Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за I квартал 2014 года

Предложение

В I квартале 2014 года объем рынка торговых центров сохранился на уровне конца 2013 года - 2,5 миллиона кв. м в качественных торговых центрах. Общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры составляет 3,4 миллиона кв.м.

Основные индикаторы рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2014 г.

С учетом изменения официальной численности населения Санкт-Петербурга с 1 января 2014 года (с 5,02 до 5,11 миллионов человек), уровень обеспеченности торговыми центрами в Санкт-Петербурге на текущий момент составляет 492 кв. м на 1000 человек, и остается одним из самых высоких в России. При сохранении темпов строительства анонсированных торговых центров обеспеченность торговыми центрами через два года достигнет 550–560 кв. м на 1000 человек.

Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих торговых центров. После открытия ТРЦ «Лондон Молл» Невский район также укрепил свои позиции в качестве лидера по объему существующих площадей. Что касается строительной активности, то она наблюдается в Приморском, Московском и Красногвардейском районах города.

Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах Санкт-Петербурга на 1 000 человек

Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2014–2015 годах, это ТРК «Европолис» (девелопер – FORTGROUP; GLA – 60 500 кв. м), открытие которого намечено на III квартал 2014 года, и ТРЦ HOLLYWOOD (девелопер – СК «Элис»; GLA – 71 000 кв. м), заявленный к вводу в IV квартале 2015 года. Также в 2013 году были получены разрешения на строительство сразу двух outlet-центров – их будут реализовывать девелоперы Hines и Fashion House Group.

Торговые объекты, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.

Динамика ввода торговых центров в Санкт-Петербурге по годам

Спрос

В Санкт-Петербурге рост оборота розничной торговли в 2013 году составил 5,9%. В номинальном выражении – 946,7 миллиардов рублей. Реальные денежные доходы населения в январе-декабре 2013 года составили 109,5% к январю-декабрю 2012 года.

Начало 2014 года пока демонстрирует менее позитивные итоги. По данным Петростата в январе-феврале 2014 года наблюдалось снижение основных показателей. Так например, оборот розничной торговли в январе-феврале 2014 года составил 96,3% по отношению к январю-февралю 2013 года. Оборот общественного питания за январь-февраль 2014 года сократился на 9,1% и составил 90,1% от показателей января- февраля 2013 года. По опросам ритейлеров, основное снижение наблюдается в сегменте fashion-товаров, в то время как продуктовые сети и развлечения пока не фиксируют снижение спроса.

Структура действующих торговых объектов Санкт-Петербурга (GLA)

Крупнейшие собственники торговых центров в Санкт-Петербурге

Ставки аренды

Если говорить о регулярных практиках рынка, наблюдавшихся в 2013 году, то в течение прошлого года арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для «якорных» арендаторов до 5-6% в год для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долларах США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год.

Наблюдающиеся изменения валютного курса приводят к появлению новых требований со стороны арендаторов. В основном, речь идет о тех же методиках, которые применялись и в кризис 2008-2009 годов: фиксация валютного коридора; при подписании новых договоров аренды предоставление скидок по технологии step rent; плата арендной ставки, рассчитанной на базе товарооборота арендатора. Пока подобные практики применяются в ограниченном числе случаев.

Ставки аренды по типам якорных арендаторов в Санкт-Петербурге, I квартал 2014 г.

Тенденции

В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями концепция и формат проекта станут решающими факторами успешности проекта.

Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами.

По мнению экспертов  новые окружные и районные торговые центры будут появляться в новых крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит определенные изменения – fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме, или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса.

Реакция со стороны собственников торговых центров на требования арендаторов по корректировке коммерческих условий и их готовность вступать в переговоры по новым договорам аренды во многом определяется текущим состоянием проекта (существующий, планируемый к открытию в 2014 году, планируемый к открытию в 2015–2017 годах), а также экономической устойчивостью самого девелопера (собственника). В целом можно отметить, что девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные меры финансовой «поддержки» арендаторов.

Обзор подготовлен компанией Colliers International