Краткий обзор рынка торговых площадей – III квартал 2013 г.

В целом по России объемы нового строительства торговых площадей так же высоки, как и в прошлом 2012 г. В течение трех кварталов 2013 г. в 22 российских городах появились новые торговые комплексы. Некоторое снижение темпов строительства в Москве в 2012-2013 гг. будет компенсировано ожидаемыми масштабными открытиями в 2014 г. Посещаемость торговых центров в Москве находится на высоком уровне, потребительские ожидания стабильны. В связи с дефицитом предложения в торговых центрах Москвы, ритейлеры активно изучают российские регионы. В 2013 г., как и в течение 2012 г., ставки аренды были стабильны.

Потребители

Реальные располагаемые денежные доходы населения России (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке Росстата, в августе 2013 г. выросли на 2,1% по сравнению с августом 2012 г., в январе-августе 2013 г. выросли на 4,1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Среднемесячная зарплата в России в августе 2013 г. составила 29 020 рублей и выросла на 12,8% по сравнению с августом 2012 года.

В январе-мае оборот розничной торговли в России вырос на 3,8% (относительно прошлого года.)

Розничный товарооборот и реальные располагаемые доходы, Россия

Индекс потребительского ожидания, %

Ритейлеры

Спрос на качественные торговые помещения со стороны ритейлеров высокий. Ритейлеры продолжают экспериментировать с новыми форматами. В связи с дефицитом предложения в торговых центрах Москвы ритейлеры обращают все больше внимания на торговые улицы.

Продолжается активная экспансия во все регионы России.

Новые международные ритейлеры в России 2013

Новые международные ритейлеры, планирующие начать работу в России

Торговые помещения

В III квартале посещаемость торговых центров в Москве находилась на более высоком уровне, чем в предыдущие годы в этот период. Доля покупателей (количество людей, совершивших покупки, относительно общего количества посетителей) снизилась до 30,8%.

Посещаемость торговых центров

Доля "успешных покупателей"

Уровень свободных помещений в качественных торговых центрах находится на предельно низком уровне. Небольшой рост в III квартале 2013 года (на 0,8 пп) связан с ротацией арендаторов в одном из торговых центров (один из этажей торгового центра в ближайшее время будет полностью занят крупным арендатором, которые в настоящее время проводит ремонт помещения).

В целом в Москве продолжает наблюдаться дефицит предложения в качественных торговых центрах.

Уровень свободных помещений

Новое строительство торговой недвижимости

В III квартале в России было введено в эксплуатацию 15 новых торговых центров общей торговой площадью 292 750 кв. м. География нового строительства – от Иркутска и Ангарска до Сочи. В основном стоятся торговые центры (75% всех новых качественных торговых площадей), также торговые площади открываются в многофункциональных комплексах. Средний размер новых торговых центров уменьшается: в 2013 году он составляет 26 тыс. кв. м, что на 30% меньше чем в 2011 году.

Строительство качественных торговых площадей, тыс. кв.м, Россия /
Строительство качественных торговых площадей, тыс. кв.м, Москва

В III квартале крупнейшим открытым торговым объектом стал торгово-развлекательный центр Жемчужная Плаза (GLA 48 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге, построенный в рамках комплексной застройки микрорайона Балтийская Жемчужина.

В III квартале в Москве был открыт один новый торгово-развлекательный центр Райкин Плаза. Также были открыты новые фазы комплекса Отрада. В Москве новые качественные торговые площади строятся в разных форматах – торгово-развлекательные центры (Рио, Райкин плаза), аутлет-центры (Внуково и Fashion House), многофункциональные комплексы (Белая Площадь, Эволюция). До конца 2013 г. в Московском регионе (г. Павловский Посад) планируется открытие ритейл парка Белла Вита (GLA 36 тыс. кв. м).

Новые торговые центры 2013г., Москва и регионы

Коммерческие условия в торговых центрах

Ставки аренды для помещений в торговых галереях качественных торговых центров в Москве находятся в диапазоне от 500 до 4 000 долларов США (за кв. м в год без НДС и других платежей). В течение трех кварталов 2013 и всего прошедшего 2012 года ставки аренды в торговых центрах были стабильны. Прайм ритейл индикатор (базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100-200 кв.м на первом этаже лучших ТЦ города) в Москве составляет 3 800 долларов США (за кв. м в год без НДС и других платежей). Однако, в 2013 году наметилась тенденция к повышению ставок аренды в лучших торговых центрах, поэтому рост ставок на лучшие помещения может быть выше 5% (текущий консервативный прогноз).

Средние арендные ставки в галерее качественных ТЦ Москвы

Прайм-ритейл индикатор в ТЦ Москвы

Вне Москвы ставки аренды в торговых центрах в среднем на 30-60% ниже в зависимости от региона.

Дополнительно к ставке аренды ритейлеры платят сервисные сборы: за обслуживание (150-250 долларов США за кв. м в год для помещений размером менее 500 кв. м), за маркетинг (10-25 долларов США за кв. м в год), также иногда бывают и другие дополнительные платежи.

Торговые улицы

На центральных торговых улицах свободно (предлагается в аренду или готовится к открытию) около 5% имеющихся помещений. Ставки аренды в торговых коридорах стабильны. В последние несколько лет есть тенденция к увеличению сроков аренды: если еще три года назад договоры были чаще всего краткосрочные (на 11 месяцев), то сейчас трехлетние договора аренды становятся все более распространенными.

Средние арендные ставки в торговых коридорах по типу помещения, Москва

Арендные ставки в торговых коридорах, Москва

Анализ торговых помещений на наиболее проходимых торговых улицах в центре города** показывает, что самыми популярными категориями арендаторов являются предприятия питания (кафе, рестораны) и магазины одежды и обуви, которые занимают 29% и 21% всех помещений на этих улицах соответственно. Значимыми арендаторами являются компании предлагающие услуги (спа, парикмахерские, медицинские услуги, предприятия связи, салоны фотографии, юридические услуги) – они занимают 10% всех торговых помещений на главных улицах центра города. По 5% всех площадей занимают отделения банков, ювелирные салоны, магазины косметики и аксессуаров.

Важнейшим событием для торговых улиц стала программа развития пешеходных зон в Москве, активно поддерживаемая Правительством города. На тех улицах, где уже отменили движение транспорта (в первую очередь Большая Дмитровка) происходит смена потоков посетителей (от пассажиров к пешеходам). Пешеходные улицы имеют огромный потенциал с точки зрения торговли и уже сейчас ритейлеры проявляют большой интерес к пешеходным районам. Расширение пешеходных районов значительно увечит предложение качественных торговых помещений на улицах в Москве.

Структура арендаторов в торговых коридорах Москвы

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield