На текущем этапе развития рынка уже ни для кого не секрет, что грамотно разработанная концепция торгового центра является залогом его успешного функционирования. Однако в нынешних условиях этого уже недостаточно: на первый план выходят увеличение будущей стоимости объекта и максимальное продление его жизненного цикла. Профессионализм девелопера определяется умением прогнозировать ситуацию на рынке так, чтобы создавать торговые центры, которые и через 10 лет будут привлекательными для посетителей и инвесторов
Основные выводы
- В III квартале 2013 г. общий объем предложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA – 61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок одновременно 4-x объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2).
- Сохраняются высокие темпы выхода на российский рынок международных торговых операторов: за период с начала года в Москве появилось 13 новых брендов.
- Коммерческие условия аренды помещений в торговых центрах меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора.
Ключевые события
Девелоперы продолжают анонсировать проекты новых торговых центров в московском регионе:
- KVS Group к концу 2015 г. планирует построить ТРЦ «Небо» в Солнцево. Общая площадь объекта составит 62 тыс. м2.
- В Наро-Фоминском районе появится ТРЦ «Удачи» общей площадью 123 тыс. м2.
- Компания Praktika Development анонсировала планы по строительству ТРЦ общей площадью около 100 тыс. м2 в непосредственной бли-зости от будущей станции метро «Саларьево» на территории «Новой Москвы».
На рынке сохраняется высокая инвестиционная активность:
- Американский фонд Hines купил 50% ТРЦ «Метрополис».
- Выставлены на продажу проект ТРЦ «Абрамцево», расположенный на 102 км МКАД, и недостроенный ТРЦ «Ривер Молл» на ТТК в районе Автозаводской улицы.
- Стало известно о готовящейся сделке по продаже компании ОАО «Седьмой континент».
Московские власти продолжают ревизию инвестиционных контрактов:
- Отменен проект строительства торгово-офисного центра (общая площадь – 175 тыс. м2) на 2-й Силикатной улице.
- В одностороннем порядке расторгнут инвестиционный контракт по созданию пешеходной зоны «Аллея Романов», расположенной между Моховой улицей и Романовым переулком.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы. Торговые центры
Предложение на рынке торговой недвижимости
В III квартале 2013 г. общий объем предложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA – 61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок 4-х объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2). Таким образом, совокупное предложение площадей в современных торговых центрах увеличилось на 1,5% и достигло значения в 7,14 млн м2.
Прирост торговых площадей, 2009–2013 гг.
Стоит отметить, что на рынке сохраняется тенденция открытия районных и микрорайонных торговых объектов. Так, в текущем квартале были открыты сразу три небольших центра – ТРЦ «Галерея Атлантис», ТЦ «Круг», а также обновленный ТЦ «Прага».
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2013 г.
Все чаще возобновляется приостановленная ранее реализация проектов торговых центров. Как правило, данный процесс предваряет смена собственника объекта. Так, в III квартале компания «Крона-Маркет» получила разрешение на строительство ТРЦ «Абрамцево» и одновременно с этим выставила проект на продажу (потенциальным покупателем выступает компания Renaissance Development). Также в ближайшей перспективе можно ожидать возобновления строительства ТРЦ «Ривер Молл» в связи с его покупкой компанией Praktika Development. Несмотря на то, что компания была образована совсем недавно, её нельзя отнести к новичкам рынка: большинство ее сотрудников имеют значительный опыт в девелопменте. В планах компании – строительство торгово-развлекательного центра в непосредственной близости от будущей станции метро «Саларьево», расположенной на территории «Новой Москвы».
Спрос на рынке торговой недвижимости
Текущий квартал был отмечен высокой активностью международных торговых операторов. В Москве открылись первые заведения американских сетей общественного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК «Ташир» были открыты магазины французской ювелирной сети APM Monaco (на рынках России, Прибалтики и Казахстана развивается в партнерстве с компанией «Адамас»). В ТРЦ «Афимолл» состоялось открытие флагманского магазина итальянского производителя обуви Ash. Кроме того, в Москве на территории Павелецкого вокзала был открыт первый из российских магазинов британской сети WHSmith (книги, газеты, товары в дорогу). Развитием WHSmith будет заниматься компания ООО «Цветной базар медиа», входящая в холдинг PNN Group.
Российский рынок по-прежнему интересен торговым операторам, работающим в сегменте «средний+»: в июле состоялось открытие монобрендового бутика Sherri Hill, в августе открылся магазин аксессуаров итальянского бренда Serapian (Торговая галерея «Модный сезон»), а в сентябре – магазин детских товаров испанской сети Pili Carrera (ТРЦ «Афимолл»).
Продолжается активная региональная экспансия сетевых операторов: в Санкт-Петербурге открылся первый магазин ELC, в Иркутск и Тольятти вышел оператор Lego, в Новосибирск – монобрендовая сеть Panasonic. Федеральный оператор Gloria Jeans вышел на рынок городов Югра и Елец, в Улан-Удэ открылся первый магазин Mango. Чешско-итальянский обувной бренд Bata предпринял очередную попытку выхода на российский рынок: магазины сети открылись в таких городах, как Москва, Краснодар и Сочи.
Торговые операторы продолжают экспериментировать с новыми форматами. Особенно стоит отметить компанию «Азбука вкуса», которая планирует создать сеть демократичных супермаркетов и сеть небольших магазинов по продаже свежих фруктов и овощей Fresh Market. Компания, развивающая сеть семейных развлекательных комплексов «Космик», приняла решение о создании сети кинотеатров под одноименным брендом.
Коммерческие условия
Среди последних тенденций, связанных с коммерческими условиями аренды помещений в торговых центрах Москвы, следует отметить постепенное уменьшение базовой ставки аренды на фоне увеличения доли, взимаемой с торгового оборота арендатора. Многие крупные fashion-операторы и компании (например, ГК «ДжамильКо», «Джинсовая симфония») все чаще заключают договоры аренды по вышеуказанной схеме. Подобная тенденция обусловлена тем, что таким образом и девелопер, и арендатор будут в равной степени заинтересованы в успешной работе торгового объекта. Однако необходимо принимать во внимание то, что активная стратегия развития розничных сетей может привести к обострению конкуренции между магазинами одной розничной сети и в конечном итоге снижению показателя торгового оборота оператора на метр арендуемой площади. Очевидно, что при текущей ситуации арендный доход собственника будет зависеть от грамотной концепции развития сетевых розничных компаний.
Условия аренды в торговых центрах Москвы, III квартал 2013 г.
На протяжении трех кварталов 2013 г. доля вакантных помещений в функционирующих торговых центрах Москвы попрежнему оставалась на низком уровне – около 3%.
Прогноз
До конца 2013 г. девелоперы анонсировали открытие в Москве 13 торговых центров общей площадью около 470 тыс. м2 (GLA – около 300 тыс. м2). Однако, принимая во внимание текущую стадию реализации некоторых объектов, к концу года мы ожидаем открытия лишь половины из заявленных к вводу объектов.
Обеспеченность торговыми площадями по округам по итогам III квартала 2013 г.
В связи с возникающей высококонкурентной средой на рынке Москвы (связанной со значительным объемом строящихся торговых площадей) мы ожидаем увеличения количества объектов, нуждающихся в обновлении. Это касается как объектов советского наследия (универмаги, торговые дома), так и тех, которые были построены на самом раннем этапе развития рынка торговой недвижимости столицы. Уже сейчас мы наблюдаем редевелопмент некоторых из них. Например, сеть торговых центров «Мега» проводит обновление своих первых моллов, а компания ООО «ЭНКА ТЦ» реализует комплексную реновацию территории, на которой был расположен самый первый профессиональный торговый объект столицы – ТЦ «Рамстор Капитолий».
Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу до конца 2013 г.
Обзор подготовлен компанией Knight Frank