УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1-е полугодие 2014 года

28.08.2014

Предложение торговых площадей в Москве

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогу 1 полугодия 2014 г. составило 4 140 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.

Основные показатели рынка торговой недвижимости, 1 полугодие 2014

Основные показатели рынка торговой недвижимости, 1 полугодие 2014

Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей

Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей

По итогам 1 полугодия 2014 г. прирост предложения качественных торговых площадей GLA составил 226 тыс. кв.м.

Распределение качественного предложения по округам Москвы, 2013,2014

Распределение качественного предложения по округам Москвы, 2013,2014

ТЦ, открытые в 1 полугодии 2014 г.

ТЦ, открытые в 1 полугодии 2014 г.

Продолжается децентрализация рынка. Основной ввод торгово-развлекательных проектов располагается за пределами ТТК. Тенденция смещения крупных торгово-развлекательных проектов к МКАД увеличивается (наличие свободных участков под застройку, децентрализация расположения районов нового жилого строительства).

Распределение нового предложения по локации, 2013,2014

Распределение нового предложения по локации, 2013,2014

Уровень вакантных площадей в качественных ТЦ Москвы с начала года немного увеличился с 1% до 2-3%. В связи с ожидаемым и наблюдаемым существенным вводом площадей в 2014-2015 гг. уровень вакантных площадей может вырасти до 5-7% в среднем по городу на краткосрочную перспективу. При этом некоторые из заявленных к открытию ТЦ были начаты еще до кризиса, (например, ТЦ "Мозаика", "Авиапарк"). К 2016-2017 гг. при нормальном развитии ситуации (отсутствие геополитических и макроэкономических потрясений), уровень вакантных площадей снизится до текущих значений.

Динамика ввода торговых площадей, Москва 2005-2014

Динамика ввода торговых площадей, Москва 2005-2014

Согласно планам девелоперов, на 2 полугодие 2014 г. заявлен ввод около 650-700 тыс. кв.м GLA торговых площадей. С учетом переноса сроков открытия по части объектов, по итогам года GVA Sawyer прогнозирует рекордный объем ввода торговых площадей - на уровне 600 тыс. кв.м GLA (максимальный объем нового предложения был зафиксирован в 2009 г.- 518 тыс. кв.м GLA).

Знаковые ТЦ (GLA >20 тыс. кв.м), планируемые к открытию во 2 полугодии 2014

Знаковые ТЦ (GLA >20 тыс. кв.м), планируемые к открытию во 2 полугодии 2014

Основные тенденции 1 полугодия 2014 г

Отмечается снижение покупательской активности и посещаемости ТЦ. Хорошим индикатором потребительской активности является Watcom Shopping Index, который рассчитывается на основе данных о реальной посещаемости торговых центров. На июль 2014 г. по сравнению с июлем 2013 г. в Москве зафиксировано падение в посещаемости крупных торговых центров, а именно: супер-региональных - на 30%; региональных с GLA более 40 тыс. кв.м - на 9% и незначительный (+7%) рост посещаемости более мелких объектов. Среди выявленных трендов покупательского поведения - сокращение числа регулярно-посещаемых торговых объектов с пяти до двух, снижение времени пребывания в магазине. При этом отмечается увеличение уровня конвертации посетителей в покупатели. Одновременно с этим отмечаем, что ввод в эксплуатацию новых объектов является объективным фактором "размывания" потока потребителей между большим числом объектов.

Увеличение доли развлечений в новых региональных и суперрегиональных проектах ТРЦ (в том числе формата Детский город-парк). В целом развлечения, как для детей, так и для взрослых, несопоставимы по доходности от арендных платежей с торговлей, однако сильная конкуренция вынуждает девелоперов идти на повышение привлекательности и увеличение уровня комфортности и времени пребывания в ТРЦ. Чаще всего развивающие центры разрабатывают обучающие программы и формируют экспозицию таким образом, чтобы охватить различные возрастные группы. Формат "город-парк" предполагает, что родители могут оставить детей в развивающем центре на 3-4 часа, а сами в это время заниматься своими делами (совершать покупки, заниматься спортом и др.). В России подобные форматы детских развлекательные появились не так давно, но их число будет постепенно увеличивается. К примеру, в 2014 г. в Москве открылся детский город профессий "Мастерславль" (6 000 кв.м) в ММДЦ "Москва Сити", до конца года ожидается открытие детского парка Kidzania (10 000 кв.м) в ТРЦ "Авиапарк" и "Кидбург" (3 000 кв.м) в ТРЦ "Детский Мир" на Лубянке.

Ритейлеры

Продолжается тенденция увеличения количества магазинов, которые включают fresh –зоны, отделы "эко-продуктов" и др.

Из новых форматов стоит отметить:

  •  Аптечная сеть А5 в 2014 г. начала работу в новом формате - аптечные киоски в отделениях "Сбербанка", проект планируется развивать пока только в Москве.
  •  Обувной ритейлер "ЦентрОбувь" запустил новый "пилотный" розничный проект (155 кв.м) - сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха "ЦентрОбувь Comfort".
  •  Компания "Азбука Вкуса", развивающая сеть премиальных супермаркетов, открыла в БЦ "Белая площадь" магазин "АВ Daily" - первая точка сети в формате convenience store.
  •  Компании Auchan и Metro планируют размещать собственные магазины в подземных переходах столицы. Продуктовый магазин в формате "underground - ритейл" Auchan планирует развивать на площади 100 кв.м с ассортиментом около 2 тыс. товаров. Российское подразделения Metro C&C намерена развивать в переходах уже существующий формат "Фасоль".
  •  Mango планирует свое дальнейшее развитие в РФ в новом формате - универмаг Mango Megastore, площадью 1 000-1 500 кв.м.
  •  "Адамас" планирует развивать "островной" формат ювелирной торговли для молодежных брендов APM Monaco и AGATHA.

Из знаковых сделок слияния-поглощения 1 полугодия 2014 г. стоит отметить покупку 100% ЗАО "СВА-Трейдинг" и ООО "СВА-Регион" (владельцев франшизы Spar в Московской области) "Азбукой Вкуса". Сумма сделки могла составить около $85-120 млн. Также отмечаем закрытие сделки по покупке "Шоколадницей" сети "Кофе хаус" с планами по открытию по приобретенных помещениях развиваемой по франшизе сети "Burger King" и суши баров "Ваби-Саби".

Финансовые условия

для помещений в торговых галереях качественных торговых центров в Москве находятся в диапазоне от $500 до $4 000. В течение 1 полугодия 2014 г. и всего прошедшего 2013 г. ставки аренды в торговых центрах были стабильны.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, 2 кв. 2014 г.

Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, 2 кв. 2014 г.

Дополнительные коммерческие условия договора:

  • Эксплуатационные расходы:
    • $80 за 1 кв.м в год , не вкл. НДС для якорных арендаторов;
    • $120-250 за 1 кв.м в год , не вкл. НДС для арендаторов торговой галереи;
  • На некоторых объектах взимается плата за маркетинг $10-25 за кв.м в год или 1-3% от среднегодовой арендной платы;
  • Обеспечительный платеж: 1-2 месяца;
  • Срок договора: для якорей - до 10 лет, для сетевых арендаторов торговой галереи – 5-10 лет, для несетевых операторов – от 1 года.
  • Ежегодная индексация: для "якорей" -2-5%, для арендаторов торговой галереи – 5-8% (до 10%).

Дополнительно или (в редких случаях для высоко-востребованных марок) вместо ставки аренды арендаторы платят от процент с оборота. В среднем арендаторы торговой галереи платят 8-12%, "якорные" арендаторы могут платить 1,5%-5%.

Прогноз

На середину 2014 г. на рынке аренды площадей в качественных ТЦ наблюдается два противонаправленных тренда:

  • В связи с девальвацией рубля, прошедшей в начале 2014 г. арендаторы пытаются зафиксировать валютный коридор в новых договорах аренды или договориться о предоставлении скидки по текущему договору. Пока такие требования не находят массового отклика у арендодателей. Наблюдаются лишь кратковременные уступки по снижению или ограничению ставок аренды.
  • В связи с рекордным выводом на рынок новых объектов, наблюдается предоставление в них стартовых бонусов при заполнении арендаторами новых объектов.

По оценке GVA Sawyer, эти тренды в среднем по рынку Москвы уравновесятся и средние ставки в краткосрочной перспективе прогнозируются на текущем уровне, тем не менее это не исключает локальных отклонений от средних ставок.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer

Материалы по теме

Обзор рынка выставочных площадей Москвы 2014 г.

По состоянию на конец 2014 года общее предложение выставочных площадей в Московском регионе составляет порядка 460 000 кв. м GLA
02.12.2014 Другие Объем неудовлетворенного спроса на 2015 год составляет около 120 000 кв.м Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2014 года

За девять месяцев 2014 г. было введено 966 000 кв. м офисных площадей
14.11.2014 Офисы Свободных офисов в московских БЦ стало на 24,5 % больше чем в 2008-2009 гг. Подробнее

Складская недвижимость Москвы и МО – обзор рынка за I полугодие 2014 года

Складская недвижимость, обзор за I полугодие 2014
08.10.2014 Склады Наблюдается снижение активности при заключении новых сделок аренды и продажи Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog