УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода за I квартал 2013 г.

26.03.2013

 

Согласно аналитике компании IDEM, за год средняя по городу ставка аренды на уличные помещения выросла на 20% составив 789 рублей за 1 кв.м в месяц. Уровень вакантных площадей в городе остается примерно на том же уровне, что и год назад. Однако в целом качество площадок представленных на рынке невысокое: количество помещений, отвечающих основным требованиям федеральных арендаторов, значительно меньше, чем требуется сегодня ритейлерам.

Спрос со стороны региональных и федеральных операторов розничной торговли на помещения в Нижнем Новгороде по-прежнему высок, однако сети в первую очередь интересуют качественные площадки, отвечающие их техническим требованиям. Кроме того, остается высоким спрос в местах традиционной генерации больших пешеходных потоков, таких как ул.Большая Покровская и ул.Белинского в Нижегородском районе, ул.Коминтерна в Сормовском и ул.Плотникова - в Автозаводском.

После открытия станции метро «Горьковская» потоки на площади и улице Горького заметно возросли, что напрямую повлияло на уровень арендных ставок в , расположенных здесь. Размер арендной ставки увеличился в среднем на 150-200% по сравнению с периодом, когда улица была закрыта для транспорта. После открытия станции метро «Горьковская» пассажиропоток Нижегородского метрополитена увеличился в 3 раза, и сегодня ритейлеры заинтересованы в открытии магазинов в шаговой доступности от выходов и входов в метро.

Недвижимость формата street retail остается популярным инвестиционным инструментом. Средняя ставка капитализации для объектов торговой недвижимости стрит-ритейла в Нижнем Новгороде варьируется в пределах от 8,5 до 11,5% в год. Срок окупаемости торговой недвижимости составляет в среднем от 8 до 12 лет, а в ряде случаев при строительстве новых объектов может сокращаться до 4-5 лет в зависимости от их местоположения. При этом в вопросах стабильности, безопасности и потенциальной выгоды на всех стадиях процесса у данного вида инвестиций почти нет конкурентов.

Как и прежде особым спросом пользуются качественные помещения в главных торговых коридорах города. Доходность от строительства подобных объектов может достигать 15-25% годовых. Консультанты IDEM констатируют тот факт, что наиболее ликвидные объекты с минимальным сроком экспонирования на рынке сосредоточены в районах города с наименьшим уровнем обеспеченности жителей качественными – это в первую очередь центр Автозаводского и Сормовского районов. А также в местах основной деловой активности - ул.Белинского, площадь Горького, ул.Большая Покровская и др.

В Нижнем Новгороде 36 качественных ТЦ (по общероссийской классификации), из них 2 – суперрегиональные «Мега» и «Фантастика».

В 2012 году начали функционировать в Нижней части города – «Седьмое небо» и «Рио». Активно движется к сдаче в эксплуатацию ТРЦ «Индиго», расположенный также в важной транспортной и проходной дорожной развязке рядом с улицей Касьянова (открытие – I квартал 2013). Нижнем Новгороде представлены такие крупнейшие сетевые операторы, как IKEA, Real, X5 Retail Group, АШАН, Телемакс, . идео, Эльдорадо, Бубль ум, етский мир, Спортмастер и другие.

В 2013 году консультантами компании IDEM было проведено очередное исследование сегмента "стрит-ритейла", чтобы проследить динамику арендных ставок на объекты торговой недвижимости, выявить и изучить факторы, повлиявшие на них и получить четкую и ясную картину рынка. Для этого был произведен выборочный мониторинг торговых помещений необходимого формата, предлагаемых к сдаче в аренду в Нижнем Новгороде. Сделан он был путем отбора соответствующих объявлений. Выборка составила 520 предложений из более чем 20 источников.

Арендные ставки на рынке стрит-ритейл в Нижнем Новгороде

В III квартале 2012 года среднемесячная арендная ставка по формата «стрит-ритейл» составляла 704 рубля за кв.м в месяц. За полгода эта цифра выросла на 12%.

Большинство попавших в выборку объявлений - предложения торговых площадей размером до 230 кв. м.

Арендные ставки в Верхней и Нижней частях Нижнего Новгорода

В Нагорной части города находятся основные торговые коридоры города и его административный центр, то есть это деловая зона. Кроме того, это и исторический центр города. Поэтому именно в Верхней части Нижнего Новгорода сложились наиболее высокие арендные ставки. Наибольший прирост арендных ставок наблюдается по сравнению с предыдущим периодом в Приокском и Советском районах (13% и 11% соответственно).

Если рассматривать арендную ставку в Нижней части города, то мы видим, что она практически не изменилась. Но в то же время, если обратить внимание на каждый из районов Нижней части города, можно заметить, что в них колебания арендной ставки весьма значимы. Особенно заметно это в Канавинском (-7%) и Сормовском (-1%) районах. Но это снижение в масштабах города (средней по городу арендной ставки) было уравновешено приростом ставки в Автозаводском (11%) и Ленинском (10%) районах, где наблюдается явный дефицит качественных торговых площадей.

Распределение ставок аренды по районам города

Нижегородский район наиболее интересен федеральным и региональным сетевым ритейлерам, у которых существуют определенные стандарты и технические требования к помещениям, арендуемым под магазин. По этой причине они обычно более тщательно подбирают себе помещения, обращая большое внимание на проходимость места, удобство подъезда и множество других факторов. Таких качественных торговых площадей, удовлетворяющих всем стандартам, предлагается мало. Поэтому ставка на подобные помещения держится на достаточно высоком уровне.

В Приокском районе наблюдается явное снижение арендной ставки с увеличением площади предлагаемого помещения. Необходимо учесть и малое количество объявлений о сдаче в аренду торговых площадей в Приокском районе. Например, площадей с размерами 200-400 кв.м, и свыше 500, не предлагается совсем.

В Автозаводском районе отражается довольно интересная ситуация. Учитывая то, что район в основном промышленный (где представлен один основной торговый коридор), понятно, что в торговом плане он пока слабо развит. Примечательно также то, что в районе практически нет качественных крупных площадей формата стрит-ритейл. Для размещения крупного магазина серьезной торговой сети необходимо помещение с определенными характеристиками, соответствующими стандартам компании. В Автозаводском районе такие площади пока имеются только в торговых центрах. Но так как в Автозаводском районе пока сравнительно мало, сегмент стрит-ритейла весьма востребован – об этом свидетельствует количество подобных предложений и самые высокие ставки на маленькие площади по Нижней части города.
В Ленинском районе то же положение что и в Советском. Но в Ленинском районе гораздо больше, чем во всех остальных районах, предложения площадей размером менее 100 кв.м. Кроме того, нет ни одного объявления о сдаче торговой площади размером от 400 до 500 кв. м.

Ситуация в Канавинском районе схожа с ситуацией в Нижегородском - при увеличении размера площади торговых помещений до 400 кв.м, ставка снижается, хотя и не настолько сильно. Так же, как и в Нижегородском районе, причиной более высокой стоимости крупных помещений является повышенный спрос на большие качественные площадки.

Количество объявлений о сдаче в в осковском районе больше, чем в Сормовском и Приокском районах, но в то же время их меньше, чем в Автозаводском, Советском и Нижегородском районах. Самой многочисленной является группа с метражом от 100 до 200 кв. метров.

На рынке Нижнего Новгорода наблюдается высокий спрос на торговые помещения, и в основном на качественные современные помещения. При этом такие помещения, при объективной рыночной цене, экспонируются короткий срок, либо вообще не выставляются в виде открытых предложений.

В целом, экспонируются менее качественные помещения, основные недостатки которых – менее удачное местоположение и технические особенности. Это одна из причин, почему в некоторых районах города можно наблюдать спад средней цены аренды, хотя на рынке имеет место восходящий тренд.

Со стороны же федеральных и международных ритейлеров все меньше прослеживается спрос на помещения в street-retail, предпочтения отдаются торговым центрам, что вполне характерно для активно развивающегося регионального рынка в климатических условиях средней полосы России. Это в большей степени относится к fashion-операторам (одежда и обувь). Консультанты отмечают интерес к помещениям в street-retail в тех районах города, где присутствует дефицит современных торговых площадей, где еще не открыты торговые центры городского и регионального значения (Автозаводский, Сормовский, Ленинский районы). Операторы общественного питания активно осваивают street-retail, им интересны пешеходные улицы, помещения вблизи бизнес центров и транспортных развязок.

В первом полугодии 2013г. консультанты прогнозируют умеренный рост ставок аренды Нижнего Новгорода на 6-8%. При этом в Нижегородском районе будет классически наблюдаться рост до тех пор, пока не будут открыты новые крупные торговые центры (например, «Небо»), способные в значительной мере изменить ситуацию. 

В активно развивающемся Советском районе также вероятен рост, особенно вблизи Нижегородского. Нагорной части города консультанты прогнозируют рост арендных ставок до 10%. Заречной же части города возможна некоторая стагнация арендных ставок, если не появится новых или освободившихся качественных помещений, экспонируемых по высокой цене. В Канавинском районе вероятно наступление баланса между спросом и предложением, поэтому снижение арендных ставок в street-retail может прекратиться.

Обзор подготовлен компанией IDEM (International Development & Marketing)

Материалы по теме

Обзор рынка торговых центров Нижнего Новгорода: итоги 2012 г.

Обзор рынка торговых центров Нижнего Новгорода
25.01.2013 Торговые Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода активно развивается, продолжает привлекать операторов торговли и сетевых девелоперов Подробнее

Классификация недвижимости Нижнего Новгорода

ГУД приступил к оценке рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода
21.04.2011 Консультанты, управляющие ГУД приступил к оценке рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog