Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода активно развивается, продолжает привлекать операторов торговли и сетевых девелоперов. Ведется строительство крупных торговых центров.
Согласно исследованию консультантов IDEM в 2012 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода пополнился 120,6 тыс. кв. м арендопригодных площадей – это рекордный показатель с 2007 года.
В 2012г. в Нижнем Новгороде открыто 4 торговых центра, в результате общая арендопригодная площадь в ТЦ города увеличилась на 18% по сравнению с аналогичным показателем 2011 года и составила 717 000 кв.м. Торговые комплексы открывались преимущественно в заречной части города: ТРЦ «Седьмое небо», девелопером которого выступила ГК «Столица Нижний», запустившая ранее крайне успешную «Фантастику», и ТРЦ «Рио» – очередной региональный проект сетевого девелопера ГК «Ташир». Оба этих объекта реализованы опытными девелоперами и имеют в своем составе уникальных для Нижнего Новгорода арендаторов.
К вводу в эксплуатацию до 2015г. заявлены 10 проектов, в числе которых торговые центры «Индиго» (открытие 2013г), «Небо» (открытие 2013г.) и «Куб» (открытие 2013г.). Территориально прирост арендопригодных площадей придется преимущественно на Нижегородский и Автозаводский районы города. В случае реализации всех заявленных проектов общая арендопригодная площадь торговых центров Нижнего Новгорода еще на 33% до 2015 года и составит 957 кв.м или около 762 кв.м на 1000 жителей города.
По-прежнему остро в Нижнем Новгороде стоит вопрос дефицита качественных торговых площадок для выхода в регионы торговых сетей, особенно непросто приходится тем ритейлерам, которым необходимы крупноформатные помещения.
За прошедший год мы наблюдали снижение уровня вакантных площадей и примерно пропорциональный рост арендных ставок в регионах ПФО. В наиболее ликвидных объектах сохраняются листы ожидания.
Ушедший год также запомнился выходом на региональный рынок ряда новых брендов, в том числе MediaMarkt, H&M, БубльГум, Синемастар и другие.
В 2012 году в Нижнем Новгороде состоялось открытие первой в Нагорной части города станции метро «Горьковская», завершилось строительство метромоста, связывающего верхнюю и нижнюю части города, появились новые транспортные развязки. Все эти факторы повлияли на распределение покупательских потоков и способствовали усиление конкуренции между действующими торговыми центрами.
В среднем на тысячу человек в Нижнем Новгороде приходится 575 кв.м качественной торговой площади (с учетом СТЦ «Мега», находящейся за чертой города). На сегодняшний день, эксперты компании IDEM полагают, что в 2013 году рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода продолжит свое поступательное развитие, о чем свидетельствуют высокий спрос со стороны арендаторов и прогнозируемый объем ввода новых площадей.
Торговые центры Нижнего Новгорода
Рынок торговой недвижимости Нижнего Новгорода можно считать сформировавшимся и конкурентным. За это время в городе четко обозначились предпочтения жителей. Наибольшей популярностью пользуются современные объекты городского и межрегионального значения с продуманной концепцией, удобно расположенные, имеющие в своем составе известных якорных арендаторов и (или) развлекательную составляющую.
2012 год можно назвать новым этапом в развитии рынка. Для этого существует ряд предпосылок. Во-первых, состоялось открытие двух крупных качественных объектов: ТРЦ «Седьмое небо», девелопером которого выступила ГК «Столица Нижний», запустившая ранее крайне успешную «Фантастику», и ТРЦ «Рио» – очередной региональный проект сетевого девелопера ГК «Ташир». Оба этих объекта реализованы опытными девелоперами, располагаются в Заречной части города и имеют в своем составе уникальных для Нижнего Новгорода арендаторов. А, во-вторых, в 2012 году состоялось открытие станции метро «Горьковская», завершилось строительство метромоста, связывающего верхнюю и нижнюю части города, появились новые транспортные развязки. Все эти факторы тем или иным образом повлияют на перераспределение покупательских потоков и усиление конкуренции между действующими торговыми центрами.
Прирост качественных торговых площадей в 2012 году составил 120 600 кв. м. По сравнению с аналогичным показателем прошлого года, их объем в Нижнем Новгороде увеличился на 18%.
- Дифференциация рынка – поиск девелоперами новых ниш, открытие специализированных объектов, разработка «уникальных проектов» новые для города форматы, привлечение не представленных в Нижнем Новгороде арендаторов и т.д.);
- Выход на рынок крупных иностранных, федеральных и региональных ритейлеров, высокий интерес к городу со стороны торговых сетей;
- Усиление конкуренции среди объектов. В большей степени это относится к Заречной части города, в связи открытием торгово-развлекательных центров «Седьмое небо» и «РИО».
- Тенденция последних нескольких лет – глобализация проектов. Большая часть вводимых в эксплуатацию и проектируемых торговых центров представляют собой объекты окружного или регионального масштаба. Небольшие районные торговые центры практически не строятся, хотя актуальность и востребованность подобных объектов в некоторых районах города существует. Это напрямую относится к Автозаводскому, Сормовскому и Приокскому районам города.
- Тенденция 2012 года и последующих нескольких лет – это реконструкция производственных площадей, перепрофилирование их в торговые, офисные или многофункциональные объекты.
В среднем, на тысячу человек в Нижнем Новгороде приходится 575 кв.м качественной торговой площади (с учетом СТЦ «Мега»). Первичное насыщение ознаменовало начало процесса вытеснения с рынка морально устаревших объектов.
Ставки аренды в торговых центрах Нижнего Новгорода
В 2012 году наиболее высокие ставки аренды на торговую площадь наблюдались в Канавинском и Нижегородском районах. В крупных и часто посещаемых торговых центрах, таких как ТРЦ «Фантастика», «ЦУМ» они достигали 7000-9000 рублей за кв.м в месяц, что связано с высоким спросом со стороны арендаторов, высокой посещаемостью ТЦ.
В Советском районе арендная ставка на торговые площади в специализированных торговых центрах, например, СЦ «Бекетов», достигала 1500 рублей за кв.м в месяц., в торговых комплексах с универсальным ассортиментом товаров, например, в ТЦ «Этажи» она доходила до 4700 рублей за кв.м в месяц. В Автозаводском районе, несмотря на то, что здесь находятся в основном торговые центры районного значения, которые, в общем-то, в силу своих размеров и ассортимента товаров, являются менее привлекательными для покупателей, ставки аренды достигали 4000 рублей за кв.м в /месяц (например, в ТЦ «Автозаводский универмаг»). Это относительно высокие арендные ставки для районных ТЦ. Вероятно, это связано с более низкой обеспеченностью качественными торговыми площадям жителей. В Ленинском районе, например в ТЦ «Муравей», ставка аренды достигала 5000-7000 рублей за кв.м в месяц. Обеспеченность качественными торговыми площадями в Ленинском районе, также невысока (296 кв.м на 1000 человек, 574 - средняя по городу). Помимо того, что в Ленинском районе невысокая обеспеченность торговыми площадями, высокие арендные ставки в ТЦ «Муравей» объясняются его удачным расположением в гуще жилых микрорайонов на красной линии городской магистрали - Проспект Ленина.
Ставки аренды в торговых центрах Сормовского района приближались к 2800-3700 рублей за кв.м в месяц (например, в ТРЦ «Золотая миля», ТЦ «Муравей» на ул. Коминтерна). Более низкий уровень арендных ставок здесь обусловлен большей обеспеченностью качественными торговыми площадями (355 кв.м на тысячу жителей) и более низкой посещаемостью. Основная аудитория торговых центров Сормовского района - жители этого же района. Тогда как, например, аудитория крупных торговых центров Нижегородского и Канавинского района формируется из жителей всего города и пригорода. Значительной части потенциальных покупателей, живущей в соседнем Московском районе, проще добраться до торговых центров расположенных на территории Канавинского района, которые предлагают более широкий выбор товаров и услуг, особенно после открытия «Седьмого неба» и «РИО». То есть приток покупателей к универсальным торговым центрам Сормовского района из других районов города минимален. Арендные ставки в Московском и Приокском районах достигали 2000-3200 рублей за кв.м в месяц (ТЦ «Новая эра», ТЦ «Гагаринский»). Низкие арендные ставки в торговых центрах Московского района объясняются усилившейся в 2012 году конкуренцией, поскольку в соседнем Канавинском районе открылись более современные торговые объекты «Седьмое небо» и «РИО», которые могут предложить более широкий ассортимент товаров и услуг, имеют зоны обслуживания, покрывающие зону обслуживания торгового центра «Новая Эра». «Сокол» по причине своих размеров и местоположения и проблем в управлении кардинально изменить ситуацию не может. В Приокском районе находятся всего три торговых объекта: «Открытый материк» (мебельный), «Гагаринский» (районный), «Жанто» (районный). «Открытый материк» является мебельным торговым центром, поэтому арендный ставки здесь не могут быть высокими, как в универсальных торговых центрах, ТЦ «Гагаринский» и ТЦ «Жанто» ориентированы по большей части на жителей Приокского района.
Прогнозы развития рынка торговой недвижимости Нижнего Новгорода
Прошедший год продемонстрировал максимальное значение прироста торговых площадей в пост-кризисный период, как в абсолютных, так и относительных величинах за счет двух крупных торговых площадок, ТРЦ «Седьмое небо» и ТРЦ «Рио», а также открытием первой очереди специализированного ТЦ «Печерский».
Число и масштабы заявленных проектов, имеют основания для предположения о дальнейшем росте рынка. Кроме того, в Нижнем Новгороде отсутствуют такие интересные форматы как ритейл-парк, аутлет-центр, пауэр-центр и прочие. Другими словами, дальнейший рост будет осуществляться за счет открытия уникальных объектов, ухода в ниши и вытеснения устаревших торговых центров не соответствующих современным тенденциям, а также освоения новых территорий. Эта тенденция только обозначилась на Нижегородском рынке, однако эксперты полагают, что ее влияние будет усиливаться.
Консультанты IDEM отмечают повышенный спрос среди ритейлеров на торговые площади в Автозаводском районе. Это обусловлено высокой численностью населения: здесь проживает четвертая часть всего населения Нижнего Новгорода, которая в настоящее время для шопинга вынуждена добираться через весь город в «Фантастику» или «Мегу». В 2013 году ситуация может незначительно измениться в связи с появлением «Седьмого неба» и «Рио» в Заречной части города. Консультанты IDEM отмечают также незначительную конкуренцию среди действующих в Автозаводском районе объектов малого формата, торгующих преимущественно продовольственными товарами и товарами первой необходимости. Единственный объект, выделяющийся из этого списка – «Автозаводский универмаг», ещѐ Советской постройки. Налицо значительный неудовлетворенный спрос. Очевидны перспективы строительства крупного объекта, который бы стал мощной точкой притяжения для жителей Автозаводского и близлежащих районов Заречной части города.
Другой неосвоенный девелоперами и весьма перспективный район – Ленинский. Консультанты IDEM констатируют слабую конкуренцию среди немногочисленных действующих объектов (ТЦ «Муравей» и гипермаркет «Карусель») и высокий спрос среди ритейлеров. «Рио» и «Седьмое небо», безусловно, перераспределят часть потоков из Ленинского района, что косвенно снижает его девелоперскую привлекательность. Канавинский район фактически перенасыщен торговыми центрами после ввода «Рио» и «Седьмого неба». Появление новых торговых объектов в ближайшие несколько лет маловероятно.
Нижегородский район сохраняет интерес девелоперов и продолжит развитие. В условиях насыщенного рынка девелоперы утратили возможность рассчитывать лишь на отсутствие конкуренции и эффект новизны. Теперь каждый новый проект должен предварять анализ маркетинговой ситуации, возможностей и потребностей целевой аудитории, позиций конкурирующих объектов. Торговые центры без четкой концепции, построенные по общим шаблонам в расчете на постоянно растущий рынок, столкнутся с дефицитом арендаторов и малой посещаемостью.
Говоря о перспективах девелопмента, нельзя не принимать во внимание перспективы развития инфраструктуры города. Важная деталь – строительство новых жилых микрорайонов на окраинах города. Пожалуй, один из наиболее значимых проектов – это строительство (начало в 2014 году) целого района с необходимой инфраструктурой по проекту японских архитекторов на территории, прилегающей к поселку Новинки в Богородском районе, в котором будет проживать от 35 до 50 тысяч человек. Администрация города выразила желание присоединить данный участок к Нижнему Новгороду. Другой крупный проект – жилой комплекс «Цветы» в границах Анкудиновского шоссе, улицы Цветочной и парка «Щелоковский хутор». На его территории будет проживать порядка 11 тысяч человек. Помимо этого администрацией города регулярно обсуждаются различные проекты строительства и развития транспортного сообщения города.
Существенное влияние на дальнейшее развитие оказывает участие Нижнего Новгорода в проведении чемпионата мира по футболу 2018 года. В частности, уже объявлено о строительстве станции метро в районе будущего стадиона на Стрелке. В связи с этим рассматривается возможность продления ветки метро до города-спутника Бор. Официально объявлено, что в 2013 году начнется строительство второго Волжского моста, который соединит Бор с Нижним Новгородом.
Таким образом мы наблюдаем тенденцию развития инфраструктуры города «вширь» за счет освоения территорий на окраинах города, прилегающих к нему территорий и строительства новых магистралей для доступного транспортного сообщения с ними. Перечисленные факторы следует учитывать в долгосрочной перспективе, но девелоперы планирующие строительство новых объектов должны принимать их во внимание уже сейчас.
Обзор подготовлен специалистами компании IDEM