Самара: обзор рынка торговой недвижимости

Консультанты по торговой недвижимости IDEM завершили исследование рынка торговой недвижимости Самары и сделали прогнозы дальнейшего развития этого сегмента в регионе. В результате исследования, аналитики пришли к выводу, что объем качественных торговых площадей в городе может вырасти на 60%, что составит 627 000 кв.м. 

Несмотря на то, что сегодня Самара – один из лидеров среди российских городов по количеству региональных и суперрегиональных торговых центров (GLA от 40 000 до 79 000 кв.м), рынок торговой недвижимости города еще далек от насыщения. Уровень обеспеченности жителей Самары качественными торговыми площадями уступает другим крупным российским городам, таким как Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Нижний Новгород. На сегодняшний день он составляет 476 кв.м на 1000 человек.

По данным аналитической группы IDEM, масштабный ввод торговых площадей, запланированный на 2014-2015 года, существенно изменит рынок торговой недвижимости города. До конца 2014 года в Самаре заявлен запуск шести крупных торговых центров, соответствующих международным стандартам. К ним относятся: ТЦ «Амбар» (GBA 150 000кв.м.), 3-я очередь ТЦ «Аврора» (GBA 180 000 кв.м.), ТЦ «Бристоль» (GBA 30 000 кв.м.), ТЦ «Управа» (GBA 15 000 кв.м.), ТОЦ «Лектор» (GBA 7 000 кв.м.), ТЦ «Гудок» (GBA 245 000 кв.м.). Открытие первого из перечисленных торговых центров, «Амбар», уже состоялось. (2 августа 2014 года). Скорее всего, не все объекты будут запущены в 2014 году. Однако, как отмечает генеральный директор компании IDEM Екатерина Гресс, ввод новых суперрегиональных торговых центров может спровоцировать стагнацию арендных ставок, увеличение доли вакантных площадей в неконцептуальных и устаревших объектах, будем способствовать ротации магазинов федеральных и местных операторов. Также, может возникнуть ситуация, когда сам девелопер создает себе нового конкурента и вынужден делить покупательскую аудиторию на большее количество объектов.

Самара - одно их крупнейших муниципальных образований Приволжского федерального округа, занимающее 7-ое место по численности населения среди крупнейших городов России.

Городу традиционно принадлежат сильные позиции в социально-экономическом развитии Поволжья и страны в целом; это место концентрации промышленных, финансовых и трудовых ресурсов.

В Самаре исторически сложилось территориальное разделение на промышленную и административную зоны; так, центром торгово-деловой активности, традиционно считается исторический центр города, а также наиболее приближённые к нему Ленинский, Самарский и Октябрьский районы, а объекты производственной и логистической направленности расположены в удалённых от центра города Промышленном и Кировском районах.

По обороту розничной торговли Самара занимает предпоследнее место среди городов-миллионников, опережая лишь Челябинск.  Оборот розничной торговли по сравнению с 2012 годом вырос на 6,5% и составил 220,4 млрд. руб. (39% в обороте розничной торговли Самарской области).

Оборот розничной торговли по городам-миллионикам, млрд руб.

В городе представлено более 119 объектов, именующих себя торговыми центрами. Однако, консультанты IDEM выделяют 23 торговых объектов, соответствующих международным стандартам качественных торговых центров, общей площадью 905 590 кв.м.

В структуре торговых центров преобладают районные торговые центры, занимая более трети доли рынка. Стоит отметить также широкое развитие специализированных торговых центров. Помимо привычных мебельных и строительных объектов, в городе представлен специализированный детский торгово-развлекательный центр «М5», в котором представлены товары для детей, услуги, связанные с обучением, развитием творческих способностей и развлечениями. Есть в городе специализированный дисконт-центр «Ди Порт», в котором реализуются стоковые товары регулярных магазинов федеральных сетевых операторов. Значительное число специализированных торговых центров свидетельствует о значимой конкуренции на рынке.

Структура торговых центров Самары (количество, шт.)

Структура площадей торговых центров Самары (площадь, кв.м)

Несмотря на то, что доля суперрегиональных торговых центров составляет всего 13,04 %, доля их площадей в общем объеме площадей торговой недвижимости города составляет почти 45%, тогда как на долю районных торговых центров приходится всего 14,20 % торговых площадей.

До 2003 года на рынке торговой недвижимости Самары присутствовали торговые объекты районного и микрорайоного типа. В 2003 году был введен первый региональный торговый центр – ТЦ Аврора. В 2005 году можно наблюдать стремительный рост торговых площадей. За год было введено в эксплуатацию 3 торговых центра, один из которых был специализированным. В 2006 году консультанты отмечают бум строительства торговых площадей. За год было введено 3 крупных торговых центра, общей площадью 249 000 кв.м. Продолжилось строительство специализированных ТЦ, что свидетельствует о повышении конкуренции в данном секторе. В посткризисный период наблюдается снижение темпов строительства. Однако, можно отметить, что на период 2014-2015 года заявлено к открытию 6 новых объектов. В 2014 году планируется ввести в эксплуатацию ТЦ Амбар (GBA 118 139 кв.м.), 3-ю очередь ТЦ Аврора (GBA 180 000 кв.м.), ТЦ Бристоль (GBA 30 000 кв.м.), ТЦ Управа (GBA 15 000 кв.м.), ТОЦ Лектор (GBA 7000 кв.м.), ТЦ Гудок (GBA 245 000 кв.м.). (Открытие ТЦ «Амбар состоялось 2 августа 2014 года). Кроме того, на стадии разработки и согласования находится еще несколько проектов, а также в городе есть два замороженных проекта, строительство которых приостановлено на неопределенный срок.

Динамика структуры ввода торговых центров Самары

На сегодняшний день уровень обеспеченности жителей Самары качественными торговыми площадями Самары равен 476 кв.м на 1000 жителей, и уступает другим крупным Российским городам. При этом город признан абсолютным лидером по обеспеченности жителей торговыми центрами суперрегионального масштаба – такими как ТРК «Мега», ТРК «Мегакомплекс на Московском» иТРК «Космопорт».

Обеспеченность качественной торговой недвижимостью Самары в сравнении с другими крупными городами,1 полугодие 2014 года

Как уже было упомянуто ранее, в настоящее время в Самаре функционирует более 119 объектов, именующих себя торговыми центрами, но соответствуют международным стандартам только 23 из них. Основными критериями отбора являлись общая арендопригодная площадь объекта (более 5 000 кв.м), сформированный тенант-микс, атмосфера и концептуальность торгового центра, удобный паркинг.

Самыми обеспеченными районами являются Красноглинский и Октябрьский районы – 1266 кв.м на 1000 человек и 758 кв.м на 1000 человек, при среднегородской обеспеченности 476 кв.м на 1000 человек. Столь высокая обеспеченность торговыми площадями Красноглинского района объясняется расположением здесь одного из крупнейших торговых центров города – ТЦ Мега Самара. В Октябрьском районе сосредоточено практически 30% всей качественной торговой недвижимости.

Обеспеченность торговыми площадями Самары в разрезе административных районов (кв.м / 1000 чел.)

Торговые центры Самары

По данным администрации Самары, в городе планируется строительство 20 торговых центров до 2015 года. Ниже приведена таблица строящихся, проектируемых и запланированных торговых объектов.

В начале второго квартала 2014 года был введен в эксплуатацию торговый объект компании «Виктор и Ко» - ТЦ «Амбар». Объект располагается в Куйбышевском районе, где торговая недвижимости развита слабо. Открытие данного объекта поспособствует повышению конкуренции, как в Куйбышевском районе, так и в городе в целом и изменению покупательских потоков.

Компания «Виктор и Ко» так же ведет строительство еще одного крупного торгового центра на территории бывшего завода «ВолгаКабаль». Ввод в эксплуатацию запланирован на четвертый квартал 2014 года.

В целом, на второе полугодие 2014 года запланирован масштабный ввод торговых площадей. При условии реализации всех заявленных проектов в срок и в полном объеме, объем арендопригодных качественных площадей увеличится на 60%. К началу 2015 года этот показатель может составить более 1,4 млн кв.м. Уровень обеспеченности жителей города качественными торговыми площадями возрастет в 2,5 раза.

Динамика ввода качественной торговой недвижимости

Около половины торговых центров города морально и технически устарели. В условиях жесткой конкуренции на рынке торговой недвижимости управляющим компаниям объектов придется приступить к реконцепции объектов, чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей и арендаторов. Если рассматривать торговые центры с этой позиции, то, к примеру, ТЦ «Космопорт», считающийся одним из крупнейших торговых центров города, в котором представлены крупные федеральные сети, уже сейчас испытывает высокий моральный износ. СТЦ «Мега» имеет лучшие характеристики, однако негативное влияние на имидж объекта оказывает плохое качество дорог, что ограничивает доступность для покупателей. Поэтому, вопрос реконцепции и/или любых других качественных изменений (архитектурных, планировочных) актуален как для устаревших торговых центров, так и для недавно открывшихся.

В целом, по мнению экспертов IDEM, в Самаре еще есть потенциал развития рынка торговой недвижимости как в сегменте суперрегиональных и региональных, так и в сегменте районных торговых центров.

Обзор подготовлен компанией IDEM