УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости за 2010 год

18.02.2011

 

В течение 2010 года ситуация в данном сегменте изменилась коренным образом. На фоне улучшения динамики макроэкономических показателей, снижения уровня безработицы и повышения доходов населения увеличились темпы роста оборота розничной торговли, а вместе с этим активизировались арендаторы и покупатели торговых площадей. С начала 2010 года отмечается постепенное восстановление рынка, на фоне снижения темпов нового строительства доля вакантных торговых площадей плавно сокращается, что приводит к постепенному повышению ставок . Наиболее удачные новые проекты выходят на рынок уже полностью заполненными. В целом можно сказать, что для собственников торговых центров с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией кризис остался в прошлом: показатели эффективности таких объектов на высоте, проблем с заполняемостью у них нет, и, более того, на такие объекты уже давно сформированы внушительные листы ожидания.

На фоне сокращения объемов свободных площадей в изменились и условия аренды. На смену системам выплат арендных платежей, основанных на проценте с оборота при низкой или нулевой фиксированной части, которые были широко распространены во время кризиса, пришла смешанная схема, основанная на высокой фиксированной части и проценте с оборота. Ушли в прошлое и различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника здания, бесплатное пользование помещением в течение 1-2 месяцев, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

Оживление на рынке торговой недвижимости проявилось в повышении активности международных и российских ритейлеров и торговых операторов. На российский рынок вышло несколько новых международных торговых сетей, среди которых японский ритейлер UNIQLO, одежный ритейлер из Франции Kiabi, испанская сеть обувных Camper, британская торговая сеть Quiz и другие. Среди международных ритейлеров, объявивших о своем намерении выйти на российский рынок в 2011 году - American Eagle, Abercrombie & Fitch и Petit Patapon, «Ко-оп» и другие.

Активность российских ритейлеров проявилась в открытии как в Москве, так и в крупных региональных городах. Наиболее активны были продуктовые ритейлеры, магазины детских товаров и сети DIY.

Одной из характерных тенденций 2010 года стал высокий интерес собственников и к реконцепции уже существующих объектов. Это вызвано обостряющейся конкуренцией: кризис заставил девелоперов более тщательно прорабатывать концепции, в результате на рынок выходит все больше современных торговых центров, отвечающих возросшим требованиям потребителей. Так, например, смена концепции ожидает ТРЦ «Вэймарт», который станет аутлет-центром, а первый в западного образца «Капитолий» в Кунцево, построенный в 1997 году, будет снесен, на его месте появится многофункциональный комплекс.

За годы своего развития рынок российской торговой недвижимости эволюционировал от небольших торговых центров к форматам. Во время и после кризиса выбор потребителей сместился в сторону более практичных покупок, появилась необходимость в новых решениях. Аутлет-моллы – новый для российского рынка формат торговых центров, который в полной мере соответствует текущим потребностям рынка, т.к. представленные в нем товары предлагаются со значительными скидками и в большом ассортименте. Первые аутлеты появятся в столичном регионе уже в 2011 году. Ими станут Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House и обновленный Вэймарт.

В 2011 году доля свободных площадей в сегменте торговой недвижимости продолжит сокращаться, а ставки возрастут. В ближайшие 2 года рынок торговой недвижимости Москвы ожидает серьезный дефицит предложения: запланированные к вводу на 2011-2012 годы объекты не смогут удовлетворить спрос на торговую недвижимость. Многие ритейлеры и торговые операторы уже ощутили нехватку площадей, в связи с чем вынуждены корректировать планы развития либо строить самостоятельно.

Предложение

На 31 декабря 2010 года объем площадей в качественных составил примерно 7,3 млн. кв.м (GBA) и 3,8 млн. кв. м (GLA). Объем свободных помещений в торговых центрах Москвы снизился в 2010 году примерно на 40%, доля вакантных площадей по состоянию на конец года составила 7-8% в среднем по рынку. Таким образом, по состоянию на конец 2010 года пустовало приблизительно 300 000 кв.м. торговых площадей. В 2010 году было введено несколько новых объектов с суммарной площадью около 1,2 млн. кв.м (GBA) и 500 000 кв.м (GLA). Таким образом, прирост общего предложения торговых площадей в Москве в 2010 году составил примерно 16%, а общий объем нового строительства в 2010 году оказался на 17% меньше, чем в 2009.

Среди наиболее знаковых объектов, открытие которых состоялось в 2010 году – ТРЦ «Вегас» на пересечении Каширского шоссе и МКАД общей площадью почти 400 000 кв.м и арендуемой 120 000 кв.м, на улице Вавилова (GBA 200 000 кв.мб GLA 70 000 кв.м), а также ТЦ «Цветной Бульвар» (GBA 36 750 кв.м GLA 18 000 кв.м), частично открывшийся в конце 2010 года. 

Общее предложение и новое строительство на рынке торговой недвижимости


Даты открытия нескольких крупных объектов, изначально заявленных на 2010 год, были перенесены на 2011 год. Среди них такие крупные, как, например, ТРЦ AFIMALL City общей площадью почти 180 000 кв.м и арендуемой около 114 000 кв.м и ТЦ River Mall (GBA 258 000 кв.м, GLA 90 000 кв.м).

Ожидаемый ввод новых качественных торговых площадей в 2011 году превысит значение 2010 года и составит около 600 000 кв.м, при этом общая площадь планируемых объектов будет около 1,3 млн. кв.м.

Среди существующих на сегодняшний момент качественных торговых объектов преобладают в основном окружные (42%), а также суперрегиональные (23%). 

Структура существующих ТЦ по масштабу (по побъему торговых площадей)

 
Львиная доля площадей в качественных сосредоточена в зоне ТТК-МКАД (48%), а также на МКАД (24%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%. 

Структура существующих ТЦ по территориальному признаку


В сегменте стрит-ритейла существующее предложение с выгодным расположением, особенно в основных торговых коридорах Москвы, не в состоянии удовлетворить высокий спрос на такие объекты: вновь появляющиеся помещения моментально уходят с рынка. Объем предложения помещений с менее удачным расположением стабилен: новые объекты регулярно выходят на рынок, через некоторое время их занимают новые арендаторы.

Основная доля (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров. 

Структура помещений стрит-ритейла по использованию (назначению) площадей


Спрос

Сильнейшие позиции в сегменте по-прежнему удерживают крупные российские и иностранные ритейлеры. Компании Media Markt, «Ашан», Х5 Retail Group, О’кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI активно рассматривают площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках. Кроме того, крупнейшие ритейлеры продолжают наращивать торговые площади. Приоритетными форматами развития для российских продуктовых торговых сетей остаются дискаунтер и гипермаркет.

Возрождается практика заключения договоров на стадии строительства. Так, крупные арендаторы появились в ТРЦ «Гагаринский», ТРЦ «Вегас» и других новых и успешных торговых объектах еще до окончания строительства. Заключены договоры аренды на значительную долю торговых площадей и в строящемся ТРК AFIMALL City. Кроме того, намечается тенденция укрупнения площадей открываемых магазинов.

Заметную активность на рынке продолжают проявлять магазины детских товаров. Например, сеть «Дети» заняла 3000 кв.м в ТРЦ «Мега – Белая Дача», а также стала якорным арендатором в ТРЦ «Ключевой», где арендовала 1500 кв.м. «Детский мир» займет 1940 кв.м в ТРЦ «Гагаринский». Магазин детских товаров Limpampo площадью 1800 кв.м откроется в торгово-развлекательном центре «Вегас».

В сегменте стрит-ритейл наиболее востребованными традиционно остаются , а также на проездных и проходных улицах и проспектах Москвы: Тверской, Петровке, Кузнецком Мосту, Пятницкой, Мясницкой, Проспекте Мира, Ленинградском, Ленинском, Кутузовском.

Наиболее активны в сегменте стрит-ритейл в 2010 году были рестораны и кафе различных ценовых сегментов и банки. Причем формат спроса со стороны банков после кризиса претерпел изменения. Так, если раньше большое значение уделялось имиджевой составляющей, банки искали и помещения с презентабельной входной группой, то в 2010 году банкам были интересны объекты, рассчитанные на клиентское обслуживание: небольшие отделения площадью 100-150 кв.м, площади 50 кв.м в торговых центрах и в других местах с высокой проходимостью.

В 3 квартале 2010 года заметно активизировался спрос на помещения под лотерейные клубы.

Следует отметить, что если раньше при выходе на рынок компании старались арендовать как можно больше точек в разных районах Москвы, то в настоящее время большое значение стало уделяться экономической составляющей: потенциальная прибыль стала одним из основополагающих факторов при выборе помещения.

Ряд политических изменений, произошедших в столице в текущем году, не обошел стороной и сегмент стрит-ритейла: так, например, из-за запрета парковки автомобильного транспорта на улице Тверская, арендаторы помещений в этом торговом коридоре потеряли часть клиентского потока.

Заметным событием на рынке торговой недвижимости г. Москвы стало также принятие распоряжения о сносе палаток и ларьков, которое подняло спрос на торговые помещения, расположенные на первых этажах домов.

Ставки аренды 

После кризисного падения в конце 2008 года и первой половине 2009 года ставки аренды на помещения в в начале 2010 года стабилизировались, а с 3 квартала 2010 года продемонстрировали 20%-ный рост. Средний уровень ставок аренды на помещения в качественных торговых центрах г. Москвы возрос с $1100-1300/кв.м в год в середине 2010 года до $1300-1500/кв.м в год в 4 квартале.

Следует отметить, что ставки аренды на помещения в торговых центрах существенно варьируются в зависимости от профиля арендатора, занимаемой площади и расположения помещения.

В среднем ставки аренды на помещения в торговых центрах по состоянию на конец 2010 года составили:

  • $100-300/кв.м в год для якорных арендаторов;
  • $100-120/кв.м в год для развлекательной зоны;
  • $800-4500/кв.м в год для арендаторов торговой галереи.

В 2011 году при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды продолжится и может составить до 30% в годовом исчислении. 

Динамика ставок аренды и уровня вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости


Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), практически достигли уровня 2008 года. Чего нельзя сказать об объектах, расположенных далеко за пределами основных торговых коридоров: ставки на такие объекты не претерпели существенных изменений и в большинстве своем остались на уровне 2009 года.

Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в зависимости от расположения (по состоянию на декабрь 2010 г.)

 Расположение Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
 В пределах СК  800 – 4 500
 От СК до ТТК  600 – 2 500
 От ТТК до МКАД  300 – 1 100

 


Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в торговых коридорах г. Москвы (по состоянию на декабрь 2010 г.)

 Торговый коридор  Арендная ставка, $/кв.м в год
 Тверская ул.  3 000 – 4 500
 Петровка ул.  2 500 – 4 000
 Кузнецкий Мост ул.  2 000 – 3 500
 Арбат ул.  2 000 – 3 000
 Пятницкая ул.  1 800 – 2 500
 Кутузовский проспект  1 500 – 2 500
 Проспект Мира  1 500 – 2 500
 Маросейка ул.  1 500 – 2 500
 Большая Дмитровка ул.  1 500 – 3 500
1-я Тверская-Ямская ул.  1 200- 2 000
 Мясницкая ул.  1 100 – 2 000
 Ленинградский проспект  1 000 – 2 100
 Ленинский проспект  800 – 1 500

 

 

Ставки аренды на помещения стрит-ритейл в зависимости от профиля арендатора (по состоянию на декабрь 2010 г.) 

 Профиль арендатора Средняя арендная ставка, $/кв.м в год
 Продовольственные товары  400 – 1 000
 Ресторан   600 – 1 500
 Обувь / Одежда  800 – 2 000
 Банки  800 – 2 000
 Аптеки / Оптика  1 000 – 1 500
 Кафе  1 000 – 2 500
 Ювелирные изделия  1 500 – 3 000

 


Наиболее крупные торговые объекты, открытые в 2010 году

Название/ Property Адрес/ Address Общая пл-дь Торговая пл-дь
 Вегас Каширское шоссе 398000 120000
 Гагаринский Вавилова ул., 3 200000 70000
 «РИО» г. Реутов г. Реутов, МКАД, 2-й км, внешняя сторона 175000 70000
 Мебельный центр «Армада»  Варшавское шоссе, 140 65000 42000
 Маркос Молл Алтуфьевское шоссе 41800 36200
 Твой Дом, 2 очередь МКАД, 66-й км  57000 26000
 Вива Поляны ул.  32000 24000
 Речной вокзал, 1 очередь Фестивальная ул., 2В  26000 18200
 Цветной бульвар (частичн. откр.) Цветной б-р., 15 с.1 36765 18000
 Ключевой Борисовские пруды ул. 26000 13700
 Азовский Азовская ул., 28 В  21715 10373
 Metro Cash & Carry Московская область, деревня Черная Грязь  14500 9000
 Реал MO гор.пос. Андреевка, ул. Жилинская, 1 с.1  13000 8000
 Торговая галерея Военторг Воздвиженка ул., 10/2  9000 6500
 Радужный Енисейская ул., 23-25 7000 3700

 


Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 году

Название/ Property Адрес/ Address Общая пл-дь Торговая пл-дь
 Mall of Russia (AFIMALL City) ММДЦ центральное ядро  179423  114213
 River Mall Автозаводская ул., 16-18   258000  90000
 ТЦ на 19км МКАД 19км МКАД  281000  90000
 Outlet Village Belaya Dacha 14км МКАД   42050  38000
 Калейдоскоп  Химкинский б-р, 7-23   102000  35000
 Парус г. Химки, Новокуркинское шоссе, 1  35500  25760
 Курский  Варшавское шоссе, 148   39500  n/a
 Brandcity (реконцепция ТЦ «Вэймарт») МКАД, 26-й км  30000  24500
 ТЦ в рамках проекта гостиницы «Москва» Охотный ряд ул., 2  27000  22000
 Фаворит  Южнобутовская ул., 8   37000  21900
 Северное Чертаново ТРЦ Мкр. Сев. Чертаново, 1А  31000  20000
 Воробьевы горы Мосфильмовская ул., 70  25000  18000
 ТПУ Планерная Планерная ул.  50380  14790
 Веста 3 км МКАД по Новорязанскому шоссе  18000  12000
 Речной вокзал, 2 очередь  Улица Гурьянова, 49-55  15000  11000
 ТЦ «МонАрх» Ленинградский проспект, 31А, стр.1  16000  10750
 Измайловский 4-я парковая ул., 16  17600  9100
 ТЦ на ул. Миклухо-Маклая Миклухо-Маклая ул., 37  15000  9000
 Мосфильмовский Пырьева ул., вл. 2  14760  8780
 Ego Mall Дежнева пр-д, д. 23  11240  5500
 Торговый центр в рамках МФК Summit Тверская ул., д. 22  64000  5482

 

Обзор подготовлен компанией Praedium ONCOR International.

Материалы по теме

Обзор рынка складской недвижимости за 2010 год

На складском рынке ставки аренды выросли
02.02.2011 Склады На складском рынке резко изменилась ситуация – ставки аренды выросли на 10% Подробнее

Аналитический обзор офисной недвижимости Москвы, IV квартал 2010 года

Обзор рынка офисов Москвы
27.01.2011 Офисы Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода Подробнее

Коммерческая недвижимость – итоги 2010 года

Коммерческая недвижимость 2010
12.01.2011 Офисы 2010 год оказался гораздо более успешным для арендодателей, нежели предыдущий Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog