УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок торговой недвижимости России и Москвы – обзор за I квартал 2014 года

18.06.2014

 

Прогнозируемый объем ввода торговых площадей в России в 2014 году составляет 1,8 млн кв. м. Таким образом, предыдущий рекорд (1,85 млн кв. м), зафиксированный в 2008 году, не будет побит.

На московском рынке ожидается рекорд ввода новых площадей в 2014 году. Заявленный объем ввода составляет около миллиона кв. м. Однако, по нашим прогнозам, данный показатель не превысит 650 000 кв. м, что также является абсолютным рекордом для московского рынка.

В 1 кв. 2014 года российский рынок торговых площадей пополнился менее 170 000 кв. м. Это ниже объема 1 кв. 2013 года (305 000 кв. м).

Объем ввода качественных торговых площадей в 1 кв. 2014 года в Москве составил 59 100 кв. м. В эту цифру входят такие проекты, как «Реутов Парк» (GLA 42 600 кв. м) и «Москворечье» (GLA 16 500 кв. м). Этот показатель превышает аналогичные цифры 2013 года (5 500 кв. м).

Макроэкономические изменения повлияли на уровень спроса. Некоторые торговые операторы пересмотрели свои планы развития или приняли решение о сокращении присутствия на рынке.

В случае существенного ухудшения макроэкономической ситуации возможен пересмотр ставок аренды в сторону снижения до конца 2014 года. Однако это не коснется топовых проектов в Москве, которые продолжают пользоваться высоким спросом.

В 2014 году мы ожидаем роста доли вакантных помещений в торговых центрах Москвы. Этот показатель достигнет уровня в 4-4,5% по итогам года (против 2,5% на конец 2013 года).

 Баланс рынка торговой недвижимости России

 Баланс рынка торговой недвижимости России

 Основные показатели на рынке торговой недвижимости в России, 4 кв. 2013 г.

 Основные показатели на рынке торговой недвижимости в России, 4 кв. 2013 г.

Тенденции и события рынка офисной недвижимости

Первый квартал 2014 года ознаменовался значительными изменениями в макроэкономике. Ослабление рубля, снижение прогнозов роста ВВП и уровня реальной заработной платы, а также постепенное замедление темпов роста потребительских кредитов сказалось на уровне спроса на рынке. Некоторые ритейлеры отметили снижение оборотов и выручки, значительное количество пересмотрело планы развития.

В 1 квартале 2014 года российский рынок торговых площадей пополнился менее 170 000 кв. м, что ниже объема 1 квартала 2013 года (305 000 кв. м). По нашему мнению, однако, на данный момент не стоит говорить о стагнации рынка. В первую очередь низкий объем ввода связан с рекордным 4 кварталом 2013 года (более 800 000 кв. м). Московский рынок пополнился 59 100 кв. м. Это, напротив, значительно превышает аналогичный показатель 2013 года (5 500 тыс. кв. м). Мы по-прежнему ожидаем рекордного объема ввода новых площадей на столичном рынке в течение 2014 года. Эта цифра составит более 600 000 кв. м или 35% от всего объема планируемых к вводу помещений на рынке России в целом. Для сравнения в 2013 году эта цифра была на уровне 12%.

Макроэкономические сложности не отразились по итогам 1 квартала 2014 года на доле вакантных площадей в торговых центрах Москвы – этот показатель остался на уровне 2,5%. Тем не менее, мы ожидаем его роста по итогам года до 4-4,5%. Ставки аренды также остались на прежнем уровне. Однако, в случае ухудшения макроэкономических условий возможно снижение ставок аренды в торговых центрах Москвы за исключением топовых проектов, спрос на которые по-прежнему высок. При этом, многие ритейлеры пытаются требовать снижения ставок в региональных объектах и строящихся проектах в Москве. Девелоперы со своей стороны готовы рассматривать альтернативные компенсационные решения взамен снижению ставки аренды.

Стрит-ритейл также был затронут изменениями в экономике. Арендаторы более взвешенно подходят к аренде помещений, некоторые ритейлеры сократили программы развития. Вместе с тем, мы прогнозируем рост спроса со стороны арендаторов к концу 2 квартала 2014 года при условии стабилизации макроэкономики. Рост спроса возможен также за счёт игроков рынка, получивших доступ к ожидаемым локациям за счет коррекции ставок аренды. В случае улучшения макроэкономической конъюнктуры программы развития торговых операторов будут скорректированы с тем, чтобы провести открытия к началу высокого сезона продаж (осень).

Прогноз на предложения в торговых центрах Москвы и России

Прогнозируемый объем ввода торговых площадей в России в 2014 году составляет 1,8 млн кв. м. Таким образом, предыдущий рекорд (1,85 млн кв. м), зафиксированный в 2008 году, скорее всего, не будет побит.

Мы по-прежнему ожидаем рекордного объема ввода новых торговых площадей на рынке Москвы. Заявленный объем ввода составляет около миллиона кв. м. Однако, по нашим прогнозам, данный показатель не превысит 650 000 кв. м, что также является абсолютным рекордом для столичного рынка. На такие проекты, как «Авиа Парк» (GLA 235 000 кв. м) и «Вегас Крокус Сити» (GLA 111 000 кв. м) приходится более половины новых площадей.

Москва постепенно сравнивается с европейскими столицами по обеспеченности качественными торговыми площадями. По состоянию на конец 1 квартала 2014 года данный показатель составил 311 кв. м на 1 000 жителей. Для сравнения, в Варшаве обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей составляет 699 кв. м, в Стокгольме 655 кв. м. Мы ожидаем, что с вводом более 600 000 кв. м в 2014 году показатель обеспеченности увеличится до 361 кв. м на 1 000 жителей.

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Москве

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в Москве

Большая часть строящихся площадей приходится на небольшие города и Москву. Из всего объема проектов, находящихся на стадии строительства и планируемых к вводу в 2014 году, 35% приходится на Москву, 8% на Московскую область, 6% на Санкт-Петербург, 16% на города-миллионники и 35% на города с населением менее миллиона человек.

Распределение площадей строящихся ТЦ в России в 2014 году

Распределение площадей строящихся ТЦ в России в 2014 году

Иркутск характеризуется самым значительным прогнозируемым объемом ввода качественных торговых площадей среди городов с населением менее 1 млн человек. Среди запланированных к вводу в городе такие торговые центры, как «КомсоМолл» (GLA 52 000 кв. м), «Юбилейный» (GLA 23 000 кв. м), «Фортуна Сити Молл» (GLA 92 000 кв. м), а также «Сильвер Молл» (GLA 53 000 кв. м).

Новосибирск – лидер среди городов-миллионников по прогнозируемому объему ввода качественных торговых площадей в 2014 году. Эта цифра составляет 80 000 кв. м и включает такие проекты, как «Галерея Новосибирск» (GLA 52 500 кв. м) и «Калейдоскоп» (GLA 27 000 кв. м.). Пермь и Красноярск, по нашему мнению, обладают самым высоким потенциалом развития торговой недвижимости.

Планируемый к вводу объем торговых площадей в городах-миллионниках в 2014 году

Планируемый к вводу объем торговых площадей в городах-миллионниках в 2014 году

Потенциал развития торговой недвижимости в городах-миллионниках в 2014 году

Потенциал развития торговой недвижимости в городах-миллионниках в 2014 году

Планируемый к вводу объем торговых площадей в небольших городах в 2014 год

Планируемый к вводу объем торговых площадей в небольших городах в 2014 год

Потенциал развития торговой недвижимости в небольших городах в 2014 году

Потенциал развития торговой недвижимости в небольших городах в 2014 году

Прогнозируемый спрос на объекты торговой недвижимости

Несмотря на замедление темпов роста экономики, прогнозируемый рост товарооборота в России остается на высоком уровне. По данным Oxford Economics, Россия занимает второе место в Европе по данному показателю, который находится на среднегодовом уровне в 3,7% до 2016 года включительно. В дальнейшем, однако, этот показатель будет скорректирован в сторону понижения. При этом средний показатель среди европейских стран составляет 1,9%.

Прогноз роста розничного товарооборота в 2014–2016 гг. в странах Европы

Прогноз роста розничного товарооборота в 2014–2016 гг. в странах Европы

Некоторые торговые операторы пересмотрели свои планы развития или приняли решение о сокращении присутствия на рынке. Например, компания «Стокманн» планирует закрыть в России 20 из 36 магазинов одежды и обуви Seppälä, а компания LVB прекращает развитие бренда Chevignon.

Некоторые федеральные и международные ритейлеры, напротив, объявляют о планах развития. В 1 квартале 2014 года ряд международных и российских ритейлеров объявили о планах развития. Среди них METRO Cash & Carry (планирует открыть 100 магазинов «Фасоль» в Москве и Московском регионе), «Детский мир» (планирует открыть от 30 до 40 одноименных магазинов и 5-10 магазинов ELC), Media Markt (планирует до конца лета открыть 7 магазинов в крупнейших городах России) и т.д.

Несколько международных ритейлеров анонсировали планы по выходу на российский рынок. Среди них F & F (планирует открыть первые магазины в Москве и Санкт-Петербурге), Eataly (планирует открыть 17 точек в Москве), Index Living Mall (планирует открыть первый магазин в Барнауле).

В условиях обостряющейся конкуренции ритейлеры обновляют формат своих магазинов. Компания «Детский мир», открывшая первый магазин нового формата в декабре прошлого года, планирует в 2014 году продолжить развитие обновленных магазинов. Флагманский магазин Marks & Spencer обновленного формата открылся в 1 квартале 2014 года в ТЦ «Европейский».

Баланс рынка торговой недвижимости в Москве

В случае существенного ухудшения макроэкономической ситуации возможен пересмотр ставок аренды в сторону снижения до конца 2014 года, однако это не коснется топовых проектов в столице, которые продолжают пользоваться высоким спросом. Ставки аренды в менее качественных проектах в случае ухудшения макроэкономической обстановки могут снизиться.

Динамика максимальных ставок аренды в Москве

Динамика максимальных ставок аренды в Москве

В 2014 году мы ожидаем роста доли вакантных помещений в торговых центрах Москвы. Ситуация в экономике, а также значительный объем ввода новых помещений, запланированный до конца года, приведут к росту доли вакантных помещений до 4-4,5% по итогам 2014 года.

Предложения на рынке торговой недвижимости в России и Москве

В 1 квартале 2014 года российский рынок торговых площадей пополнился менее 170 000 кв. м, что почти на 45% ниже объема 1 квартала 2013 года (305 000 кв. м). По нашему мнению, однако, не стоит говорить о стагнации рынка. В первую очередь низкий объем ввода связан с рекордным 4 кварталом 2013 года (более 800 000 кв. м).

Объем ввода торговых площадей в России в 2007-2014 гг.

Объем ввода торговых площадей в России в 2007-2014 гг.

Объем ввода качественных торговых площадей в 1 квартале 2014 года в Москве составил 59 100 кв. м. Столичный рынок пополнился такими проектами как «Реутов Парк» (GLA 42 600 кв. м) и «Москворечье» (GLA 16 500 кв. м). Это напротив, значительно превышает аналогичный показатель 2013 года (5 500 кв. м).

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2007-2014 гг.

Объем ввода торговых площадей в Москве в 2007-2014 гг.

Основные показатели рынка торговой недвижимости в 1 кв. 2014 г. в Москве

Основные показатели рынка торговой недвижимости в 1 кв. 2014 г. в Москве

Москва постепенно достигает уровня европейских столиц в части обеспеченности качественными торговыми площадями. По состоянию на 1 квартал 2014 года объем торговых площадей на 1 000 человек составил 311 кв. м. Для сравнения, в Берлине эта цифра составляет 323 кв. м на 1 000 человек.

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в европейских городах

Объем торговых площадей на 1 000 жителей в европейских городах

Спрос на рынке торговой недвижимости России

Несмотря на изменившиеся макроэкономические условия, международные ритейлеры продолжают выходить на рынок Москвы и России. Несколько новых международных ритейлеров вышло на российский и московский рынок в 1 квартале 2014 года. Первые магазины открыли Harman (электроника), Violeta by Mango (одежда), MODELS OWN (косметика), Sinsay (одежда), Conguitos (детская одежда и обувь), Mio (женская обувь). Также на российский рынок вернулся бренд Pizza Hut (общепит).

Уже присутствующие на рынке бренды продолжали развитие. Среди примеров Inventive Retail Group, открывшая три магазина Sony Centre в Москве, Самаре и Сургуте, «Глория Джинс», открывшая новые магазины в Саратове, Челябинске, Твери и ряде небольших городов, Starbucks, открывшая первую кофейню в Краснодаре.

Баланс рынка торговой недвижимости в Москве

Доля вакантных площадей и арендные ставки остались на прежнем уровне в 1 квартале 2014 года. По состоянию на конец 1 квартала 2014 года доля вакантных площадей в качественных торговых центрах Москвы осталась на уровне 2,5%. Максимальная арендная ставка в торговых центрах Москвы находится на уровне $3 000 – 4 500/кв. м/год, а средняя ставка составляет $500 – 1 800/кв. м/год. При этом, многие ритейлеры пытаются требовать снижения ставок в региональных объектах и строящихся проектах в столице. Девелоперы со своей стороны готовы рассматривать альтернативные компенсационные решения взамен снижению ставки аренды.

Баланс рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2014 года

Баланс рынка торговой недвижимости Москвы в 1 квартале 2014 года

Обзор рынка. Торговые коридоры в Москве

Развитие пешеходных зон планируется распространить за пределы центра города. В частности, властями объявлено о создании четырех пешеходных зон в ЮВАО.

Для магазинов, расположенных за пределами пешеходных зон и на удалении от станций метро, наличие парковки неподалеку продолжает играть важную роль. Эта тенденция сохранится в перспективе. Отсутствие парковки может привести к коррекции ставки аренды или ротации арендаторов.

Основные показатели по ставкам аренды торговых площадей, 1 кв. 2014 года в Москве

Основные показатели по ставкам аренды торговых площадей, 1 кв. 2014 года в Москве

Ротация арендаторов приводит к росту доли вакантных помещений. Доля вакантных помещений по итогам 1 квартала 2014 года возросла с 5% до 8% на основных торговых коридорах. 

Ставки аренды могут быть скорректированы в сторону понижения в случае ухудшения макроэкономической ситуации. Однако на данный момент на основных торговых коридорах ставка аренды осталась на прежнем уровне.

Супермаркеты и магазины продуктов, а также предприятия общепита были наиболее активны в 1 квартале 2014 года. Почти половину спроса в 1 квартале 2014 года сформировали супермаркеты и магазины продуктов.

Торговые операторы чаще выбирают интенсивное развитие вместо экстенсивного. Некоторые ритейлеры пересмотрели программы развития.

Мы наблюдаем рост количества нового предложения, и этот тренд будет актуален до середины года в результате ротации арендаторов. Рост предложения в основном связан с оптимизацией ритейлерами своих портфелей. Большую часть нового предложения составят переоцененные помещения – объекты с неудачной локацией, отсутствием парковки и т.д.

Мы прогнозируем рост спроса со стороны арендаторов к концу 2 квартала 2014 года при условии стабилизации макроэкономики. В этом случае программы развития торговых операторов будут скорректированы с тем, чтобы провести открытия к началу высокого сезона продаж (осень). Рост спроса возможен также за счёт игроков рынка, получивших доступ к ожидаемым локациям по причине коррекции ставок аренды.

Существующий тренд на децентрализацию спроса в стрит-ритейле сохранится. Торговые операторы сохранят интерес к районам за пределами центра Москвы, прежде всего к районам жилой застройки. Растет спрос на районы, где планируется открытие станций метро. Это объясняется желанием арендаторов быть ближе к потребителю на фоне сложной транспортной ситуации в Москве и развиваться в тех районах, где они не представлены.

Для магазинов, расположенных за пределами пешеходных зон и на удалении от станций метро, наличие парковки неподалеку по-прежнему будет играть важную (зачастую определяющую) роль. Отсутствие парковки может стать причиной снижения арендной ставки или смены арендатора.

Стрит-ритейл будет иметь важное значение для крупных мультиканальных ритейлеров. Эта глобальная тенденция получила свое распространение в России и будет усиливаться в течение ближайших лет. Мультиканальные ритейлеры рассматривают объекты стрит-ритейла для открытия шоурумов или точек выдачи товаров, купленных через интернет, а также открытия флагманских магазинов.

Ставки аренды на помещения площадью 100 кв. м на первом этаже внутри ТТК  в основных торговых коридорах Москвы в 1 кв. 2014 года

Ставки аренды на помещения площадью 100 кв. м на первом этаже внутри ТТК  в основных торговых коридорах Москвы в 1 кв. 2014 года

Ставки аренды на помещения площадью 100 кв. м на первом этаже внутри ТТК  в основных торговых коридорах Москвы в 1 кв. 2014 года

 

Мы ожидаем дальнейшего роста доли вакантных помещений как на основных, так и на второстепенных торговых коридорах вплоть до конца 2 квартала 2014 года. Однако, по нашим прогнозам, этот показатель не превысит 10% на основных торговых коридорах и 25% на второстепенных. Выше этот показатель может быть на улицах с низкой проходимостью, реконструируемой проезжей частью и др.

Ставки аренды также могут быть скорректированы в сторону понижения в случае ухудшения макроэкономической ситуации. Во 2 квартале 2014 года ставки аренды могут быть снижены на 10-15% как на основных, так и на второстепенных торговых коридорах в случае ухудшения макроэкономической ситуации. В случае стабилизации ситуации, ставки аренды останутся на прежнем уровне.

Ритейлеры чаще выбирают интенсивное развитие вместо экстенсивного и более осознанно подходят к выбору помещений. Некоторые операторы отказываются от развития менее эффективных товарных линий. Решение о приостановке развития принимают как международные, так и российские компании с высокой долговой нагрузкой. Сокращение спроса по сравнению с предыдущим кварталом наблюдается среди ритейлеров сегмента люкс и премиум. При этом сохраняется спрос на помещения под флагманские магазины с идеальными характеристиками.

В 1 квартале 2014 года несколько международных брендов вышли на российский рынок, два из них открылись в стрит-ритейле. Наиболее знаковым стало открытие магазина электроники Harman на улице Кузнецкий Мост. Средний промежуток времени между подписанием договора и открытием составляет 6-12 месяцев, поэтому, данная сделка, вероятно была начата в 2013 году. Также открыл точки формата delivery вернувшийся на российский рынок ресторанный бренд Pizza Hut.

Супермаркеты и магазины продуктов, предприятия общепита, и магазины одежды, обуви и аксессуаров были наиболее активны в 1 квартале 2014 года. Почти половину спроса в 1 квартале 2014 года сформировали супермаркеты и магазины продуктов, на предприятия общепита пришлось немногим менее трети, ритейлеры сегмента «одежда, обувь и аксессуары» сформировали 12% спроса, салоны красоты и магазины товаров для здоровья сформировали 10% спроса. Помещения всех форматов пользовались спросом в 1 квартале 2014 года, наиболее востребованными были помещения площадью 100-300 кв. м.

Спрос на торговые помещения (кв. м) в Москве, 1 кв. 2014 года

Спрос на торговые помещения (кв. м) в Москве, 1 кв. 2014 года

 

Спрос со стороны ритейлеров в Москве, 1 кв. 2014 года

Спрос со стороны ритейлеров в Москве, 1 кв. 2014 года

В 1 квартале 2014 года ставки аренды на основных торговых коридорах остались на прежнем уровне и снизились на второстепенных торговых коридорах. Ставка аренды (на помещения площадью 100 кв. м) в 1 квартале 2014 года осталась на прежнем уровне $4 000–6 000/кв. м/год на основных торговых коридорах и снизилась до уровня в $1 300–3 000/кв. м/год на второстепенных. Помещения площадью 100–300 кв. м в среднем могут уходить с рынка по ставке, составляющей 70–90% от указанной выше, площадью 300–600 кв. м по ставке, составляющей 60–80% от указанной ставки, помещения площадью 600–2 000 кв. м сдаются по ставке, составляющей 50–70% от указанной ставки.

Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы, 2008-2014 год

Максимальная ставка аренды в основных торговых коридорах Москвы, 2008-2014 год

Ставки аренды в европейских торговых коридорах

Ставки аренды в европейских торговых коридорах

 

При этом в 1 квартале 2014 года большинство арендаторов настаивало на фиксации валютного коридора при заключении договоров аренды. Собственники в большинстве случаев проявляют гибкость по всем коммерческим условиям («арендные каникулы», ежегодная индексация, валютный коридор и т.д.) с тем, чтобы сохранить ставку аренды на прежнем уровне. Подобная гибкость позволяет сохранить арендные отношения за исключением случаев ликвидации арендатором неэффективной точки, а не оптимизации расходов по ней.

Ротация арендаторов приводит к росту доли вакантных помещений. Доля вакантных помещений по итогам 1 квартала 2014 года возросла с 5% до 8% на основных торговых коридорах и с 10% до 15% на второстепенных торговых коридорах.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 кв. 2014 г.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 1 кв. 2014 г.

Ставка доходности в основных торговых коридорах Москвы в 1 кв. 2014 г.

Ставка доходности в основных торговых коридорах Москвы в 1 кв. 2014 г.

Обзор подготовлен компанией JLL

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости России за I квартал 2014 года
26.06.2014 Другие Спрос на торговые и складские помещения в регионах страны продолжает расти Подробнее

Рынок складских помещений Московского региона – обзор за I квартал 2014 года

Складская недвижимость, 1 квартал 2014г.
20.06.2014 Склады Уровень вакантных площадей увеличился за счет постройки новых крупных объектов Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I квартал 2014 года

Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, 1 квартал 2014 года
17.06.2014 Офисы Зафиксирован рост предложений по офисной недвижимости класса А Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog