УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

24.07.2015

Ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2015 г. характеризовалась двумя тенденциями. Первая – продолжающийся массовый инерционный ввод в эксплуатацию новых торговых объектов, увеличивающий и без того существенное давление на арендодателей. Вторая – поиск ценового равновесия, приемлемого для собственников и арендаторов в условиях высокой курсовой волатильности и снижающегося оборота торговых операторов. Показатели, с которыми рынок подошел к концу квартала, безусловно, нельзя рассматривать как равновесные, а средние по рынку цифры могут быть мало применимы для оценки деятельности конкретных объектов. Тем не менее дальнейшее развитие именно этих тенденций будет формировать образ рынка в глазах инвесторов, девелоперов и потребителей.

Основные показатели. Торговые центры. Динамика

Основные показатели. Торговые центры. Динамика

Предложение

В I квартале 2015 г. было введено в эксплуатацию 3 торговых центра общей площадью 595 тыс.кв.м (GLA – 239,3 тыс.кв.м) – ТЦ Columbus, ТРЦ «Кунцево Плаза» и «ЦДМ на Лубянке». Данный прирост является рекордным для рассматриваемого периода за всю историю существования рынка профессиональной торговой недвижимости. Стоит отметить, что столь высокий прирост предложения сформирован объектами, открытие которых было запланировано на 2014 г.

На конец I квартала совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA – 4,98 млн кв.м).

Наиболее значимые торговые центры, введенные в эксплуатацию в I квартале 2015 г.

Название Адрес Общая площадь (GBA), кв.м Арендопригодная площадь (GLA), кв.м Девелопер
Кунцево Плаза Ярцевская ул., д.19 245 000 65 000 ГК «ЭНКА»
Columbus Варшавское ш., вл.140 277 000 140 000 ООО «МИРС»
ЦДМ на Лубянка Театральный пр-д, вл.5 73 000 34 390 ОАО «Галс-
Девелопмент»

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2015 года. Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 года

Торговые центры, открывшиеся в I квартале 2015 г. Торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию до конца 2015 г.

Общей тенденцией на рынке стал выход объектов с торговой галереей, функционирующей на 30–50% (как правило, открыты магазины 1–2 якорных арендаторов и нескольких операторов торговой галереи). Одной из основных причин этого являются трудности с привлечением арендаторов в новый торговый центр (в текущей ситуации торговые операторы отдают предпочтение функционирующим качественным объектам с хорошей посещаемостью).

Динамика прироста предложения и изменения уровня вакантных площадей

Динамика прироста предложения и изменения уровня вакантных площадей

Спрос

2015 год начался с повышения уровня инфляции и снижения реальных денежных доходов населения. Рост индекса потребительских цен с начала года составил 7,2% (напомним, что за I квартал 2014 г. изменение составило 2,3%).

С начала года показатель оборота розничной торговли демонстрировал снижение относительно аналогичных показателей 2014 г. Так, согласно данным Росстата, в России за январь–февраль 2015 г. снижение составило 6,1% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. В Москве падение было значительнее – 6,8%.

Посещаемость торговых центров Москвы в рассматриваемом периоде снижалась. Причем наиболее сильно пострадали крупные торговые центры (GLA > 80 000 кв.м). Согласно данным компании Watcom, в марте посещаемость торговых центров данного формата в некоторые недели снижалась относительно аналогичного периода 2014 г. более чем на 10%.

На фоне падения потребительского спроса, ухудшения макроэкономических показателей и геополитической обстановки многие сети пересмотрели планы развития на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов: это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие. Кроме этого, финский ритейлер Stockmann анонсировал планы по закрытию в Москве трех универмагов. Стоит отметить, что сокращение количества торговых точек данной сети приведет к высвобождению порядка 30 000 кв.м арендопригодных площадей.

В текущей ситуации наиболее уверенно чувствуют себя продуктовые и DIY–операторы. К примеру, Leroy Merlin заявил об открытии в стране 10 новых магазинов до конца 2015 г. Кроме того, в текущей ситуации также наименьшее снижение посещаемости и оборотов испытывают на себе торговые сети по продаже товаров для детей, бренды одежды сегмента mass-market.

Среди международных брендов, заявивших о выходе на российский рынок в текущем периоде, можно выделить Superdry, Buff, Camomile, Seiko и другие. Однако интерес к российскому рынку со стороны международных операторов падает.

Коммерческие условия

Собственники торговых помещений в целях сокращения вакантных площадей вынуждены идти на уступки арендаторам, предоставляя максимально комфортные условия аренды. В наиболее выигрышном положении продолжают оставаться самые качественные объекты, имеющие хорошее местоположение и сильный пул арендаторов. Пересмотр коммерческих условий в подобных объектах происходит с минимальными потерями для собственника: как правило, арендаторам предоставляется дисконт по долларовой ставке аренды (для разных категорий брендов величина дисконта различается) или на короткий срок – от 3 месяцев до 2 лет фиксируется курс валюты договора.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Профиль Базовая арендная ставка
$/кв.м/год, I квартал 2014 г.
Базовая арендная ставка
$/кв.м/год, I квартал 2015 г.
Гипермаркет (>7 000 кв.м) 100-250 100-250
Городской гипермаркет (3 000–7 000 кв.м) 150-350 150-300
Супермаркет (1 500–3 000 кв.м) 250-500 250-450
DIY (>5 000 кв.м) 200-350 150-300
Бытовая техника (1 500–3 000 кв.м) 250-500 120-250
Спортивные товары (1 500–2 500 кв.м) 400-800 100-300
Детские товары (1 000–2 500 кв.м) 250-450 200-300
Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 кв.м) 800-2500 600-2000
Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 кв.м) 900-3000 600-2200
Аксессуары (10–70 кв.м) 2500-4500 1600-4000
Развлекательный центр (100–1 500 кв.м) 250-500 150-300
Развлекательный центр (2 000–5 000 кв.м) 100-200 70-150

Стоит отметить, что в среднем по рынку ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, снизились по сравнению с началом 2014 г. на 20–30%. Интересно и то, что сейчас обсуждается рублевая ставка, которая включает в себя не только базовую ставку аренды, но также НДС и операционные расходы.

Сравнение средних ставок аренды на площади в строящихся и действующих торговых центрах в зависимости от профиля арендатора

Сравнение средних ставок аренды на площади в строящихся и действующих торговых центрах в зависимости от профиля арендатора

Прогноз

До конца 2015 г. к вводу заявлено еще 19 объектов общей площадью более 1 500 тыс. кв.м (GLA – более 700 тыс. кв.м). Среди них такие крупные торговые центры, как ТРЦ «Zеленопарк» (GLA – 110 000 кв.м), ТРЦ Mari (GLA – 70 000 кв.м), ТРЦ «РИО Румянцево» (GLA – 45 000 кв.м). Однако открытие ряда проектов, вероятнее всего, будет перенесено, поэтому, по нашим оценкам, прирост предложения во II–IV кварталах не превысит 300 000 кв.м арендопригодных площадей.

Средний уровень вакантных площадей на московском рынке до конца года может сохраниться в пределах 8–9%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться. Увеличится доля замороженных проектов, в том числе и на завершающих этапах строительства. В этом случае доля вакантных торговых площадей может возрасти до 15%.

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2015 г.

Название Адрес Общая площадь (GBA), кв.м Арендопригодная площадь (GLA), кв.м
Zеленопарк Ленинградское ш., 17 км от МКАД 140 000 110 000
Ривьера Автозаводская ул., д.16-18 260 100 91 200
Mari Поречная ул., д.10 135 000 70 000
Славянка Славянский б-р, д.3 136 600 61 800
Полежаевский Хорошевское ш., д.33/1 130 000 50 000
РИО Румянцево Киевское ш., 1,5 км от МКАД 70 000 45 000
Юго-Запад Пересечение пр-та Вернадского и ул. Покрышкина 70 000 40 000

Основные выводы

В I квартале 2015 г. состоялось открытие трех торговых центров общей площадью 595 000 кв.м (GLA – 239,3 кв.м). Совокупное предложение площадей в современных торговых центрах Москвы составило 9,58 млн кв.м (GLA – 4,98 млн кв.м).

Многие сети пересмотрели планы экспансии на российском рынке, ряд международных брендов объявил о закрытии магазинов: это Herve Leger, Lindex, Flormar и другие.

Ставки аренды, номинированные в иностранной валюте, в течение последних 12 месяцев снизились на 20–30%.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

Материалы по теме

Обзор рынка инвестиций в I квартале 2015 года

Инвестиции в I квартале 2015 года
10.07.2015 Другие Основное внимание инвесторов было привлечено к офисной недвижимости Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2015 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I квартал 2015 года
09.07.2015 Офисы Запрашиваемые ставки аренды продолжили падение на на 5–15% Подробнее

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015 г.

Краткий обзор рынка складской недвижимости Москвы за I квартал 2015г.
03.07.2015 Склады Объем введенных в эксплуатацию качественных складских площадей на 35% превысил аналогичный показатель прошлого года Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog