Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I полугодие 2006 г.

Первое полугодие. Основные показатели.

• Общее предложение рынка торговых центров на конец I полугодия 2006 г. составило 2682220 кв. м.
• Объем введенных торговых площадей в течение I полугодия 2006г. составил 221720кв.м.
• В I полугодии 2006 г. было введено в эксплуатацию 6 торговых центров.
• Темпы роста объемов рынка в I полугодии 2006 г. сократились на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2005г.
• Уровень свободных площадей составил 2-5% для концептуальных торговых центров, до 10-15% для неконцептуальных торговых центров.
• Наибольшая активность сделок с площадями до 250 кв.м.
• Наибольший спрос на площади в 50-250 кв. м - 60%. Спрос на помещения 250–500 кв. м. – 30%, на помещения 500-3000 кв. м. – 10%.
• Арендные ставки в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросли на 2-5% и составили:
  • для якорных арендаторов в ТЦ $200 – 1500 кв.м. / год,
  • для арендаторов торговой галереи в ТЦ $700 – 3500 кв.м. / год.

Общие данные по рынку торговых центров Москвы

В I полугодии 2006 года рынок торговой недвижимости Москвы стабильно развивался в рамках тенденций, намеченных в предыдущие периоды. Основные параметры рыка сохранили устойчивый рост. Ситуация на рынке, в целом, не претерпела значительных изменений по сравнению с 2005 годом.

Основными характеристиками рынка по-прежнему являются высокая доходность строительства новых объектов, сравнительно небольшие сроки окупаемости (5-8 лет), благоприятные перспективы рынка. К центральным тенденциям можно отнести усиление конкуренции на рынке, перераспределение спроса в сторону качественных объектов и увеличение доли последних в общем объеме предложения.

В I полугодии 2006 года фиксировалось некоторое замедление темпов прироста объемов рынка. Это связано, в первую очередь, с переносом сроков ввода в эксплуатацию заявленных объектов и носит временный характер. Что касается приостановки инвестирования проектов – проблемы, с которой часто сталкиваются региональные девелоперы, то в Москве такие ситуации достаточно редки. Напротив, в столице существует достаточной большой нереализованный инвестиционный потенциал на фоне недостатка земельных участков, пригодных для строительства коммерческой недвижимости. Решение этой проблемы столичные девелоперы находят в освоении промышленных территорий Москвы, а также в экспансии в подмосковный рынок. Однако реорганизация промзон связана с дополнительными затратами по переносу производства, а также высокими издержками на согласование, а впоследствии, и выделением значительной доли городу. Таким образом, освоение рынка московской области, на данный момент, является одним из наиболее перспективных инвестиционных направлений для московских девелоперов.

Наиболее активно осваивается ближайшее Подмосковье – в пределах 30-40 км от МКАД. Здесь строятся объекты, по качеству, масштабу и концепции не уступающие московским. Так, в прошедшем полугодии было введено в эксплуатацию несколько крупных торговых центров, основными арендаторами в которых стали московские и иностранные операторы. Во II полугодии также ожидается открытие качественных ТЦ за пределами МКАД. Наиболее масштабный проект – торговый центр «Мега» в Котельниках.

Еще одной наметившейся тенденцией рынка можно назвать увеличение количества инвестиционных сделок в сфере торговой недвижимости и ритейла. В минувшем полугодии было заключено несколько знаковых для рынка сделок – в первую очередь, это продажа действующих успешных торговых центров («Молл гэллери», «Золотой Вавилон»).

В целом, характеризуя состояние рынка торговой недвижимости, можно отметить, что постепенное насыщение рынка площадями, развитие сетевых операторов и усиление конкуренции между ними позволяет говорить о том, что этап экспансивного развития рынка подходит к концу, уступая место качественным изменениям. Участники рынка все чаще прибегают к диверсификации бизнеса, пересмотру стандартов работы, поиску новых направлений развития.

Предложение торговых площадей в торговых комплексах Москвы по итогам I полугодия 2006г.

По итогам I полугодия 2006 года, общее предложение площадей в торговых центрах Москвы составило 2682220 кв. м. За истекший период объем рынка увеличился на 221720 кв. м за счет введения в эксплуатацию 6 торговых центров, самым крупным из которых является торговый центр «Город» на Рязанском проспекте (134 тыс. кв. м).

Характеризуя новое предложение за I полугодие 2006 года, стоит отметить, что тенденция переноса нового строительства за пределы центра Москвы набирает обороты – три из шести введенных объектов расположены за МКАД в городах Московской области, а остальные находятся в черте города, но в зоне между ТТК и МКАД.

Рассматривая динамику роста предложения торговых площадей в сравнении с аналогичным периодом 2005 года, в I полугодии 2006 наблюдалось некоторое снижение строительной активности. Так, в I полугодии 2005 года было введено в эксплуатацию в 1,5 раза больше (на 39%) торговых площадей, чем за первые два квартала 2006 года – 361,5 и 221,7 тыс. кв. м. соответственно.

Снижение темпов роста объемов рынка в прошедшем полугодии объясняется, в первую очередь, переносом сроков большинства объектов, заявленных к сдаче в этот период. Говорить о насыщении рынка торговых площадей Москвы в связи с замедлением роста пока рано, увеличение сроков строительства, скорее, можно рассматривать как показатель, демонстрирующий усиление конкуренции в этой сфере.

Практика переноса сроков сдачи объектов, в целом, характерна для всех сегментов рынка коммерческой недвижимости и связана, в первую очередь, со стремлением девелоперов привлечь арендаторов и покупателей в проект на ранних сроках его реализации. В таких случаях нередко возникает ситуация, когда декларируются заведомо нереализуемые сроки сдачи объекта, с последующей пролонгацией. Кроме того, в последнее время участились случаи приостановки строительства по требованию органов Росприроднадзора. Так, например, почти на 2 месяца было приостановлено строительство ТРК «Европейский» на площади Киевского вокзала, из-за чего сроки сдачи объекта, скорее всего, будут передвинуты. С подобными же проблемами еще в прошлом году столкнулась компания «Капитал групп» при строительстве жилого комплекса «Город яхт» на Ленинградском шоссе, а в нынешнем году было приостановлено еще и строительство торгово-технического центра «Porsсhe» также на Ленинградском шоссе. Как показывает практика, приостановка строительства, связанная с выявлением нарушений природоохранного законодательства, чаще всего бывает временной; строительство возобновляется после предоставления необходимых документов либо согласования проекта, однако заморозка работ даже на несколько месяцев, приводит к смещению графика сдачи объекта.

Территориальная структура расположения торговых комплексов

Территориальная структура расположения торговых центров Москвы в I полугодии 2006 года изменилась незначительно: по-прежнему, наибольшая концентрация концептуальных торговых объектов наблюдается в центре Москвы. Лучше всего обеспечены торговыми площадями север и запад столицы, дефицит торговых центров наблюдается на востоке.

Однако стоит отметить, что ситуация, обозначенная выше, имеет тенденции к изменению: темпы строительства на востоке за прошедшее полугодие возросли. Был построен торговый центр «Город» на Рязанском проспекте (ЮВАО), два торговых центра в Мытищах (северо-восток), торговый центр в Балашихе (восток). Во II полугодии 2006 года в микрорайоне «Белая дача» планируется открытие ТЦ «Мега» суперрегионального масштаба, площадью 240 тыс. кв.м. Ввод такого количества качественных квадратных метров существенно улучшит ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями на востоке столицы.

Что касается расположения торговых центров по территориальным зонам, то принципиального изменения структуры рынка за прошедшее полугодие не произошло и в этой плоскости: по-прежнему, наибольшее количество объектов расположено в 3 зоне – в спальных районах и на загородных магистралях, включая МКАД. Несмотря на то, что в 1 территориальной зоне концентрация объектов торговли выше, в количественном отношении на нее приходится только 16,4% от общего числа торговых центров Москвы.

Количество объектов в 3 территориальной зоне за I полугодие 2006 года выросло на 2,6% за счет нового предложения торговых центров (все введенные в 2006 году объекты располагаются в 3 зоне). Увеличение доли предложения в районе, за пределами ТТК демонстрирует общую тенденцию к децентрализации рынка торговой недвижимости Москвы. Кроме того, что в 3 зоне расположено большинство торговых центров Москвы, их средняя площадь более чем в 2 раза превосходит среднюю площадь торговых центров, находящихся в 1 зоне. Этот факт наглядно демонстрирует дефицит земельных участков под застройку в центре Москвы. По мере удаления от центра средняя площадь торговых комплексов пропорционально возрастает.

Уровень арендных ставок в торговых комплексах Москвы

В I полугодии 2006 года не наблюдалось значительного роста арендных ставок на площади в торговых центрах Москвы. За рассматриваемый период ставки аренды выросли, в среднем, на 2-5%, причем рост ставок, по большей части, вызван не изменением конъюнктуры рынка, а перезаключением договоров аренды в начале года.

В среднем, ставки аренды в торговых центрах Москвы в I полугодии 2006 года составляли $700-3500 кв. м/год для арендаторов торговой галереи и $200-1500 кв. м/год для якорных арендаторов.

Основным параметром, влияющим на формирование ставок аренды в торговых центрах Москвы, является качество и уровень управления самого ТЦ. Так, в успешных торговых комплексах, ставки аренды могли достигать $3700, а в некоторых случаях и $4000 кв. м/год. Кроме того, величина арендной ставки складывается из таких параметров как арендуемая площадь, месторасположение арендуемого помещения, профиль арендатора.

Спрос на качественные торговые площади

Спрос на помещения в торговых центрах Москвы в I полугодии 2006 года по-прежнему оставался на высоком уровне и превышал предложение. Объем неудовлетворенного спроса на качественные помещения в Москве на данный момент составляет более 1,5 млн. кв. м. Таким образом, первичное насыщение рынка прогнозируется не ранее, чем через 2-2,5 года, в течение которых ситуация дефицита площадей будет оставаться основной характеристикой рынка.

Уровень заполняемости

Уровень свободных помещений в концептуальных торговых центрах Москвы в I полугодии 2006 года оставался в пределах 2-5%. В наиболее успешных проектах доля вакантных площадей стремиться к нулю, а высвобождение площадей происходит крайне редко. В таких торговых центрах практикуется составление списка резервных арендаторов – «очереди» компаний, желающих занять пустующие площади. Таким образом, практически не возникает прецедентов «простаивания» свободных площадей. В торговых центрах с неудачной концепцией, напротив, доля вакантных площадей может достигать 10-15%, причем с усилением конкуренции на рынке эта цифра будет увеличиваться.

Вероятно, с ростом рынка, большинству из подобных ТЦ в перспективе ближайших 5 лет предстоит реконцепция либо редевелопмент.

Структура спроса по арендуемым площадям

Структура спроса на аренду торговых площадей за прошедшее полугодие не претерпела значительных изменений. По-прежнему, наиболее востребованными являются небольшие помещения (50-250 кв. м), спрос на которые формируют ритейлеры одежды и обуви, ювелирные магазины, сотовая связь, аптеки, цветочные магазины и др. Запросы на такие помещения достигают 60% от всего объема спроса.

Около 30% актуального спроса приходится на помещения средней площади (250-500 кв. м). Такие помещения востребованы ритейлерами спортивных товаров, одежды, обуви, детских товаров, товаров для дома, продуктов и т.д.

Помещения большой площади (500-3000 кв. м) занимают в структуре спроса около 10%. Востребованы они, в основном, крупными продуктовыми операторами, магазинами бытовой техники и электроники, развлекательными центрами и др. Стоит отметить, что в последнее время наметилась тенденция к увеличению средней площади магазинов в рамках основного формата крупных сетевых операторов. В перспективе эта тенденция приведет к тому, что спрос на помещения, площадью свыше 500 кв. м, увеличится до 15-20%.

Якорные арендаторы

В условиях постоянно растущей конкуренции, вопросы подбора и привлечения якорных арендаторов в торговые центры становятся все более актуальными. Тенденция к укрупнению и многоформатности торговых комплексов приводит к тому, что все чаще во вновь открываемые объекты привлекаются 2,3 и более крупных якорных арендатора.

Кроме того, все чаще якорными арендаторами в торговых комплексах становятся операторы развлекательной индустрии – кинотеатры, спортивно-развлекательные заведения, игровые клубы и т.д. В идеале, крупный торговый комплекс стремиться максимально расширить спектр предоставляемых условий и развлечений, привлекая разнопрофильных арендаторов.

Соответственно, арендаторы, создающие мощные покупательские потоки, а также повышающие лояльность к торговому центру в целом, претендуют на особые условия аренды помещений. Как правило, ставки аренды для якорных арендаторов существенно ниже, чем для арендаторов торговой галереи. В некоторых случаях, ставки могут отличаться до 10 раз.

Прогноз развития рынка торговых центров на II полугодие 2006г.

Основные тенденции развития рынка торговых центров во II полугодии 2006 года будут сохранены. Прогнозируется стабильный рост объемов рынка, дальнейшая его децентрализация, рост ставок аренды на уровне 5-8% по итогам года, повышение уровня конкуренции между торговыми центрами.

Во II полугодии текущего года к вводу заявлено 14 торговых центров, совокупной площадью 861 878 кв. м. Если все эти объекты будут введены в срок, то объем предложения на рынке торговых центров Москвы может достигнуть 3,402 млн. кв. м по итогам 2006 года. Однако, с учетом практики переноса сроков сдачи в эксплуатацию новых объектов, прогнозируемый объем нового предложения во II полугодии 2006 года составит не более 570 тыс. кв. м. Таким образом, общее предложение площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2006 года прогнозируется на уровне 3,2523 млн. кв. м, а новое предложение за год - 792 тыс. кв. м.

По итогам 2006 года обеспеченность качественными торговыми площадями населения Москвы составит около 300 кв. м на 1000 человек. Это довольно высокий показатель для России – уровень обеспеченности площадями в крупнейших российских городах-миллионниках составляет в среднем 80-200 кв. м на тыс. человек. Однако, до уровня Европы (500-600 кв. м на 1000 чел.) Москва пока не дотягивает. В связи с этим, можно говорить о том, что потенциал для роста рынка еще далеко не исчерпан. Прогнозируется стабильное развитие рынка торговой недвижимости Москвы в рамках тенденций, намеченных в предыдущие периоды, еще в течение 2-3 лет.

Ключевые сделки на рынке торговой недвижимости и ритейла

В I полугодии 2006 года на рынке торговой недвижимости Москвы наблюдалась высокая активность в сфере инвестиционных сделок. Наиболее значимым событиями стали 2 сделки по покупке крупных действующих торговых центров – сети ТЦ «Молл гэллери» и сети «Золотой Вавилон». Продажа успешного ТЦ на московском рынке торговой недвижимости редкость. Это, практически, первый случай сделок такого масштаба, причем с участием двух иностранных игроков – австрийского холдинга MEL и фонда Immoeast. Ранее, московские девелоперы предпочитали самостоятельно, либо с помощью профессиональной компании управлять торговыми центрами и получать доход от сдачи в аренду торговых площадей. Продажа действующего ТЦ, как правило, не рассматривалась в качестве успешного завершения девелоперского проекта. Возможно, 2 такие крупные сделки положат начало новой практике на рынке, когда, в условиях нереализованного инвестиционного потенциала при строительстве новых объектов, повышенным спросом начнут пользоваться уже действующие торговые центры. В такой ситуации потенциальные инвесторы получат возможность вкладывать деньги в доходный и стабильный бизнес, а девелоперы смогут высвобождать средства под новые проекты, избавляясь от необходимости привлекать слишком «длинные» деньги.

Ключевые события периода на рынке торговой недвижимости

• Французская компания Petrossian, крупнейший в мире импортер черной икры, откроет в Москве первый бутик Petrossian в течение текущего года.
• В Москве открылось головное отделение нового сетевого оператора – израильской торговой сети «Хоум Центр», управляющей гипермаркетами в формате DIY. Первые магазины сети откроются уже к 2007 году.
• Немецкий ритейлер «Globas GmbH» - владелец 100 разноплановых гипермаркетов в Германии и Восточной Европе, до конца 2006 года откроет первый гипермаркет в Москве на Щелковском шоссе.
• Одна из крупнейших розничных сетей в мире, сеть Carrefour, планирует в течение ближайшего времени выйти на рынок России.
• Крупный европейский фармхолдинг Alliance UniChem (AUC) планирует выходить на российский розничный рынок.
• Греческая косметическая сеть «Fresh Line» продала франшизу на открытие магазинов в Москве под своим брендом владельцу магазинов сети Spar в России. Уже до конца текущего года планируется открытие первого магазина.
• Английская сеть универмагов Debenhams планирует открыть первый магазин в Москве до конца 2006 года.
• Европейский ритейлер бытовой техники и электроники Media Markt, входящая в Metro Group выходит на российский рынок.
• Российский холдинг Prime Group, специализирующийся на страховой деятельности и операциях с недвижимостью в Латвии, планирует открыть в Москве сеть ресторанов и ночной клуб.
• В Подмосковье появится новая сеть дискаунтеров «Унимаркет», состоящая более чем из 70 магазинов. Инвестиции в проект составят около $160 млн.
• Компания «Спар централ Раша» в рамках инвестиционного договора с правительством Московской области в ближайшие 2 года построит в Подмосковье 15 торговых центров Spar – по 2-3 в крупных городах. Инвестиции составят около $50 млн.
• Американская сеть закусочных Burger King готовится к выходу на российский рынок и подыскивает себе партнера для работы по франчайзинговой схеме.
• Владелец сети кофеен «Кофе Бин» Джерри Рудитцер запускает в Подмосковье новый розничный проект: сеть автозаправочных станций с торгово-развлекательными центрами под вывеской «Пит-стоп». Первые 3 объекта будут открыты уже до конца 2006 года в ближайшем Подмосковье.

Полностью обзор рынка торговой недвижимости за первое полугодие 2006 г., подготовленный компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY, в формате PDF можно скачать здесь

Обзор рынка торговой недвижимости подготовлен компанией BECAR COMMERCIAL PROPERTY