УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговых центров Нижнего Новгорода: итоги 2012 г.

25.01.2013

 

Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода активно развивается, продолжает привлекать операторов торговли и сетевых девелоперов. Ведется строительство крупных торговых центров.

Согласно исследованию консультантов IDEM в 2012 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода пополнился 120,6 тыс. кв. м арендопригодных площадей – это рекордный показатель с 2007 года.

В 2012г. в Нижнем Новгороде открыто , в результате общая арендопригодная площадь в ТЦ города увеличилась на 18% по сравнению с аналогичным показателем 2011 года и составила 717 000 кв.м. Торговые комплексы открывались преимущественно в заречной части города: ТРЦ «Седьмое небо», девелопером которого выступила ГК «Столица Нижний», запустившая ранее крайне успешную «Фантастику», и ТРЦ «Рио» – очередной региональный проект сетевого девелопера ГК «Ташир». Оба этих объекта реализованы опытными девелоперами и имеют в своем составе уникальных для Нижнего Новгорода арендаторов.

К вводу в эксплуатацию до 2015г. заявлены 10 проектов, в числе которых торговые центры «Индиго» (открытие 2013г), «Небо» (открытие 2013г.) и «Куб» (открытие 2013г.). Территориально прирост арендопригодных площадей придется преимущественно на Нижегородский и Автозаводский районы города. В случае реализации всех заявленных проектов общая арендопригодная площадь торговых центров Нижнего Новгорода еще на 33% до 2015 года и составит 957 кв.м или около 762 кв.м на 1000 жителей города.

По-прежнему остро в Нижнем Новгороде стоит вопрос дефицита качественных торговых площадок для выхода в регионы торговых сетей, особенно непросто приходится тем ритейлерам, которым необходимы крупноформатные помещения.

За прошедший год мы наблюдали снижение уровня вакантных площадей и примерно пропорциональный рост арендных ставок в регионах ПФО. В наиболее ликвидных объектах сохраняются листы ожидания.

Ушедший год также запомнился выходом на региональный рынок ряда новых брендов, в том числе MediaMarkt, H&M, БубльГум, Синемастар и другие.

В 2012 году в Нижнем Новгороде состоялось открытие первой в Нагорной части города станции метро «Горьковская», завершилось строительство метромоста, связывающего верхнюю и нижнюю части города, появились новые транспортные развязки. Все эти факторы повлияли на распределение покупательских потоков и способствовали усиление конкуренции между .

В среднем на тысячу человек в Нижнем Новгороде приходится 575 кв.м качественной торговой площади (с учетом СТЦ «Мега», находящейся за чертой города). На сегодняшний день, эксперты компании IDEM полагают, что в 2013 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода продолжит свое поступательное развитие, о чем свидетельствуют высокий спрос со стороны арендаторов и прогнозируемый объем ввода новых площадей. 

Основные сведения о городе в цифрах

 

Торговые центры Нижнего Новгорода

Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода можно считать сформировавшимся и конкурентным. За это время в городе четко обозначились предпочтения жителей. Наибольшей популярностью пользуются современные объекты городского и межрегионального значения с продуманной концепцией, удобно расположенные, имеющие в своем составе известных якорных арендаторов и (или) развлекательную составляющую.

Население районов Нижнего Новгорода

 
2012 год можно назвать новым этапом в развитии рынка. Для этого существует ряд предпосылок. Во-первых, состоялось открытие двух крупных качественных объектов: «Седьмое небо», девелопером которого выступила ГК «Столица Нижний», запустившая ранее крайне успешную «Фантастику», и ТРЦ «Рио» – очередной региональный проект сетевого девелопера ГК «Ташир». Оба этих объекта реализованы опытными девелоперами, располагаются в Заречной части города и имеют в своем составе уникальных для Нижнего Новгорода арендаторов. А, во-вторых, в 2012 году состоялось открытие станции метро «Горьковская», завершилось строительство метромоста, связывающего верхнюю и нижнюю части города, появились новые транспортные развязки. Все эти факторы тем или иным образом повлияют на перераспределение покупательских потоков и усиление конкуренции между действующими торговыми центрами.

Торговые центры Нижнего Новгорода
Торговые центры Нижнего Новгорода


Прирост качественных торговых площадей в 2012 году составил 120 600 кв. м. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года, их объем в Нижнем Новгороде увеличился на 18%.

Динамика ввода качественных торговых площадей

К тенденциям 2012 года консультанты IDEM относят:
  • Дифференциация рынка – поиск девелоперами новых ниш, открытие специализированных объектов, разработка «уникальных проектов» новые для города форматы, привлечение не представленных в Нижнем Новгороде арендаторов и т.д.);
  • Выход на рынок крупных иностранных, федеральных и региональных ритейлеров, высокий интерес к городу со стороны торговых сетей;
  • Усиление конкуренции среди объектов. В большей степени это относится к Заречной части города, в связи открытием торгово-развлекательных центров «Седьмое небо» и «РИО».
  • Тенденция последних нескольких лет – глобализация проектов. Большая часть вводимых в эксплуатацию и проектируемых торговых центров представляют собой объекты окружного или регионального масштаба. Небольшие районные торговые центры практически не строятся, хотя актуальность и востребованность подобных объектов в некоторых районах города существует. Это напрямую относится к Автозаводскому, Сормовскому и Приокскому районам города.
  • Тенденция 2012 года и последующих нескольких лет – это реконструкция производственных площадей, перепрофилирование их в торговые, офисные или многофункциональные объекты.

Соотношение количества торговых площадей по районам

 
В среднем, на тысячу человек в Нижнем Новгороде приходится 575 кв.м качественной торговой площади (с учетом СТЦ «Мега»). Первичное насыщение ознаменовало начало процесса вытеснения с рынка морально устаревших объектов.

Показатель обеспеченности торговыми площадями

 

Ставки аренды в торговых центрах Нижнего Новгорода

В 2012 году наиболее высокие ставки аренды на торговую площадь наблюдались в Канавинском и Нижегородском районах. В крупных и часто посещаемых торговых центрах, таких как ТРЦ «Фантастика», «ЦУМ» они достигали 7000-9000 рублей за кв.м в месяц, что связано с высоким спросом со стороны арендаторов, высокой посещаемостью ТЦ.

В Советском районе арендная ставка на торговые площади в специализированных торговых центрах, например, СЦ «Бекетов», достигала 1500 рублей за кв.м в месяц., в торговых комплексах с универсальным ассортиментом товаров, например, в ТЦ «Этажи» она доходила до 4700 рублей за кв.м в месяц. В Автозаводском районе, несмотря на то, что здесь находятся в основном торговые центры районного значения, которые, в общем-то, в силу своих размеров и ассортимента товаров, являются менее привлекательными для покупателей, ставки аренды достигали 4000 рублей за кв.м в /месяц (например, в ТЦ «Автозаводский универмаг»). Это относительно высокие арендные ставки для районных ТЦ. Вероятно, это связано с более низкой обеспеченностью качественными торговыми площадям жителей. В Ленинском районе, например в ТЦ «Муравей», ставка аренды достигала 5000-7000 рублей за кв.м в месяц. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Ленинском районе, также невысока (296 кв.м на 1000 человек, 574 - средняя по городу). Помимо того, что в Ленинском районе невысокая обеспеченность торговыми площадями, высокие арендные ставки в ТЦ «Муравей» объясняются его удачным расположением в гуще жилых микрорайонов на красной линии городской магистрали - Проспект Ленина.

Ставки аренды в торговых центрах Сормовского района приближались к 2800-3700 рублей за кв.м в месяц (например, в ТРЦ «Золотая миля», ТЦ «Муравей» на ул. Коминтерна). Более низкий уровень арендных ставок здесь обусловлен большей обеспеченностью качественными торговыми площадями (355 кв.м на тысячу жителей) и более низкой посещаемостью. Основная аудитория торговых центров Сормовского района - жители этого же района. Тогда как, например, аудитория крупных торговых центров Нижегородского и Канавинского района формируется из жителей всего города и пригорода. Значительной части потенциальных покупателей, живущей в соседнем Московском районе, проще добраться до торговых центров расположенных на территории Канавинского района, которые предлагают более широкий выбор товаров и услуг, особенно после открытия «Седьмого неба» и «РИО». То есть приток покупателей к универсальным торговым центрам Сормовского района из других районов города минимален. Арендные ставки в Московском и Приокском районах достигали 2000-3200 рублей за кв.м в месяц (ТЦ «Новая эра», ТЦ «Гагаринский»). Низкие арендные ставки в торговых центрах Московского района объясняются усилившейся в 2012 году конкуренцией, поскольку в соседнем Канавинском районе открылись более современные торговые объекты «Седьмое небо» и «РИО», которые могут предложить более широкий ассортимент товаров и услуг, имеют зоны обслуживания, покрывающие зону обслуживания торгового центра «Новая Эра». «Сокол» по причине своих размеров и местоположения и проблем в управлении кардинально изменить ситуацию не может. В Приокском районе находятся всего три торговых объекта: «Открытый материк» (мебельный), «Гагаринский» (районный), «Жанто» (районный). «Открытый материк» является мебельным торговым центром, поэтому арендный ставки здесь не могут быть высокими, как в универсальных торговых центрах, ТЦ «Гагаринский» и ТЦ «Жанто» ориентированы по большей части на жителей Приокского района.

Группировка ТЦ НижнегоНовгорода по районам и классам

 
Прогнозы развития рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода

Прошедший год продемонстрировал максимальное значение прироста торговых площадей в пост-кризисный период, как в абсолютных, так и относительных величинах за счет двух крупных торговых площадок, ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио», а также открытием первой очереди специализированного ТЦ «Печерский».
Число и масштабы заявленных проектов, имеют основания для предположения о дальнейшем росте рынка. Кроме того, в Нижнем Новгороде отсутствуют такие интересные форматы как ритейл-парк, аутлет-центр, пауэр-центр и прочие. Другими словами, дальнейший рост будет осуществляться за счет открытия уникальных объектов, ухода в ниши и вытеснения устаревших торговых центров не соответствующих современным тенденциям, а также освоения новых территорий. Эта тенденция только обозначилась на Нижегородском рынке, однако эксперты полагают, что ее влияние будет усиливаться.

Динамика ввода новых торговых площадей

Консультанты IDEM отмечают повышенный спрос среди ритейлеров на торговые площади в Автозаводском районе. Это обусловлено высокой численностью населения: здесь проживает четвертая часть всего населения Нижнего Новгорода, которая в настоящее время для шопинга вынуждена добираться через весь город в «Фантастику» или «Мегу». В 2013 году ситуация может незначительно измениться в связи с появлением «Седьмого неба» и «Рио» в Заречной части города. Консультанты IDEM отмечают также незначительную конкуренцию среди действующих в Автозаводском районе объектов малого формата, торгующих преимущественно продовольственными товарами и товарами первой необходимости. Единственный объект, выделяющийся из этого списка – «Автозаводский универмаг», ещѐ Советской постройки. Налицо значительный неудовлетворенный спрос. Очевидны перспективы строительства крупного объекта, который бы стал мощной точкой притяжения для жителей Автозаводского и близлежащих районов Заречной части города.

Другой неосвоенный девелоперами и весьма перспективный район – Ленинский. Консультанты IDEM констатируют слабую конкуренцию среди немногочисленных действующих объектов (ТЦ «Муравей» и гипермаркет «Карусель») и высокий спрос среди ритейлеров. «Рио» и «Седьмое небо», безусловно, перераспределят часть потоков из Ленинского района, что косвенно снижает его девелоперскую привлекательность. Канавинский район фактически перенасыщен торговыми центрами после ввода «Рио» и «Седьмого неба». Появление новых торговых объектов в ближайшие несколько лет маловероятно.

Нижегородский район сохраняет интерес девелоперов и продолжит развитие. В условиях насыщенного рынка девелоперы утратили возможность рассчитывать лишь на отсутствие конкуренции и эффект новизны. Теперь каждый новый проект должен предварять анализ маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций конкурирующих объектов. без четкой концепции, построенные по общим шаблонам в расчете на постоянно растущий рынок, столкнутся с дефицитом арендаторов и малой посещаемостью.

Заявленные к открытию проекты


Говоря о перспективах девелопмента, нельзя не принимать во внимание перспективы развития инфраструктуры города. Важная деталь – строительство новых жилых микрорайонов на окраинах города. Пожалуй, один из наиболее значимых проектов – это строительство (начало в 2014 году) целого района с необходимой инфраструктурой по проекту японских архитекторов на территории, прилегающей к поселку Новинки в Богородском районе, в котором будет проживать от 35 до 50 тысяч человек. Администрация города выразила желание присоединить данный участок к Нижнему Новгороду. Другой крупный проект – жилой комплекс «Цветы» в границах Анкудиновского шоссе, улицы Цветочной и парка «Щелоковский хутор». На его территории будет проживать порядка 11 тысяч человек. Помимо этого администрацией города регулярно обсуждаются различные проекты строительства и развития транспортного сообщения города.

Существенное влияние на дальнейшее развитие оказывает участие Нижнего Новгорода в проведении чемпионата мира по футболу 2018 года. В частности, уже объявлено о строительстве станции метро в районе будущего стадиона на Стрелке. В связи с этим рассматривается возможность продления ветки метро до города-спутника Бор. Официально объявлено, что в 2013 году начнется строительство второго Волжского моста, который соединит Бор с Нижним Новгородом.

Таким образом мы наблюдаем тенденцию развития инфраструктуры города «вширь» за счет освоения территорий на окраинах города, прилегающих к нему территорий и строительства новых магистралей для доступного транспортного сообщения с ними. Перечисленные факторы следует учитывать в долгосрочной перспективе, но девелоперы планирующие строительство новых объектов должны принимать их во внимание уже сейчас.

Обзор подготовлен специалистами компании IDEM

Материалы по теме

Обзор рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода за I квартал 2013 г.

Обзор рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода за I квартал 2013г.
26.03.2013 Торговые Средняя ставка аренды торговых помещений в Нижнем Новгороде выросла на 20,5% за год Подробнее

Классификация недвижимости Нижнего Новгорода

ГУД приступил к оценке рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода
21.04.2011 Консультанты, управляющие ГУД приступил к оценке рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода Подробнее

Классификация бизнес центров Нижнего Новгорода

Классификация бизнес центрои Нижнего Новгорода
17.02.2011 Девелоперы, строители ГУД классифицирует бизнес-центры Нижнего Новгорода Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Ольга Штода, директор по управлению компании BlackStone Keeping Company
Проактивная эксплуатация коммерческой недвижимости как антикризисная мера
О преимуществах методики, особенностях и перспективах использования в качестве антикризисной меры, рассказала директор по управлению компании BlackStone Keeping Company Ольга Штода
подождите ...
HotLog