УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор street-retail помещений в Нижнем Новгороде

17.06.2016

Центральные проспекты, пешеходные улицы и набережные в Европе давно заняты уличной торговлей. В России, и в частности в Нижнем Новгороде, street-retail за последние 20 лет пережил несколько этапов взлетов и падений. Последний расцвет совпал с последним экономическим кризисом, когда и покупатели, и продавцы устремились из больших торговых центров в так называемые магазины у дома и мини-маркеты. Однако последствия того же кризиса, в том числе санкции, нестабильность рубля, рост курса валют, отзыв лицензий у комбанков, а также введенные параллельно с этим ограничения на уличную торговлю и организация платных парковок привели к стагнации данного сегмента рынка.

Термин street-retail вошел в тезаурус экономических обзоров около 10 лет назад в связи с необходимостью обозначать каким-либо образом формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. С английского street-retail буквально переводится как «уличная торговля». Естественно, уличная торговля успешно развивалась и до того, как ее выделили в отдельное направление, ведь именно она является самым древним видом торговли. «Предками» современного street-retail можно считать ярмарки и базары в древних цивилизациях, а также купеческие лавки в царской России.

Под форматом street-retail подразумеваются небольшие магазины и помещения свободного назначения, расположенные на первых этажах зданий. В них работают кафе, турфирмы и экскурсионные бюро, билетные и театральные кассы, пункты выдачи заказов интернет-магазинов, фотосалоны, банки, салоны красоты. В итоге первые этажи улиц превращаются в так называемые торговые коридоры.

По словам экспертов, даже на пике экономического кризиса, когда закрываются многоэтажные торговые центры, торговые коридоры в спальных районах продолжают работать. Поэтому спрос на них у арендаторов есть. Другое дело, что в кризис арендаторы часто меняются, на место одних приходят другие. При этом владельцы кафе стремятся открыть свое заведение именно там, где раньше также располагалось заведение общепита, а не книжный магазин, например, поскольку помещение уже более или менее подготовлено и соответствует нормам СанПина и прочим условиям. Фотостудии тоже стремятся занять место бывшего фотоателье, где произведено зонирование помещения.

Спрос на площади стрит-ритейл по профилю арендатора

Тенденции «уличной торговли» Нижнего Новгорода

Тенденции таковы, что наиболее востребованы помещения формата street-retail у операторов сегмента «одежда-обувь», банков и предприятий общепита. Причем, владельцы данных заведений спешат занять место в многолюдном спальном районе: и аренда дешевле, и поток потенциальных покупателей больше.

А вот центральные улицы любого города – благоприятная среда для элитного street-retail. На них располагаются дорогие бутики и магазины класса «средний плюс», предлагающие одежду, эксклюзивную косметику и парфюмерию, предметы интерьера, компьютерную технику, а также салоны мобильной связи. В формат элитного street-retail вписываются и рестораны высокого класса. Более того, в последние годы появилась тенденция, когда брендовые бутики стремятся уйти из-под крыши большого торгового центра и работать по индивидуальному адресу.

В спальных районах концепция инфраструктуры становится гораздо демократичнее, здесь самыми распространенными объектами торговли являются товары и услуги повседневного спроса. Набор ритейла остается таким же, как и в элитном сегменте, но он представлен более дешевыми марками. Таким образом, с точки зрения коммерческой целесообразности, «спальный» street-retail гораздо рентабельнее аналогичных объектов в историческом и деловом центрах города. Тем более, в историческом центре владельцу кафе или магазина придется «перекраивать» помещение под себя, а в новостроящемся спальном районе он может быть «первооткрывателем» и занять площади на первом этаже строящегося дома еще на момент возведения дома и подогнать планировку для своих нужд.

А вот набережные, снискавшие в Европе репутацию лучших магистралей для развития торговли, в России, как ни странно, пока в качестве площадок для street retail не слишком ценятся. Если на Западе вдоль рек стоят магазины для местных и для туристов, то у нас – исключительно для гостей города.

Торговые коридоры Нижнего Новгорода

Рынок аренды стрит-ритейл и рынок продажи

Стоимость аренды, концепции развития фирм, экономические условия в стране – все это влияет на состояние и развитие street-retail. В настоящее время доля свободных помещений на основных торговых улицах достаточна велика. Наиболее активно ищут помещения рестораны и кафе (они занимают треть от общего спроса), на втором месте – магазины одежды и обуви. Причем, спрос от них постепенно уменьшается.

В Нижнем Новгороде, как и подавляющем большинстве региональных центров, стоимость аренды существенно меньше столичной. Стоимость аренды стрит-ритейл площадей в Нижнем Новгороде, естественно, зависит от района и улицы. Однако, как в центре города встречаются довольно дешевые предложения (от 600 рублей за кв.м в месяц), так и на периферии, наоборот, есть предложения с ценником в 1500 рублей за кв.м в месяц. Впрочем, средние показатели и минимумы-максимумы все-таки разнятся между центральными и спальными районами, между старыми кварталами и районами высотных новостроек, между нижней и верхней частями города. Так, самые дорогие street-retail помещения расположены на ул. Большая Покровская в Нижегородском районе и Южное шоссе в Автозаводском. Стоимость аренды здесь доходит до 3500 рублей за кв.м в месяц, при этом средняя цена составляет около 1800 рублей за кв.м в месяц. Самые дешевые торговые коридоры Нижнего Новгорода - это проспект Ленина в Ленинском районе и проспект Бекетова в Советском, где стоимость аренды стартует с 417 рублей за кв.м в месяц и едва превышает 1000 рублей за кв.м в месяц в своем максимуме.

Пустующих площадей на рынке аренды в Нижнем Новгороде достаточно много, некоторые объекты простаивают в поисках арендатора на протяжении нескольких месяцев. При этом число предложений увеличивается с каждой неделей.

В сегменте продажи торговой недвижимости ситуация несколько иная – собственники не спешат избавляться от активов на падающем рынке. Средняя заявленная стоимость объектов составляет от 81 250 рублей за кв. м на улице Родионова до 166 333 рублей за кв. м на улице Рождественской.

Откуда появилось так много свободных помещений в Нижнем Новгороде? Первая причина - массовый отзыв лицензий у коммерческих банков, и, как следствие их закрытие. Вторая причина - закрытие турфирм из-за запрета на полеты в Турцию и Египет и резкого снижения числа клиентов. Третья – санкции по отношению к уличной торговле со стороны местных властей, в частности, снос торговых палаток.

Одной из тенденций последнего времени в сегменте street-retail стал увеличившийся разрыв между запрашиваемыми собственниками помещений ставками аренды и ставками реальных сделок. При заключении сделок дисконт мог достигать 35-45%, а в отдельных случаях и половины от первоначально заявленной ставки аренды или цены продажи. На рынке помещений стрит-ритейл Нижнего Новгорода практически не осталось помещений, экспонируемых в иностранной валюте, рынок полностью перешел на рубли.

Снижение реальных ставок аренды в основных торговых коридорах Нижнего Новгорода за год оценивается на уровне 25-30%, в зависимости от расположения улицы и процента пустующих помещений на ней. Аналитики не ожидают серьезного снижения ставок аренды в целом по рынку. Однако с расширением зон платной парковки и в Нижнем Новгороде некоторые улицы будут терять свою популярность у арендаторов, а уровень вакантных площадей на них может увеличиться.

Спрос на помещения по размеру площади

Street-retail для фастфуда и дискаунтеров

2015 год стал крайне сложным для рынка street-retail. Такие факторы, как девальвация рубля, международные санкции, отзыв лицензий Центральным банком РФ у большого количества коммерческих банков в результате привели к снижению активности со стороны потенциальных арендаторов и закрытию торговых точек. Сетевые ритейлеры занялись пересмотром стратегии развития и оптимизацией бизнес-процессов. Освободившиеся помещения на выгодных условиях заняли игроки сегмента mass market, которые, ввиду низкого ценника, популярны даже в кризисных условиях – фастфуд, бюджетные кафе и рестораны, мини-маркеты, алкомаркеты, дискаунтеры.

На рынок уличных торговых помещений оказывают существенное влияние не только экономические факторы, но и инициативы местных властей. Например, создание пешеходных зон способствует развитию street retail, а расширение списка улиц с платной парковкой, наоборот, вносит свои ограничения в развитие сегмента, поскольку снижает поток покупателей.

Стрит-ритейл стал неотъемлемой частью жизни населения мегаполисов. В перспективе развития сегмента street-retail в Нижнем Новгороде возможны сдвиги с дорогих пешеходных улиц в центре города, где высокие арендные ставки и платные парковки, в сторону спальных районов. Вероятны изменения внутри рынка - от отделений банков, турфирм, брендовых и ювелирных бутиков, салонов красоты и ресторанов к мини-маркетам, алкомаркетам, фастфуду, эконом-магазинам и небольшим парикмахерским. Ожидаема смена концепции развития со стороны владельцев торговых площадей, в том числе фиксация стоимости, отказ от валютного курса и в целом снижение арендной ставки. На смену старым игрокам неизменно придут новые и только о них будет зависеть, удастся ли завоевать рынок и покупателей.

Обзор подготовлен Экспертной группой «Вета»

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ
08.06.2016 Другие Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США Подробнее

Обзор рынка торговых центров России районного формата

Обзор рынка торговых центров России районного формата
16.05.2016 Торговые Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург Подробнее

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года
01.03.2016 Другие 2016 год станет самым тяжелым за всю историю рынка коммерческой недвижимости. Базовой стратегией для собственников станет минимизация потерь Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog