Активность игроков рынка коммерческой недвижимости остается на достаточно высоком уровне.
В сегменте торговых центров ситуация характеризуется стабильностью. Низкий объем предложения и активный спрос на торговые площади удерживают уровень вакантности площадей в торговых объектах на практически нулевых показателях. Размер арендных ставок в данном сегменте не претерпел изменений.
В условиях недостатка нового предложения привлекательность функционирующих торговых центров для арендаторов повышается. Собственники торговых центров стремятся активно повысить эффективность своего бизнеса за счет ротации арендаторов, внедрения маркетинговых программ и программ лояльности.
Низкий объем ввода нового качественного предложения торговых объектов заставляет торговых операторов рассматривать помещения формата street-retail. В сегменте street retail спрос фокусируется на помещениях, которые в наибольшей степени соответствуют не только заявленным требованиям конкретной сети, но и заданному бюджету.
Основные показатели рынка торговых площадей в торговых центрах Москвы по итогам 1 кв. 2012г.
В помещениях формата street retail, которые имеют высокий потенциал по доходности торговой точки, сетевые ритейлеры активно заменяют неэффективных операторов. В частности, несетевые магазины, аптеки и кафе заменяются сетевыми предприятиями этого же профиля. Низкомаржинальных операторов (например, детские товары, операторы услуг) теснят с центральных магистралей ритейлеры, представляющие более доходные сегменты.
Размер арендных ставок в помещениях формата street retail достиг максимума. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты не находят своего клиента из-за несоответствия уровня арендной ставки реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды между собственником помещения и арендатором.
В связи с активностью операторов и увеличением спроса на торговые объекты, арендные ставки на рынке торговой недвижимости имеют определенный потенциал роста на 5-15%, особенно по ликвидным помещениям в торговых центрах и сегменте street retail. Однако учитывая тенденцию ужесточения требований операторов к помещениям, серьезного роста ставок аренды не предвидится.
Дефицит качественных торговых площадей и высокий уровень конкуренции в Москве стимулирует ритейлеров развивать бизнес в Московской области. Города Подмосковья являются площадкой для активного развития сетевой розницы не только в формате торговых центров, но и в сегменте street retail: банков, продовольственных магазинов, аптек, магазинов товаров для дома, предприятий общественного питания.
Предложение торговых объектов
Новые объекты торговой недвижимости, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2012 г.
По итогам 1 квартала 2012 года в Москве введено 119 079 кв.м качественных торговых площадей за счет ввода в эксплуатацию ТЦ Калейдоскоп. Объем нового предложения за 1 кв. 2012 г. соответствует уровню аналогичного периода прошлого года. Однако он не является достаточным для удовлетворения существующего спроса на качественные торговые объекты в Москве.
Согласно официально заявленным планам девелоперов до конца 2012 года в Москве ожидается ввод 12 торговых центров общей площадью 481 935 кв.м. Сроки ввода некоторых проектов уже в начале текущего года были скорректированы и перенесены на 2013 год (River Mall, Outlet Village Kievsky).
В итоге в условиях исполнения сроков заявленных проектов общий объем качественных торговых площадей в столице может составить 6 млн. 515 кв.м (GLA – 3 млн. 614 кв.м).
Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2012г.*
*Данные составлены на основании официальных планов девелоперов на I кв-л 2012г.
Динамика ввода объектов торговой недвижимости в 2003-2012гг.
Спрос на торговые площади
Сетевые ритейлеры активно ищут новые площадки для развития, планируют открытие новых точек продаж, некоторые из операторов экспериментируют с новыми форматами торговли.
1) Структура спроса
В первом квартале 2012 года по-прежнему самый востребованный формат помещений в торговых центрах - до 100 кв.м (53% в общем объеме спроса). При этом, наблюдается рост спроса в торговых центрах на помещения площадью 100-250 кв.м (23% в общем объеме спроса).
Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах в 1 кв. 2012г.
Новые планы выхода на рынок
В 2012 год ряд компаний заявили о своих планах выхода на рынок Москвы.
- Группа «Мираторг», российский мясопереработчик, планирует создать в Москве собственную сеть супермаркетов.
- Бывшие совладельцы «Лента» планируют открыть 30 мелкооптовых комплексов - аналогов американских магазинов Costco и Sam's Club.
- Х5 Retail Group заявляет о планах по возвращению к развитию сети магазинов «у дома» под брендом «Копейка».
- На рынке БТЭ ярким событием стало поглощение компанией «Эльдорадо» сети «Берингов».
Поиск новых форматов
В начале 2012 года продолжилась тенденция апробирования ритейлерами новых форматов.
- Компания «36.6» планирует перевод части аптек под новый бренд «Аптечный склад».
- ОТП Банк заявил об открытии в 2012 году порядка 50 новых мини-офисов «ОТП-Лайт».
- Мясокомбинат «Павловская слобода» (марка «Велком») приступил к развитию сети магазинов и ресторанов фастфуд.
- «Реал-Гипермаркет» представил первый магазин в новом для себя формате «городской гипермаркет» в городе Щелково Московской области.
Новые площадки для развития
Ритейлеры продолжают активно осваивать регионы РФ.
- С целью выхода на региональные рынки A5 group создает программу франчайзинга для своих аптек.
- «Детский мир» планирует открывать магазины в городах Московской области и малых городах с развитой нефтегазовой отраслью.
- Бренд Kira Plastinina также планирует осваивать небольшие города.
- «Связной» планирует весной текущего года открытие флагманских салонов под новым брендом «Enter» в Московской области, Воронеже, Твери.
Наиболее заметные сделки в торговых центрах Москвы в 1 кв. 2012 г.
Арендные ставки на торговые помещения
Размер арендных ставок на помещения формата street retail в Москве достиг своего потолка. Несмотря на длительные сроки экспонирования на рынке, многие объекты с удачным местоположением не находят своего клиента из-за несоответствия уровня ставки аренды реалиям рынка. К сделке, как правило, приводит достигнутый компромисс по размеру ставки аренды.
Уровень арендных ставок на помещения в торговых центрах остается стабильным как для якорных операторов, так и для арендаторов торговых галерей.
Уровень вакантных площадей
Стабильный спрос на торговые помещения в Москве и отсутствие нового предложения в центре приводят к дальнейшему сокращению уровня вакантных площадей. В перспективе двух лет при существующих темпах строительства торговых объектов это может обернуться серьезным дефицитом торговых помещений в Москве.
Изменение доли вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2009 - 2012гг.
Обзор подготовлен специалистами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate