УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Торговая недвижимость Санкт-Петербурга: обзор за I кв. 2014 года

21.04.2014

 

2014-й год не обещал значительного подъема на рынке коммерческой недвижимости, что и подтвердилось в 1 квартале, особенно учитывая влияние внешнеэкономических факторов, затронувших уровень арендных ставок, объем вакантных площадей и спрос. В 1 квартале активными участниками рынка коммерческой недвижимости стали компании с четко сформированными в конце 2013 года планами развития.

Основные тенденции рынка торговой недвижимости СПб

Внешнеполитическая и экономическая ситуация в 1 кв. оказала влияние на темпы развития рынка, принимаемые решения и сроки заключения договоров некоторых арендаторов/покупателей. 

Одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды стал измененный порядок расчета арендных платежей. Теперь, по желанию собственника, арендная ставка выражается не в рублях, а в долларах, евро или условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом, зачастую, для ограничения колебаний валютного рынка, устанавливается валютный коридор, что хоть отчасти страхует клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы крайне неохотно соглашаются на подобное условие, однако по наиболее ликвидным объектам оно является обязательным требованием собственников. 

Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. 

Арендаторы и покупатели, широко представленные в Санкт-Петербурге, активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, такие как Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом их интересуют как строящиеся объекты, так и введенные в эксплуатацию. 

Наиболее активными клиентами в 1 кв. продолжали оставаться общепиты – рестораны, бистро, столовые, в меньшей степени пабы, а также продуктовые магазины (в формате «у дома», универсамы и супермаркеты) и банки (офисы 80-150 кв.м и отделения от 350 кв.м). 

Активным спросом пользовались помещения стоимостью до 60 млн руб. Однако в 1 кв. спрос превышал предложение подобных объектов. Покупателями выступали конечные потребители и местные инвесторы. 

Набирает популярность система расчета арендной ставки, основанная на процентах от товарооборота. 

Возросло количество собственников в street retail, оплачивающих комиссионное вознаграждение брокерам и понимающих, что оплата услуг собственником гарантирует сокращение сроков реализации объектов, широкий выбор арендаторов и, как результат, быструю прибыль.

Динамика ввода арендопригодных площадей, Санкт-Петербург

Динамика ввода арендопригодных площадей, Санкт-Петербург

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Предложение на рынке торговый недвижимости

В 1 кв. 2014 года в Санкт-Петербурге введен в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А) арендопригодной площадью 15 900 кв.м. В результате, общая арендопригодная площадь в торговых комплексах Петербурга достигла 3 097,6 тыс. кв.м.

При этом срок сдачи заявленного к вводу в 1 квартале торгового центра «Монпансье» в Приморском районе перенесен на 2 квартал 2014 года.

Показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец 1 кв. достиг 604 кв.м на 1 000 жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечены в Приморском, Московском и Выборгском районах.

Распределение существующего предложения рынка торговой недвижимости по районам Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 г.

Распределение существующего предложения рынка торговой недвижимости по районам Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 г.

До конца 2014 г. заявлено к вводу в эксплуатацию 172 тыс. кв.м торговых площадей в рамках 10 проектов. С учетом уже введенных в отчетном квартале площадей общая арендопригодная площадь торговых центров Санкт-Петербурга увеличится на 6,1% и составит около 3 270 тыс. кв.м. При этом уровень обеспеченности торговыми площадями сможет достигнуть отметки в 637 кв.м на 1 000 жителей.

Наиболее крупный торговый центр, заявленный к вводу в 2014 году – «Европолис» (GLA 60 000 кв.м), расположенный в Выборгском районе, являющемся одним из лидеров среди районов по обеспеченности торговыми площадями в Санкт-Петербурге.

Также в 2014 году заявлен к вводу первый торговый центр в формате «аутлет» – «Fashion House Outlet», расположенный в Красносельском районе. Арендопригодная площадь торгового центра составляет 20 260 кв.м.

Динамика прироста обеспеченности жителей Санкт-Петербурга площадями в ТЦ

Динамика прироста обеспеченности жителей Санкт-Петербурга площадями в ТЦ

Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г.

Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г.

Спрос на торговую недвижимость в СПб

В 1 кв. 2014 года активными участниками рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга стали компании с четко сформированными в конце 2013 года планами развития. Неопределенная экономическая ситуация, связанная с изменением внешнеполитической обстановки, колебаниями курсов валют, сокращением роста розничного рынка на 5,6%, привела к общему замедлению потребительской активности, отмеченному ритейлерами, рестораторами и автодилерами.

Это отразилось также и на банковском рынке, где был отмечен рост ипотечного кредитования на фоне снижения потребительских и автокредитов. Данную тенденцию отметили такие банки как банк «Санкт-Петербург», «ВТБ 24», «Альфа-Банк» и Сбербанк.

Наиболее активно в 1 кв. развивались операторы общественного питания и продуктовые сети. Начало 2014 года ознаменовалось запуском следующих предприятий общепита: 

  • на Выборгском шоссе открылся первый английский гастрономический паб The Pub, объединяющий в себе два формата – полноценную ресторанную европейскую кухню и барный ассортимент напитков и коктейлей. Консультантом по подбору помещения выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate; 
  • на ул. Маяковского открылся бар Вrimborium с домашними настойками, RGB-обоями и тартами в меню; 
  • на Большом проспекте Петроградской стороны 51/9 открылся ресторан Red. Steak and Wine; 
  • на ул. Марата, 16 готовится к открытию ресторан «МОЖНО», рассчитанный на 120 посадочных мест. Консультантом по подбору помещения выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate; 
  • В мае в Петербурге откроется третий ресторан популярного фаст-фуд проекта City Grill Express. Брокером сделки по аренде помещения площадью 140 кв.м на ул. Рубинштейна, 4 выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. 
  • сеть фастфуда "Маругамэ" планирует открыть в городе до 10 ресторанов. В Петербурге первый ресторан на 90 мест открылся на Невском пр., 88. Второе заведение строится поблизости от станции метро "Приморская"; 
  • на наб. Обводного канала, 60 состоялось открытие кофейни Double B; 
  • кофейня Costa Coffee открылась в здании Финского визового центра на ул. Марата, 5;
  • Fazer открывает кафе-пекарни внутри магазинов Prisma. Первые две пекарни под брендом Fazer Baker’s Market открылись в супер-маркетах Prisma, расположенных в ТЦ "Жемчужная Плаза" и "Москва"; 
  • на Московском проспекте открылась новая кондитерская-пекарня «Буше».

Рассматриваемый метраж встроенных помещений по заявкам клиентов, 1 кв. 2014 г.

Рассматриваемый метраж встроенных помещений по заявкам клиентов, 1 кв. 2014 г.

Основные профили клиентов в сегменте street retail по заявкам, 1 кв. 2014 г.

Основные профили клиентов в сегменте street retail по заявкам, 1 кв. 2014 г.

Кроме того, о планах развития заявил крупнейший холдинг Ginza Project, который выходит на рынок фастфуда с собственным рестораном OBEDBUFET.

Повышение цен на импортные продукты в целом может оказать влияние на планы развития сетей общепита. Однако, несмотря на нестабильную экономическую ситуацию в 1 кв., в январе-марте в Санкт-Петербурге и Ленинградской области открылись следующие объекты: 

  • в Ленинградской области (г. Гатчина), на Ленинградском шоссе, 12 открылся первый гипермаркет сети «О’Кей» общей площадью 9 тыс. кв.м; 
  • новый игрок появился в сегменте гипермаркетов. Компания "Димарт", развивающая супер- и гипермаркеты под брендами Super Good и "Мой мир", открыла в г. Пушкин свой первый на Северо-Западе гипермаркет под вывеской "Мой мир"; 
  • компания «Big Box» объявила о запуске оптово-розничных торговых комплексов. Первые два будут расположены на Пулковском шоссе и Шафировском проспекте; 
  • в марте ГК «РеалЪ» открыла в Приморском районе города свой 27-й магазин. Консультантом по подбору помещения выступила компания ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. При этом сеть продуктовых супермаркетов "РеалЪ – Свежие продукты" рассчитывает до конца года открыть еще не менее 10 магазинов в Петербурге. Также в планах компании запуск универсамов в Ленобласти; 
  • во Всеволожске, на ул. Героев, 17 состоялось открытие продуктового супермаркета премиум-класса «Азбука вкуса»; 
  • из продуктовых сетей планирует дальнейшее развитие сеть «КИР.24», собирающаяся занять помещения сети универсамов «Морковь» и усилить свое присутствие на рынке; 
  • в Сестрорецке открылся новый продуктовый магазин «Реал» на ул. Воскова общей площадью 460 кв.м; 
  • В ТД «Интерторг» на пр. Испытателей, 29 открылся первый магазин под брендом Eurospar.

Кроме того, о дальнейшем развитии заявила сеть розничных магазинов «Семейный капитал», собирающаяся открыть в Петербурге до конца года порядка 35 магазинов, таким образом удвоив их количество в городе.

В конце января закрылся гипермаркет «Карусель» на Пулковском шоссе, 16. Эта часть Пулковского шоссе известна расположением в одной локации гипермаркетов «О’Кей», «Лента», Metro, «Ашан», а также ТЦ «Лето». В дальнейшем руководство X5 Retail Group намерено переоборудовать гипермаркет и сдавать площади в аренду.

Высокий уровень спроса также зафиксирован со стороны операторов одежды: 

  • в декабре в торговом центре МЕГА Дыбенко открылся первый в России официальный магазин торговой марки Reima. Reima выпускает ветро- и водонепроницаемую детскую одежду; 
  • испанский ритейлер Mango вывел на рынок новую сеть Violeta, рассчитанную на покупательниц с размерами от 46-го. В 2014 году запланировано открытие магазина и в Санкт-Петербурге.

Среди новых открытий в сегменте luxury следует отметить открытие первого в Петербурге бутика Armani Jeans. Модный люксовый ритейлер арендовал помещение на 1-м этаже ТРЦ «Галерея». Магазин состоит из двух залов равных площадей – мужского и женского. В них представлен широкий ассортимент одежды, обуви, сумок для обеих категорий покупателей. Также в магазине можно приобрести часы, очки и другие аксессуары марки Emporio Armani. Интерьер бутика оформлен в соответствии с фирменным стилем магазинов Armani Jeans по всему миру – в белых и синих тонах.

В 1 кв. состоялось открытие первого монобутика Prada на Большой Конюшенной, 13. Консультантом по продаже помещения площадью 260 кв.м выступила компания ASTERA. По традиции бутик оформлен в стиле, ставшем визитной карточкой Prada: шахматный черно-белый пол и обтянутые зеленой тканью стены со встроенными дисплеями-нишами.

Сегмент бытовой техники и электроники продолжил развитие в течение 1 кв. 2014 г.: 

  • Inventive Retail Group открыла новый магазина Samsung в Санкт-Петербурге; 
  • на Невском проспекте производитель luxury-телефонов Vertu приобрел помещение для самостоятельной работы;
  • Panasonic планирует до 2016 года создать в России сеть, которая будет насчитывать до 30 монобрендовых магазинов. В среднем площадь каждого магазина, расположенного в ТЦ, составляет около 150 кв. м, ассортимент – 450 наименований техники Panasonic по всем категориям; 
  • два старейших игрока российского розничного рынка в сегменте продаж техники и бытовой электроники – «Техносила» и «Техношок» – рассматривают возможность создания совместного предприятия, которое объединит две сети. Инвестиции сторон в интеграционный процесс не раскрываются.

Онлайн-ритейлеры усиливают свои позиции. Рост онлайн-продаж отмечают в «Юлмарте», «Эльдорадо» и «М.видео», который рассматривает возможность открытия интернет-гипермаркета.

В сегменте развлечений стоит отметить открытие батутного парка Jump Family в ТРК «Питерлэнд». Новое заведение арендовало порядка 1 000 кв.м на четвертом этаже торгового комплекса.

На банковский рынок Санкт-Петербурга выходит европейская микрофинансовая организация Profireal Group. До конца года компания планирует открыть 15 точек в формате street retail. Profireal Group основана в 1994 г. чешским предпринимателем Давидом Бераном, работает в Чехии, Словакии, Польше и Болгарии.

Примеры наиболее значимых сделок на рынке торговых помещений Петербурга в 1 кв. 2014 г.

Примеры наиболее значимых сделок на рынке торговых помещений Петербурга в 1 кв. 2014 г.

Уровень вакансии и арендные ставки

1) Торговые центры

На конец 1 кв. 2014 г. средний уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил около 3%. Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 г., уровень вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышал 1%. Ротация в таких ТК была возможна только за счет замены ряда арендаторов управляющей компанией на более сильные бренды.

Новым существенным условием со стороны собственников объекта стал пересмотр расчѐта арендных платежей. Теперь арендная ставка выражается в валюте – долларах, евро или в привязке к бивалютной корзине. Зачастую, для ограничения колебаний валютного рынка устанавливается валютный коридор, позволяющий отчасти застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются на подобное условие, так как по наиболее ликвидным объектам оно является обязательным требованием собственников.

Средние арендные ставки в ТК СПб, 1 кв. 2014 г., руб/кв.м/месяц, с учетом НДС и доп. расходов

Средние арендные ставки в ТК СПб, 1 кв. 2014 г., руб/кв.м/месяц, с учетом НДС и доп. расходов

2) Street retail

В течение 1 кв. 2014 года предложение и спрос на рынке встроенных помещений оставались на высоком уровне. На сегодняшний день клиенты внимательно изучают ликвидность объекта, которая зависит от местоположения, цены и уровня отделки. Срок экспозиции ликвидных объектов, как правило, не превышает 3 месяцев. В основных торговых коридорах (Невский пр., Московский пр., Большой проспект П.С., Средний проспект В.О., 6, 7-я линии В.О.) число предложений в аренду также сохраняется на достаточно высоком уровне в связи с окончанием договоров аренды, повышением уровня арендных ставок со стороны собственников помещений и оптимизацией арендаторами портфеля арендуемых объектов.

Диапазон арендных ставок в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга в 1 кв. 2014 г.

Диапазон арендных ставок в основных торговых коридорах Санкт-Петербурга в 1 кв. 2014 г.


Обзор подготовлен компанией Astera

Материалы по теме

Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга, I кв. 2014 г.

Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014 г.
24.04.2014 Склады Спрос на складские площади класса В остается стабильно высоким в связи с дефицитом предложения, так как основная часть вводимых объектов относится к классу А Подробнее

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга, I кв. 2014 г.

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга, 1 кв. 2014
18.04.2014 Офисы В 2014 году тенденция превалирования предложения над спросом сохранится Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog