Основные торговые коридоры Москвы включают в себя около 20 улиц, расположенных преимущественно в пределах Садового кольца. К ним также могут быть отнесены некоторые магистрали за пределами центра города: Проспект Мира, Кутузовский, Ленинградский, Ленинский и Комсомольский проспекты. Именно эти улицы характеризуются развитым ритейлом с наибольшей долей крупных сетевых и международных брендов среди всех магистралей города.
Характер спроса на магистралях имеет определенные особенности в сравнении с торговыми коридорами в центре города. Помещения на центральных улицах представляют интерес для банков, ресторанов и кафе, магазинов одежды, а на магистралях спрос формируется магазинами одежды и обуви (среднего ценового сегмента), супермаркетами, розничными отделениями банков, мебельными магазинами и салонами красоты. В зависимости от магистрали существуют определенные различия в профилях и ценовом сегменте арендаторов. На Ленинградском проспекте преобладают предприятия фаст-фуда, кафе и рестораны (16%), а также предприятия сферы услуг (17%), на Кутузовском проспекте основными арендаторами являются магазины одежды и обуви сегмента премиум и люкс (18%), на Ленинском проспекте – магазины мебели и предметов интерьера (20%), на Проспекте Мира – предприятия сферы услуг (15%), магазины одежды и обуви (15%) и розничные отделения банков (15%), на Комсомольском проспекте – магазины мебели и предметов интерьера (19%) и банки (18%). В этой связи уместно говорить об определенном зонировании (специализации) в рамках ритейла на основных магистралях. Эволюция здесь связана с «выдавливанием» арендаторов других сегментов, не создающих синергии с профилем всей улицы в целом. Кроме того, в рамках уже создавшихся кластеров арендатор может быть вытеснен другим ритейлером аналогичного профиля. Еще одно важное отличие торговой недвижимости на магистралях от помещений на улицах в центре города заключается в том, что чаще всего здесь лучше развита «вечерняя сторона». В то же время банки или мобильные операторы часто занимают обе стороны. Кроме того, объекты торговой недвижимости могут располагаться на «утренней» стороне в зонах притяжения станций метро.
Стратегии арендаторов торговых помещений на магистралях могут быть различными в зависимости от профиля ритейлера. Розничные банки предпочитают помещения в начале магистралей с тем, чтобы использовать автомобильный поток с той или иной трассы в полном объеме. В то же время помещения ближе к концу магистралей интересны в основном мебельным магазинам, ритейлерам DIY сегмента, что связано с близостью к районам новой жилой застройки, а также к строящимся коттеджным поселкам.
Ставки аренды на помещения street retail на основных проспектах Москвы*
* ставки приведены на помещения в пределах Третьего Транспортного Кольца площадью 100 кв. м
Уровень ставок аренды и вакантных помещений на магистралях определяется несколькими факторами. Кроме качества помещений и соответствия их требованиям арендатора, это общее окружение, близость к станциям метро, планы реконструкции района. В данный момент доля свободных площадей на магистралях составляет в среднем 5%, Проспект Мира характеризуется наибольшим количеством вакантных помещений (6%), на Кутузовском, Ленинградском и Комсомольском проспектах эта цифра не превышает 1%. В последние несколько лет ставки аренды на основных магистралях оставались на стабильном уровне. Рост отмечался лишь на помещения, находящиеся в непосредственной близости от метро. На данный момент самые высокие ставки на помещения из рассматриваемых магистралей на Кутузовском проспекте (2 000 – 3 700 долл. США/кв. м/год), самые низкие ставки на Ленинградском проспекте (1 500 – 3 000 долл. США/кв. м/год). Значительный процент сделок с торговой недвижимостью на магистралях приходится на куплю-продажу. В то время как помещения в центре города покупают в основном частные инвесторы, на магистралях спрос на покупку помещений кроме них предъявляют и ритейлеры – преимущественно банки и продуктовые супермаркеты.
Распределение арендаторов помещений street retail на ключевых проспектах Москвы
В ближайшее время мы не прогнозируем значительных колебаний уровня вакантных помещений и ставок аренды на магистралях. Рост ставок в размере 5-7% возможен на помещения, находящиеся в зонах притяжения станций метро. Помещения вблизи станций метро, генерирующих наибольший пешеходный поток, наряду с объектами, расположенными в начале магистралей, в перспективе будут наиболее востребованы арендаторами и инвесторами. В пользу помещений, расположенных около станций метро, говорит также и то, что подобные объекты традиционно считаются наименее рисковыми на рынке инвестиций.
Распределение арендаторов площадей street retail на Кутузовском проспекте
На основные проспекты в пределах Третьего Транспортного кольца и Садовое кольцо приходится значительная доля предложения качественной недвижимости формата стрит-ритейл. При этом в зонах притяжения метро помещений недостаточно и спрос превышает предложение. В данный момент наибольшее число объектов к аренде и продаже предлагается на Кутузовском и Ленинском проспектах. Новое предложение помещений стрит-ритейла на основных магистралях появляется за счет сопутствующего ритейла в строящихся бизнес-центрах, а также перехода в частную собственность объектов, принадлежавших городу.
В целом наиболее перспективными для дальнейшего развития стрит-ритейла являются Ленинский, Комсомольский и Кутузовский проспекты. Это связано с большим количеством качественной жилой недвижимости, формирующей спрос на предприятия торговли на обеих сторонах улицы, а также с наличием уже сформированных ритейл-кластеров. В пользу Кутузовского и Ленинского проспектов говорит и наличие планов городских властей по реконструкции и увеличению пропускной способности этих магистралей. В то же время появление нескольких качественных ритейлеров на Ленинградском проспекте в районе метро Сокол и Аэропорт может придать импульс развитию стрит ритейла в этих районах, формируя дополнительные пешеходные потоки.
Обзор подготовлен компанией Jones Lang LaSalle