Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Рынок качественной торговой недвижимости в Тамбове развивался не равномерно. Согласно данным компании «IDEM», в 2007 году в городе был открыт первый качественный торговый центр – ТРЦ «Фестиваль Парк» (GLA 15 000 кв. м). В 2009 г. был открыт гипермаркет «Real» с помыкающей к нему торговой галереей, GLA 14 000 кв. м (сейчас «Галерея АШАН»).

Основные социально-экономические показатели по г. Тамбов в 2016 г.

Ситуация на рынке существенно изменилась в 2013 г., когда рынок увеличился более чем в два раза – были введены окружные торговые центры ТРЦ «Европа 42», ТРЦ «Акварель», ТЦ «Bravo city». С этого времени в городе началась серьезная конкуренция между качественными ТЦ за счет появления новых концепций, форматов, состава арендаторов.

Динамика прироста качественных торговых площадей в г.Тамбов

В 2014 г. состоялось знаковое событие на рынке торговой недвижимости Тамбова – в город зашел сетевой девелопер ГК «Ташир», который открыл в городе ТРЦ «РИО» (GLA 16 000 кв. м). Он привлек на свою торговую площадку местных и федеральных ритейлов и быстро обрел статус торгово-развлекательного центра городского значения.

Несмотря на скромные размеры Тамбова, в городе несомненно присутствуют качественные торговые центры. Консультанты компании «IDEM» выделяют в Тамбове шесть объектов качественной торговой недвижимости, общей площадью 138 829 кв. м, арендопригодной площадью 91 370 кв. м. Под качественным профессиональным торговым центром в данном случае подразумевается торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв. м, с эффективной концепцией, имеющий в своем составе одного или нескольких крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами.

В структуре рынка торговой недвижимости города преобладают объекты окружного типа. К торговым центрам регионального типа можно отнести только тамбовский ТРЦ «РИО». Торговых центров суперрегионального типа в городе не представлено.

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в Тамбове

На конец первого полугодия 2016 года обеспеченность торговыми площадями в Тамбове составляет 317 кв. м на 1 000 жителей.

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ

Обеспеченность качественными торговыми площадями в городе не высокая (многие города миллионники в России преодолели отметку 500 кв. м на 1000 человек), при этом уровень вакансии (не занятых площадей в торговых центрах) консультанты компании IDEM оценивают в 20%. Уровень вакансии торговых площадей сейчас высокий во всех городах РФ. Однако в качественных ТЦ вакантны площади либо в новых объектах, открывшихся в течение года, где идет естественный процесс поглощения и тормозится он за счет слабого развития ритейлеров, либо в тех торговых центрах, в которых в управлении, маркетинге или изначальной концепции допущены серьезные ошибки (обычно это торговые центры старше 7 лет). В Тамбове несколько качественных ТЦ испытывают трудности с привлечением арендаторов, помимо указанных выше причин, еще и ввиду одновременного выхода на рынок нескольких объектов, а также низкого качества концепций, отсутствия УТП и крайне низкой маркетинговой активности. 

Есть еще одна интересная особенность, присущая малым городам России – определенная инертность аудитории, сохранение лояльности к «рыночным» форматам торговли, высокая чувствительность к цене на товары.

Консультанты компании IDEM отмечают интересную особенность рынка торговой недвижимости города Тамбов – в 2016 году были закрыты магазины «О’кей» (ТРЦ «Акварель») и «Перекресток» (ТРЦ «РИО»). Хотя закрытия продовольственных операторов даже на кризисном рынке происходят очень редко. Можно предположить, что в силу низких доходов население города ориентировано на дисконт-форматы. Также консультанты отмечают неудачное расположение указанных супермаркетов в ТРЦ, что в совокупности, возможно, и стало причиной их закрытия. В настоящее время в г. Тамбове функционирует порядка 50 объектов, именующих себя торговыми центрами. В их числе ТЦ «ATRIUM», МФЦ «Галерея», ТД «Дом купца Аносова», ТЦ «Улей».

Некоторые неконцептуальные торговые центры г. Тамбов

В Тамбове присутствуют и специализированные торговые центры, такие как ТЦ «Олимп» (товары для спорта и туризма) и ТЦ «Мебельный континент» (мебель).

Некоторые специализированные торговые центры г. Тамбов

В городе функционирует популярный среди населения «Тамбовский городской рынок», претерпевший реконструкцию, и ряд районных рынков, которые в последнее время всё-таки вытесняются торговыми центрами.

Относительно географического распределения, наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Октябрьском округе г. Тамбова, при этом в Советском округе не представлено ни одного качественного торгового центра. Большинство торговых центров («РИО», «АШАН», «Фестиваль парк») располагаются на главных улицах города – на улице Советская и на пересекающем ее бульваре Энтузиастов, которые находятся в Октябрьском районе.

Торговые центры г. Тамбов по районам города

Для городов с населением менее 500 000 человек, в целом характерно размещение деловых и торговых объектов в «историческом центре». Это связано в первую очередь с культурно-историческими факторами, а также с компактностью территории таких городов.

Объем предложения и обеспеченность качественными торговыми площадями жителей районов г.Тамбов

Торговые операторы в ТЦ Тамбова

С экономико-географической точки зрения, город Тамбов занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам, вход в город федеральных сетевых операторов торговли не вызывает проблем. Консультанты компании IDEM отмечают, что рынок ритейла в г. Тамбов достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов.

В 2013 году на месте бывшего «Real» открылся гипермаркет «АШАН» с торговой галереей. В торгово-развлекательном центре «РИО» открылся первый в городе McDonald’s в формате «in store» с летней террасой. В 2014 году в ТРЦ «РИО» состоялось открытие нового магазина международного fashion-бренда New Yorker (78-го по счету для бренда), торговая площадь которого 900 кв. метров. В этом же году в ТРЦ «РИО» был открыт специализированный магазин детских товаров «Кораблик» (второй по счету магазин в г. Тамбов). Также в 2014 году в ТЦ «Акварель» открылся магазин федерального бренда «Savage» формата Fight Light. Данный формат магазина предполагает торговую площадь 100-200 кв. м, создан специально для городов с количеством населения до 500 000 человек. В 2015 году открылись первые продуктовые гипермаркеты формата «у дома», принадлежащий федеральной сети «Дикси» (ул. Коммунальная, д.21А, ул. Куйбышева, д.13Б).

Торговая недвижимость Тамбова находится в стадии развития. Существенную долю пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается. На рынке торговой недвижимости города присутствует дефицит уникальных концепций торговых центров. В условиях малого количества федеральных и иностранных операторов, местные ритейлеры входят в проекты на привлекательных для них условиях.

В Тамбове успешно функционирует сеть «Европа», основанная группой компаний «Промресурс». Компания имеет два основных направления в бизнесе – собственные розничные магазины и развлекательные центры, а также строительство торгово-развлекательных центров и супермаркетов, с последующей сдачей их в аренду. Торговая сеть «Европа» состоит более чем из 50-ти предприятий, расположенных на территории Курской, Липецкой, Воронежской, Белгородской, Орловской, Брянской, Рязанской, Тамбовской и Тульской областей. Большинство предприятий сети представляют собой многофункциональные торговые комплексы, в состав которых обычно входят: продуктовые супермаркеты и гипермаркеты с собственным кулинарным производством, торговые предприятия арендаторов, развлекательные центры, рестораны, кафе, кинотеатры.

Известные федеральные и международные операторы, присутствующие в г. Тамбов

Ставки аренды и вакансия в торговых центрах г. Тамбов

Многие торговые центры Тамбова были вынуждены пересмотреть свои арендные ставки, которые ощутимо снизились относительно докризисного периода. В 2015 году ставки продолжили коррекцию в зависимости от качества и расположения торгового объекта.

В целом ситуация с уровнем ставок аренды торговых площадей в г. Тамбов схожа с общей ситуацией на рынке торговой недвижимости России. В 2015 году средняя ставка аренды для помещения до 100 кв. м на первом этаже в качественном торговом центре в Тамбове находилась в коридоре от 800 до 3 000 рублей за кв. м в месяц, а в не концептуальных торговых центрах - в коридоре от 300 до 1 100 рублей за кв. м в месяц. Ставка аренды на помещения свыше 250 кв. м варьировалась в зависимости от этажа и целей использования и составляла в качественных торговых центрах от 500 до 600 рублей за 1 кв. м в месяц.

Ставки аренды зависят от качества торгового объекта, места его расположения, от этажа, площади, а также от группы товаров арендатора. После некоторой стабилизации рынка в 2016 году, консультанты компании IDEM фиксируют небольшой рост арендных ставок в некоторых качественных торговых объектах с хорошей заполняемостью и активной маркетинговой политикой, однако о возвращении ставок к докризисным говорить пока преждевременно.

Текущая ситуация на рынке заставила сетевых операторов уделить больше внимание оптимизации расходов операционной деятельности. Многие торговые сети были вынуждены сократить розничную торговлю в регионах, в том числе и в Тамбове, что привело к росту вакансии в торговых центрах города. Рост вакантных площадей коснулся не только не концептуальных центров, но и объектов качественной недвижимости. В 2016 году с тамбовского рынка ушли два крупных оператора продовольственной группы: в ТРЦ «Рио» закрылся супермаркет «Перекресток», а в ТРЦ «Акварель» закрылся гипермаркет «О’кей».

Рынок торговой недвижимости г.Тамбов сегодня характеризуется ротацией арендаторов между существующими объектами качественной торговой недвижимости. В погоне за покупательскими потоками некоторые арендаторы перебрались в центр города. Вакансия площадей в торговых центрах, расположенных на периферии увеличивается, а в центре города, напротив, уменьшается.

Перспективы развития рынка торговых центров г. Тамбов

В Тамбовской области был утвержден план мероприятий по развитию торговли на 2015-2017 годы, согласно которому по области должны быть открыты 10 новых розничных рынков, 25 крупных магазинов и торговых центров, около 30 предприятий общественного питания.

Планируемые объекты торговой недвижимости г. Тамбов

На сегодняшний день, в связи со сложной экономической обстановкой, многие запланированные на 2015 – 2016 гг. открытия объектов так и не состоялись. Консультанты компании IDEM считают, что в 2017 году, вероятнее всего, в эксплуатацию будут введены только Lifestyle-центр по ул. Советская и торговый центр на ул. Гиляровского.

Перспективные строящиеся объекты в г. Тамбов

По мнению консультантов компании «IDEM», торговая недвижимость Тамбова находится в стадии развития. Существенную долю пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается. Рынок торговых центров в городе уже достаточно конкурентен, но на сегодняшний день многие ТЦ Тамбова морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции. В конкурентной борьбе выигрывают новые, современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, где ведется активная маркетинговая политика, демонстрируется лояльность к арендаторам. Большое значение также имеет наличие комфортной парковки.

На рынке торговой недвижимости города присутствует дефицит уникальных концепций торговых центров. И, хотя, в последнее время девелоперы стремятся инвестировать в концептуальные проекты современного формата, их количество недостаточно. Фактически, обеспеченность города качественными торговыми центрами не велика.

Перспективы для девелопмета торговой недвижимости в Тамбове присутствуют, но развитие в этой области осложняется состоянием общей экономической ситуации в стране и в городе. К особенностям рынка торговой недвижимости Тамбова можно отнести недостаток в пуле арендаторов ТЦ фитнес центров и составляющей entertainment. Из шести отмеченных консультантами качественных ТЦ только четыре имеют в своем составе детские/семейные развлекательные центры и кинотеатры. Перспективными направлениями являются концепции, включающие в себя развитие развлекательной составляющей, расширение разнообразной зоны общественного питания, а также качественная синергия торговых площадок и фитнес индустрии.

Относительно медленные темпы развития в г. Тамбов федеральных и иностранных ритейлеров связаны с размерами города (до 300 000 человек) и платежеспособным спросом. В первую очередь крупные ритейлеры начинают экспансию с крупных городов, в которых наибольшие доходы на душу населения (приоритетны города Москва, МО и СПБ, малые города рассматривают в последнюю очередь). В сложившихся условиях местные ритейлеры входят в проекты на привлекательных для них условиях.

Однако, не смотря на ограничение интереса крупных федеральных сетевых торговых операторов к городу, крупные российские сети все же постепенно заходят на рынок Тамбова, преимущественно в таких направлениях, как торговля продуктами питания, электроникой и обувью. В городе представлены и развиваются региональные сети из Тамбова, Курска, Липецка, Воронежа такие как «Тамбовчанка», «Европа», «Усадьба», «Порядок».

В современных экономических условиях спрос смещается в сторону более дешевых сегментов. Хорошие перспективы есть у сетей в сегменте «дисконт» - торговых операторов, представляющих ассортимент недорогих товаров.

Выгодное логистическое расположения города благоприятствует развитию федерального ритейла. Однако сложная и нестабильная социально-экономическая ситуация в городе, низкая платежеспособность большей части населения, невысокая его численность в целом негативно сказываются на развитии рынка торговой недвижимости города.

Обзор подготовлен компанией IDEM (International Development & Marketing)