Краснодар: обзор рынка торговой недвижимости, II квартал 2012 г.

Во 2-м квартале 2012 года в Краснодаре было введено порядка 60 000 кв.м новых качественных торговых площадей. Среди событий анализируемого периода можно отметить открытие второго в городе ТЦ Metro Cash&Carry, первого торгового центра для детей – ТЦ «Малыш», запуск первых очередей ТЦ «Карнавал» и ТК «Монорама». Кроме того, в ТРК «OZ Mall», открылось порядка 30 магазинов, несмотря на очередной перенос даты полного открытия комплекса с весны на осень 2012 г.

Таким образом, Краснодар остается лидером в стране по обеспеченности качественными торговыми площадями. Тем не менее, в ближайшие полгода тенденция по наращиванию торговых площадей будет сохранена.

Основные показатели торгово-развлекательной недвижимости Краснодара за 2 квартал 2012г. 

Оборот розничной торговли по Краснодарскому краю: данные представлены с учетом торговых комплексов формата Big Box

Предложение торговых площадей в Краснодаре

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в Краснодаре по итогам 2 кв. 2012 г. составило 781 тыс. кв. м.

По итогам 2 кв. 2012 г. обеспеченность населения города качественными торговыми площадями составила 917 кв. м GLA на 1 000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди российских городов.

Уже сейчас Краснодар по данному показателю стоит наравне с крупнейшими городами мира, такими как Барселона, Париж, Милан. Если заявленные площади будут введены, показатель обеспеченности вырастет до 1150 кв.м, что превысит показатели многих крупных европейских городов.

Динамика объема качественного предложения в 2007-2012 г., GLA, тыс. кв.м

Среди основных событий 2 кв. 2012 г. стоит выделить:

• открытие более 30 магазинов в ТРЦ «OZ Mall», несмотря на перенос сроков полноценного открытия с весны на осень 2012 г.;
• открытие 1-й очереди ТК «Монорама» общей площадью 27 050 кв. м (на данный момент заполнено арендаторами 5 000 кв.м);
• открытие второго в городе ТЦ Metro Cash&Carry;
• запуск 1-й очереди ТЦ «Карнавал»;
• открытие в городе первого специализированного торгового центра для детей - ТЦ «Малыш» торговой площадью 4 000 кв.м. 5-этажное здание на ул. Уральской, 87а помимо магазинов с товарами для будущих мам и детей до 10 лет, включает в себя детский авто-велопарк, две игровые площадки, комнату мамы и ребенка.

В настоящее время продолжается строительство заявленных объектов - 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар» (состоялась церемония закладки первого камня объекта), ТРК «Горизонт», ТЦ на ул. Восточно-Кругликовской, а также ранее «замороженного» объекта ТРК «Сердце города».

Знаковые проекты ТЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2012г.

В 3 квартале 2012 г., согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 14 тыс. кв. м GLA торговых площадей в качественныхторговых центрах (ТЦ «Карнавал»). Всего до конца 2012 г. планируется к вводу порядка 183 тыс. кв. м GLA.

Ввод новых площадей произойдет за счет сдачи в эксплуатацию ТРК OZ Mall, ТЦ «Карнавал» (ранее ТЦ «Юг»), ТЦ «Хозяин».

Стоит отметить, что данный показатель может быть выше, с учетом ввода 2-й очереди ТК «Монорама». Это во многом будет зависеть от заполняемости 1-й очереди объекта (пока заполнено около 5 000 кв. м из 27 050 кв. м).

Уже сейчас рынок Краснодара насыщен торговыми площадями, а после ввода новых объектов можно будет говорить о перенасыщении рынка.

Однако в Краснодаре на данный момент в разной стадии строительства находится 9 торговых центров. ТЦ, планируемые к вводу в 2012г.

Во 2 квартале 2012 года средняя доля вакантных площадей в качественных торговых центрах находится на уровне 13% (в 1 кв. 2012 г. этот показатель был на уровне 10%). Увеличение вакантных площадей произошло в связи с вводом новых объектов (например, ТК «Монорама»), которые еще не успели заполнить свои помещения.

Наиболее успешные торговые комплексы заполнены на 90-98%. К ним относятся ТРК «Галерея-Краснодар», «Мега Адыгея Кубань», «Сити-центр», ТРК «СБС Мегамолл», МФК «Кристалл», Мегацентр «Красная площадь». Сокращение вакантных площадей наблюдалось в ТРК «Меридиан» (заполняемость на уровне 90%). В ТРК «Галактика» заполняемость на уровне 85%.

Спрос

Во 2-м квартале 2012г. в Краснодаре не было зафиксировано крупных сделок на рынке торговой недвижимости. Чистое поглощение торговых площадей составило около 32 тыс. кв. м GLA.

Открылось более 50 новых магазинов в различных ТРК города. Кроме того, в ТРК открылись новые объекты развлечений. Так в ТРК «Галактика» открылся планетарий, а в OZ Mall ледовый каток площадью в 1000 кв.м.

Среди новых знаковых магазинов, которые планируются к открытию в городе в 3 кв. 2012 г., магазин федеральной сети детских товаров «Детский мир» в новом формате в ТРК OZ Mall. Площадь магазина составит 1 700 кв. м. Он будет первым магазином открытым по обновленной концепции сети. Здесь также планируют открыть один из 5-ти заявленных к открытию ресторанов быстрого питания «Макдоналдс».

Новые магазины, открывшиеся в Краснодаре во 2 квартале 2012г.

 
Финансовые условия

Арендные ставки в качественных ТРЦ Краснодара остались на прежнем уровне.

В ТРК «СБС Мегамолл» арендные ставки составляют от 3000 до 8 000 руб. за кв. м, ТРК «Галерея-Краснодар» от 1 000 до 6 150 руб., в «Красной площади» от 500 до 10 000 руб. за кв. м. В среднем по городу арендные ставки в ТРК составляют от 2 000 до 5 000 руб. за кв. м.

В конце года могут быть пересмотрены ставки в ТЦ «Мега Адыгея Кубань», в связи с окончанием сроков части договоров с некоторыми арендаторами. Сейчас в основном схема арендных платежей состоит из фиксированной ставки и процента с оборота. Предпочтения будут отдаваться арендаторам с «перспективами развития», которые могут увеличить продажи.

Ввод новых объектов будет еще более усиливать конкуренцию. На заполняемость ТРК будет влиять его концепция и политика собственников. Таким образом, ТРК с качественной концепцией, лучшим местопложением, а также в тех, где ведется работа по улучшения сервиса арендаторов и инфраструктуры останутся в выигрыше. Остальные игроки будут постепенно вытесняться с рынка. Исключением могут стать ТЦ, которые найдут своего потребителя и предложат гибкую систему оплаты для арендаторов.

По прогнозам GVA Sawyer, если будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к его перенасыщению и повлечь за собой снижение арендных ставок до 20% в отдельных объектах.

Диапазон ставок аренды для арендаторов ТРК и Street-retail Краснодара

 Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer