УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговой недвижимости за I полугодие 2008 года

28.08.2008

 

В первом полугодии 2008 г. рост ставок в качественных торговых объектах составил порядка 7%, что обусловлено, в основном, такими факторами как инфляция и дефицит качественных помещений.

Влияние роста спроса на торговые помещения, вызванного приходом на рынок новых ритейлеров, компенсируется снижением средних ставок аренды в таких сегментах
ритейла как одежда, DIY и др. Это происходит за счет укрупнения средних объемов помещений, запрашиваемых арендаторами данных профилей.

В числе основных тенденций рынка аренды стоит отметить переход к рублевым ставкам/использованию фиксированного курса доллара, а также распространение практики замещения фиксированной ставки процентом с оборота арендаторов (в пределах 1-12% в зависимости от профиля компании).

Крупные проекты, заявленные в I полугодии 2008 г.

  • К 2009 г. ожидается завершение строительства торгового комплекса «Братеево». Комплекс общей площадью около 105 тыс. кв. м расположится на ул. Борисовские пруды. В составе объекта также планируется строительство подземного паркинга на 153 машиноместа.
  • На пересечении 41-го км МКАД и Калужского ш. планируется строительство многофункционального комплекса «Эрмитаж», общая площадь которого составит около 1
  • млн. кв. м. Оформление объекта будет выполнено в виде увеличенной копии петербургского Зимнего дворца. Общий объем торговых площадей, анонсируемых к строительству в рамках комплексного освоения территории, составит около 1,3 млн. кв. м. На данных площадях разместятся автомобильный и мебельный центры, центр бытовой техники и электроники и др. объекты.
  • Компания «ДС Девелопмент», входящая в группу компаний «Дон-Строй» презентовала проект строительства сразу трех многофункциональных комплексов в Москве, общая площадь которых составит около 1 млн. кв.м. Первым проектом предусматривается возведение торгового центра с продуктовым супермаркетом, отеля, фитнес-клуба премиум-класса и офисных помещений площадью около 650 тыс. кв. м на МКАД в районе Строгино. Второй проект подразумевает строительство многофункционального комплекса в Пятом Донском пр. общей площадью более 400 тыс. кв. м. Кроме того, запланирована реализация еще одного многофункционального комплекса площадью около 200 тыс. кв. м, в состав которого войдет, в т.ч. торговый центр площадью 9 тыс. кв.м.
  • К концу 2009 г. планируется завершение реализации проекта «Ривер молл» - крупного торгового комплекса, представленного в 1 квартале компанией «Кузнецкий Мост Девелопмент». Ожидается, что комплекс разместится в ЮАО, на территории завода им. Лихачева (Автозаводская ул., вл. 16-18). В числе арендаторов комплекса, общая площадь которого составит около 250 тыс. кв.м, будут супермаркет бытовой техники и электроники, продуктовый ритейлер, боулинг-клуб, мультиплекс и др. Кроме того, предусмотрено строительство наибольшего в Москве паркинга, рассчитанного на 3,36 тыс. машиномест.
  • Крупный многофункциональный комплекс будет построен на Кутузовском просп. в районе станции метро «Парк победы». В составе комплекса планируется размещение магазинов, кафе и ресторанов, а также многоуровневого паркинга на 6 224 машиноместа. Общая пло-
  • щадь комплекса составит 514 тыс. кв. м.
  • На Хорошевском ш. планируется к строительству торгово-развлекательный комплекс. Арендопригодная площадь торговой части – 150 тыс. кв. м, около 20 тыс. кв. м займет  развлекательная зона. Особенностью комплекса будет являться наличие крупного атриума, а также ледового дворца, ландшафтного парка, национального музея авиации и космонавтики. Ожидаемый срок ввода проекта в эксплуатацию – 2011 г.
  • Крупный девелоперский проект заявлен компанией Х5 Retail Group. В рамках проекта планируется возведение торгово-делового центра с ритейл-парком общей площадью 250 тыс. кв. м в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе. Планируемая площадь ритейл-парка, (торгового комплекса, основу пула арендаторов которого формируют крупномасштабные операторы DIY-формата), составит около 100 тыс. кв. м. Реализация проекта ожидается в 2010 г.
  • Кроме того, в 2009 г. планируется реализация ТРЦ «Мозаика» общей площадью 134 тыс. кв. м, который будет расположен на пересечении Третьего транспортного кольца и улиц Южнопортовая и Велозаводская. Арендуемая площадь комплекса составит 64 тыс. кв.м. Ожидается, что инвестором проекта выступит компания «TriGranit Development».
  • AFI Development инвестирует около 1 млрд. долл. в строительство двух подземных ТРЦ «Mall of Russia» и «Тверская Молл». «Mall of Russia» будет расположен в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити». Общая площадь комплекса, особенностью которого станет  многофункциональный киноконцертный зал, составит 179 тыс. кв. м. ТРЦ «Тверская Молл» будет расположен под площадью Тверской Заставы. Его общая площадь составит 107тыс.кв.м.
  • На пересечении Щелковского ш. и ул. Хабаровской в районе 103-104 км МКАД планируется строительство крупномасштабного торгового центра. Открытие объекта общей площадью около 400 тыс. кв. м, ожидается в конце 2009 г. В состав якорных арендаторов войдут продуктовый гипермаркет, DIY, супермаркет электроники и бытовой техники, магазин спортивных товаров и кинотеатр.
  • В продолжение тенденции укрупнения масштабов новых торговых объектов на 2010 г. заявлена реализация многофункционального комплекса «Южный молл» на внутренней стороне 26-го км МКАД. В состав торгово-развлекательной части проекта площадью около 170 тыс. кв. м войдет торговый центр с галереей дисконтных магазинов, автомобильная деревня, развлекательный центр.

В первом полугодии 2008 г. рынок торговой недвижимости пополнился сразу несколькими качественными торговыми объектами, в т.ч.:

  • ТРЦ «Облака» общей площадью 96 тыс. кв. м. Новый комплекс на Ореховом бул., 22 А включает в себя 3 торговых этажа и 3 уровня парковки на 1 500 машиномест. В торговой галерее представлены четыре основных якорных арендатора - «НАШ гипермаркет», «Эльдорадо», «БананаМама», «СпортГрад», а также более 120 магазинов. На третьем этаже комплекса располагается семизальный кинотеатр «Кронверк Синема», детская игровая комната и несколько сетевых ресторанов.
  • ТЦ в составе МФК «Неглинная Плаза», расположенный по адресу Трубная пл., д. 2. Общая площадь комплекса составила 75 тыс. кв. м, из которых ТЦ занимает 14 тыс. кв. м. В качестве якорных арендаторов в торговом центре расположились такие торговые операторы, как «М.Видео», «Азбука вкуса» и «Евродом». В торговой галерее разместились бутики марок «Less is More», «Café Coton», «Canali», «Lardini», «Georges Rech», «Эстель Адони», «Дикая Орхидея», ювелирные салоны «Pretium» и «Аркада». На первом этаже комплекса представлены рестораны «Goodman», «IL Patio» и «Планета Суши», на втором – салон SPA Beauty.
  • ТЦ «Зиг-Заг» на ул. Лобненской, 4-6 общей площадью 28, 4 тыс. кв. м. Якорными арендаторами комплекса выступили супермаркет «Перекресток», супермаркет электроники «Телемакс», фитнес-центр «Паллада», боулинг-центр «Космик». Также предусмотрена охраняемая стоянка на 355 машиномест.
  • ТЦ в составе МФК «Аэробус», расположенный по адресу Варшавское ш., 95, к.1. Общая площадь комплекса составляет более 32 тыс. кв. м, из которых торгово-развлекательная часть занимает около 24 тыс. кв. м. Также предусмотрен паркинг на 400 машиномест. Особенностью данного центра является его специализация на товарах и услугах для детей. В качестве якорных арендаторов выступают такие операторы как детский развлекательный клуб «Остров», центр материнства и детства «Олант», а также супермаркет компьютерной, цифровой и бытовой техники «Санрайз-Экстра».
  • ТРЦ «Иридиум». Общая площадь комплекса, расположенного в Зеленограде по адресу Крюковская пл., 1, составила около 16 тыс. кв. м, торговая площадь - около 10 тыс. кв. м. В комплексе также предусмотрена стоянка на 250 машиномест. Данный объект является одним из первых качественных торгово-развлекательных комплексов в округе. Развлекательную зону объекта формируют мультиплекс «Каро-фильм» и детский игровой комплекс «Crazy park». Также предусмотрено наличие обширной торговой галереи и фуд-корта.

В результате ввода на рынок данных объектов, рынок качественных торговых центров Москвы пополнился почти на 180 тыс. кв. м, что, однако, на 33% меньше показателя за аналогичный период 2007 г. Общий объем качественного предложения составил около 3, 8 млн. кв. м. Таким образом, уровень обеспеченности населения качественными торговыми площадями составил около 290 кв. м на 1 тыс.чел.

По данному показателю Москва приближается к среднеевропейскому показателю, однако, значительно уступает уровню европейских столиц, где на 1 тыс.человек приходится около 600 кв.м. До конца 2008 г. к вводу планируется более 1 млн. кв. м торговой недвижимости.

На рынке качественных торговых помещений сохранялась тенденция превышения спроса над уровнем предложения, что проявляется, прежде всего, в низком уровне вакантных площадей, уровень которых по итогам первого полугодия 2008 г. варьируется в пределах 1-3% в ЦАО и 5-7% в остальных районах.

Основным фактором, обусловившим наличие высокого спроса на торговые площади со стороны сетевых ритейлеров, по-прежнему является продолжающийся рост доходов населения, сопровождающийся стабильным увеличением уровня потребительских расходов.

Среди основных тенденций, характеризующих развитие рынка торговых помещений, необходимо назвать:

  • активный приход на рынок новых операторов DIY-сегмента (do it yourself - гипермаркеты самообслуживания): о желании выйти на российский рынок заявили такие компании как «Family Mart» (Япония), «Tesco» (Великобритания), «Karstadt (Германия) и «Kika» (Австрия);
  • стремление ритейлеров к диверсификации форматов - новые форматы сетей развивают «Азбука вкуса» (сеть «Оливье»-продуктовые супермаркеты эконом-класса, сеть винных супермаркетов), «X5 Retail Group» (сети «Зеленый перекресток» - супермаркеты премиум- класса, «Меркадо-суперцентр» - продуктовые гипермаркеты), «Мосмарт» (сеть магазинов шаговой доступности «Мосмартик»), «Ригла» (сеть специализированных детских аптек) и др.;
  • развитие качественно новых форматов (проект компании «Norauto» по развитию сети автомобильных торгово-сервисных центров).

В структуре спроса на торговые помещения попрежнему лидируют предприятия общественного питания (23% от общего числа запросов). Однако, необходимо отметить существенный рост спроса со стороны операторов сферы услуг.

Высоким остается спрос на покупку объектов торговой недвижимости как со стороны инвестиционных фондов, так и со стороны сетевых ритейлеров.

За 1-е полугодие было зафиксировано несколько крупных сделок:

  • Шведская компания Sponda PLC приобрела у London & Regional Properties 2 торговых центра - Солнечный Рай I (Боровское ш., 6) в Москве и Солнечный Рай II (Вокзальная пл., 4) в г.Раменское. Арендопригодная площадь объектов составляет - 9 000 и 6 500 кв. м соответственно. Оба  торговых центра сданы в аренду операторам. Сумма сделки оценивается в размере 110 млн. долл. США.
  • Компания «Orco Property» приобрела торговый комплекс «На Багратионовском» у компании «Рубин Девелопмент». Общая площадь объекта, расположенного на Багратионовском пр., составляет около 122 тыс. кв. м, торговая – 54 тыс. кв. м. По различным оценкам, сумма сделки составила более 300 млн. долл. В настоящее время договора аренды подписаны практически на все площади объекта.
  • Корпорация Mirax Group приобрела у «Ингеоком-инвест» долю в проекте строительства торгового центра под Болотной площадью. Общая площадь комплекса, заявленного в рамках проекта «Золотой остров», составит 40 тыс. кв. м.
  • ОАО «РТМ» приобрело полный контроль над компанией «РеМа Иммобилиен», владеющей 18 объектами торговой недвижимости общей площадью более 53,3 тысячи кв.м. в Москве. 77% этих объектов находятся в аренде у сети супермаркетов Billa на условиях 25-летних договоров аренды.  Ранее ОАО «РТМ» обладало лишь 75% ООО «РеМа Иммобилиен», контроль над которой осуществлялся через совместное предприятие с Eurobilla.
  • Структуры банковской группы «UniCredit» приобрели блокпакет акций ЗАО «Самохвал», владельца одноименной сети супермаркетов в Москве и Подмосковье. Сумма покупки оценивается в размере около 50 млн. евро.

Прогноз

До конца 2008 г. планируется ввод объектов общей площадью более 1 млн. кв.м. Однако, в соответствии с наиболее вероятным сценарием развития рынка, можно прогнозировать выход на рынок не более 30-40% заявленных площадей, что связано как с увеличением стоимости строительных работ и материалов, так и с трудностями административного характера.

Во 2-м полугодии 2008 г. ожидается выход на рынок таких проектов как ТРЦ «Маркос», «Тряпка», «Новоясеневский», «Мегаполис», открытие которых прогно-зировалось еще в 2007 г.

В долгосрочной перспективе ожидается замедление темпов ввода торговых объектов, что обусловлено, в т.ч. тенденцией укрупнения масштабов проектов в данном секторе недвижимости.
В отношении ставок аренды, вследствие тенденции активной застройки территорий прилегающих к МКАД, крупноформатными торговыми комплексами, возможно снижение средних ставок аренды на торговые помещения в данном районе.

Также ожидается незначительное понижение ставок аренды в DIY-сегменте, что обусловлено ростом объемов запрашиваемых операторами данного сегмента площадей.

Материалы по теме

Обзор рынка офисной недвижимости за I полугодие 2008 года

Обзор рынка офисной недвижимости за I полугодие 2008 года
20.08.2008 Офисы Рост арендных ставок составил порядка 10-12% в сегменте офисов класса «А» и «В» Подробнее

Обзор, 2008 год: офисы в бизнес-центрах

Офисы в бизнес центрах
25.07.2008 Офисы Повышение требований арендаторов к качеству офисных объектов – одна из главных тенденций на рынке офисов Москвы Подробнее

Обзор бизнес-центров Москвы в 2008 г.

Бизнес-центры Москвы
17.07.2008 Другие За первое полугодие 2008 г. рынок офисных площадей столичного региона пополнился более чем на 700 000 кв. м Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости в регионах РФ, 2008 г.

Обзор рынка коммерческой недвижимости в регионах РФ, 2008 г.
01.10.2007 Другие В 2008 году интерес инвесторов в коммерческую недвижимость сместиться в регионы Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год

Обзор рынка торговой недвижимости Тамбова – 2016 год
10.11.2016 Торговые Существенную долю на рынке торговой недвижимости города пока составляют помещения street-ритейл, но значимость торговых центров постепенно увеличивается Подробнее

Популярное

Сергей Калитов, исполнительный директор компании Zeppelin
Интервью с исполнительным директором Zeppelin Сергеем Калитовым
Сергей Калитов: «Самое перспективное, на мой взгляд, – это строить склады. Причем именно формата BTS. Это по своей сути универсальное помещение, спрос на которое будет всегда»
подождите ...
HotLog