УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Краткий обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2014 год

25.02.2015

Макроэкономические предпосылки

Оборот розничной торговли в Москве за 2014 года превысил 4,4 трлн рублей, что на 2,4% больше, чем в 2013 году, при годовой инфляции в 11,7%. Таким образом, в сопоставимых ценах можно констатировать падение оборота розничной торговли на 8%.

В структуре оборота розничной торговли удельный вес непродовольственных товаров в 2014 году составил 48,4%, что соответствует балансу предыдущих лет. Для справки, аналогичный показатель для Санкт-Петербурга – 66%, а средний по РФ – 59%.

Оборот общественного питания за 2014 год составил 174,1 млрд рублей, что больше оборота за 2013 только на 0,7%, в то время как за 2013 год оборот вырос на 7,7%. Таким образом,  стагнация затронула и сектор общественного питания.

Индекс потребительских цен в декабре 2014 года по сравнению с предыдущим месяцем составил 102,8%. Рост индекса потребительских цен на 2014 год составил 11,7%, причем рост индекса в секторе продовольственных товаров составил 14,6%, в то время как непродовольственные товары подорожали на 8,7%. Это самый сильный рост цен с 2008 года. Наблюдается значительное увеличение темпов роста потребительских цен по сравнению с предыдущими годами.

Динамика роста потребительских цен в Москве

Рост цен на товары – самый высокий за 10 лет, не считая 2009 год. В то время как рост цен на услуги населению хотя и самый высокий за последние 5 лет, но не превышает показатели до 2009 года.

Динамика роста цен в Москве по товарным группам

По данным Мосгорстата, постоянное население Москвы по итогам 2014 года составило 12 184 000 человек.

Средняя номинальная заработная плата за 2014 год выросла на 10,9% и достигла 59 300 рублей. Реальные доходы населения, рассчитанные с учетом инфляции, снизились на 7,4%, в то время как в 2013 они выросли на 5,4%. Структура расходов населения в 2014 году соответствует 2013: 70% своего дохода москвичи тратят на оплату товаров и услуг, 12% на ЖКХ, остальное на покупку недвижимости и накопления. В среднем 13% покупок осуществляется в кредит.

Таким образом, наблюдается резкий рост цен, приведший к падениям реальных доходов населения, что неминуемо приведет к дальнейшему замедлению темпов роста оборота розничной торговли. С учетом того, что рост замедляется уже 4-й год подряд, в 2015 году возможно снижение оборота розничной торговли, чего не наблюдалось даже в 2009 году.

Рост оборота розничной торговли в Москве

Предложение на рынке торговых площадей

Общее предложение торговых арендопригодных (GLA) площадей в качественных ТЦ столицы по итогу 2014 года составило 4 646 000 кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 380 кв. м GLA на 1 000 жителей.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы за 2013-2014 годы

  2013 2014
   GLA на конец года (тыс. кв. м) 3914 4646
   Новое строительство за год, GLA (тыс. кв. м) 284 732
   Уровень вакантных площадей на конец года (%) 0,01 0,06

 

Динамика объема качественного предложения торговых площадей в Москве, GLA

По итогам 2014 года в Москве введено 15 торговых центров, с общей арендопригодной площадью в 732 100 кв. м., что является наибольшим показателем за всю историю столицы. Рост ввода по сравнению с 2013 годом составил 257%.

ТЦ, введенные в 2014 году

Название GLA GBA Адрес
   «Авиапарк» 225000 390000    Хорошевское ш., д. 38
   «Вегас Крокус Сити» 112500 285000    МКАД, 66 км
   «Мозаика» 68000 134000    7-я Кожуховская ул., д. 3
   «Весна!» 56000 129000    МКАД / Алтуфьевское ш.
   GoodZone 56000 145000    Каширское ш., вл. 12
   «Водный» (1 очередь) 32500 50500    Головинское ш., д. 5
   «Ханой-Москва» 32000 39750    Ярославское ш., д. 146
   «Драйв» 26000 42000    МКАД, 8 км
   «Браво» 21000 29000    Борисовские пруды ул., д. 26
   «Москворечье» 16500 30000    Каширское ш., д. 26
   «МЦ» 12400 17700    Миклухо-Маклая ул., вл. 36
   «Реутов парк» 41000 90000    Реутов, Новосовихинское ш., д. 45
   «Алфавит» 11000 14000    Куликовская ул., д. 6
   «ОранжПарк» 10200 16500    Ленинская слобода ул., д. 26
Outlet Village Belaya Dacha (2 очередь) 12000 15500    Котельники, Новорязанское ш., д. 8
   Итого 732100 1426950  

 

Старт целого ряда крупнейших проектов, включая «Вегас Крокус Сити», «Авиапарк», «Мозаика», GoodZone, «Ханой-Москва» и «Москворечье» относится еще к периоду до кризиса 2008 года.

Часть проектов, анонсировавших ввод в 2014 году перенесло открытие на 2015 год, в том числе такие крупные проекты как, «Колумбус» (135 000 кв. м GLA), «Кунцево Плаза» (68 000 кв. м GLA) и ТЦ Mari (70 000 кв. м GLA).

Средняя заполняемость открывшихся торговых центров находится на уровне 70%. Часть проектов, таких как «Мозаика», «Ханой-Москва» и «Алфавит», открылось только с якорными арендаторами. В сумме с негативными тенденциями со стороны спроса, это привело к росту уровня вакантных площадей до 6% по итогам 2014 года, что является самым высоким показателем за последние годы. В связи с падением покупательской способности населения в 2015 году прогнозируется дальнейшее нарастание уровня вакантных площадей до 10%.

Количество вакантных площадей в торговых центрах Москвы

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Москве по итогам 2014 года составляет 381 кв. м. GLA на тысячу жителей, что ниже других городов-миллионников России.

Насыщенность качественными торговыми площадями городов-миллионников РФ

Насыщенность качественными торговыми площадями европейских городов

Основные тенденции на рынке торговой недвижимости Москвы по итогу 2014 года

Развивающийся экономический кризис, девальвация рубля и падение реальных доходов населения привели к следующим тенденциям на рынке торговой недвижимости Москвы:

  • Отказ от номинирования ставок в долларах и переход к рублевым ставкам, что обусловлено девальвацией рубля.
  • Увеличение доли договоров, основанных только на проценте с оборота (без фиксированной базовой ставки).
  • Развитие детских развлекательных форматов: в 2014 году в Москве открылся детский город профессий «Мастерславль» (6 000 кв. м) в ММДЦ «Москва-Сити», в 2015 году ожидается открытие детского парка Kidzania (10 000 кв. м) в ТРЦ «Авиапарк» и «Кидбург» (3 000 кв. м) в ТРЦ «Детский Мир» на Лубянке. Анонсировано строительство крытого тематического парка Dreamworks в Нагатинской пойме.
  • Принимая во внимание изменения покупательского поведения, прогнозируем увеличение популярности ТЦ районного и микрорайонного масштаба с GLA менее 10 000 кв. м. Дополнительным преимуществом данного формата является относительно небольшая общая капиталоемкость проекта (в абсолютных цифрах).

Будущее предложение на рынке торговой недвижимости

Суммарная площадь анонсированных к открытию в 2015 году торговых центров в Москве превышает показатели ввода в 2014 году.

Новые ТРЦ, анонсировавшие открытие в 2015 году

Название GLA GBA Адрес
   Columbus  136000 277000    Варшавское ш., вл. 140
   «Ривьера» 91200 258000    Автозаводская ул., д. 16-18
   «Кунцево Плаза» 65000 245000    Ярцевская ул., д. 19
   «Славянка» 61818 136600    Славянский б-р, д. 3
   Mari  60000 135000    Поречная ул., д. 10
   «Бутово Молл» 57000 143000    Остафьевская ул. / Чечерский пр-д
   «Полежаевка» 50000 114000    Хорошевское ш., д. 33/1
   «Смоленский Пассаж» (2 очередь) 46000 61500    Смоленская пл., вл. 7-9 
   «РИО-Румянцево» 45000 70000    Киевское ш., 1,5 км от МКАД
   «РИО» (Юго-Запад) 50000 70000    Покрышкина ул. / Вернадского пр-т
   «Конфетти» (2 очередь) 37500 50000    Нагатинская ул., д. 16
   «Детский Мир» на Лубянке 35240 60500    Театральный пр-д, вл. 5
   «Океан Плаза» 61800 140000    Кутузовский пр-т / Славянский б-р
   Итого 796558 1760600  

 

По мнению GVA Sawyer, фактический ввод новых площадей составит около половины от заявленного объема.

Распределение нового строительства торговой недвижимости по удаленности от центра Москвы

Спрос на рынке торговой недвижимости

Учитывая нестабильную ситуацию на рынке и снижение покупательской способности ряд брендов объявили о закрытии магазинов: Seppala (Стокманн), Gerry Weber, River Island (Maratex), OVS (Maratex), Esprit (Maratex), New Look (Delta).

Решает вопрос о закрытии магазинов французская сеть Camaieu.
Adidas объявила о существенном сокращении планов по открытию новых магазинов и о закрытии части существующих.
Сеть обувных магазинов Alba также объявила о снижении планов по развитию.
Ритейлер Fashion Galaxy – эксклюзивный дистрибьютор обувного бренда UGG Australia в России –закрывает 3 из 17 собственных магазинов в связи с обвалом курса рубля.
Zara, Ostin и некоторые другие готовят планы по оптимизированию своих представительств.
Банкротство «Белый Ветер Цифровой» потянуло за собой закрытие розничных точек российской сети Samsung, которой с начала 2014 года пришлось закрыть 35 магазинов, находящихся под управлением сети «Белый Ветер Цифровой». Магазины Samsung закрывали и другие партнеры корпорации. Количество магазинов корейской компании в России уменьшилось на 20%.
Сеть магазинов одежды Vis-A-Vis намерена приостановить работу половины из существующих торговых точек.
Stockmann объявила о планах по закрытию трех супермаркетов «Стокманн», расположенных в торговых центрах Мега в Московском регионе, к концу 2016 года. Кроме того, группа Stockmann объявила о планах по закрытию российских магазинов принадлежащего ей бренда Lindex.

Среди развивающихся форматов появляются и развиваются продуктовые ритейлеры:

  • «Метро» открыла первый магазин «Фасоль экспресс» в московском подземном переходе станции метро «Курская».
  • «Ашан» также планирует развивать сеть в формате «underground-ритейл» на площади 100 кв. м с ассортиментом около 2 000 товаров.
  • На московском рынке появилась новая сеть «Заодно» – сеть дискаунтеров с товаром по фиксированным ценам. Ритейлер открыл 10 магазинов и до конца 2020 года планирует довести количество точек до 740, размещая их на площадях до 200 кв. м, 27% ассортимента приходится на продукты питания.

Среди непродуктовых ритейлеров отметим следующее:

  • Mango открыла в 2014 г. крупноформатный магазин Mango Megastore и магазин сегмента oversize – Violeta by Mango.
  • В течение 2015 года сеть магазинов одежды Twin Set планирует открыть 8 новых торговых точек в Москве.
  • OBI анонсировало открытие 6 магазинов.
  • Сеть гипермаркетов электроники Media Markt анонсировала открытие 5 точек в 2015 году.
  • Аптечная сеть «А5» в 2014 г. начала работу в новом формате – аптечные киоски в отделениях «Сбербанка», проект планируется развивать пока только в Москве.
  • Обувной ритейлер «ЦентрОбувь» запустил новый «пилотный» розничный проект – сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха «ЦентрОбувь Comfort».
  • «Адамас» планирует развивать «островной» формат ювелирной торговли для молодежных брендов APM Monaco и AGATHA.

По итогам 2014 года значительно увеличилась доля свободных площадей на основных торговых коридорах столицы. Вакансия достигла 10% и продолжает расти. Наиболее высокий уровень предложения зафиксирован на Ленинском проспекте, Тверской улице, Кутузовском проспекте, Проспекте Мира. В значительной степени это объясняется уменьшением доли street-retail в оборотах и перемещением арендаторов в ТЦ.

Финансовые условия аренды торговых площадей

По итогам 2014 года зафиксировано падение ставок в долларовом эквиваленте на 20-25%, состоялся массовый переход на рублевые ставки с увеличением доли платежей, зависящих от торгового оборота оператора. Для якорных гипермаркетов процент с оборота составляет от 1 до 3%, для операторов торговой галереи может достигать 15%.

Рынок однозначно переходит в категорию «рынка арендатора», что означает повышение требований операторов к местоположению и маркетинговой концепции вновь построенных и существующих ТЦ.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, по итогам 2014 года

Тип арендатора     Площадь   (кв. м) Диапазон арендных ставок, (руб./кв. м в год (triple net))
   Гипермаркет > 5 000 4500-10000
   Супермаркет 2500-5000 10000-15000
   Супермаркет 1000-2500 15000-30000
   DIY 8000-15000 4000 - 10000
   Электроника 2500-5000 7000-12000
   Электроника 1000-2500 10000-20000
   Спорт и отдых 2500-6000 7000-12000
   Спорт и отдых 1000-2500 10000-20000
   Детские товары 1000-2500 8000-16000
   Одежда 1000-3000 10000-25000
   Галерея 500-1000 12000-25000
   Галерея 250-500 20000-40000
   Галерея 100-250 30000-60000
   Галерея 50-100 40000-100000
   Галерея <50 60000-120000
   Кинотеатры 1500-6000 4000-10000
   Развлекательный центр 1500-6000 3000-7000

 

Операционные расходы в торговых центрах составляют 5000-10000 рублей за кв. м в год.

С учетом того, что в  2015 год ожидается рост доли вакантных площадей в ТЦ Москвы и падение потребительской активности населения, прогнозируется снижение рублевых средних ставок аренды порядка 5-15%.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer

Материалы по теме

Итоговый обзор за 2014 год офисного рынка Москвы

Итоговый обзор за 2014 год офисного рынка Москвы
02.02.2015 Офисы Анализ предложения, спроса и стоимости аренды в офисном сегменте Подробнее

Обзор маркетинговых инструментов на рынке торговой недвижимости

Обзор маркетинговых инструментов на рынке торговой недвижимости
21.01.2015 Торговые Исследование анализирует эффективность маркетинговых инструментов в период кризиса Подробнее

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости РФ в 2014 г.
25.12.2014 Другие Основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона Подробнее

Обзор рынка складской недвижимости, 2014 г.

Рынок складской недвижимости - обзор за 2014 год
25.12.2014 Склады В течение года оставалась привлекательной схема строительства складских объектов «built-to-suit» Подробнее

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog