Красноярск: обзор рынка торговой недвижимости за 2014 год

Макроэкономика Красноярска

В январе-июне 2014 г. объем денежных доходов населения Красноярского края составляет 398,2 млрд руб. (рост на 2,9% по сравнению с январем-июнем 2013 г.) Население израсходовало на покупку товаров и оплату услуг 313,4 млрд руб., что на 6,6% больше, чем в январе-июне 2013 г. Сбережения за этот период составили 28,4 млрд руб., что на 1,7% меньше по сравнению с соответствующим периодом 2013 г.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в июне 2014 г. по сравнению с соответствующим периодом 2013 г. уменьшились на 7,9%, в январе-июне – уменьшились на 1,5%. В июне 2014 г. денежные доходы сложились в сумме 68,3 млрд руб. и уменьшились по сравнению с июнем 2013 г. на 2,5%, денежные расходы населения составили 76,8 млрд руб. и увеличились на 13,2%. Превышение денежных расходов населения над   доходами составило 8,5 млрд руб.

Изменения в структуре использования денежных доходов населения (в процентах к денежным доходам)

В структуре доходов оплата труда и социальные выплаты составляют более 70 % (по России – более 65 %). Доходы от  предпринимательской деятельности составляют – 10,8 %, доходы от собственности всего 3,4 %. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в июне 2014 г. составила 35 300 руб. и по сравнению с июнем 2013 г. увеличилась на 9,5%. Средняя заработная плата в крае в 2014 году  прогнозируется на уровне 34 500 руб. с ростом к 2016 г. до 40 000 руб.

Индекс потребительских цен в Красноярском крае в 1-м полугодии 2014 г. по отношению к 1-му полугодию 2013 г. составил 105,1%, индекс цен производителей промышленных товаров 107,0%  соответственно. Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения цен на отдельные товары, подверженные влиянию факторов административного или сезонного характера, в июне 2014 г. по сравнению  с началом года составил 103,4%. В сентябре 2014 г. основные показатели, характеризующие инфляционные процессы в крае, сложились следующим образом (в процентах): 

Оборот розничной торговли в Красноярском крае в январе- июне 2014 г. составил 274,6 млрд. руб., что в сопоставимых ценах составляет 100,6% к соответствующему периоду 2013года. В январе-июне 2014 г. розничные торговые сети формировали в среднем по краю 15,8% общего объема оборота розничной торговли (в январе-июне 2013 г. – 15,2%). В обороте розничной торговли пищевыми продуктами, включая напитки, и табачные изделия, удельный вес оборота торговых сетей составил 19,2% (в январе-июне 2013 г. – 18,6%). В июле 2014 г. оборот розничной торговли на 97,4% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 2,6% (в июле 2013 г. –    соответственно 97,4% и 2,6%). 

В январе-июле 2014 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачные изделия, составил 43,7%, непродовольственных товаров – 56,3% (в январе-июле 2013 г. – 42,4% и 57,6% соответственно).

Структура формирования оборота розничной торговли по хозяйствующим субъектам в январе-июле 2014 г.

Оборот общественного питания в июне 2014 г. составил 1506,7 млн руб., или 99,2% (в сопоставимых ценах) к июню 2013 г., в январе-июне 2014 г. – 8912,9 млн руб., или 101,7% к соответствующему периоду предыдущего года.

Предложение на рынке торговой недвижимости и основные тенденции 

Общая площадь всех торговых и торгово-развлекательных центров в Красноярске составляет  более 1 млн кв. м. При этом в структуре розничной торговли гипермаркеты и супермаркеты составляют по площади чуть более 14%.

Крупные/средние объекты розничной торговли (по состоянию на 31.12.2013 г.; по оценке компании «КРАСНОЯРСКСТАТ»)

Продовольственные сети в Красноярском крае представлены как федеральными сетями («О`кей», «Лента»), так и местными ритейлерами («Командор», «Красный Яр», «Каравай»).  По итогам 2013 г. «Командор» открыл 18 новых магазинов, сеть «Красный яр» открыла 6 новых гастрономов. Из-за географической удаленности региона рынок продритейла Красноярского края развивается по собственному, отличному от европейской части страны, сценарию. Доминирующее положение – около 45% рынка – занимают местные компании, 35% – федеральные и иногородние компании, 10% – иностранные компании. Ежегодно рынок продритейла региона растёт, но динамика замедляется. 

Объем и структура продовольственных сетей (на 01.07.2014 г.)

За последние полтора года средний чек в сетях вырос в пределах инфляции на 8-10%. На сегодня средний чек составляет в гипермаркетах – 750-1000 руб., в супермаркетах – 325 руб., в «магазинах у дома» – 275 руб. Цена становится определяющим фактором покупки. 

Федеральные и иностранные продритейлеры увеличивают свою долю в городе: за последние 2 года открылся второй «МЕТРО Кэш энд Керри», первый гипермаркет «Лента», третий гипермаркет «О`кей». 

Сеть «Командор» развивает 3 формата торговли: гипермаркет, супермаркет, магазин у дома. Супермаркеты и магазины у дома работают под брендом «Командор», гипермаркеты – под брендом «Аллея». На данный момент в составе сети 100 магазинов: 9 гипермаркетов, остальные 91 – супермаркеты и магазины у дома. Общая торговая площадь – более 250 000 кв. м. Из них 63 магазина находятся в Красноярске и 37 в городах Красноярского края и республики Хакасия (Абакан, Саяногорск, Черногорск, Минусинск, Сосновоборск, Ачинск, Железногорск, Зеленогорск, Канск, Дивногорск, Шарыпово, Назарово).

Гастрономы «Красный Яр» (всего 67 магазинов) расположены в Красноярске, Абакане, Железногорске, Лесосибирске, Сосновоборске и Ачинске. 

«Каравай» получил эксклюзивное право на открытие магазинов под брендом Spar в Красноярском крае. 

Собственники сети АЗС «25 часов» расширяют непрофильный бизнес – сеть премиальных супермаркетов Rosa. Сейчас сеть насчитывает 8 супермаркетов. До конца 2014 г. компания планирует открыть три магазина. Один супермаркет откроется в «Южном берегу», и еще два в Кировском и Ленинском районах. Общая площадь торговых залов магазинов превышает 1000 кв. м.

Общая площадь качественных  ТЦ и ТРЦ составляет более 505 000 кв. м. Большая часть приходится на торговые центры. Существенная доля рынка торговой недвижимости представлена современными профессиональными объектами, включая ТРК «Планета», ТЦ  «КомсоМОЛЛ», ТРК «Июнь», ТЦ «Атмосфера дома», ТЦ «Республика» и другие.

За период с 2007 по июнь  2014 г. торговая площадь объектов городского значения увеличилась на 50%: с 253 000 до 505 000 кв. м. Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, уровень обеспеченности населения составляет 395 кв. м (GLA) на тысячу человек. При этом уровень обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает  порядка 740 кв. м (GLA) на тысячу человек.

Наиболее крупные ТЦ и ТРЦ Красноярска 

Среди значимых проектов, введенных в действие в  2013 г. – 1-м полугодии 2014 г. вторая очередь ТРЦ «Планета» (площадь – 30 000 кв. м), специализированный ТЦ «Атмосфера дома» (43 000 кв. м), ТРЦ «Комсомольский» (32 000 кв. м) и ТЦ «Республика» (32 000 кв. м).

Из наиболее знаковых событий 2014 г. – официальное открытие 3-й очереди ТРЦ «Планета» (в сентябре 2014 г. открылось два этажа из трех). Общая площадь 3-й очереди ТРЦ – 18 000 кв. м, арендопригодная – 15 500 кв. м. Таким образом общая площадь ТРЦ «Планета» составляет 125 000 кв. м – это самый крупный подобный объект за Уралом (ежемесячное посещение составляет около 1,5 млн человек). Финансовый партнер строительства третьей очереди – «Газпромбанк» (объем инвестиций в проект третьей очереди составил около 16 млн долларов).

В третью очередь переехали «М.Видео» (2 500 кв. м), «Спортмастер» (5 500 кв. м) и «ТВОЕ» (1 000 кв. м). Все эти бренды ранее размещались в ТРЦ «Планета» на меньших площадях. Также в третьей очереди работает ресторан быстрого питания «Burger King». На освободившейся после переезда «М.Видео» площади основного здания в ноябре 2014 г. откроется магазин шведской марки H&M. На третьем этаже разместится спортивно-оздоровительный комплекс (4 000 кв. м), ресторан «Green Villa Pizza» и чайхона «Гранат». Проект ресторанного холдинга «BerryWood Family» откроют в ноябре 2014 г.

В 2014 г. произошло перепозиционирование гипермаркета «Dommer Stutze» и теперь крупный ритейлер представлен как торговый комплекс домашних решений. Треть торгового комплекса отдана «МедиаМаркт». Остальные площади занимают компании, представляющие широкий спектр товаров для загородного дома или городской недвижимости.

На рынке торговой недвижимости представлены практически все основные федеральные сети, включая «Спортмастер», «М-Видео», «MediaMarkt», «Леруа Мерлен». Также представлены многие из крупных сетевых девелоперов с форматами суперрегиональных и региональных торговых центров.

Средняя доля вакантных помещений в современных ТЦ находится на уровне 15%. В менее современных объектах происходит отток арендаторов. В связи с этим доля свободных площадей в малоформатных центрах достигает 25-30%.

Перспективное строительство ТЦ и ТРЦ в Красноярске

Наиболее крупные проекты ТЦ и ТРЦ, заявленные к реализации в Красноярске до 2015 г.

По состоянию на III квартал 2014 г. средняя ставка в современных ТЦ для галереи составляет 1300-2800 руб. за кв. м в месяц (здесь и далее с учетом эксплуатационных расходов, без НДС), в ТЦ старой постройки – 800-1900 руб. за кв. м в месяц. При этом стоимость аренды в наиболее престижных ТРК в наиболее «проходных» местах может достигать 10 500 руб. за кв. м в месяц (например, в ТРК «Планета», «Торговом квартале на Свободном»). 

Аренда в стрит-ритейле (на первой линии) составляет 900-1350 руб. за кв. м. Самые высокие цены на небольшие площади до 25 кв. м. Аренда в помещениях с отдельным входом находится в диапазоне  800-1300 руб. за кв. м.

Динамика средних арендных ставок торговой недвижимости (в руб. за кв. м в месяц)

Средняя стоимость продажи торговых помещений на первых этажах жилых зданий составляет от 65 000 до 100 000 руб. за кв. м. В новых микрорайонах, где первые этажи зданий предлагаются к продаже в качестве торговых помещений с соответствующей качественной отделкой, стоимость достигает от 130 000 до 145 000 руб. за кв. м. 

Прогноз роста арендных ставок в Красноярске

В силу нестабильной макроэкономической ситуации и роста предложения качественных объектов в городе, значительный рост арендных ставок в среднесрочной перспективе не прогнозируется. По прогнозам возможен умеренный рост арендных ставок в качественных ТЦ, а именно: рост на 5-7 % в год. К 2015 г. средний размер арендных ставок в качественных ТЦ может составить порядка 1600-3050 руб. за кв. м в месяц.

В ТЦ старой постройки с высоким уровнем вакантных площадей вряд ли будет наблюдаться рост арендных ставок, такие объекты в ближайшем будущем могут подвергнуться редевелопменту.