УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Торговая недвижимость Москвы – обзор за 2015 г.

17.02.2016

Все торговые центры, которые выйдут на рынок в 2016 г., будут иметь уровень вакантных площадей выше, чем был у объектов, введенных в предыдущие годы. Инвесторы, планирующие торговые комплексы, будут по возможности откладывать их строительство до лучших времен. Значительная доля свободных площадей и высокая стоимость заемного финансирования приведут к заморозке объектов, находящихся на начальной стадии строительства.

В 2016 г. рынок будет поглощать имеющиеся свободные площади, и в течение 2016–2017 гг. их объем снизится. В 2016 г. будут неплохо себя чувствовать продуктовые операторы. Девелоперы это учитывают и уже формируют концепции торговых объектов, где более 50% площадей отданы под гипермаркеты. Также ожидается, что будет развиваться российский fashion-сегмент: в 2015 г. магазины российских дизайнеров открывались даже в центральных и достаточно успешных торговых центрах.

Предложение на рынке торговой недвижимости Москвы в 2015 г.

В 2015 г. было введено в эксплуатацию 12 торговых центров общей площадью 1 132 тыс. кв.м (GLA – 550 тыс. кв.м). Наиболее активный рост нового предложения наблюдался в первые месяцы 2015 г.: показатель прироста впервые за всю историю существования сегмента торговой недвижимости превысил значение в 200 тыс. кв.м уже в I квартале. Необходимо отметить, что подобная ситуация нетипична для столичного рынка торговой недвижимости, поскольку значительный объем нового предложения, как правило, приходился на последний квартал года: рынок качественных торговых центров Москвы на 48% сформирован такими объектами.

Динамика прироста предложения по кварталам

Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в 2015 г., стал ТРЦ Columbus, который в процессе строительства был объединен с реконструированным торговым центром «Пражский пассаж» крытыми галереями. Вновь построенное здание и объект реконструкции функционируют под названием Columbus и имеют одинаковое фасадное оформление.

Заслуживает внимания тот факт, что в 2015 г. состоялся выход на рынок первых торговых объектов, подвергшихся масштабному редевелопменту, ‒ «Центрального Детского Магазина на Лубянке» и ТРЦ «Кунцево Плаза». При этом ТРЦ «Кунцево Плаза» стал уникальным примером глобального редевелопмента, подразумевающего изменение архитектурной идеи, функционального назначения и экономико-финансовых показателей проекта.

В 2015 г. было открыто три торговых центра районного формата: это ТЦ «Тиара» (ЗАО Москвы), ТРЦ «Клен» (СВАО) и ТРЦ «Калита» (ЮЗАО). Примечательно, что в каждом из этих объектов предусмотрена развлекательная составляющая, в основном представленная новыми для московского рынка операторами (кинотеатр «Киноквартал», Развлекательный центр «Пушка» – первый центр был открыт в Кургане).

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2015 г.

Название Адрес Общая площадь (GBA), кв.м Арендуемая площадь (GLA), кв.м Девелопер
I квартал
Кунцево Плаза Ярцевская ул., д. 19 245 000 65 000 «ЭНКА»
Columbus Варшавское ш., вл. 140 277 000 140 000 «МИРС»
Центральный Детский Магазин на Лубянке Театральный пр-д, вл. 5 73 000 34 400 «Галс-Девелопмент»
II квартал
MARi Поречная ул., д. 10 135 000 50 000 «Лидер»
Клён Староватутинский пр-д, д. 11 33 000 20 000 «МНЦЭС-Капстрой»
Тиара Мичуринский пр-т, д. 27 15 000 7 000 Global
III квартал
РИО на Киевском ш. пос. Московский, Киевское ш., 23-й км, д. 8, стр. 1 70 000 45 000 «Ташир»
IV квартал
Zеленопарк Ленинградское ш., 17 км от МКАД 140 000 110 000 Development Group 19
Avenue South-West Вернадского пр-т, д. 86А 70 000 40 000 «Ташир»
Калита Новоясеневский пр-т, вл. 7 47 000 22 000 «Грандайс»
Vnukovo Outlet Village (фаза II) Киевское ш., 8 км от МК АД 17 800 10 300 «Диона»
Столица Кутузовское ш., вл. 11 9 300 6 350 УК «СТОЛИЦА менеджмент»

Как уже отмечалось ранее, тенденция децентрализации рынка торговой недвижимости, наметившаяся несколько лет назад, отчетливо прослеживается на примере объектов, вышедших на рынок в 2015 г.: практически все (исключение составляет «ЦДМ на Лубянке») новые торговые центры расположены за границами Центрального административного округа.

Наибольшее количество торговых площадей за последние 10 лет было реализовано в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах. При этом по показателю обеспеченности жителей современными торговыми площадями в 2015 г. в лидеры вышел Зеленоградский административный округ: в декабре 2015 г. в непосредственной близости к Зеленограду открылся крупный ТРЦ «Zеленопарк» (GLA – 110 тыс. кв.м). Наименее обеспеченными качественными торговыми площадями остаются жители Восточного административного округа, и, несмотря на то, что в 2016 г. здесь ожидается открытие крупного ТРЦ «Косино Парк» (GLA – 39 тыс. кв.м), ситуация не изменится.

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями (GLA) по округам Москвы

Трудности с получением финансирования проектов, а также рост его стоимости привели к сокращению количества находящихся на различных стадиях строительства объектов: часть из них замораживается, часть остается на стадии согласования, строительство других завершается. Случаи выхода на стройплощадку в 2015 г. стали редкостью.

В период с января по декабрь 2015 г. объем строящихся торговых площадей сократился на 38,5%. Падение данного показателя оказалось более резким в сравнении с 2009 г., когда объем площадей, находящихся на стадии строительства, за год сократился на 20%. Эта тенденция в будущем может привести к дефициту нового предложения: уже в 2016 г. прогнозируемый показатель суммарной площади новых объектов по отношению к предыдущему годовому периоду снизится на 18%.

Ситуацию 2017 г. на данный момент прогнозировать сложно, однако следует указать, что объем планируемых к строительству торговых объектов оценивается на уровне 3 млн кв.м, что является внушительным «заделом». В числе торговых объектов, заявленных к реализации, Dream House (II фаза), ТЦ на Дорожной (ГК «БИН »), торговые центры сети Oz Mall (первый объект запланирован на месте бывшего АЗЛК «Москвич») и другие.

В 2015 г. средний размер введенного в эксплуатацию торгового центра составил 45,8 тыс. кв.м (GLA). Максимальный показатель за всю историю существования рынка отмечался в 2009 г., когда средняя площадь введенного в эксплуатацию торгового объекта составляла 53,5 кв.м. Ожидается, что в 2016 г. завершится строительство нескольких крупнейших ТЦ, а средняя площадь вышедшего на рынок объекта достигнет 56 тыс. кв.м. Увеличение показателя связано с тем, что в настоящий момент в высокой стадии готовности находятся несколько масштабных объектов, строительство которых было начато или разморожено в предкризисный период.

Спрос на рынке торговой недвижимости Москвы в 2015 г.

По итогам 2015 г. оборот розничной торговли в России составил 27 575,7 миллиардов рублей, снизившись за год на 10% (в сопоставимых ценах). При этом удельный вес продовольственных товаров в структуре розничного товарооборота продолжил повышаться (с 47% в 2014 г. до 48,6% в 2015 г.), что свидетельствует о негативной тенденции перераспределения трат россиян в пользу продуктов питания.

Отсутствие роста в сегменте розничной торговли является следствием снижения уровня жизни россиян: показатели реальных располагаемых доходов второй год подряд демонстрируют падение (в 2014 г. на 1%, в 2015 г. на 4% по отношению к предыдущему периоду), а реальная зарплата (с поправкой на инфляцию) за год уменьшилась на 9,5%. Перманентному снижению платежеспособного спроса в 2015 г. также способствовали инфляционные процессы и рост безработицы (на 7,4%).

Индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения и ежеквартально фиксируемый Федеральной службой государственной статистики, в 2015 г. продемонстрировал отрицательную динамику: по данным Росстата, в I квартале 2015 г. индекс опустился до значений кризисного 2009 г. (-32%), а к концу года, несколько отыграв падение, установился на значении -26%. Необходимо указать, что столь низкие показатели индекса потребительской уверенности отмечаются впервые за последние 5 лет.

Неблагоприятные экономико-политические условия привели к снижению покупательной способности населения и ужесточению кредитных политик коммерческих банков, что в совокупности крайне негативно отразилось на развитии большинства сетевых розничных компаний: многие операторы сбавили темпы экспансии и сосредоточились на оптимизации бизнеса, некоторые предпочли уйти с нестабильного рынка. Так, в 2015 г. рынок покинули 11 международных брендов (8 из них – представители fashion-сегмента) и 35 российских розничных компаний, в числе которых 18 продуктовых концепций. Среди закрывшихся российских сетей преобладают региональные продуктовые операторы, так как некрупным игрокам в условиях ухудшившейся экономической ситуации стало трудно заниматься развитием, и они не могут выдержать конкуренцию с продолжающими активно развиваться лидерами национальной продовольственной розницы ‒ X5 Retail Group, «Магнит» и другими.

В 2015 г. рынок торговой недвижимости Москвы обновил антирекорд не только по показателю доли вакантных площадей (13,1%), но и по абсолютному значению. В сравнении с кризисным 2009 г., когда эксперты также отмечали «пик» доли вакантных площадей и абсолютный показатель достигал 230 тыс. кв.м, сегодня сумма предлагаемых к аренде пустующих площадей в функционирующих ТЦ в 3 раза выше – около 700 тыс. кв.м. За год уровень заполняемости торговых центров снизился на 7,1 п. п. При этом минимальная доля свободных площадей (6%) отмечается в торговых центрах, введенных в эксплуатацию до 2014 г., а самая высокая ‒ 66% от суммарного предложения ‒ в объектах, вышедших на рынок в IV квартале 2015 г. Если рассматривать только объем нового предложения, то можно указать, что в торговых центрах, достроенных в 2015 г., незанятым оказывается каждый второй квадратный метр.

В 2015 г. не наблюдалось повышения интереса к российскому рынку со стороны международных операторов: в России открылись флагманские магазины 49 международных сетевых компаний, что на 37% меньше, чем в 2014 г., но на 7% выше, чем в 2013 г. Из них 26 брендов относятся к средней ценовой категории. По стране происхождения лидируют торговые марки из Италии (25%), Франции (12%), Германии (10%) и США (8%).

В структуре распределения новых брендов по профилю второй год подряд лидируют операторы сегмента «одежда», в то время как в 2013 г. преимущество было у концепций «общественного питания». Одежные бренды среднего ценового сегмента выбирают наиболее крупные объекты с высоким трафиком – торговые центры «МЕГА», ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити», ТРЦ «Авиапарк»,  ТРЦ «Кунцево Плаза», ТРЦ «Метрополис» и другие.

Структура распределения вышедших на российский рынок международных операторов по профилю

Важно отметить, что значительное количество вышедших в 2015 г. на российский рынок операторов действуют с большой долей прагматизма и занимаются не активной экспансией, а, скорее, апробацией нового рынка. 

Коммерческие условия на рынке торговой недвижимости Москвы в 2015 г.

Экономические санкции и контрсанкции, флуктуация курса национальной валюты, снижение покупательной способности, отсутствие доступных кредитных средств, все это привело к существенным изменениям аспектов сотрудничества между девелоперами и арендаторами. Прежде всего это коснулось коммерческих условий. Более полугода понадобилось на то, чтобы участники рынка перешли на «рублевые» ставки аренды или другими результативными способами минимизировали последствия зависимости от курса валюты (например, с помощью фиксации валютного коридора или вариативных схем расчета арендного платежа с учетом показателя товарооборота).

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль Диапазон базовых
арендных ставок,
$/кв.м/год,
по итогам 2014 г.
Диапазон базовых
арендных ставок,
руб./кв.м/год,
по итогам 2015 г.
Доля арендных
платежей в обороте
операторов,
по итогам 2015 г.,
%
Гипермаркет (>7 000 кв.м) 100–250 0‒10 000 1,5‒4%
DIY (>5 000 кв.м) 150-300 4 000‒6 000 4‒9%
Бытовая техника (1 300–4 000 кв.м) 150–350 4 000‒9 000 2,5–4%
Спортивные товары (1 000–6 000 кв.м) 150–300 0‒10 000 8‒10%
Детские товары (1 000–2 000 кв.м) 200–400 6 000‒12 000 8–15%
Операторы галереи профиля «одежда» (400–1 000 кв.м) 600–2 200 0‒30 000 4–12%
Операторы галереи профиля «обувь» (300–500 кв.м) 900–2 500 0‒35 000 7–12%
Досуговые концепции (1 000–4 000 кв.м) 100–200 0‒6 000 10‒13%

Необходимо отметить, что в целях сокращения вакантных площадей и повышения арендного дохода собственники торговых объектов с большей готовностью сотрудничают с арендаторами «экспериментальных» концепций, частными предпринимателями, региональными сетевыми операторами, создателями несетевых магазинов авторской одежды и т.д. Подобные резиденты торгового центра помогают сформировать привлекательную концепцию и обеспечить собственнику арендный доход, но часто предполагают несколько отличающиеся условия сотрудничества (краткосрочный договор аренды, наличие чистовой отделки помещений и т. д.). В предыдущие годы девелоперы качественных торговых центров старались избегать подобного сотрудничества, считая вышеперечисленных арендаторов менее надежными как с точки зрения качества обслуживания посетителей, так и с точки зрения финансовой состоятельности.

В качественных объектах столицы наблюдается тенденция появления торговых точек, арендованных прогрессивными молодыми дизайнерами или fashion-ассоциациями: например, Trend Island в ТРЦ «Авиапарк», зона Russian Fashion Roots на третьем этаже ТГ «Модный сезон», арт-пространство Rufair и ярмарка дизайнеров MATRЁSHKA в ТЦ «Охотный ряд», «Дизайн-маркет» в ТРЦ LOTTE PLAZA и другие. Ожидается, что в перспективе активному развитию дизайнерских концепций в составе торговых центров будут способствовать такие факторы, как уход с рынка брендов среднего ценового сегмента, наличие вакантных помещений, более доступные условия аренды, а также активное формирование базы для профессионального обучения в области дизайна в России.

Еще одной интересной тенденцией стало появление в торговых центрах off-line представительств различных интернет-магазинов: некоторые крупные игроки сегмента e-commerce открыли или объявили о своем намерении открыть магазины off-line (например, KupiVip, AliExpress, Wikimart, Lamoda и другие). Кроме того, сегодня помещения торговых центров достаточно часто используются в качестве экспозиционного пространства, где выставляются не только художественные работы (картинная галерея в ТРЦ «Тиара»), но, к примеру, коллекции бабочек и редких птиц.

В целом в результате коррекции коммерческих условий к IV кварталу 2015 г. стало возможным возобновление дальнейшего взаимовыгодного сотрудничества между собственниками и арендаторами.

Прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы в 2016 г.

В настоящее время на различных стадиях строительства находится около 25 торговых объектов (GLA – 970 тыс. кв.м), открытие которых девелоперы планировали осуществить в 2016 г. Из-за серьёзных ограничений, вызванных недоступностью заемного финансирования и низким спросом со стороны арендаторов, ввод в эксплуатацию большинства строящихся торговых центров, в том числе и тех, что находятся на финальной стадии строительства, будет перенесен на будущие периоды.

В 2016 г. с большой долей вероятности состоится выход на рынок лишь восьми торгово-развлекательных центров, суммарная арендопригодная площадь которых не превысит 460 тыс. кв.м. Следует отметить, что значительная часть (около 25%) нового предложения в 2016 г. будет сформирована двумя крупными объектами девелопера «ТПС-Недвижимость» ‒ ТРЦ «Океания» (GLA – 61,8 тыс. кв.м) и ТРЦ «Полежаевская» (GLA ‒ 50 тыс. кв.м).

Наиболее значимые торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 г.

Название Адрес Общая
площадь
(GBA), кв.м
Арендуемая
площадь
(GLA), кв.м
Девелопер
Бутово МОЛЛ пересечение
Остафьевской ул.
и Чечерского пр-да
143 000 65 000 MD Group
Ривьера Автозаводская ул.,
д. 16–18
260 100 91 200 «Ривьера»
Рига Молл Новорижское ш.,
5 км от МКАД
157 000 80 000 «РИГА МОЛЛ»
Океания Славянский б-р, д. 3 136 600 61 800 «ТПС-
Недвижимость»
Метрополис
(фаза II)
Ленинградское ш.,
д. 16
65 800 51 000 Capital Partners
ТРЦ
Полежаевская
Хорошевское ш.,
д. 33/1
130 000 50 000 «ТПС-
Недвижимость»
Косино Парк Святоозерская ул.,
вл. 5
90 000 39 000 «ТЭН»
Пролетарский Пролетарский пр-т,
д. 24
23 670 14 900 Immochan

Ожидается, что из-за сложностей со своевременным согласованием договоров аренды и завершением отделочных работ в арендованных помещениях многие торговые объекты будут вводиться в эксплуатацию со значительной долей пустующих площадей. Такая же ситуация наблюдалась на протяжении 2015 г.: в некоторых случаях объекты выходили на рынок заполненными не более чем на 10%. При этом, как правило, в открывающихся объектах раньше других начинали работать одни и те же торговые операторы.

В связи со сложностями привлечения в проекты арендаторов управляющим компаниям торговых центров все сложнее совместить даты технического и торжественного открытия: практика показывает, что временной лаг между двумя событиями достигает 2–4 месяцев (в некоторых случаях – до полугода).

Необходимо отметить, что снижение активности девелоперских компаний в текущий кризисный период (заморозка или сокращение объемов будущих объектов, перенос сроков выхода на стройку) может привести к дефициту качественного предложения в перспективе 2–3 лет.  При условии, что торговые объекты, открывающиеся в 2016 г., будут заполнены на 50%, средний уровень вакантных площадей на московском рынке не превысит 14,5%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank

Материалы по теме

Рынок торговых помещений формата street-retail в Москве – обзор рынка за 2015 г.

Рынок торговых помещений формата street-retail в Москве – обзор рынка за 2015 г.
20.02.2016 Торговые Несмотря на уход ряда международных ритейлеров, на московском рынке стрит-ритейла наблюдалась высокая... Подробнее

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года
18.02.2016 Торговые В условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров и аутлетов Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2015 г.

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы 2015 г.
16.02.2016 Офисы В 2015 году усилилась конкуренция за арендаторов, что привело к снижению запрашиваемых ставок аренды до исторически минимальных значений Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog