УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости г. Ростов-на-Дону III квартал 2009 года

09.11.2009

 

Целью настоящего исследования является анализ рынка торговой недвижимости и определение основных тенденций развития данного сегмента коммерческой недвижимости в г.Ростове-на-Дону.

Экономическая ситуация

Несмотря на выгодное месторасположение и экономический потенциал Ростова-на-Дону, предопределяющего активное развитие многих видов бизнеса, в первую очередь, сферы торговли, услуг и недвижимости, негативные последствия экономического кризиса, снижение объемов производства, товарооборота и грузоперевозок, существенно повлияли на ростовский рынок торговой недвижимости в 2009 г., которая последние три-четыре года развивалась очень стремительно.

Проблемы, с которыми столкнулась отрасль, типичны для рынка недвижимости в целом – это отсутствие заемных средств, отток капиталов инвесторов за границу, рост ставок по кредитам (в том числе потребительским). Эти трудности уже привели к тому, что многие девелоперы торговой недвижимости отказались от своих планов на ближайшие два года – программы строительства новых торговых центров были пересмотрены, а объекты, находящиеся на ранних стадиях строительства, заморожены «до лучших времен». Эти проблемы отрасли действительно не оригинальны и являются зеркальным отражением общих проблем, с которыми застройщики столкнулись из-за воздействия финансового кризиса.

Заявленные проекты

Многие заявленные проекты в сфере торговой недвижимости были пересмотрены девелоперами. Например, торговая галерея Fashion Centre не будет строиться отдельно, как это планировалось ранее, ее интегрируют в гостиничный комплекс «ДонПлаза», сократив площади с 12 000 до 3000 кв. м. Строительство ТРК «Шоколад» идет очень медленными темпами, и возможно не будет окончено к 2010 году, как было запланировано ранее. Что касается, ТРК «Кит», то этот проект остановился после того, как был заложен фундамент будущего торгового центра.

Но, несмотря на такие тенденции, завершаются проекты, характеризующиеся высокой степенью готовности. Осенью планируется открытие ТЦ «Мир» площадью 3,2 тыс. кв.м. Он будет находиться на пр. 40-летия Победы в Александровке (возле конечной остановки автобусов и маршрутных такси). Объект состоит из двух этажей, встроенных в 18-тажный жилой дом. Ожидаемый трафик — 4,5 тыс. человек в день.

Перед торговым центром будет организована наземная парковка вместимостью 80 машино-мест. Стоимость аренды на первом этаже составляет 1 тыс. руб. за 1 кв.м. в месяц (для «якорей» цена ниже на 15–20 процентов), на втором — 800 руб. за 1 кв.м. в месяц. 

 

Характерной особенностью строительства многих ростовских торговых центров является размещение развлекательной зоны, которая позволяет увеличить проходимость в среднем на 40%, что является весомым конкурентным преимуществом при поиске арендаторов. И хотя каток, ресторан или кинотеатр приносят меньше прибыли, чем арендаторы, девелоперы организуют зоны отдыха и развлечений практически во всех своих проектах, что позволяет увеличить общую доходность торгового центра.

Предложение

Среди основных источников торговых помещений в городе Ростове-на-Дону можно выделить следующие основные группы:

  • торговые центры;
  • встроено-пристроенные помещения, квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд и переоборудованные под магазины (они занимают наибольшую долю);
  • сложившиеся стихийные рынки;
  • некапитальные строения (различные лари, павильоны и киоски). 

 

Самыми востребованными из существующих торговыми центрами города являются: «ЦУМ», «Горизонт». Больше всего торговых центров открылось на территории западного микрорайона за последнее время: «Сокол», «Талер» и «Золотой Вавилон», таким образом, общее предложение торговых площадей за 2008 - 2009 г. увеличилось на 118 920 кв.м. Аналитики отмечают, что такое увеличение торговых площадей связано с будущей жилой застройкой Левенцовки. 


 

Уникальным объектом, с точки зрения предложения торговой недвижимости, является здание на пересечении пр. Ворошиловского и ул. Большая Садовая, в прошлом магазин «Арбат Престиж». Объект изначально выставлялся за 35 млн. евро, затем цена упала до 25 млн. евро., сейчас объект готовы продать за 15 млн. евро. Площадь объекта 2 200 кв.м. и 435 кв.м. – подвальное помещение.

Что касается встроено-пристроенных помещений, то сегодня на Большой Садовой, Ворошиловском и Буденновском на продажу выставлено примерно по пять магазинов различного формата. При этом большинство из них — на самых проходных участках улиц. Количество предложений продажи торговых помещений на центральных улицах Ростова за последние полгода возросло с одного-двух объектов до пяти на каждой. Ранее объем предложений продажи на этих улицах был ограничен одним-двумя объектами. Как правило, такие объекты являлись хорошим источником стабильного дохода, поэтому собственники не спешили их продавать. Сейчас, причиной продажи таких помещений является способ расплатиться с кредитами, либо снижение доходности из-за падения арендных ставок. Целью продажи в этом случае обычно является получение средств для инвестирования в более доходное направление.

По районам города предложение возросло незначительно, так как там выставляются относительно небольшие торговые объекты до 100 кв.м., легко реализуемые.

Спрос

Как отмечают эксперты сегодня спрос на покупку магазинов, как правило, ограничен суммой 15 млн. руб. За время кризиса сделок по торговой недвижимости было незначительное количество. Количество сделок по продаже снизилось с 2-3 в месяц до 1 в 1-2 месяца. Самыми востребованными типами торговых объектов по площади являются помещения до 100 кв. м. с удобным подъездом и возможностью парковки или характеризующееся высоким пешеходным трафиком, их доля в общей совокупности спроса сосавляет 67%. Отдельным спросом на рынке коммерческой недвижимости Ростова пользуются торговые точки в формате «магазин у дома», расположенные в стороне от проезжей части. 

Одним из наиболее важных факторов, влияющих на спрос в сегменте качественных торговых помещений Ростова-на-Дону, является его местоположение.

Больше всего востребованы площади в тех торговых центрах, которые находятся в непосредственной близости от деловой части города, вблизи крупных транспортных магистралей и крупных узловых остановок общественного транспорта. 

Наиболее успешные проекты, такие как «Горизонт», «ЦУМ», даже во время кризиса не потеряли своих арендаторов.

Кроме местоположения, очень важным аспектом в успешности торгового цента является грамотно разработанная концепция, сбалансированный состав арендаторов. Но все более необходимым сейчас становится серьезный подход именно к управлению торговыми центрами. В управление торговым центром включается и изначальное позиционирование, и реклама, и разработка плана развития, и ведение маркетинговой политики. Поэтому, возможно, правильнее будет прибегнуть к услугам специализированных консалтинговых компаний по разработке концепции торгового центра.

Наиболее востребованные районы на рынке торговой недвижимости по прежнему Центр, Северный, ЗЖМ.

Спрос на покупку торговых помещений на центральных улицах наблюдается лишь со стороны инвесторов, которые впоследствии хотели бы сдавать их в аренду. Если проранжировать улицы по спросу, то в первую очередь инвесторы интересуются отрезком Большой Садовой между Ворошиловским и Буденовским, затем - Буденновским в промежутке между Московской и Большой Садовой, а на третьем месте - Ворошиловский (район ЦГБ, Большой Садовой, Пушкинской).

Ставки аренды и цена продажи

Больше всего на ставки аренды и цену продажи 1 кв.м. торговых объектов во всех районах города влияют факторы пешеходного трафика:

  • направление;
  • интенсивность;
  • периодичность.

Стоимость аренды существенно зависит от интенсивности пешеходного трафика, поэтому объекты, расположенные на расстоянии 100 м или даже на разных сторонах одной улицы, могут существенно различаться по стоимости 1 кв.м.

Рассматривая ставки аренды, можно разделить город условно на две части – «центр» и «спальные районы»:

  • диапазон ставок в «центре» составляет от 800 до 3500 руб.
  • диапазон ставок в «спальных районах» составляет от 500 до 1000 руб.

Новой тенденцией на рынке торговой недвижимости последних месяцев явилось то, что помещения на Ворошиловском пр. на данном этапе по ставкам аренды сравнялись с ул. Б.Садовой. В самых коммерчески привлекательных местах аренда достигает 3 000 руб. за 1 кв.м. А самый коммерчески привлекательный участок улицы Пушкинской, наоборот, подешевел за время кризиса почти в 2 раза, и на данный момент ставки составляют от 700 до 800 руб. за 1 кв.м. 

В среднем по районам города ставки аренды упали на 20%. Например, на Военведе падение ставок составило 33% с 970 руб. за 1 кв.м. до 650 руб. за 1 кв.м. 20 % - это процент снижения ставок по Западному жилому массиву.

Общеизвестный факт, что цены продажи торговой недвижимости варьируются в зависимости от месторасположения, пешеходного трафика, состояния отделки помещения, площади. Изучая динамику ставок, их соотношение по районам, можно сделать вывод о том, что: в среднем по центральной части города, так называемому «золотому квадрату», ограниченному – ул. Варфоломева / ул. Чехова / ул. Московская / пер.Островского - цена составляет порядка 150 000 - 200 000 руб. за 1 кв.м.; ситуация в «спальных районах» складывается таким образом, что разброс цен составляет порядка 70 000 – 90 000 руб. за 1 кв.м. 

Существуют единичные случаи, когда собственники снижают стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости на 30%, но это обусловлено условиями сделки.

Торговую площадь 80-100 кв.м., расположенную в «топовых» местах центра города можно приобрести за 20 млн. руб., например, если необходима срочная продажа объекта в экстренных случаях, при погашении кредита, переезде в другой город или за границу или каких-либо иных обстоятельств личного характера. 




Доходность торговой недвижимости в среднем по г. Ростову-на-Дону составляет 15%. Валовый Рентный Мультипликатор по торговым помещениям принимает значения от 6 до 8 лет.
За период с 2008 г. доходность по торговой недвижимости снизилась почти на 30 %. Соответственно, такое снижение доходности торговой недвижимости также повлияло на решения инвесторов о покупке торговых помещений.

Тенденции

  • снижение оборота розничной торговли негативно сказалось на рынке торговой недвижимости, многие арендаторы покинули свои помещения в поисках более выгодных условий ведения бизнеса либо закрыли его вовсе;
  • неспособность рынка поглощать торговые площади «докризисными» темпами, что обуславливает рост показателя доли свободных помещений;
  • повсеместное снижение ставок аренды, которое иногда достигает 30%;
  • востребованность небольших торговых помещений по площади от 50 до 100 кв.м., соответственно и незначительное снижение стоимости их аренды несмотря на общую тенденцию снижения ставок;
  • сегмент продуктовых магазинов «у дома» начал возрождаться, четко прослеживается тенденция в активном поиске помещений под продуктовый магазин несмотря на наличие крупномасштабной торговли;
  • более взвешенный подход со стороны собственников помещений, которые отказываются сдавать в аренду под магазины помещения частным предпринимателям, поскольку многие из них прекращают работу уже через 3-4 месяца.

Прогноз

  • существует ещё потенциал незначительного снижения стоимости и арендных ставок торговых помещений не более чем на 5% - 10% и в последующем их стабилизация;
  • взвешенный подбор торговых помещений со стороны арендаторов, по параметрам месторасположения, наличия и интенсивности пешеходного трафика, состояния отделки помещений, площади, возможно, с использованием консультантов или специализированных брокерских компаний, оказывающих услуги на рынке недвижимости;
  • постепенное восстановление спроса на торговую недвижимость у потенциальных инвесторов при активизации покупательской способности населения и улучшению показателей отдельных макроэкономических факторов, таких как безработица, доходы на душу населения и т.д.;
  • в последующие два года прогнозируется минимальный ввод новых торговых площадей из-за отмены и переноса сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства.

Отчет подготовлен компанией ABC&MT Group. Исследование проведено на основании данных полученных из собственной информационной базы о рынке недвижимости г. Ростова-на-Дону.

Материалы по теме

TOP-100 ТЦ Ростова-на-Дону

TOP-100 торговых центров
19.07.2012 Девелоперы, строители Составлен шорт-лист ТОП-100 торговых центров Ростова-на-Дону Подробнее

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону

Классификация бизнес центров Санкт-Петербурга и Ростова-на-Дону
17.02.2011 Девелоперы, строители Эксперты ГУД присвоили классность бизнес-центрам Петербурга и Ростова-на-Дону Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги 2009 года

Обзор - коммерческая недвижимость 2009 - итоги
08.02.2010 Другие Анализ итогов года основан на регулярном мониторинге открытого рынка предложений коммерческой недвижимости в г. Москве Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости г. Ростова-на-Дону за III квартал 2009 года

Обзор рынка офисной недвижимости г.Ростова-на-Дону
02.11.2009 Офисы Переориентация спроса на небольшие помещения по площади от 10 кв. м Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog