Обзор торговой недвижимости Санкт-Петербурга, III кв. 2013 г.

Итоги квартала:

В 3 квартале 2013 года были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк». В результате общий объем предложения вырос на 59 тыс. кв.м (+2%), составив 2 996 тыс. кв.м. Всего с начала года прирост арендопригодных площадей составил 199 тыс. кв.м. 

До конца 2013 г. заявлено открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%). 

По итогам 3 кв. 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил 3,1% – ниже на 0,4% по сравнению с итоговым значением предыдущего квартала. 

На конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торго-вых центров составила 4 060 руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2 040 руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1 420 руб./кв.м/мес. (без учета НДС). 

Развлекательная составляющая торговых центров становится все более востребованной на рынке. Наличие высокого спроса со стороны семейных посетителей способствует развитию этого формата. 

В отчетном квартале арендные ставки на помещения street retail практически не изменились по сравнению с первым полугодием. Однако в некоторых торговых коридорах в течение этого периода наблюдался рост ставок, вызванный высоким спросом на освобождающиеся помещения в связи с окончанием сроков действия договоров аренды и ротацией арендаторов. 

На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%.

Динамика арендопригодных площадей Санкт-Петербурга

Ключевые индикаторы рынка торговой недвижимости СПб

Предложение торговых площадей

В 3 квартале 2013 года были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк». В результате общий объем предложения вырос на 59 тыс. кв.м (+2%), составив 2 996 тыс. кв.м.

ТЦ, введенные в эксплуатацию в 3 кв. 2013 г.

В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%).

Распределение существующего предложения рынка торговой недвижимости по районам Санкт-Петербурга, сентябрь 2013 г.

Сроки открытия части торговых центров, анононсированных к вводу в 3 кв. 2013 г., были перенесены на следующий квартал. В их числе проект реконцепции ТРК «Феличита» - ТРК «Лондон Молл», в котором была обновлена внутренняя логистика и про-изведена ротация арендаторов.

Динамика прироста обеспеченности жителей Санкт-Петербурга площадями в ТЦ

Всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет. По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.

На данный момент в процессе реконцепции находится ТК «Смайл», в котором укрупняется часть площадей в торговой галерее, привлекаются новые федеральные операторы, создается детская зона, включающая в себя детский творческий центр. Завершить реконцепцию планируется весной 2014 года.

ТЦ, запланированные в 4 кв. 2013 г.

Среди знаковых проектов следующего года можно отметить «FASHION HOUSE Outlet Centre St. Petersburg» - первый аутлет в Санкт-Петербурге. Проект будет реализован в три этапа на участке 12 га в Ломоносовском районе.

Спрос на торговые площади

Макроэкономические показатели свидетельствуют о замедлении развития рынка розничной торговли. Снижение темпов роста потребительской активности с начала года как в России в целом, так и в Петербурге в частности, сильные флуктуации курса рубля по отношению к доллару и евро с тенденцией к ослаблению, безусловно, являются неблагоприятными факторами, характеризующими общую ситуацию в экономике страны. Тем не менее, рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга находится в равновесии: объем предложения увеличивается, вслед за ним растет и спрос.

Спрос со стороны сетевых операторов в отчетном периоде отмечался на таком же высоком уровне как и в прошлом квартале. Сети общественного питания остаются безусловными лидерами, формирующими спрос в сегменте street retail. Продуктовые сети (супермаркеты и магазины у дома), одежда и обувь, товары для дома, косметика и парфюмерия, аптеки, банки также активно развиваются, рассматривая как встроенные помещения, так и торговые центры.

Рассматриваемый метраж помещений в ТЦ по заявкам клиентов, 3 кв. 2013 г. (слева)
и Рассматриваемый метраж встроенных помещений по заявкам клиентов, 3 кв. 2013 г. (справа)

Новые торговые комплексы имеют высокий уровень заполняемо-сти еще до открытия, в том числе за счет участия в таких проек-тах крупных федеральных и международных операторов. Так, например, уровень заполняемости торговых центров «Лондон Молл» и «Жемчужная Плаза» на данном этапе составлял не менее 90%.

В ТРК «Балкания Nova-2» в конце сентября состоялось открытие торговой галереи, которая в течение квартала пополнилась такими брендами как «New Yorker», «Bershka», «Reserved» и др.

Развлекательная составляющая торговых центров становится все более востребованной на рынке. Наличие высокого спроса со стороны семейных посетителей способствует развитию этого формата.

• В «Миллер-Центре» заработал «Бульвар детства», объединивший в одном тематическом пространстве операторов сегмента edutainment («Дубы Колдуны», «Чеширский кот») с одной стороны, и детского ритейла («1000 и 1 туфелька», «Алфея» и др. ) с другой. 
• Новый оператор развлечений Maza Park открылся в отчетном квартале в ТРК «Континент на Бухарестской». В 4 кв. 2013 г. планируется открытие второго, отдельно стоящего, парка на ул. Хо Ши Мина. На территории Maza Park (в формате 14 -15 тыс. кв.м) размещаются 5D-кинотеатр, боулинг, бильярд, «Q-ZAR» (700 кв.м), роллердром (1 000 кв.м), ночные клубы, кафе и другие развлечения. 
• В 3 кв. 2013 г. в игровой зоне ТРК «Балкания Nova-2» открылись горнолыжный тренажер от клуба «Gornostay» и лазерные бои «Q-ZAR».

Управляющие компании проводят различные обучающие акции, рассчитанные на детскую аудиторию. Так, в ТК «Электра» были организованы бесплатные детские мастер-классы, посвященные школьной тематике. Безусловно, подобные мероприятия обладают потенциалом с точки зрения привлечения семейной аудитории в торговые центры.

Петербургская сеть детских товаров «Лукоморье» (620 кв.м) откроется в новом МФК «Великан Парк» в четвертом квартале.

В 3 кв. 2013 г. в сегменте супер- и гипермаркетов открылся ряд новых объектов. В их числе:

• третий гипермаркет «K-Руока» группы «Kesko». Площадь торговых залов составила более 5 тыс. кв.м. В планах «Kesko» открытие супермаркета площадью 1 000 кв.м в пер. Урхова. 
• «Азбука вкуса» в торгово-офисном комплексе на Литейном, 26. Всего до конца года ритейлер планирует открыть до четырех магазинов. 
• «Ашан», открывшийся в ТРК «Радуга» на месте гипермаркета «Реал», в рамках поглощения французским ритейлером подразделения немецкой группы «Metro».

Кроме того, ТД «Интерторг» приобрел розничную сеть «Репка», насчитывающую шесть магазинов шаговой доступности со средней площадью 350 кв.м. В результате приобретения «Интерторг» расширил собственную сеть магазинов.

Рынок фастфуд является наиболее динамично развивающимся в сегмете розничной торговли Санкт-Петербурга. В числе новых проектов:

• «Russo Burger» открыл свою первую точку площадью 70 кв.м на фуд-корте ТК «Владимирский пассаж». До конца года откроется еще пять ресторанов, после чего сеть планирует начать региональную экспансию. 
• «Quiznos» – международная сеть быстрого питания премиум- класса, ближайший конкурент сети «Subway», вышла в Россию, открыв одновременно два ресторана в Санкт-Петербурге. Оператор планирует развиваться в рамках трех направлений: встроенные помещения площадью до 150 кв.м в ликвидных локациях, фуд-корты популярных торговых центров, крупные деловые кварталы.
• Компания «Ginza Project» запустила два новых ресторана: «Пряности & радости» и «Корюшка».

В сегменте бытовой техники и электроники (БТиЭ) нарастающая конкуренция между операторами приводит к дифференциации новых форматов.

• «MediaMarkt» планирует сделать ставку на магазины в пешей доступности от жилых кварталов. Новый формат будет предусматривать меньшую площадь, около 2 000 – 2 500 кв.м вместо традиционных 4 000 – 5 000 кв.м. 
• Компания «М.Видео» открыла первую точку без торгового зала в формате «dark store», впервые опробованном одним из крупнейших британских операторов Tesco. Данный формат подразумевает наличие пункта выдачи и использование остальной площади для формирования интернет-заказов.

Рынок ювелирных изделий и украшений показывает устойчивый рост в Петербурге:

• Бутик итальянской ювелирной бижутерии «Alcozer & J» открылся в конце июня в Санкт-Петербурге. Компания планирует выйти на рынки Москвы, Сочи, Владивостока и др. городов. 
• В ТРК «Гранд Каньон» открылся ювелирный отдел «Mela-grano» в прикассовой зоне гипермаркета «Prisma». 
• Ювелирная сеть «Адамас» запустит новый формат магазинов до 60 кв.м под брендом французской дизайнерской группы APM Monaco, первые магазины будут открыты в Москве.

Основные профили клиентов в ТЦ по заявкам, 3 кв. 2013 г. (слева)
и Основные профили клиентов в street retail по заявкам, 3 кв. 2013 г. (справа)

Примеры сделок на рынке торговых помещений Петербурга в 3 кв. 2013 г.

Уровень вакансии и арендные ставки

Торговые центры. По итогам 3 кв. 2013 г. средневзвешенный уровень вакансии в торговых центрах Санкт-Петербурга составил 3,1% – ниже на 0,4% по сравнению с итоговым значением предыдущего квартала .

Падение уровня вакансии объясняется прежде всего тем, что в течение отчетного квартала происходило заполнение новых качественных торговых центров. Так, средневзвешенный уровень вакансии в торговых центрах, функционирующих не более одного года, снизился с 10,5% во 2 кв. 2013 г. до 8,6% в 3 кв. 2013 г.

В целом консультанты компании ASTERA отметили, что отчетный квартал не привнес существенных изменений. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга плавно развивается: не наблюдается оттока арендаторов, колебания арендных ставок минимальны (без учета курсовых разниц), в наиболее ликвидных объектах продолжают существовать листы ожидания.

В зависимости от охвата на конец сентября средневзвешенная арендная ставка в торговых центрах регионального и суперрегио-нального масштаба составила 4 060 руб./кв.м/мес.; окружного и районного масштабов – 2 040 руб./кв.м/мес.; микрорайонного – 1 420 руб./кв.м/мес. Ставки приведены без учета НДС.

Средние арендные ставки в ТЦ Санкт-Петербурга, 3 кв. 2013, руб./кв.м/мес., с учетом НДС и доп. расходов

Street retail. В отчетном квартале арендные ставки на помещения street retail практически не изменились по сравнению с первым полугодием, однако вблизи станций метро «Василеостровская» и «Московская» они выросли в среднем на 20-25% (см. таблицу «Диапазон арендных ставок по основным коридорам Санкт-Петербурга»). По мнению консультантов компании ASTERA, это следствие увеличения количества предложений в данных локациях в связи с окончанием сроков договоров аренды и, соответственно, ротации арендаторов. Учитывая популярность данных торговых коридоров, спрос со стороны операторов ритейла значительно превзошел существующее предложение, что привело к увеличению арендной ставки.

На рынке аренды по-прежнему преобладают долгосрочные договоры, их доля среди договоров, заключенных в 3 кв. 2013 г., составила около 80%.

Изменение правила регистрации договоров аренды на часть помещения, обязавшее арендаторов получить кадастровый план на арендуемую площадь, повлекло за собой увеличение количества договоров субаренды. Данные изменения увеличивают срок регистрации договора минимум на 20 дней, что важно для операторов, специализирующихся на лицензируемых видах деятельности (общепит, продуктовые сети, медицинские центры и др.).

Диапазон арендных ставок по основным торговым коридорам Санкт-Петербурга

Обзор подготовлен компанией Astera