недвижимости по итогам 2011 года в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре Подробнее

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
19.08.2011 Другие По итогам 1-го полугодия 2011г. можно утверждать, что отложенный спрос реализовался в существенные объемы сделок Подробнее

Итоги I полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Итоги 1 полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости
07.07.2011 Офисы Иностранные инвесторы возвращаются на рынок коммерческой недвижимости Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog