УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговых центров Москвы за 2006 год

29.04.2007

Общие данные по рынку торговых центров города Москвы

В 2006 году рынок торговой недвижимости продолжил стабильный рост. Аналогично предыдущему периоду, в 2006 году не наблюдалось значительного изменения среднего уровня ставок аренды. Вывод на рынок новых качественных объектов способствовал усилению конкуренции в этом сегменте.

Доходность инвестиций в сегменте торговой недвижимости в 2006 году в среднем  фиксировалась на уровене 16% при строительстве новых торговых центров. Средние сроки окупаемости новых проектов – 5-6 лет.

Положительная динамика развитиия рынка торговых центров Москвы достигалась на фоне общего роста экономики страны. Так, в 2006 году прирост ВВП составил около 7% (на 1% выше аналогичного показателя 2005 года). Темп роста инвестиций в основной капитал в 2006 году составил 2,4%. Реальные денежные доходы населения в 2006 году выросли на 10,1%. Прирост оборота розничной торговли к 2005 году составил 12,8%.

Таким образом, повышение уровня жизни населения и, как следствие, его покупательной активности, благоприятный инвестиционный климат, а также стабильная экономическая ситуация создают комплекс предпосылок для успешного развития рынка торговой недвижимости.

Предложение торговых площадей в торговых комплексах Москвы

В данный момент в Москве функционирует 81 торговый центр. За период январь-декабрь 2006 года, предложение на рынке торговых центров Москвы увеличилось на 604 942 кв.м. По сравнению с аналогичным периодом 2005 года, рост объемов рынка сократился на 7%.

Объем предложения в сегменте торговых центров Москвы по итогам 2006 года превысил отметку в 3 млн. кв. м и составил 3 065 442 кв. м. Таким образом, обеспеченность качественными торговыми площадями на 1000 человек составляет, на данный момент, около 290 кв.м.

В 2006 году на рынок вышли 13 крупных торговых центров, площадью от 3 до 150 тыс. кв. м. Наиболее заметными событиями стали открытия таких торговых центров как ТЦ «Европейский» на площади Киевского вокзала (несмотря на двухмесячную приостановку строительства по требованию органов Росприроднадзора, торговый центр, общей площадью 150 тыс. кв. м был открыт с незначительной пролонгацией заявленных сроков); ТЦ «Город» (на данный момент, «Город» является самым масштабным проектом в Москве (134 тыс. кв. м), расположенным в непосредственной близости от ТТК); 1-я очередь ТРК «Мега» в микрорайоне «Белая Дача» (по завершении строительства, общая площадь торгово-развлекательного центра «Мега» составит 330 тыс. кв.м, что позволит данному комплексу стать крупнейшим не только в России, но и в Европе).

В связи с массовым переносом сроков сдачи в эксплуатацию новых объектов, объем нового предложения за 2006 год составил около 76% от прогнозируемого объема предложения. Неоднократно в течение 2006 года были перенесены сроки сдачи ТЦ «Щука», «МосМарт 4», «Аэробус», «Тушино Плаза» и др. А часть объектов с перенесенными сроками так и не была сдана в 2006 году.

Массовый перенос сроков сдачи в эксплуатацию объектов приводит к некоторому снижению темпов роста рынка. Однако говорить о насыщении рынка торговых центров Москвы в связи с замедлением роста пока рано; увеличение сроков строительства, скорее, можно рассматривать как показатель, демонстрирующий усиление конкуренции в этой сфере.

Территориальная структура расположения торговых комплексов г. Москвы

Территориальная структура расположения торговых центров в Москве отражает структуру наиболее активных покупательских потоков. Так, наибольшая концентрация профессиональных ТЦ наблюдается в ЦАО. Среди других административных округов столицы по-прежнему, по обеспеченности качественными торговыми площадями лидируют западный и северный административные округа. Дефицит объектов торговой недвижимости наблюдается в восточном, юго-восточном и северо-восточном административных округах столицы.

Однако в 2006 году темпы строительства на востоке стали выше. Был построен торговый центр «Город» (ЮВАО), два торговых центра в Мытищах (северо-восток), торговый центр в Балашихе (восток), в микрорайоне «Белая Дача» введена  в эксплуатацию первая очередь ТРЦ «Мега», в следующем году намечена сдача второй очереди проекта общей площадью 240 тыс. кв.м. Ввод такого количества качественных квадратных метров существенно улучшит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями на востоке столицы.

С точки зрения территориальных зон, образуемых кольцевыми автодорогами Москвы , то по-прежнему наибольшее количество торговых центров расположено в зоне «Третье транспортное кольцо – МКАД» – 71,6% (в спальных районах и на загородных магистралях, включая МКАД). Несмотря на то, что в 1 территориальной зоне концентрация объектов торговли выше, в количественном отношении на нее приходится только 14,8% от общего числа торговых центров Москвы.

Количество объектов в 3 территориальной зоне за 2006 год выросло на 3% за счет нового предложения торговых центров (почти все введенные в 2006 году объекты, за исключением ТЦ «Ереван Плаза» и ТРЦ «Европейский», располагаются в 3 зоне). Увеличение доли предложения в районе, за пределами ТТК демонстрирует общую тенденцию к децентрализации рынка торговой .

Кроме того, что  в 3 зоне расположено большинство торговых центров Москвы, их средняя площадь более чем в 2 раза превосходит среднюю площадь торговых центров, находящихся в 1 зоне. Этот факт наглядно демонстрирует дефицит земельных участков под застройку в центре Москвы. По мере удаления от центра средняя площадь торговых комплексов пропорционально возрастает.

Уровень арендных ставок в торговых комплексах Москвы

В 2006 году ставки аренды в профессиональных торговых центрах Москвы оставались на стабильно высоком уровне. Усиление конкуренции в сегменте торговых центров не привело к снижению ставок аренды, однако обусловило их стабилизацию.

За истекший период средний уровень арендных ставок в целом по рынку практически не изменился – 1000-2500$ за квадратный метр в год. Некоторый рост ставок (3-6%) фиксировался на локальных объектах, что, однако не имело значимого влияния на рынок. Во вновь открывшихся объектах ставки аренды устанавливались на уровне средних по рынку показателей предыдущих периодов.

Наиболее высокие арендные ставки устанавливались при аренде малых помещений в наиболее успешных торговых центрах, а также на первых этажах торговых комплексов – до 3500-4000$ за квадратный метр в год.  Минимальный ставки аренды традиционно устанавливаются для якорных арендаторов, а также операторов развлекательных услуг при условии аренды помещений большого метража – от 200$ до 1500$ за квадратный метр в год.

Кроме того, все большее развитие получает практика взимания арендной платы как процента от оборота компании-арендатора. На данный момент по такой схеме работают большинство операторов развлекательной сферы (игровые центры, кинотеатры, боулинги и т.д.).

Данная схема дает преимущества, как арендодателям, так и арендаторам, поскольку позволяет обоим контрагентам выровнять риски. Арендатор перекладывает часть финансовых рисков по снижению оборота за счет низкой проходимости на арендодателя; арендодатель страхуется от недополучения финансовой прибыли в случаях, когда популярность торгового центра становится выше запланированной. В связи с этим, можно прогнозировать, что данная практика будет применяться не только в отношении якорных арендаторов, но и иных арендаторов торговой галереи, чьи магазины ориентированы на высокий покупательский трафик.

Спрос на качественные площади в торговых центрах

Несмотря на то, что в 2006 году на рынок торговых центров Москвы вышло достаточно большое количество объектов, и усилившуюся в связи с этим конкуренцию, спрос на помещения в торговых центрах по-прежнему отстает от предложения. Так, средний срок поиска помещения в аренду составляет от 3 до 6 месяцев для операторов торговой галереи и может быть значительно дольше для несетевых операторов, либо ритейлеров, впервые выходящих на рынок Москвы.

Отчасти такая ситуация объясняется повышением требований к арендуемым помещениям и концепции торговых центров со стороны ритейлеров. Можно отметить, что эту тенденцию задают, в первую очередь, якоря, которые, в отличие от других арендаторов, имеют переговорные преимущества в работе с собственниками и выставляют требования не только к техническим параметрам собственно арендуемого помещения, но и к общему концептуальному решению торгового центра, включая подбор операторов и позиционирование данного ТЦ на рынке.

Уровень заполняемости

Стабильный спрос на помещения в качественных торговых центрах Москвы обуславливает высокий уровень заполняемости. Уровень свободных помещений в среднем по рынку не превышает 7-8%, а в профессиональных объектах – 2-4%.

В наиболее успешных торговых центрах Столицы вакантные площади могут не появляться даже на протяжении нескольких лет. Кроме того, у большинства популярных торговых центров существует очередь из потенциальных арендаторов, которые готовы к въезду на освобождающиеся площади.

Что касается торговых центров с неудачной концепцией, а также таких торговых центров, чья концепция устаревает в связи с изменениями конъюнктуры потребительского рынка, то в таких объектах, помимо более низкого уровня заполняемости, также фиксируется высокая ротация арендаторов. Средний уровень вакантных площадей в неконцептуальных торговых центрах составляет 10%, однако с учетом роста объемов рынка и усилением конкуренции между торговыми центрами, можно прогнозировать дальнейший рост данного показателя.   

Структура спроса по арендуемым площадям

Структура спроса по арендуемым площадям в торговых центрах Москвы в 2006 году не претерпела значительных изменений. Наиболее востребованными являются помещения небольшой площади – до 50 кв. м. Крупные помещения (свыше 1000 кв. м) на данный момент занимают наименьшую долю в структуре спроса. Отчасти, такое сегментирование рынка сохраняется за счет высоких арендных ставок в торговых центрах Москвы. Кроме того, фактическое число компаний, работающих в формате малых площадей, значительно превышает все остальные.

Однако, тенденция к увеличению среднего метража арендуемых помещений у сетевых операторов, отмеченная уже в предыдущие периоды, все больше распространяется на рынке. Так, в 2006 году зафиксировано увеличение спроса на помещения средней площади (от 200 до 1000 кв. м) до 10%. В связи с этим, прогнозируется повышение спроса также и на большие площади (свыше 1000 кв. м).

Основные тенденции и прогнозы на 2007 год

В последние несколько лет рынок торговых центров Москвы развивался достаточно динамично. Предложение площадей в качественных торговых центрах увеличилось более чем в 10 раз с 1999 года. Рынок цивилизованной торговли, по итогам прошедших лет, можно назвать сформированным и упорядоченным.

В целом, оценивая состояние рынка торговой , а также перспективы его развития, можно констатировать завершение стадии стихийного формирования рынка и переход к качественному развитию. В пользу этого факта свидетельствуют следующие тенденции:

  • Формирование пула крупнейших игроков рынка – девелоперов, сетевых операторов, консультантов и т.д.
  • Постепенная тенденция к выравниванию спроса и предложения; формирование цивилизованных отношений между арендатором и арендодателем.
  • Поиск новых конкурентоспособных форматов торговли; перенимание западного опыта; выход на рынок западных игроков, ранее воздерживавшихся от освоения российского рынка.
  • Рост привлекательности рынка за счет повышения прозрачности.
  • Сокращение дефицита качественных торговых площадей во всех административных округах Москвы; децентрализация рынка за счет жестких территориальных ограничений.
  • Стабилизация уровня доходности и средних сроков окупаемости новых проектов; постепенное приближение этих показателей к европейскому уровню.
  • Ориентация на конечного потребителя при девелопменте объектов; повышение качества предоставляемых услуг.
  • Стабилизация роста ставок аренды и продажи в сегменте торговой недвижимости за счет поступательного прироста объемов рынка и повышения конкуренции.
  • Увеличение средних сроков реализации девелоперских проектов.

В 2007 году ожидается укрепление данных тенденций. Прогнозируется стабильный рост объемов рынка, дальнейшая его децентрализация, рост ставок аренды на уровне 4-7% по итогам года, повышение уровня конкуренции между торговыми центрами.

На 2007 год к вводу заявлено 22 торговых центра, совокупной площадью 1 174 535 кв. м. С учетом практики переноса сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, специалистами Becar Commercial Property Moscow прогнозируется прирост рынка на уровне 75% от указанного объема, т.е. в 2007 году предложение в сегменте качественных торговых центров Москвы увеличится на 850-900 тыс. кв. м и составит чуть менее 4 млн. кв. м.

Ключевые сделки на рынке торговой недвижимости и ритейла в 2006 г.

В 2006 году на рынке торговой наблюдалась высокая активность в сфере инвестиционных сделок. Наиболее значимым событиями стали сделки по покупке крупных действующих торговых центров – сети ТЦ «Молл гэллери», сети «Золотой Вавилон», 95% акций ТК «Охотный ряд», ТК «Пятая Авеню».

Ключевые события на рынке торговой недвижимости и ритейла в 2006 г.

  • Французская компания Petrossian, крупнейший в мире импортер черной икры, откроет в Москве первый бутик Petrossian в течение текущего года.
  • В Москве открылось головное отделение нового сетевого оператора – израильской торговой сети «Хоум Центр», управляющей гипермаркетами в формате DIY. Первые магазины сети откроются уже к 2007 году.
  • Немецкий ритейлер «Globas GmbH» - владелец 100 разноплановых гипермаркетов в Германии и Восточной Европе, до конца 2006 года откроет первый гипермаркет в Москве на Щелковском шоссе.
  • Крупный европейский фармхолдинг Alliance UniChem (AUC) планирует выходить на российский розничный рынок.
  • Греческая косметическая сеть «Fresh Line» продала франшизу на открытие магазинов в Москве под своим брендом владельцу магазинов сети Spar в России. Уже до конца текущего года планируется открытие первого магазина.
  • Английская сеть универмагов Debenhams открыла первый магазин в Центре Моды на Красной Пресне в Москве.
  • Европейский ритейлер бытовой техники и электроники Media Market, входящая в Metro Group вышла на российский рынок.
  • Российский холдинг Prime Group, специализирующийся на страховой деятельности и операциях с недвижимостью в Латвии, планирует открыть в Москве сеть ресторанов и ночной клуб.
  • Компания «Спар централ Раша» в рамках инвестиционного договора с правительством Московской области в ближайшие 2 года построит в Подмосковье 15 торговых центров Spar – по 2-3 в крупных городах. Инвестиции составят около $50 млн.
  • Американская сеть закусочных Burger King готовится к выходу на российский рынок и подыскивает себе партнера для работы по франчайзинговой схеме.
  • Владелец сети кофеен «Кофе Бин» Джерри Рудитцер запускает в Подмосковье новый розничный проект: сеть автозаправочных станций с торгово-развлекательными центрами под вывеской «Пит-стоп». Первые 3 объекта будут открыты уже до конца 2006 года в ближайшем Подмосковье.
  • Британская сеть Castorama в качестве партнера выбрала питерскую сеть «О’кей». Castorama запланировала в течение 10 лет открыть 50 гипермаркетов в России.
  • Холдинг LVMH, ранее продававший свою продукцию через дистрибьюторов, решил открыть в России собственное представительство. Представительство будет открыто на базе компании «Селдико».
  • Rautakesko, финский оператор сетей товаров для дома, выводит на рынок свой розничный брэнд K-Rauta, а со второй половины 2007 года планирует начать открывать K-Rauta в Москве.
  • Завершилась сделка по слиянию поволжской сети Domo с сибирской компанией «Айсберг». Все 16 магазинов «Айсберга» общей площадью около 17 000 кв. м перейдут под бренд Domo.
  • Coffee Bean запустила новый проект – «Кофеточка», которая будет открываться исключительно в торговых центрах.
  • Carrefour – второй по размеру в мире французский ритейлер – собирается выйти на российский рынок. Для этого Carrefour собирается приобрести одну из российских сетей.
  • Шведский холдинг H&M – один из самых крупных торговцев одеждой в мире, собирается выйти на российский рынок. Компания планирует открывать магазины в Москве и затем в Санкт-Петербурге.
  • Первый магазин крупнейшего итальянского ритейлера в нише товаров для беременных и новорожденных Prenatal будет открыт в Москве. До конца года планируется открытие трех магазинов, а с 2007 года сеть собирается выйти в регионы.
  • Rewe Group, немецкий продовольственный ритейлер, выводит на российский рынок свои гипермаркеты Selgros.
  • Холдинг Silvano Fashion Group, специализирующийся на пошиве одежды, объявил о выходе на российский рынок мультибрендовой сети женского белья Oblicie.
  • «Боско ди Чильеджи» получила право на развитие в России сети магазинов Paul Smith.
  • Kookai – французская марка модной молодежной одежды, планирует выйти на российский рынок, партнером по развитию марки в России станет корпорация Sela.
  • Boyner Holding, турецкий ритейлер одежды и косметики, ушел с российского рынка, закрыв единственный свой универмаг в торговом центре «Мега Химки».
  • В подмосковном Щёлково планируется построить гипермаркет немецкой сети Hyperglobus.
  • Гипермаркеты питерской сети «О’Кей» откроются в Москве.
  • Talex Group, оптовый продавец рыбных продуктов, планирует открыть сеть рыбных супермаркетов в Москве и Петербурге, затратив на данный проект $250 млн.
  • Сеть магазинов мужской одежды Benetton Uomo весной следующего года запускает компания Benetton Group.
  • Peek & Сloppenburg германская сеть одежных универмагов появится в России.
  • Голландская компания Rodamco Europe, крупнейшим в Европе владельцем торговых центров, выходит на российский рынок.

Полностью обзор рынка торговых центров Москвы за  2006 год, подготовленный компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY, можно скачать здесь

Обзор рынка торговых центров Москвы подготовлен компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I полугодие 2006 г.

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I полугодие 2006 г.
28.04.2007 Торговые Темпы роста объемов рынка в I полугодии 2006 г. сократились на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2005 г. Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год

Обзор гостиничного рынка Москвы за 2006 год
27.04.2007 Другие Российские и иностранные инвесторы все чаще вкладывают средства в перспективные гостиничные проекты Подробнее

Офисная недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Аналитический обзор рынка офисной недвижимости за 2006 год
23.04.2007 Офисы В 2006 году рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие Подробнее

Складская недвижимость: обзор рынка за 2006 г.

Склады - аналитические обзоры рынка складской недвижимости
27.02.2007 Склады Рынку предстоит поглотить миллионы квадратных метров новых складов Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости, 2006-2007 гг.

ZDANIE.INFO - Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка – торговая недвижимость
22.02.2007 Торговые Комментарии и прогнозы ведущих экспертов рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog